DETALJREGULERING FOR NEDRE STATHELLE BROTORGET ØST PLANBESKRIVELSE. Reguleringsplan for Nedre Stathelle Brotorget Øst EIKR Arkitektur & Landskap AS

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR NEDRE STATHELLE BROTORGET ØST PLANBESKRIVELSE EIKR Arkitektur & Landskap AS 1

2 DETALJREGULERING FOR NEDRE STATHELLE BROTORGET ØST PLANBESKRIVELSE Foreløpig BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet av EIKR Arkitektur & Landskap AS på vegne av Strangat AS. Formålet med å fremme en ny reguleringsplan er å tilpasse dagens reguleringslinjer slik at ny bebyggelse kan trekkes nærmere Brotorget. Reguleringslinjer i dagens plankart begrenser mulighetene for å få til et rasjonelt boligbygg med parkeringskjeller. Forslagsstiller ønsker derfor å fremme forslag som innebærer en mindre justering av reguleringslinjene. Det ble utarbeidet et illustrasjonsprosjekt og en planbeskrivelse vinteren 2016 av Novarc AS som ble innsendt til kommunen Under påfølgende behandling fremkom et behov for å omarbeide prosjektet, særlig adkomst parkering. I januar 2018 forelå et nytt omforent forslag Bamble Kommune. Prosjektet er videre bearbeidet for å tilpasses situasjonen ytterligere. Planområdet sett fra nord EIKR Arkitektur & Landskap AS 2

3 2. PLANSTATUS Kommuneplanens arealdel Deler av planområdet er vist som Forretning / kontor, friluftsområde og deler av planområdet er vist som bolig nåværende i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan Plan nr Planområdet er vist som Forretning / kontor, friluftsområde og boligområde i gjeldende reguleringsplan. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på nordsiden av den opprinnelige boligbebyggelsen i Stathelle. Planområdet har retning nord-sør, parallelt med bebyggelsen. Området avgrenses av en sammenhengende fasade for forretningsbygget Brotorget mot vest og deler av den eldre småhusbebyggelsen I Stathelle mot øst. Det ligger et ubebygget, bratt område med noe vegetasjon mot nord og et ubebygget område mot syd. Øvre del av planområdet er relativt flatt, men området heller bratt nedover mot nord og øst med en nivåforskjell på ca. 15 m. Området består av en fjellrygg med et varierende dekke av løsmasser, og med fjell i dagen flere steder. Det står et eksisterende bolighus på tomta i dag, samt to uthus. Boligen og et uthus planlegges revet. Vest for området ligger Brotorget kjøpesenter og Brevikbroen. Området har adkomstmulighet for kjøretrafikk fra Strandgata (Krabberødstrand?) i nordøst og Bergstien fra syd. Rød enebolig står midt på planområdet. EIKR Arkitektur & Landskap AS 3

4 Gjeldende regulering med varslingsgrense markert. 4. EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer inngår i planområdet: Gnr Bnr Eier Christina Berg 355 Merete Berg 355 Nina B. Bjørnstad Brotorvet Eiendom AS Strandgat AS EIKR Arkitektur & Landskap AS 4

5 Fra Fjorden, sett mot vest i retning planområdet. 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartmøte ble holdt Varsel om oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av planarbeidet ble foretatt den , med annonse I Varden og med brev til berørte, med frist for merknader Varsel om revidering av planarbeidet ble foretatt den 9. og med annonse Varden og Porsgrunn Dagblad, samt brev til alle berørte, med frist for merknad INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Følgende merknader er kommet inn (uttalelsene er forkortet): Fylkesmannen i Telemark ( ) Barn og unge: Det vises til RPR for barn og unge. Areal som skal brukes av barn og unge må sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Leke- og oppholdsareal må skjermes mot trafikk og forurensning, være store nok og tilpasset lek og opphold til ulike årstider. Det må legges til rette for trygg skoleveg. Trafikksikkerhet og trygge adkomster er viktig i planarbeidet. EIKR Arkitektur & Landskap AS 5

