Planbeskrivelse for detaljregulering Drareima, Frøysland

Transkript

1 Planbeskrivelse for detaljregulering Drareima, Frøysland PlanID MANDAL KOMMUNE Datert Innledning/bakgrunn Lindesnes Bygg AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for del av Gnr.53 Bnr.3 - Heslandsveien i Mandal kommune. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for oppføring av ny boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Boligbebyggelsen planlegges som konsentrert småhusbebyggelse i form av to- fire- og/eller seksmannsboliger. Planområdet er attraktivt som boligområde, da det er sentrumsnært, med korte avstander til skole, barnehage og butikker med mer. Det har to ganger tidligere blitt meldt oppstart av planarbeid over det samme området, første gang den og så den Av ulike årsaker stoppet planarbeidet opp begge disse gangene. Nå planlegges det ikke for ny bebyggelse syd for fylkesveien. Side 1 av 12

2 Innhold Innledning/bakgrunn...1 Planens avgrensning og eksisterende forhold...3 Planstatus...4 Planens virkninger...4 Planprosessen...4 Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer...5 Beskrivelse av planforslaget...6 Byggegrense...7 Gang- og sykkelvei...7 Parkering...8 Vann- og avløp...8 Flomfare...8 Støy...9 Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen...9 Forholdet til kulturminner...11 Forholdet til barn og unge...11 Tilgjengelighet for funksjonshemmede...12 Risiko og sårbarhetsanalyse...12 Vedleggsliste...12 Side 2 av 12

3 Planens avgrensning og eksisterende forhold Planområdet ligger like nord for Mandal sentrum, ved Frøysland. Området syd for Fylkesveien er delvis beplantet med granskog. Mens området nord for veien i begrenset omfang benyttes til privat ridebane. Bebyggelsen skal tilknyttes det kommunale vann- og avløpsanlegget, som krysser like nord for planområdet. Planområdet ligger mindre enn 1 km fra barnehage og skole. Og snaue 2 km fra Mandal sentrum. Området er godt tilrettelagte med gang- og sykkelveier. Side 3 av 12

4 Planstatus Planområdet er i dag regulert. Det omfattes av reguleringsplan for Frøysland Vestre del, vedtatt Området er her regulert til landbruksformål. Planens virkninger En omregulering fra landbruk/skogbruk til boligformål vil kunne utløse krav om en konsekvensutredning (KU), for å redegjøre for planens virkning for miljø og samfunn. I Forskrift om konsekvensutredning av , fremgår det imidlertid at området må ha stor betydning for landbruket, for at det skal være aktuelt med en KU. I dette tilfellet har Landbruksnemnda vurdert saken i møte den Av vedtaket fremgår det at de ikke har merknader til reguleringsendringen. Dette bl.a. pga. at jordbruksarealene er små og omkransa av veier og boligfelt. Også Fylkesmannens landbruksavdeling sier i brev datert , at det er snakk om små arealer som ikke er spesielt viktige for landbruket. Bl.a med bakgrunn i landbruksmyndighetenes uttalelser vurderes planens virkninger på miljø og samfunn som relativt små, og enn finner det ikke nødvendig med en egen KU. Planområdet får direkte avkjørsler til Fylkesvei, og den økte trafikken de nye boligene vil generere får slik sett liten virkning på eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse kommer i et område med relativt spredt bebyggelse, hovedsakelig i form av eneboliger. Mens det er større boligfelt i nærområdene. Planlagt bebyggelse kommer lavt i terrenget, og selv om det er snakk om litt større bygg enn hva som er normalt i området, kan vi ikke se at dette har vesentlige negative konsekvenser. Det er lagt opp til at det kan bygges med saltak eller flatt- / pulttak. I utgangspunktet tenkes det å bygge med pulttak, da dette gir en lavere totalhøyde på byggene enn saltak, noe vi vurderer som positivt for naboene i forhold til lys, sol og utsikt. All tilgrensende bebyggelse ligger i område som i gjeldende reguleringsplan er avsatt til landbruksformål, men det drives ikke aktivt landbruk på arealene. Ny bebyggelse vurderes ikke til å kunne bli særlig konfliktfylt i forhold til dagens eller fremtidig landbruksdrift. Området er i mindre grad benyttet til privat ridebane. Området er relativt lite og dårlig egnet til landbruksformål. Konsekvensene av omreguleringen til byggeområde vurderes derfor som små. Ved å ikke planlegge for ny bebyggelse syd for fylkesveien, sikres en sammenhengende grønnstruktur på den siden av veien. Planprosessen Planarbeidet ble meldt igangsatt den , med den som frist for innspill. Det ble samtidig varslet igangsetting av forhandlinger om eventuell utbyggingsavtale. I planprosessen har disse deltatt i første planutkast: Mandal Kommune, v/teknisk avd. Lindesnes Bygg AS, Pål Dalhaug AS og Ing Geir Gjertsen AS Grunneier Fylkeskonservator Side 4 av 12

