Organisering av fast eiendom. Advokatfullmektig Line C.B. Bjerkek Thon Hotel Opera, Oslo

Transkript

1 Organisering av fast eiendom Advokatfullmektig Line C.B. Bjerkek Thon Hotel Opera, Oslo

2 Bakgrunn I stadig større grad med komplekse utbyggingsprosjekter Flere ulike formål på samme eiendom Både bolig og ulike næringsformål Flere eiendommer skal dele felles tekniske tjenester eller felles uteareal Mindre parkering, men flere og større biler Lovgivningen har ikke holdt tritt med utviklingen

3 Innledning Hvordan velge en god organisering av eierskap og rettigheter til grunn og anlegg i større utbyggingsprosjekter? Begreper Muligheter Tidspunkt for vurdering av fremtidig eierskap Betydning for salg og inntekter Hva kan man selge? Hvem kan selge det? Betydningen for fremtidig forvaltning og drift Hensynet til eksisterende og permanente forhold/anlegg Se på konkrete eksempler og problemstillinger

4 Problemstillinger Tekniske forhold: Strøm Fjernvarme Vann og avløp Annet Atkomst Kjøring/Gangatkomst Parkering Rettigheter for kommune eller allmennheten Felles bruk og eierskap med andre Dekning av senere driftskostnader Flere byggetrinn

5 Når bestemmes eiendomsorganiseringen? Eierskap og inndeling av eiendommer må planlegges så tidlig som mulig Dersom ubevisst forhold til problemstillingene: Kan bety tapte inntekter Mangelskrav fra kjøpere Dårligere utgangspunkt for den senere forvaltning Gi tvister og prosessrisiko

6 Flere veier til Rom. Flere alternativer Vurdere hva som er mest hensiktsmessig Avgjørende: Nok kunnskap om de faktisk forhold Kunnskap om de ulike muligheter Velge en løsning som fungerer for den senere drift av eiendommene.

7 Klosterøya, Skien Transformasjon fra industri til bolig og andre formål.

8

9

10 Fradeling Fradelingsforretning Grensejustering Arealoverføring Sammenføyning

11 Matrikkelenhet Matrikkellovens 3, b): «matrikkeleining: grunneigedom, anleggseigedom, eigarseksjon, jordsameige eller festegrunn, jf. 5»

12 Grunneiendom Matrikkelloven 5, a) «grunneigedom, eigedom som er avgrensa ved eigedomsgrenser på jordoverflata og som med dei avgrensingane som følgjer av at det eventuelt er oppretta anleggseigedom etter bokstav b, strekkjer seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eigedomsrett rekk etter alminnelege reglar»

13 Anleggseiendom Matrikkellovens 5, b) «anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom» Eksempler: Statens vegvesen har registrert mange av sine anlegg, som tuneller etc. som anleggseiendommer Parkeringsanlegg

14 Anleggseiendom 11 Særskilt om matrikulering av anleggseigedom 1 ledd: Ved oppretting av anleggseigedom må det liggje føre dokumentasjon for nødvendig godkjenning etter plan- og bygningslova som viser grensene for den bygningen eller konstruksjonen som blir søkt oppretta som anleggseigedom. Det same gjeld når eksisterande bygning og konstruksjon skal opprettast som anleggseigedom. Matrikulering av anleggseigedom som gjeld anlegg som ikkje eksisterer, kan først skje når vilkåra for igangsetting av tiltaket etter plan- og bygningslova er oppfylte. Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.

15 Anleggseiendom Felles fjernvarmeanlegg for 2 borettslag og 1 eierseksjonssameie Behov for enhet som kan eie og forvalte dette arealet. Selvstendig enhet? Kartverket: Nei Må løses ved tinglysing av erklæring.

16 Anleggseiendom Matrikkellovens 11, 2 ledd: «Anleggseigedom som skal delast frå annan eigedom, kan berre opprettast dersom: a) bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom, og b) den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål. Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone. Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige. Dersom anleggseigedom og grunneigedom skal utnyttast under eitt, må det liggje føre dokument om dette og fråsegn om at eigedommane ikkje kan omsetjast eller pantsetjast kvar for seg.»

17 Anleggseiendom «Bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom» Må krysse en eiendomsgrense Matrl 11, 4 ledd; Kan ikke etableres der det mer hensiktsmessig kan etableres et eierseksjonssameie. Forarbeider: skal være sekundær løsning i forhold til eierseksjonssameier

18 Anleggseiendom «den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål.» Peler til fjell Annen fundamentering Avstand til eiendom over, eks. tunnel. Lokk over vei, som kan bebygges

19 Anleggseiendom «Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone.»

20

21 Anleggseiendom Forslag til endring av matrikkelloven i NOU 2014:6 Det skal bli lettere å opprette anleggseiendom Matrikkelloven 11 fjerde ledd foreslås opphevet «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.»

