Planbeskrivelse for detaljregulering del av Gnr.136 Bnr.5 Sande FARSUND kommune

Transkript

1 Planbeskrivelse for detaljregulering del av Gnr.136 Bnr.5 Sande FARSUND kommune PlanID; Datert Planforslaget Side 1 av 12

2 Innledning/bakgrunn Planområdet er i kommunedelplanen for Herad-Spind, , benevnt som område S7 og SF Hvor område S7 er avsatt til småbåthavn mens område SF8-150 er avsatt til byggeområde for spredt fritidsbebyggelse. Det er plankrav før utbygging av områdene. Planområdet ligger i hovedsak på del av gnr.136 bnr.5, i tillegg tas det med 6 fradelte/godkjente hyttetomter, samt en strandparsell og noe veiareal/fylkesvei. Planarbeidet ble meldt igangsatt den Reguleringsarbeidet utføres av Ing. Geir Gjertsen AS og Pål Dalhaug AS, for Tore Sanne Kvinen eier av Gnr.136 Bnr.5 - Sande. Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan for nye og eksisterende hyttetomter, med båtplasser, små sjøboder, båthus, adkomstveier, parkering og tilhørende anlegg. Innhold Innledning/bakgrunn...2 Planens avgrensning og eksisterende forhold...3 Planstatus...4 Planprosessen...4 Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer...4 Beskrivelse av planforslaget...7 Aktsomhetsområder...8 Byggegrenser...9 Vann- og avløp...9 Renovasjon...9 Støy...10 Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen...10 Forholdet til kulturminner...12 Konsekvenser for barn og unge...12 Tilgjengelighet for alle...12 Risiko og sårbarhet...12 Vedleggsliste...12 Side 2 av 12

3 Planens avgrensning og eksisterende forhold Planområdet ligger ved Herad/Sande, ca. 400 meter øst for krysset mellom Åptaveien og Ravneheiveien. Planområdet ligger i all hovedsak på gnr.136 bnr.5, så er det tatt med to fradelte og bebygde hyttetomter, gnr.136 bnr.47 og 70, BFR5 og 6 i planforslaget. I tillegg er det tatt med 4 fradelte og ubebygde hyttetomter, BFR1 4 i planforslaget, og i tillegg er del av eksisterende fylkesvei 680 med i planforslaget. Mot vest og øst grenser planområdet mot gnr.136 bnr.2, mot nordvest går det ut i Åptafjorden, mens det mot nordøst grenser mot noen fradelte bebygde eiendommer. Sydover er det gnr.136 bnr.5 som fortsetter videre. Planområdet er ei relativt bratt li som faller fra heia, nordover ned i Åptafjorden. De nye hyttetomtene kommer i hovedsak på gammel beitemark / innmarksbeite. Stranda er avsatt til småbåthavn i kommunedelplanen, den er i utgangspunktet nokså uberørt, og er en typisk steinstrand, med stein i varierende størrelser. Fylkesvei 680 (Ravneheiveien) krysser planområdet, med småbåthavna på nordsiden og de nye hyttetomtene på sydsiden av veien. Det er ikke kommunalt vann og avløp innenfor området. Planområdet ligger ved Herad/Sande, ca. 400 meter øst for krysset mellom Åptaveien og Ravneheiveien. Side 3 av 12

4 Planstatus Området er i dag uregulert. Område S7 er avsatt til småbåthavn og område SF8-150 er avsatt til byggeområde for spredt fritidsbebyggelse, i kommunedelplanen for Herad-Spind, Det er plankrav før utbygging av områdene. Område S7 er avsatt til småbåthavn og grønt område syd for dette er avsatt til byggeområde for spredt fritidsbebyggelse, i kommunedelplanen. Planprosessen Planarbeidet ble meldt igangsatt den , med den som frist for innspill. I planprosessen har disse deltatt i første planutkast: Farsund kommune, v/teknisk etat. Pål Dalhaug AS og Ing Geir Gjertsen AS Grunneier, Tore Kvinen Fylkeskonservator Samt innspill fra offentlige instanser og private Det er avholdt diverse møter og befaringer. Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer; Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert Vår kommentar: Ok, arkeologisk befaring er foretatt, jfr. mail datert Side 4 av 12