5 Statens vegvesen Mjøsplan AS (støyrapport) Samt innspill fra offentlige instanser og private Det er avholdt diverse møter, målinger og befaringer. Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer Mandal kommunes planutvalg; datert Er positiv til at det igangsettes planarbeid. Har to konkrete innspill til planarbeidet. Vår kommentar; Det legges ikke inn ny bebyggelse syd for Gjervoldstadveien. Behovet for sol- og skygge- illustrasjoner utgår som følge av dette, da det er gode solforhold nord for fylkesveien. Bebyggelsen nord for veien kommer på flat mark og relativt lavt i terrenget, 3D modell vedlegges. Landbrukskonsulent Børje Svensson; mail datert Viser til feil vedr. bruksnummer. Vår kommentar; ok, kan rettes opp, har ikke betydning for selve planarbeidet. Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert Har ingen spesielle merknader til omreguleringen, kommer med en del generelle råd og betraktninger. Mener at området bør vurderes ved revisjon av kommuneplan. Vår kommentar; Innspillet er søkt ivaretatt i planen og bestemmelsene. Arkeologisk vurdering foreligger, og det kreves ikke nærmere registreringer, det minnes om melde-/stoppeplikten ved eventuelle funn under opparbeidelse. Vi kan ikke se at planområdet ble spesielt vurdert i prosessen med kommuneplanen Vi vil anta at dette skyldes at området allerede er regulert, nærområdene benyttes til boligformål og planutvalget sa seg i møte den positiv til igangsatt planarbeid til boligformål, spesielt til området nord for Gjervoldstadveien. Fylkesmannens miljøvernavdeling, brev datert Mener at området bør avklares ved revisjon av kommuneplan. Har betraktninger vedr. naturmangfold, barn og unge og universell utforming, fremmede arter, vassdrag, forurensning, støy og ROS. Vår kommentar; Innspillet er søkt ivaretatt i planen og bestemmelsene. Se også vår kommentar til Fylkeskommunen. Statens Vegvesen, datert ; Mener at området syd for fylkesvei 214 er lite egnet til boligområde, pga at det er relativt smalt. Det forutsettes at avkjørsel til dette området blir til kommunal vei. Vil ellers legge vekt på avkjørsel og byggegrense mot fylkesveien. Vår kommentar; Det legges ikke opp til ny bebyggelse syd for Fylkesveien. Vi har foreslått en byggegrense på 10 meter for garasjeanlegget, da bakveggen her skal fungere som støyskjerm. Boligbebyggelsen kommer minst 17 meter fra senter vei. Arnhild Olsen, Reidun og Svein Trædal, datert Er ikke positiv til at grønne områder bebygges. Ønsker eneboliger før leilighetsbygg. Vår kommentar; Nasjonale føringer tilsier at sentrumsnære områder bør få en relativt høy utnyttelsesgrad. Naboer er generelt negative til fortetting i deres nærområder. Avkjørsel blir til fylkesveien. Marit Syvertsen og Erling Olav Egge, datert Reagerer på at deler av deres eiendom 53/9 var tatt med i planområdet som det ble meldt oppstart over. Side 5 av 12

6 Vår kommentar; Det aktuelle arealet er ikke med i planforslaget, og merknaden er sånn sett tatt til følge. Nedre Hålandsheia vel, v/hans Arthur Frigstad, mail datert Har kommentarer vedr. ny avkjørsel, trafikkavvikling og myke trafikanter. Vår kommentar; Etter hva vi skjønner dreier dette seg i hovedsak om veien inn til Linegralia. Den vil i svært liten grad bli berørt av planforslaget. Det er i planforslaget brukt mye tid på avkjørsel og forholdet til myke trafikanter. Det vises til eget punkt om gang- og sykkelvei i denne planbeskrivelsen. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget legger opp til ny boligbebyggelse nord for fylkesveien. Planforslaget inneholder 3 nye tomter og kan bebygges med maksimalt 14 nye boenheter/leiligheter, i form av tofire- og/eller seksmannsboliger. Det er i tillegg tilrettelagt med adkomstvei, lekeplass, renovasjon og garasjeanlegg. Det er også planlagt ny gang- og sykkelvei som skal kobles sammen med eksisterende gang- og sykkelvei. I tillegg er det avsatt hensynssone, frisikt. Det er utarbeidet egne reguleringsbestemmelser, som beskriver hva som kan gjøres innenfor de enkelte formålsområdene. Byggeområdet er relativt flatt og ligger lavt i terrenget. Bebyggelsen vil derfor i liten grad bli eksponert for omgivelsene. En mindre bekk/vassdrag krysser planområdet, denne er lagt i rør i en lengde av 47 meter under fylkesveien. I forbindelse med flytting av avkjørsel og anlegg av Side 6 av 12