22 Forslag til endring av matrikkelloven Høringsnotat fra KMD Høringsfrist Oppmåling av eiendomsgrenser Ikke lenger en kommunal oppgave Beskrives som en tjenesteytelse som kan kjøpes Krav om autorisasjon for landmålere Krav til firma som driver med oppmåling Utvikling av fagbransje innenfor «eiendomsdannelse» Frigjøre kapasitet i kommunene Vil oppmåling ta kortere tid? Vil kommunene miste eiendomskompetanse?

23 Forslag til endring av matrikkelloven Flytte det overordnede ansvaret for føringen av eiendomsopplysninger til Statens kartverk. Kommuner som ønsker det kan fortsatt utføre det praktiske arbeidet. Kommunene skal fortsatt føre andre opplysninger i matrikkelen, som adresse, bolig og bygning Matrl 7 om dokumenterte grenser ved omsetning av fast eiendom, Settes i kraft så fort dette kan skje uten å introdusere vesentlige forsinkelser i eiendomsomsetningen.

24 Forslag til endring av matrikkelloven Vurderer å stille krav til utformingen av søknaden av en landmåler i kompliserte fradelingssaker, for eks. anleggseiendom Foreslår mulighet for en trinnvis behandling, med rammesøknad og senere tillatelse til igangsetting Mulighet for forhåndskonferanse Avklaring av konkrete avgrensninger ved gjennomføring av fradelingen i marken bør fortsatt være mulig

25 Forslag til endring av matrikkelloven Noe endring i reglene for retting av opplysninger Utg pkt ikke retting, men klarlegging av grensene ved oppmåling. Bør være en enklere adgang til å rette mindre feil Bør ligge hos Kartverket som får det overordnede ansvaret

26 Forslag til endring av matrikkelloven Klarlegge grenser ved hjemmelsovergang Eksisterende regel, men ikke satt i kraft pga kapasitetshensyn Skal settes i verk gradvis

27 Fradelingssøknad 8.Krav om matrikkelføring Saman med krav om matrikkelføring, skal det leggjast ved dokumentasjon som er nødvendig for føring av matrikkelen og grunnboka. Utfyllende forklaring på eierstruktur og rettighetsstruktur Tilstrekkelig tegningsmateriale Oversikt over alle fradelinger i ett kart Tilstrekkelig antall snitt av anleggseiendom Utstrekning av anleggseiendom og grunneiendom

28 Fradelingssøknaden Fradelingssøknad Hva må dokumenteres? Atkomst Teknisk infrastruktur; fjernvarme, vann/avløp, strøm Parkering oppfylle krav i reguleringsplan Vedtekter i anleggseiendommer Avtaler Erklæringer Hjemmelsforhold Fullmaktsforhold Evt. tinglyst urådighet

29 Seksjonering Hoveddel Sammenhengende areal Tilleggsdel Ikke sammenhengende med hoveddel Tilleggsdel bygg Tilleggsdel grunn Fellesareal Et eierseksjonssameie kan kun bestå av en eiendom

30 Eierskap Borettslaget eier grunnen og bygningsmassen Brl 8-16; styret representerer laget utad Borettslaget kan være både hjemmelshaver og rettighetshaver Eierseksjonsameiet innebærer oppdeling av eiendommen; Seksjonseierne eier ideell andel av grunnen og bygningsmassen Esl 43; styret har begrenset adgang til å representere sameiet utad Eierseksjonssameiet som sådan kan ikke være hjemmelshaver eller rettighetshaver, må være de enkelte seksjonseiere.

31 Eierskap Hvem skal være eier? Både grunneiendom og anleggseiendom kan seksjoneres Personlig eierskap Juridiske og fysiske personer Realsameie Eierskapet knyttes til en annen fast eiendom Ved eierseksjonssameie som eier av annen fast eiendom registreres alle seksjonene som eiere Reguleres av Sameieloven av 1965 Bør ha et styre og egne vedtekter som regulerer driften

32 Schweigaards Plass, Skien

33

34 Parkering Hvis parkeringsplasser skal selges må ha et «salgsobjekt» Mulighet til å overføre hjemmel til kjøperen Kjøperen må kunne dokumentere sitt eierskap overfor tredjemann

35 Parkering Borettslag: Lagt til andel Andelseier eier andelen som inkluderer eksklusiv rett til parkeringplass Må inkluderes i kjøpesummen for andelen Bør følge av kjøpekontrakt og vedtekter Bundet til andelen ikke salgbar alene, men evt. utleie Parkering lagt til felles bruk Borettslaget eier og leier ut plassene Kostnader må inkluderes i kjøpesum God sirkulasjon dersom færre plasser enn beboere Kan ikke selges med boligen

36 Parkering Eierseksjonssameie: Egen seksjon Tilleggsdel til seksjon(bolig og næring) Bundet til hoveddelen og kan ikke selges separat Kostnad må inkluderes i kjøpesum Kan være krav om matrikulering av arealet, dersom ubebygget del av tomten Fellesareal I noen tilfeller krav om at parkering skal være fellesareal, Esl 6, 2 ledd.

