Planbeskrivelse. Detaljregulering for felt B16 på Sånum, i Mandal kommune

Transkript

1 Planbeskrivelse. Detaljregulering for felt B16 på Sånum, i Mandal kommune Innledning/bakgrunn; Ing. Geir Gjertsen AS og Pål Dalhaug AS har for Ove Nodeland, utarbeidet forslag til detaljplan, for felt B16 og mindre deler av B1 og B4, på Sånum i Mandal kommune. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for oppføring av boligbebyggelse, med tilhørende anlegg. Planstatus; Planområdet inngår i reguleringsplanen for Sånum, vedtatt , og er der i hovedsak avsatt til boligformål. I reguleringsbestemmelsene for områdeplanen står det bl.a følgende om område B16; Det stilles krav om vedtatt bebyggelsesplan (detaljplan etter ny planlov) før området bebygges. Denne bør omfatte hele område B16. Det bør i området legges til rette for eldreboliger eller boliger for personer med særskilt behov. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse, %TU skal være 70 %. Maksimal mønehøyde settes til 5 meter og gesimshøyde 3,5 meter over gjennomsnittlig terreng. Planutvalget vedtok den en mindre reguleringsendring for Gnr.75 Bnr.14/35/60/129: Vedtaket var som følger: Planutvalget godkjenner forslaget til mindre reguleringsendring om å flytte siktlinjen slik kartskissen viser. Planutvalget godkjenner forslaget til mindre reguleringsendring og innregulerer ny bolig nr 9 på bnr.14 slik kartskissen viser. Tiltaket kan ikke gjennomføres før adkomst til eiendommen gnr.75 bnr.42 og 129 er omlagt. Beskrivelse av planområdet; Planområdet er flatt og består av gammelt kulturlandskap / slåttemark. Området preges av noe gjengroing da det er noe tid siden det har vært drevet landbruk i området. En eksisterende bolig inngår i planen. Planen avgrenses av Hogganvikveien i nord, og av Langestrandveien i vest. I øst avgrenses planen av Strandveien, mens den i sør grenser inntil regulert fornminneområde og eksisterende boligbebyggelse. Planprosess og medvirkning; Planarbeidet ble meldt igangsatt den Reguleringsplanen vil bli utarbeidet som en detaljplan, jfr. plan- og bygningslovens 12-3, med egne selvstendige reguleringbestemmelser. Side 1 av 5

2 Det er i forbindelse med oppstartsmeldingen ikke mottatt merknader/innspill som tyder på at det er spesielle særforhold / interesser som gjør seg gjeldene innenfor planområdet. Eiendomsforhold; Hele planområdet er eid av privatpersoner, med flere berørte grunneiere. Innkomne merknader; Planutvalget, vedtak datert ; 1. Planutvalget stiller seg positive til at offentlig vei sør for B16 reguleres til boligformål. Planutvalget stiller seg dermed positive til at det unnlates å regulere adkomsvei til nåværende fritidsbolig gnr.75 bnr.42. Eksisterende atkomstvei som går over regulert gravfelt, opprettholdes under den forutsetning at den ikke nødvendigvis kan utbedres. 2. Mindre endring for del av B4, vedtatt , innarbeides i planen. Rekkefølgekrav som knyttes til tiltak med ny bolig på bnr.14 innarbeides. 3. Planutvalget stiller seg positive til at det legges til rette for eneboliger/rekkehus innenfor planområdet, og at bygningshøyder tilpasses deretter. 4. Planens avgrensning i øst utvides til å innebefatte østre kant av opparbeidet vei. 5. Atkomstveier skal dimensjoneres som atkomstvei A1, i tråd med retningslinjene for dimensjonering av veier. 6. Vurdering omkring støy må være del av planbeskrivelsen. 7. Planen utarbeides i tråd med kommunens veileder for utforming av detaljreguleringsplaner. Vår kommentar; Vedtaket er søkt ivaretatt i planforslaget.. Fylkesmannen i Vest-Agder, datert ; Har ingen spesielle merknader til oppstartsmeldingen. Har generelle kommentarer til; miljøvirkningene, barn og unges interesser, bygge- og graveforskriften, forholdet til funksjonshemmede, støyvurderinger, naturmangfoldet, og ROS-analyse. Vår kommentar; Forholdene er søkt ivaretatt i planforslaget. Vest-Agder Fylkeskommune, datert ; Ber kommunen vurdere om det er behov for eldreboliger i området. Har ellers generelle kommentarer om barn og unges interesser, bevegelseshemmede og ROS analyse. Og det gjøres oppmerksom på tidligere arkeologiske registreringer. Vår kommentar; Kommunen har i saksvurderinga til møtet den vurdert behovet for eldreboliger, og kan ikke se noe stort behov for det i dette området. Bl.a. fordi det bygges/planlegges et stort antall leiligheter nærmere sentrum. Øvrige merknader er søkt ivaretatt i planforslaget. Statens Vegvesen, datert Vil ved behandling av reguleringsplanen legge vekt på byggegrenser mot fylkesvegen og frisiktsoner i kryss. Vår kommentar; Merknaden er søkt ivaretatt i planen og bestemmelsene. Side 2 av 5