6 Naturmangfold: Det vises til prinsippene I naturmangfoldloven og at det redegjøres for hvilken påvirkning tiltaket vil få for naturmangfoldet I området. Samfunnssikkerhet og beredskap: Det stilles krav til ROS-analyse. Områder med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes I planen som hensynssone. Fylkesmannen i Telemark ( ) Det vises til punkter over. Nye punkter: Analysen skal inneholde konkrete vurderinger av faremomenter. ROS-analysen skal være en premiss for planforslaget inkludert bestemmelser. Det må utredes for skjerpede klima-utfordringer, som gjelder i større og større grad. Forslagsstillers kommentar: Det er utarbeidet et illustrasjonsprosjekt som grunnlag for reguleringsplanen, der det er lagt vekt på god arealutnyttelse og felles utearealer med lekemuligheter. Det er brukt volumer og former som har slektskap med bebyggelsen omkring. Leke og oppholdsarealer vil bli lokalisert på opparbeidede utearealer I nær tilknytning til boligene. Området er avskjermet for biltrafikk, støy og forurensning. Boligområdet tilknyttes eksisterende lokalvegnett og det gjøres ingen endringer I dette. Endring av gjeldende reguleringsgrenser og grenser for bebyggelse berører I liten grad eksisterende naturmangfold. Boligbebyggelsen er planlagt plassert i nær tilknytning til eksisterende tettbebyggelse og det er stort sett fjell og løsmasser som berøres av utbyggingen. Vi ser derfor ikke noe behov for en utredning vedr. dette forholdet. ROS analyse er utarbeidet. Følgende forhold er avmerket for vurdering: Radon, Støy, Økt fare for evakuering av personell, økt ulykkesfrekvens - vegnett. Radon er ivaretatt gjennom TEK 17 og det refereres til forskrift vedr. ivaretagelse av dette. Støy fra Breviksbrua er vurdert, men her ligger Brotorget som en effektiv støyskjerm mellom vegen og planområdet, slik at dette ikke ansees som noe problem. Økt fare I forbindelse med evakuering av beboere I tilfelle brann må ivaretas ved å sikre rømningsveier fra boligene. Det foreligger en brannrapport fra Siv. Ing Øyvind Stokke AS, som vedlegges. Videre brann-prosjektering basert på rapporten vil bli ivaretatt I forbindelse med søknad om rammetillatelse. ROS analysen nevner fare for økt ulykkesfrekvens I forbindelse med økt belastning på eksisterende vegnett. Analysen antyder en trafikkøkning på 32 biler til/fra krysset ved Krabberødstrand. Dersom det beregnes 4 turer pr. boenhet pr. dag vil dette medføre en økt belastning på 128 biler pr. dag. Siden boligene er lokalisert meget sentralt og vegg I vegg med områdets største kjøpesenter, EIKR Arkitektur & Landskap AS 6

7 mener vi denne beregningen ligger godt I overkant av det som er sannsynlig. Behovet for bruk av bil internt I området vil være svært lite. Det antas ikke nødvendig med noen spesielle tiltak for å sikre biltrafikk til / fra planlagt bebyggelse. Det forutsettes at områdets lokalvegnett kan brukes som gangforbindelse og sikker skolevei. Planområdet har gangforbindelse på 2 etg. nivå i retning syd / sydøst og på 3 forskjellige nivåer via i retning nord / nordøst. Telemark Fylkeskommune ( ) Hensyn til automartisk fredede kulturminner: Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredede kulturminner I området. De minner likevel om meldeplikten. Forholdet til nyere tids kulturminner: Det er kulturminneverdier av nasjonal Verdi og interesse like inntil planområdet. Hensynet til kulturmiljø bør legges til grunn når det kommer til høyder og utforming. Telemark Fylkeskommune ( ) Viser til forrige brev, ingen ytterligere kommentarer. Forslagsstillers kommentar: Automatisk fredede kulturminner: En standardbestemmelse om meldeplikten for kulturminner innarbeides i planen. Uttalelsen tas til etteretning. Det er to hensyn som er innvirker på utforming av prosjektet, småskalabebyggelsen i Stathelle og den relativt massive veggen på Brotorvet kjøpesenter mot vest. Illustrasjonsprosjektet søker å ivareta hensynet til småskalabebyggelsen i Stathelle, og på den måten minimere den innvirkningen veggen på kjøpesenteret har på eksisterende bebyggelse. Statens vegvesen ( ) Byggegrenser: Det forventes at byggegrenser videreføres fra gjeldende plan. ( PlanId 178) Det må avsettes en sikkerhetssone på 10 m fra Brevikbroens rekkverk. Planen må legge til rette for adkomst til Brevikbrua og dennes fundamenter. Statens vegvesen ( ) Samme innhold som over. Forslagsstillers kommentar: Byggegrenser vil avvike fra byggegrenser i gjeldende plan. Dette dreier seg imidlertid om justering av dagens byggegrenser inn mot kjøpesenteret på oversiden og mot bebyggelsen nedenfor. Byggegrenser mot omliggende vegnett endres ikke. Det planlegges ingen fysiske tiltak som berører sikkerhetssonen mot Brevikbroen. De begrensninger som er angitt i eksisterende reuleringsplan berøres ikke. EIKR Arkitektur & Landskap AS 7