37 Parkering Grense mot hva som må være fellesareal Esl 6, 2 ledd: «Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel.. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. **** Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal.»

38 Parkering Egen seksjon For resterende plasser, når parkeringskrav i off.plan/tillatelse er oppfylt Parkering både for egne seksjonseiere og for andre eiendommer(ikke utelukkende til felles bruk) Evt. egen seksjon med tilleggsdeler, dersom ikke sammenhengende Salg av ideell andel Sameie Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? Utleierett?

39 Parkering Forslag til nytt 2 ledd i 6: [2]Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen [ ] skal være fellesareal. Det samme gjelder garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne. Opprettholder 2 pkt., men stryker og erstatter 3 pkt.

40 Parkering Anleggseiendom Krysser eiendomsgrenser, ref. tidligere foiler. Salg av ideell andel Sameie Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? Utleierett? Grunneiendom Frittstående garasjebygg Salg av ideell andel Sameie Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? - Utleierett?

41

42 Tekniske rom Felles bruk med andre eiendommer Kompleksitet i moderne bygg Fjernvarmesentraler Nettstasjoner Ventilasjon Gassanlegg Renovasjonsanlegg Etc

43 Tekniske rom Avgjørende spørsmål: Hvordan er den tekniske oppbygningen? Selvstendig eller nær tilknytning til bygg rundt? Hvem har nytte av de tekniske anleggene? Hvem er nærmest til å ha ansvar for drift og kostnader fra det tekniske rommet når prosjektet er ferdig? Mulighet til å fradele som anleggseiendom? Fellesareal? Tinglyse bruksrett? Inngå avtale om samarbeid og kostnadsdekning?

44 Bruksrett Når? Behov for å sikre rettigheter i en annen eiendom Eksempler: Rett til atkomst Rett til å ha tekniske anlegg på en annen eiendom Rett til å benytte tekniske anlegg på en annen eiendom Rett til parkering Teknisk infrastruktur

45 Bruksrett Hvordan utforme? Viktig å være presis: Navn på rettighetshaver og avgiver Eiendommer som er omfattet, med gnr/bnr, evt. beskrivelse av avgrensning av bruksrett Omfang av retten Vederlag/vederlagsfri Enerett eller for flere? Tegning/kart

46 Bruksrett Tinglysingsforskriftens 4, 6 ledd: Rettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes. Stedfesting kan skje ved tekstlig beskrivelse eller ved anmerkning på tegning eller kart. Stedfesting kan ikke skje ved henvisning til opplysninger utenfor dokumentene som leveres til tinglysing. For øvrig kommer matrikkellovas bestemmelser til anvendelse.

47 Forslag til endring av matrikkelloven Stedfesting av bruksretter Har samme rettslige virkning som stedfesting av matrikkelenhetene og burde prinsipielt skje innenfor den samme formelle rammen. Det er ikke nødvendig å sette samme tekniske krav til stedfesting av bruksretter som til stedfesting av matrikkelenheter. Gjeldende krav, slik de er formulert i tinglysingsforskriften, er i utgangspunktet tilstrekkelig Ved elektronisk tinglysing skal hjelpedokumenter som karttegninger forsvinne.

48 Bruksrett

49 Bruksrett Servituttloven (1968) Kan fravikes ved avtale, med noen lovpålagte unntak Avtaletolkning: Ordlyd Faktiske forhold Partenes intensjoner Hvem burde uttrykt seg klarere Styrkeforholdet mellom partene

50 Tinglysing Tinglysingsadgang Tinglysingslovens 12, «Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen.» Avgrenser mot avtaler Rettsstiftelsen må være knyttet til en fast eiendom og ikke til den person som er eier eller rettighetshaver. Det er eiendommen, og ikke en person som får en forpliktelse.

51 Tinglysing En rettighet skal tinglyses på den tjenende eiendom, det vil si den eiendommen som må tåle en forpliktelse, som for eksempel en veirett. Gjelder også realservitutter.

52 Avtaler Avtalen forplikter avtalens parter ikke tredjemann uten tinglysing Viktig å benytte rett avtalepart Ved eiendomsovergang viktig å informere om forpliktelser som ligger på eiendommen, for å hindre ekstinksjon

53 Avtaler Forklar godt vær presis Tolkningstvil = vanskeligheter ved senere forvaltning og prosessrisiko

54 Tolkning av avtale/bruksrett

55 Tolkning av avtale/bruksrett

56 Tolkning av avtale/bruksrett

57 Tolkning av avtale/bruksrett

58 Tolkning av avtale/bruksrett Tvistetema: «Atkomst til innvendige areal på begge eiendommer» Tre oppganger, hvorav 2 med heis En utvendig trapp på baksiden Skal begge heiser/oppganger være omfattet? Hvordan beregne kostnadene? Avtalen: Brøk 9/27 Servituttloven: vederlaget skal være rimelig. RP: Det vil være urimelige at den ene part subsidierer den andre.