5 Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder, brev datert Vår kommentar: Utnyttelsen avviker fra kommunedelplanen, se «beskrivelse av planforslaget» for konsekvenser som følge av dette. Naturmangfold og miljøvirkningene; Er vurdert i planbeskrivelsen. Barn- og unges interesser; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. 100-metersbeltet; For nye tomter er det avsatt vegetasjonsbelte mellom tomtene og fylkesveien, i samsvar med innspillet fra Fylkesmannen. Vassdrag; Det er ikke større vassdrag i planområdet, en mindre bekk kommer ned fra heia og renner ut i sjøen, det planlegges ikke tiltak i bekken. Utfylling eller mudring i sjø; Det vil i forbindelse med småbåthavna være behov for utfylling i sjø. Det er ivaretatt i bestemmelsene at søknad om utfylling i sjø må sendes Fylkesmannen. Risiko og sårbarhet; Det foreligger egen ROS-analyse. Farsund kommune, enhet for landbruk, brev datert Vår kommentar: Området er avsatt til spredt hyttebebyggelse i kommunedelplanen. Selv om det nå legges opp til en relativt tett og konsentrert utbygging, vil beitemulighetene bli sterkt redusert også ved en spredt utbygging. Fordelen ved å bygge tett i dette området er at det er kort avstand / gangavstand til småbåthavna, noe som vurderes som en fordel. Erosjonsfaren og hyttenes eksponering er vurdert og hensyntatt i bestemmelsene og planbeskrivelsen. Det er sikret adkomst til bakenforliggende skog. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), mail datert Vår kommentar: Deler av byggeområdet ligger i utkanten av utløpsområde for snøskred. Det er stor avstand til utløsningsområdet, og utløsningsområdet er i tillegg veldig lite. Arealet mellom utløsningsområdet og byggeområdene er småkupert og med ujevnheter, bl.a med tverrgående veier. Og generelt er det et område med svært lite snø. Det anses følgelig ikke å være snøskredfare som berører planforslaget. Det er i tillegg avsatt aktsomhetsområde for jord og flomskred, langs bekken som krysser området. Bekken er relativt liten, og planlagte tiltak kommer høyt i forhold til bekken, det vurderes derfor som kurant å kunne sikre seg mot jord- og flomskred fra bekken. Det er satt rekkefølgekrav om at geologisk vurdering, med beskrivelse av eventuelle sikringstiltak som må gjennomføres, skal foreligge før byggetillatelser kan gis. Statens Vegvesen, brev datert ; Antall nye avkjørsler er begrenset til to, en til småbåthavna og en ny avkjørsel til hyttetomtene. I tillegg inngår en eksisterende avkjørsel til eksisterende hyttetomter, samt 4 av de nye tomtene. To nye avkjørsler vurderes som nødvendig. Byggegrenser mot fylkesveien er vist på plankartet. I byggeområder for naust følger byggegrensene formålsgrensene. Det er planlagt gangsti fra hyttefeltet til småbåthavna for å redusere gangtrafikken langs Side 5 av 12

6 fylkesveien. Det er i bestemmelsene satt rekkefølgekrav for tiltak som berører fylkesveien. Norsk Maritimt Museum, mail datert ; Må vurdere ved offentlig ettersyn om det er behov for befaring/registrering. Kystverket, brev datert ; Ok. Fiskeridirektoratet, brev datert ; Ok. Agder Energi, mail datert ; Ok, areal for ny trafo er avsatt som byggeområde på plankartet og har fått egne bestemmelser. Johnny Abrahamsen, brev datert ; Er et privatrettslig forhold. Området blir nå del av reguleringsplan og vil kunne tilrettelegges med brygge etter nærmere avtale med grunneier. Jostein Sande Haugen, (for eiere av 136/2) brev datert ; Småbåthavna er i samsvar med kommunedelplanen, og den vurderes til å i liten grad være i konflikt med fiskeri. Det er ikke registrert ålegress samfunn som kommer i konflikt med havna. En noe høyere utnyttelse i nærhet av /gangavstand fra småbåthavna vurderes som fornuftig, da dette kan redusere bilkjøringen til og fra havna. Bjørg Thomassen, mail datert ; Småbåthavna er i samsvar med kommunedelplanen, og for å få en god utnyttelse av havna vurderes det som fornuftig med flytebryggeanlegg. Knut Sagstad, mail datert ; Antall hytter og avkjørsler fremgår av planforslaget. Side 6 av 12