8 Brev fra Ragnar og Marianne Rogn ( ) 1. Planlagt prosjekt er for stort for tomten. 2. Avstand til nabo er for liten i forhold til høyde på bygg. 3. Illustrasjonsprosjekt bryter med områdets særpregede miljø og identitet. Forslagsstillers kommentar: Genereldt til disse punkter gjelder følgende: I kommuneplanen vedtatt fremkommer en klar intensjon om å fortette i sentrale strøk. Prosjektet er likevel godt innenfor maks utnyttelsesgrad. Avstand til naboer er minimum 4 meter. Videre er prosjektet utformet med en oppdeling og differensiering som nettopp spiller opp mot eksisterende bebyggelse og bidrar til å dempe massiviteten til bakenforliggende teglvegg. Mail fra Torbjørn Huru ( ) 1. Ønsker målsatt snitt av gateløp opp til bygningsmasse. 2. Ønsker forslag til renovasjonsløsning 3. Adkomst brann-/utrykningskjøretøyer må avklares. Forslagsstillers kommentar: 1. Målsatt snitt av adkomst og gateløp er tidligere oversendt. 2. Renovasjon løses med nedgravd anlegg I forbindelse med innkjøring til P-kjeller (se illustrasjonsplan) 3. Brann-/utrykningskjøretøyer har nå adkomst fra Bergstien gjennom hele forsiden (østsiden) av bygget, samt mulighet til å kjøre videre ned til Strandgata via eksisterende vei. Det vises videre til brannotat fra Øyvind Stokke AS. EIKR Arkitektur & Landskap AS 8

9 Eksisterende bebyggelse I planområdet, sett fra syd Planområdet sett over fjorden fra Brevik Kirke. EIKR Arkitektur & Landskap AS 9

10 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Generelt = Plannavn Navnet til reguleringsplanen er Detaljregulering for Nedre Stathelle - Brotorvet øst. = Planforslagets innhold - Plankart i målestokk 1: Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse Vedlegg: - Illustrasjonsprosjekt - ROS-analyse - Brannteknisk notat - Soldiagrammer 7.2 Hovedelementer i planforslaget Bebyggelse og anlegg = Boliger (B1) Det foreslås et byggeområde for boliger (B1) på 4,5 daa, med kjøreadkomst fra Strandgata (Krabberødstrand) i nordøst. Det er i dag tre bygninger som står på området. Bolighuset og en liten garasje nede ved Strandgata nordøst på planområdet forutsettes revet, mens en garasje helt i nord som inngår i området vil bli stående. Situasjonsplan for illustrasjonsprosjekt EIKR Arkitektur & Landskap AS 10