7 nytt fortau må noe mer av bekken legges i rør, røret må forlenges med ca. 2 meter i hver ende. Konsekvensene av dette vurderes som små. Eventuell flomfare fra bekken vurderes som liten, da boligene kommer en del høyere i terrenget, og bekken har godt fall videre østover, og enkle tiltak med bekken vil kunne øke avrenningen ytterligere. Bekken er til dels gjengrodd med røtter og utraste steiner, det er satt rekkefølgekrav om at bekken må renses før utbygging. Pga. at området ligger lavt i terrenget vurderes det som vanskelig med nedgravd renovasjonsordning i området, i forhold til overvann, og det legges opp til containere på bakkenivå. Byggegrense Det er foreslått en byggegrense på 10 meter mot fylkesveien for garasjeanlegget, dette vurderes som tilstrekkelig i dette området, da eksisterende bebyggelse både øst og vest for planområdet ligger betydelig nærmere fylkesveien. Bakveggen til garasjeanlegget skal fungere som støyskjerm mot fylkesveien. Boligbebyggelsen kommer minst 17 meter fra senter fylkesvei. Det er foretatt befaring med Statens Vegvesen v/inger Egeland, hvor det ble sett på byggegrenser og forholdene for myke trafikanter. Bl.a. med bakgrunn i dette ble fortau o_sf2 lagt inn i planforslaget. Mot landbruksarealer i nord og øst er det satt byggegrense på 2 meter, hovedsakelig for å få plass til utvendig trapp, etc. utenfor 4 meters grensen mot nabo.interne byggegrenser er satt tilpasset planlagt bebyggelse, og vurderes til å gi en god utnyttelse og hensiktsmessighet i forhold til bruk av privat adkomstvei, parkering og lekeplass. Gang- og sykkelvei Det er vurdert å anlegge gang- og sykkelvei på nordsiden av fylkesveien østover til eksisterende krysningspunkt. Men pga. stor høydeforskjell mellom fylkesvei og terreng samt konflikt med vassdrag/bekk, vurderes dette som en vanskelig, dårlig og kostbar løsning. Det er derfor tenkt at myke trafikanter skal krysse fylkesveien like vest for avkjøringa til de nye boligene, det anlegges litt ny gang- og sykkelvei o_sgs1 som koples på eksisterende gang- og sykkelvei, o_sgs2. Dette vurderes som en akseptabel løsning. Vi vurderer den også som best i forhold til adkomst til busslomme, og for de som skal vestover. Ved å legge ny gang- og sykkelvei på nordsiden av fylkesveien, vil du ikke løse disse «problemene». Fra kryss o_skv1 / o_sgs1 anlegges et enkelt fortau til eksisterende bussholdeplass. Dette vil også være en forbedring i forhold til dagens situasjon. Side 7 av 12

8 Parkering Det er laget illustrasjon som viser planlagt bebyggelse og anlegg. Alle 14 leilighetene vil få minst en parkeringsplass/carport i umiddelbar nærhet til leiligheten. I tillegg er det lagt opp til 14 parkeringsplasser syd for fylkesveien, slik at parkeringsbehovet er godt ivaretatt. Dette selv om leilighetene skulle bli over 80 m2, men i utgangspunktet er det tenkt leiligheter mindre enn 80 m2, dvs. med krav til 1,5 parkeringsplass pr. leilighet. Vann- og avløp Området skal tilkoples offentlig vann- og avløp, eksisterende anlegg/ledninger går bare få meter nord for byggeområdet. Teknisk drift har opplyst at det er god kapasitet på anlegget. Plan for dette må utarbeides og godkjennes av kommunen før arbeider i området kan igangsettes, jfr. rekkefølgekrav i bestemmelsene. Flomfare Ved den senere tids kraftige nedbør har det tidvis flommet over, spesielt syd for fylkesveien. Dette er opplyst å i hovedsak skyldes delvis tett rist foran stikkrenne som krysser fylkesveien. Det har også stått noe vann på deler av planlagt byggeområde nord for veien, der dette ikke har naturlig fall mot bekken. Det er ikke kjent / sannsynlig at bekken nord for fylkesveien har problemer med å holde unna, da den har godt fall videre østover. Det er tatt høyder i bekken, se kartutsnitt nedenfor, «bekk/overvann», datert Side 8 av 12