7 Båtfeste retten er et privatrettslig forhold. Dette må avtales nærmere ved utbygging av havna. En løsning vil kunne være at man får mulighet til båtplass i flytebrygga. Johnny Borsheim, brev datert ; Innspillet er forsøkt ivaretatt i planforslaget. Se byggeområde BN4 i småbåthavna og avsatt byggeområde nord for tomt BFR7 som vil kunne fradeles som tillegg til 136/45. Kirsten Byberg, brev datert ; Båtfeste retten er et privatrettslig forhold. Dette må avtales nærmere ved utbygging av havna. En løsning vil kunne være at man får mulighet til båtplass i flytebrygga. Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget består av: -Plankart i målestokk 1:1000/A1, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Planforslaget består totalt av 27 hyttetomter (BFR1 BFR27). Tomtene BFR1 BFR4 er tidligere godkjente og fradelte ubebygde hyttetomter. Mens tomtene BFR5 og BFR6 er bebygde tomter. Dvs. at det er 21 nye ubebygde hyttetomter i planforslaget. I havneområdet er det satt av areal til parkering, små sjøboder og noen få båthus. Og det er tenkt at havna skal opparbeides med bryggekant og flytebrygger, og eventuelt utriggere fra bryggekanten. Det er i tillegg satt av areal til renseanlegg og el-forsyning (trafo), samt nødvendige adkomstveier, gangsti og friluftsområder. Det er planlagt for kjørevei frem til alle tomtene, med nødvendig parkering på den enkelte tomt. Tomtene har kort vei med gangavstand til båthavna, det er innregulert gangsti til havna for å redusere gangtrafikken langs fylkesveien. Da båthavna vil kunne gi båtplasser til et større område, er det også regulert inn parkeringsplasser for de som måtte ha behov for å kjøre til og parkere i havna. Det er lagt opp til at det kan bygges noen små sjøboder for oppbevaring av nødvendig utstyr til båtlivet. Dette vil være med på å redusere biltrafikken til havna, da man kan oppbevare det nødvendige (bensintanker, fiskeutstyr, redningsvester, etc.) i nærheten av båten. Det er i tillegg planlagt for noen få båthus, da enkelte vil ha behov for å ha båten under tak, samtidig som dette også gir mulighet for lagring av nødvendig utstyr til båten. Side 7 av 12

8 Utsikt fra planområdet, eksisterende hytte/tomt BFR5 til høyre i bildet. Kommunedelplanen legger opp til spredt utbygging av dette området, mens planforslaget legger opp til en relativt høy utnyttelse. Vi mener følgende grunner tilsier at dette området bør kunne få en høy utnyttelse. Nærhet/gangavstand til havna vurderes som positivt, da man vil få redusert biltrafikk i forhold til om hyttene lå lengre vekk. Det vil være relativt dyrt å bygge ut feltet med ny småbåthavn, renseanlegg, trafo og nye veier mm, så det kreves et visst antall enheter for at dette skal være økonomisk forsvarlig. Kommunen er også av den oppfatning at området egner seg godt til tettere bebyggelse, jfr. referat fra oppstartsmøtet. Konsekvensene av en tettere utnyttelse kontra spredt bebyggelse vurderes som små i dette tilfellet. Hyttene kommer i skrånende terreng, dvs. at det vil bli fyllinger foran hyttene og skjæringer i bakkant. Bestemmelsene styrer til en viss grad hvordan dette kan opparbeides, og hyttene vil bli plassert inn i terrenget med stigende terreng i bakkant, slik at de ikke vil kunne komme i silhuett. Og det er i bestemmelsene satt krav til bruk av farge og materialer for å gi en naturtilpasset utbygging. Og det er avsatt grøntområde mellom de nye tomtene og fylkesveien. Detaljreguleringen er vurdert i forhold til «forskrift om konsekvensutredninger» 3 og 4, og en er kommet frem til at det ikke utløses krav om konsekvensutredning, da formålet med planarbeidet i hovedsak er i samsvar med overordnet plan (kommunedelplanen). Dette ble også vurdert i oppstartsmøtet med Farsund kommune. Aktsomhetsområder; Ras- og skredfare; Innenfor dette området er det fare for jord- og flomskred i forbindelse med store nedbørsmengder og høy vannføring i bekken. Sikkerhet mot skade som følge av dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene ved rekkefølgekrav. Side 8 av 12