11 Illustrasjonsprosjekt sett fra sør-øst = Illustrasjonsforslaget Det er utarbeidet et illustrasjonsprosjekt som grunnlag for reguleringsplanen. Ved utforming av prosjektet er det lagt vekt på å etablere en bebyggelsesstruktur som formidler overgangen mellom den eksisterende bebyggelsen i gamle Stathelle og kjøpesenteret Brotorgets massive vegg mot vest. Det etableres felles utearealer både over innkjøring til garasjeanlegget mot nord-øst og i tilknytning til et ubebygget areal nord for kjøpesenteret. Utearealet over garasjeanlegget vil ha utsikt til den eksisterende bebyggelsen i Stathelle og fjorden. Deler av utearealene vil være universelt tilgjengelig. I tillegg etableres lekeplass på sydsiden av prosjektet. Illustrasjonsprosjektet danner grunnlaget for byggehøyder, byggegrenser og utnyttingsgrad som foreslås i planen. I illustrasjonsprosjektet er det brukt volumer, former og oppdeling som har slektskap med bebyggelsen omkring. B1 foreslås bebygget med en boligblokk med tilsammen 33 leiligheter. Boligblokken er på 4 etasjer med to etasjeforskyvninger mot nordsiden av bygget, og har felles parkeringskjeller i en underetasje. Boder er lagt under terreng i første boligetasje. Parkeringsadkomst er lagt i kulvert rett inn fra Strandgata. Eksisterende adkomst til eiendommen forblir uendret og endres til gangvei. Denne vil kun benyttes av nødetatatene og myke trafikanter. Adkomst til alle leiligheter vil ha universell utforming. EIKR Arkitektur & Landskap AS 11

12 Situasjonsplan for illustrasjonsprosjekt Illustrasjonsprosjekt sett fra nord-øst EIKR Arkitektur & Landskap AS 12

13 = Tetthet Tomta ligger i tettbebyggelsen med et krav om god utnyttelse, jfr. bl.a. ATP-Grenland og uttalelsen fra Fylkesmannen. Illustrasjonsprosjektet viser at B1 kan gi plass for opp til ca. 33 leiligheter. Arealutnyttelsen er I samsvar med overordnede rikspolitiske målsettinger som legger vekt på god arealutnyttelse I områder med nær tilknytning til eksisterende sentre og etablert kollektivdekning. = Uteareal for lek og opphold Det skal opparbeides felles utearealer for lek og opphold på min 15 m2 pr. leilighet. Lekearealer skal primært utformes med tanke på de minste barna. Felles uteoppholdsareal skal være universelt utformet. Illustrasjonsprosjektet viser et eksempel på felles utearealer med muligheter for lek, opphold og rekreasjon med utsikt til den eksisterende bebyggelsen i Stathelle og Brevikfjorden. Utsikt fra planområdet mot Brevikfjorden. = Renovasjon Ved utbygging på B1 skal avfallshåndtering løses med nedgravet anlegg i forbindelse med utkjøring fra parkeringskjeller, nesten nede ved Strandgata. Dette er vist i illustrasjonsprosjektet. EIKR Arkitektur & Landskap AS 13