9 For å sikre seg mot flomskader er TG på ny bebyggelse hevet til kote 58 moh. Dette vurderes til å være trygg byggehøyde da det er godt fall på terrenget / bekken videre østover. Og det er tatt inn i bestemmelsene at det skal sikres godt fall fra byggeområdene og veiarealet mot bekken. Bekken er i dag til dels gjengrodd med røtter og utraste steiner, det er satt rekkefølgekrav om at bekken må renses før utbygging. Det er også tatt høyde for at det skal være grøft i SVG2 og godt dimensjonert stikkrenne under ny avkjørsel, for å ivareta/sikre eksisterende bolig vest for planområdet. Støy Bebyggelsen kommer relativt nærme en trafikkert vei, og det er foretatt støyvurdering av MjøsPlan AS, v/anders Taraldrud. Det foreligger rapport datert Bebyggelsen kommer i gul støysone. Ved oppføring av støyskjermer og støydemping i fasader mot fylkesveien, vil det oppnås tilfredsstillende støynivåer både innendørs og utendørs. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Det er ikke registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. Et søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registreringer innenfor planområdet. Det er heller ikke i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase registrert verdifulle områder for beskyttelse Side 9 av 12

10 og artsvern. Befaringer og samtaler med lokalkjente tyder heller ikke på at det er spesielle forhold i området, som krever ytterligere undersøkelser. Bebyggelsen kommer nær eksisterende bebyggelse og bilveier, og vi kan ikke se at dyrelivet i særlig grad vil bli berørt av utbyggingen. Bekk / vassdrag som krysser området er lagt i rør i en lengde av 47 meter der den krysser fylkesveien, en utbygging som planlagt vil medføre at røret må forlenges ca. 2 meter i hver ende, konsekvensene av dette vurderes som små/akseptable, selv om det går fisk i bekken. Bekk som krysser fylkesveien er lagt i 1400 mm betongrør i en lengde av 47 meter. Pga. nytt fortau og avkjørsel må røret forlenges med 2 meter i hver ende. Konsekvensene av dette vurderes som små. Konkrete vurderinger av Kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 9 føre- var prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses for å være godt nok, og denne paragrafen er ikke aktuell. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Det er ikke registrert vernede arter i området, og den samlede belastningen på økosystemet vurderes for å være akseptabel ved planlagt utbygging. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Kommer ikke til anvendelse her, da tiltaket ikke skal medføre miljøforringelser. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det vil bli benyttet velkjente og forsvarlige teknikker og driftsmetoder på utbyggingen. Side 10 av 12

11 Konklusjon Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen synes totalt sett å bli relativt små, ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens Og en anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Forholdet til kulturminner Fylkeskonservatoren v/ann Monica Bueklev har i mail datert , opplyst at potensialet for funn vurderes som lite. Nærmere registrering er ikke påkrevd. Det minnes om at det må meldes fra dersom det under arbeidets gang skulle dukke opp noe av arkeologisk interesse. Forholdet til barn og unge Det er kort vei til både skole og barnehage, samt andre fritidstilbud. Det er avsatt eget lekeområde i planforslaget. Lekeplassen skal opparbeides som nærlekeplass i samsvar med kommunens veileder. Fylkesvei 214 går gjennom planområdet, og er allerede tilrettelagt med gang- og sykkelvei mot Mandal sentrum. Det må anlegges nytt kryssningspunkt av fylkesveien med noe ny gangog sykkelvei. Det er også buss-stopp i umiddelbar nærhet av planområdet. Eksisterende bussholdeplass får forbedret tilgjengelighet / sikkerhet med nytt fortau, o_sf2. Side 11 av 12

12 Tilgjengelighet for funksjonshemmede Bebyggelsen i planområdet vil i stor grad gi god tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Det er lagt opp til kjøreadkomst og parkering på tomtene. Bebyggelsen vil kunne tilfredsstille kravene til universell utforming. Minst 50 % av boenhetene skal ha livsløpsstandard. Risiko og sårbarhetsanalyse Det foreligger egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Alle boligbygg må sikres mot Radon, jfr. reguleringsbestemmelsene. Flomsikring er beskrevet i eget punkt. Utover dette synes det ikke å være spesielle hensyn å ta. Vedleggsliste Plankart, 1:1000 (A3), datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS-analyse, datert Skisse med planlagt bebyggelse, parkering mm, datert Støyrapport, datert Eksisterende VA, kart datert Kart med høyder på bekk mm, datert Mail fra Arkeolog, sendt D av ny bebyggelse mm, datert Merknader/innspill i forbindelse med oppstart av planarbeid Side 12 av 12