9 Mindre bekk / flombekk krysser området, det er knyttet fare for jord- og flomskred til denne. Eksisterende hytter/tomter BFR5 og BFR6 (vises på bildet) ligger inntil bekken. Størrelse på stikkrenne tyder på at det ikke blir ekstreme vannmengder i bekken. Frisiktsoner; Er områder som må holdes fri for vegetasjon/sikthindringer, i forbindelse med avkjørsler til fylkesveien. Det er egne bestemmelser knyttet til disse. Byggegrenser Det er inntegnet byggegrenser mot sjøen og fylkesveien for de tomtene som ligger i 100- meters beltet. For øvrig gjelder regelen om 4 meter til nabogrense med mindre det gis nabosamtykke til å bygge nærmere. For sjøbodene og båthusene følger byggegrensene formålsgrensen. Vann- og avløp Det er ikke offentlig vann- og avløp i området. Det vil måtte borres etter vann og anlegges felles avløps- / renseanlegg for avløpsvannet, jfr. rekkefølgebestemmelser. Det er avsatt eget område for renseanlegg av avløpsvannet. Renovasjon Container for hytterenovasjon er i dag utplassert på møteplass langs fylkesveien i umiddelbar nærhet av planområdet. Dette vurderes som en akseptabel løsning også for de nye tomtene, da det er lite trafikk langs denne veien. Det er vurdert å plassere renovasjonsordning i havneområdet, men dette vurderes som en dårligere løsning i forhold til tømming av containeren og generelt trafikkbilde. Side 9 av 12

10 Støy Det vil være noe trafikkstøy fra fylkesveiene samt noe støy fra båttrafikk, men ikke i en slik grad at det vurderes til å være noe problem for tomtene/området. Det er ikke andre kjente støykilder i nærområdet. Området vurderes til å være lite støyutsatt. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Et søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. Det er heller ikke i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase registrert verdifulle områder for beskyttelse og artsvern. Hyttene kommer i område som har vært benyttet som beitemark/kulturbeite. Landskapet er realtivt åpent med noe småskog / buskas. En mindre bekk krysser planområdet i sydøst. Strandarealet består i hovedsak av steinstrand, men steiner av varierende størrelse. Hyttene kommer i område som har vært benyttet som beitemark/kulturbeite. Terneholmen naturreservat ligger ca. 800 meter øst for båthavna. Og ca. 300 meter nordvest for båthavna, i Sandsbukta er det et registrert ålegress samfunn, men det blir ikke berørt av planforslaget. Planforslaget vil gi noe økt bil- og båt trafikk i området, med de miljøvirkningene dette Side 10 av 12

11 medfører. Disse virkningene blir ikke vesentlig endret som følge av en noe høyere utnyttelse enn kommunedelplanen åpner for. Det er ikke kjente forekomster av «fremmede arter» innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter. Eksisterende steinstrand der hvor småbåthavna kommer. Konkrete vurderinger av 8 12; 8 Kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 9 føre- var prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses for å være godt nok, og denne paragrafen er ikke aktuell. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Det er ikke registrert vernede arter i området, og den samlede belastningen på økosystemet vurderes for å være akseptabel ved planlagt utbygging. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Kommer ikke til anvendelse her, da tiltaket ikke skal medføre miljøforringelser. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det vil bli benyttet velkjente og forsvarlige teknikker og driftsmetoder på utbyggingen. Konklusjon; Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen, synes totalt sett å bli akseptable ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens Og en anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Side 11 av 12

12 Forholdet til kulturminner Det er foretatt arkeologisk befaring av arkeolog Snorre Haukalid i området den 7. april Det ble ikke registrert fredete kulturminner i planområdet. Fylkeskonservatoren har ingen merknader til planen i forhold til vernebestemmelsene i kulturminneloven, jfr. mail av 26. april Konsekvenser for barn og unge. Det tas ikke i bruk områder til nye byggeområder som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. Nye veier og gangstier gir nye turmuligheter, da terrenget i utgangspunktet er noe krevende å bevege seg i. Havneområde med brygger og flytebrygge gir økte muligheter for opphold, aktivitet, fiske og ferdsel langs sjøen. Konsekvensene for barn og unge vurderes som små ved planforslaget. Tilgjengelighet for alle Planområdet er stedvis bratt, men enkelte av tomtene vil kunne tilrettelegges for universell utforming. Risiko og sårbarhet. Det foreligger egen ROS-analyse, se eget vedlegg. Faren for flom / flomras og erosjon ved flom i bekken som krysser området synes å være det som må tas særskilt hensyn til i dette området. Det er rekkefølgekrav om geologisk vurdering og eventuell sikring før utbygging av berørte tomter/anlegg. Bekkens størrelse tilsier ikke at dette vil være noe stort problem ved planlegging av nye tiltak i samsvar med planforslaget Vedleggsliste Plankart, 1:1000/A1, datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS-analyse, datert Mail vedr. arkeologisk befaring, datert Merknader/innspill i forbindelse med oppstart av planarbeid Side 12 av 12