14 = Parkering Parkering er løst i en nedgravd kjeller med adkomst gjennom en kulvert direkte fra Strandgata. I planen er det foreslått en parkeringskjeller med ca. 33 plasser som skal dekke parkeringsbehovet for boligene i B1. Her er også angitt plasser for sykkelparkering. Følgende minimumskrav for bil- og sykkelparkering gjelder: Boligtype Bil min. Sykkel min. Leilighet 2 rom eller mer 0,95 2 Øvrig sykkelparkering er angitt i forbindelse med inngangsdører til leiligheter og adkomst områder både fra nord og fra sør. Det vises til angivelser i plantegninger. Det er ikke lagt opp til utvendig gjesteparkering. Denne løses ved å benytte tilgjengelig ekstra kapasitet i parkeringskjeller. Det legges opp til bildelingsmodell og da er 1 plass pr bolig mer enn nødvendig. Det er likevel enkelt å utvide p-kjeller til å romme 40 plasser, som vil dekke gjesteparkering i tillegg til egenparkering i hht normen. = Byggehøyder B 1 Møne Gesims Planforslaget 32,25 Eksisterende bygg (rives) Brotorget kjøpesenter 33,5 33,5 Nye bygg vil få mønehøyde som er ca. 1,2 meter laverere enn gesimsen på Brotorget kjøpesenter. = Byggegrenser Statens vegvesen uttaler at byggegrensene bør videreføres fra eksisterende plan. Planforslaget foreslår endring av eksisterende byggegrenser mot bebyggelsen I øst og mot Brotorget kjøpesenter for å oppnå bedre arealutnyttelse enn det dagens plan legger opp til. Dette begrunnes med at tomta ligger i tettbebyggelsen med et krav om god utnyttelse, jfr. bl.a. ATP-Grenland. Endring av disse byggegrensene påvirker ikke avstander til eksisterende veinett. = Tilpasning til omkringliggende bebyggelse Det er lagt opp til at det nye bygget skal framstå som en overgang mellom dagens småhusbebyggelse og bakveggen på Brotorget kjøpesenter med volumer som brytes opp og i dimensjon harmonerer med bebyggelsen rundt. I illustrasjonsprosjektet er det regnet med skråtak som også gir en formmessig tilknytning til området rundt. = Tilpasning til terreng Terrengforholdene rundt tomta er slik at dagens veitrase med oppkjøring fra Strandgata vil forbli omtrent som den er idag, og benyttet som fotgjenger-adkomst til bygget samt videre forbindelse opp til Brotorget. Mot syd ligger terrenget ca. 3 m høyere og her vil det bli lagt til rette for fotgjenger adkomst rett inn til byggets 2. Etg. Det anlegges en kjørbar gangvei på fremsiden av bygget, som knytter sammen nord- og sørsiden av bygget. Denne tar utgangspunkt i eksisterende terrengkoter, og tilpasses for å optimalisere situasjonen. EIKR Arkitektur & Landskap AS 14

15 Eksisterende bebyggelse I planområdet, sett fra øst Illustrasjonsprosjekt satt inn I eksisterende bebyggelse I planområdet, sett fra øst EIKR Arkitektur & Landskap AS 15

16 = Kulturminner Fylkeskommunen uttaler at det ikke er kjente kulturminner i området og ber ikke om ytterligere undersøkelser. Det foreslås en standardbestemmelse som ivaretar meldeplikten dersom det dukker opp automatisk fredede kulturminner ved utbygging. = Energi og varme Bamble kommunes Energi- og klimaplan samt TEK-17 legges til grunn og betyr at: Bygg over 500 m2 skal dekke minst 60% av energibehovet fra andre kilder enn elektrisk kraft eller fossilt brensel. Aktuelle energikilder kan være for eksempel varmepumper med bergvarme og/eller varme fra luft til vann, kombinert med solvarme. Det settes krav i reguleringsbestemmelsene om at før det gis igangsettingstillatelse for byggeprosjekt på B1 skal det gjøres en utredning for valg av energiløsninger med sikte på å oppfylle kravene i Bamble kommunes energiplan og TEK-17. = ROS-analyse Følgende forhold er avmerket for vurdering: Radon, Støy, Økt fare for evakuering av personell, økt ulykkesfrekvens - vegnett. Forholdene vedr. Radon, støy og brann er ivaretatt gjennom forskrifter og bestemmelser I TEK 17. Det er utarbeidet et brannotat fra Siv. Ing. Øyvind Stokke AS (se vedlegg). Forhold vedrørende trafikksikkerhet I forbindelse med barns skoleveg er ivaretatt ved planområdets tilknytning til eksisterende vegnett. Øket biltrafikk på lokalvegnettet antas å være relativt beskjeden og medfører ingen spesielle tiltak. = Grunnforhold Grunnen består av fjell med et varierende dekke av løsmasser. Flere steder er det fjell i dagen. = Klimatilpasning - Overvannshåndtering Ved kraftig økt nedbør vil det kunne oppstå problemer med avrenning. For å bøte på dette er det er behov for å velge gjennomtenkte og samlende løsninger for lokal overvannshåndtering. Det settes krav i bestemmelsene om at det skal brukes lokal overvannshåndtering i byggesaker. = Radon Bygningsmessige tiltak som kan sikre bygg mot inntrenging av radon fra grunnen er enkle å utføre og relativt rimelige, forutsatt at de utføres når bygget bygges. Det er derfor mer fornuftig å gjennomføre avbøtende tiltak enn å bruke ressurser på omfattende kartlegging og utredning. Følgende bestemmelse foreslås: Ny bebyggelse skal utføres med radonforebyggende tiltak etter de til enhver tid gjeldende bestemmelser. EIKR Arkitektur & Landskap AS 16