59 Drift og forvaltning av felles utearealer

60 Drift og forvaltning av felles utearealer

61 Drift og forvaltning av felles utearealer Pliktig medlemskap i grunneier/huseierforening Utbygger hadde «glemt» å tinglyse denne erklæringen på alle seksjonene Realsameie i fellesareal var planlagt, men ikke opprettet ble fortsatt eid av utbygger Styret ble bedt om å signere på erklæringen på vegne av alle seksjonseierne. Kan styret forplikte seksjonseierne i dette tilfellet?

62 Styrets mulighet til å forplikte sameierne Det følger av tinglysingslovens 13, sjette ledd: «Et dokument som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter i et eierseksjonssameie, kan anmerkes i grunnboken hvis det er underskrevet i samsvar med eierseksjonsloven 43 første ledd eller av hjemmelshaverne til alle seksjonene.»

63 Esl 43, 1 ledd Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Med tilslutning fra alle sameierne kan det fastsettes i vedtektene at sameierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap.

64 Organisering av drift av felleseide eiendommer Kan også organiseres som drift i realsameiet, med styre og vedtekter. En grunneierforening blir mer et driftsselskap. Foreningen eier ikke eiendommene. Eiendommene eies av andre boligeiendommer i fellesskap Pliktig medlemskap for beboere

65 Organisering av drift av felleseide eiendommer Fellesareal Realsameie Boligeiendommer Grunneier forening Boligeiere

66 Organisering av drift av felleseide eiendommer Samvirkeforetak Tidligere andelslag Aksjeselskap Sameie Realsameie Forening Økonomisk og ikke-økonomisk forening Økonomisk forening må følge regler for samvirkeforetak

67 Organisering av drift av felleseide eiendommer Avhenger av økonomiske forhold i organisasjonen: Eierskap og drift av eiendom Disponering over utbytte, avkastning Mulighet til omsetning av medlemskap Mulighet til å få utbetalt innskudd/andel ved uttreden Valgfrihet mht. valg av selskapsform, men må følge reglene for den aktuelle form.

68 Realsameier Registrering i Brønnøysundregistrene Eiere Dokumentasjon på godkjente vedtekter Innhold i vedtekter Tinglysing

69 Endringer underveis ulike byggetrinn

70 Trinnvis utbygging Et boligselskap og en eiendom pr. byggetrinn Opprette boligselskap med tomme andeler/seksjoner Ikke lovens intensjon, men gjøres av og til Vedtekter Hva skjer dersom utbyggingen ikke blir gjennomført eller det blir behov for endringer? Forslag i NOU 2014:6 om etablering av utbyggingsseksjon

71 Trinnvis utbygging Hvis man skal fortsette utbygging i samme eierseksjonssameie: Vedtekter Felleskostnader for ubygde seksjoner Stemmeregler på sameiermøte Vedtak om endret utbygging Kontraktsmessig beskrivelse og forpliktelse for kjøpere til å akseptere videre utbygging

72 Trinnvis utbygging Utbygging i eksisterende boligselskap Salg av grunn etablering av nytt boligselskap Vedtak 2/3 flertall for salg, Brl 8-9, esl 30 Utvidelse av antall andeler/reseksjonering Brl 3-2, esl 12 og 13 Vedtak 2/3 flertall

73 Trinnvis utbygging Utbygging i eksisterende boligselskap forts. Kompliserte økonomisk oppgjør Hvordan sikre likeverdige forhold for nye og gamle eiere? Hva med opparbeidet egenkapital, nedbetalt gjeld, INavtaler?

74 Trinnvis utbygging Senere fusjon(sammenslåing) Borettslag Mulig, men krever vedtak på generalforsamling Eierseksjonssameier Mulig, men i praksis svært komplisert Forslag i NOU 2014:6 om å gjøre fusjon enklere Inngå avtale om samarbeid om drift og vedlikehold Kostnadsbesparende og betydelig enklere enn fusjon

75 Trinnvis utbygging Lovutvalg Esl NOU 2014:6 peker på problemstillinger og ulike løsninger, men ingen anbefalinger Forenklede regler om senere sammenslåing Etablering av en egen utbyggingsseksjon Innføre regel etter modell av brl 2-13; utbygger eier alle andeler i 2 år, overfører kun borett i denne perioden. Forventet at lovforslag legges frem for Stortinget før jul 2016

76