17 = Universell utforming TEK-17 ivaretar krav til universell utforming og tilgjengelighet som det tidligere var vanlig å stille i reguleringsplaner, både for løsninger inne i bygg og på uteområdene. Det foreslås følgende bestemmelse: Bestemmelsene i TEK 17 skal legges til grunn både for inne- og utearealer. = Naturmangfold Deler av planområdet er enten bebygd, asfaltert eller bearbeidet på annen måte fra før. I planområdets Nordøstre er det eksisterende vegetasjon. Den delen av planområdet som er regulert til friluftsområde berøres ikke av planene for utbygging. Det anses derfor ikke for å være nødvendig med noen videre utredning når det gjelder naturmangfold. Adkomst til planområdet sett fra syd. Inngang til 2. etg og uteareal vil ligge I flukt med dette nivået. EIKR Arkitektur & Landskap AS 17

18 Områdets nordøstre del som viser gangvei fra Strandgata til Brotorget. EIKR Arkitektur & Landskap AS 18

19 = Rekkefølgekrav Det foreslås følgende rekkefølgekrav: Før det gis igangsettingstillatelse for byggeprosjekt på B1 skal det gjøres en utredning for valg av energiløsninger med sikte på å oppfylle kravene i Bamble kommunes energiplan og TEK-17. Før det gis brukstillatelse skal uteareal som kreves for lek og uteopphold ved bygging av boliger innenfor område B1 være etablert og opparbeidet. Før det gis brukstillatelse skal arealer som kreves for parkering av biler og sykler ved bygging av boliger på B1 være etablert og ferdig opparbeidet. Hvalstad, 15/ EIKR Arkitektur & Landskap AS 19

20 Areal oppstilling nytt boligprosjekt Strandgata 10 Etasje.nr Leilighetstyper Antall BRA SUM BRA BTA SUM BTA % BRA 0.Etasje Type ,4 125,4 144,8 144,8 Type ,1 65,1 74,3 74,3 Boder 227,4 242,4 Sum BRA 417,9 BTA 461,5 436,2 1. etasje Type ,4 125,4 144,8 144,8 Type ,1 260,4 74,9 299,6 BRA 385,8 BTA 444,4 438,5 2. etasje Type ,4 250,8 144,8 289,6 Type ,1 390,6 74,9 449,4 Sum BRA 641,4 BTA etasje Type ,4 125,4 107,1 107,1 Type ,1 325,5 124,8 624 Type ,4 125,4 124,8 124,8 Type ,1 65,1 74,9 74,9 Sum BRA 641,4 BTA 930, Etasje Type ,4 125,4 144,8 144,8 Type ,1 195,3 74,9 224,7 Type ,8 46,8 Type ,4 119,2 Type ,9 58,9 69,5 69,5 Sum BRA 501 BTA ,6 5. Etasje Type ,4 125,4 144,8 144,8 Type ,3 32,3 44,3 44,3 Type ,5 99,7 Type ,1 130,2 74,9 149,8 Sum BRA 360,4 BTA 438, Etasje Type ,8 24 Type ,6 13,6 30,2 30,2 Type ,6 27,2 30,2 60,4 Sum BRA 64,8 BTA 114,6 Kjeller Parkering 33 Boder 33 BRA 966 BTA 1014,9 966 Total Ant. bo-enheter 33 BRA 3978,7 BTA 4748,8 4219,3 Tall sammenstilling Tomt Areal 3188 Fotavtrykk 1066,5 Maks tillatt tomteutnyttelse i hht regulering: %BYA 35 % TU %BYA 33,5 % EIKR Arkitektur & Landskap AS 20