3 Beskrivelse av planforslaget; Detaljplanen består av 9 nye frittliggende eneboligtomter og 1 eksisterende/bebygd tomt, E1. E2 og E3 er tomtearealer som inngår i eksisterende bebygde eiendommer, Gnr.75 Bnr. 43 og 185. Det er i tillegg avsatt arealer til adkomstveier og grønnstruktur. Det må anlegges ca. 65 meter ny adkomstvei / kommunal vei, denne blir tilnærmet helt uten stigning. Byggegrensen mot Fylkesveien er videreført fra overordnet plan. Det legges i planforslaget opp til at gnr.75 bnr.42 nede ved Langestranda må benytte eksisterende adkomstvei, da alternative løsninger har vist seg svært vanskelig å få til. Eventuelle utbedringer av denne adkomstveien må bruker/rettighetshaver på forhånd avklare med Fylkeskonservatoren. Det er ikke lagt opp til at området legges til rette for eldreboliger eller boliger for personer med særskilt behov, jfr. overordnet plan, da det vurderes til ikke å være behov for dette. Bl.a pga. stor utbygging av slike boliger / leiligheter i sentrumsområdene. Og som en følge av dette er også utnyttelsen av området og byggehøydene noe endret i forhold til overordnet plan. Dvs. noe lavere utnyttelse og noe høyere bygg. Forhold vedr. strøm, overvann, vannforsyning og avløp må løses i forbindelse med utarbeidelse av de tekniske planene for feltet. Feltet vil bli tilkoplet offentlig vann og avløp. Friområde / forholdet til barn og unge; Like syd for planområdet er det en større offentlig lekeplass / kvartalslekeplass som gir svært gode muligheter for lek og opphold. Det er kort vei til sjø (Langestranda) og bademuligheter. Dette anses som svært gode kvaliteter i et boligområde tilrettelagt for familier med barn. Det går gang- og sykkelvei langs hele planområdet som gir muligheten for trygg ferdsel mot sentrum. Støyvurdering; Det foreligger beregning av trafikkstøy utført av Vianova den Konklusjonen var; De angitte tiltak gir et akseptabelt utendørs støynivå for de fleste husene, også ved en fremtidig situasjon. Enkelte hus (totalt 14) er imidlertid fortsatt belastet med nivåer noe over 55 dba. Disse bør vurderes mhp akseptabelt innendørs nivå og eventuelt tilbys fasadetiltak og /eller skjermede oppholdsarealer utendørs. Det bør likevel vurderes om også de foreslåtte skjermtiltak med høyde på 1,5 m eller mer - av estetiske grunner bør erstattes av fasadetiltak og lokale skjermtiltak. Som det fremgår av støyberegning er trafikken i området i utgangspunktet beskjeden og alle husene langs veien ligger godt under Forurensningslovens tiltaksgrense på 67 dba. Side 3 av 5

4 De nye tomtene ligger relativt langt vekke fra Fylkesveien, og støy anses ikke som noe stort problem. Utendørs vil den nye bebyggelsen gi naturlig støyskjermede uteområder på sydsiden. Det er foretatt ny støyvurdering av SINUS. Det foreligger rapport datert og støysonekart datert Konklusjoner er her at det ikke er behov for noen avbøtende tiltak for det planlagte byggefeltet. Forholdet til funksjonshemmede; Det er i reguleringsbestemmelsene lagt opp til at følgende boliger skal utformes etter prinsippene om tilgjengelighet for alle: Tomt nr. 1, 2, 3, 4 og 9. Disse boligene skal ha samtlige hovedfunksjoner på samme plan. Forholdet til naturmangfoldet; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Området er befart av fagkyndig den , og følgende vurdring er gjort: Vurdering av naturmangfoldet Planområdet for detaljregulering B16 Sånum er vurdert etter naturmangfoldloven. I hovedsak er det et kulturlandskap preget av noe gjengroing. Deler av området er allerede bebygd og opparbeidet som tomt. De ulike byggeområdene er behandlet hver for seg da de har noe ulikt preg. E1 er en opparbeidet og bebygd boligtomt, og detaljreguleringen medfører ingen endringer for denne tomten. Tomt 5 er tidligere slåtteeng som muligens også kan ha vært beitet. Den er preget av tiltagende gjengroing. Mest iøynefallende av arter som hører til slåtteeng er ryllik. Den vokser jevnt utover hele området. Det er ellers en del gress arter, samt gjengroingsarter som nypebusker samt eik- og rognekratt. Det er ikke gjort registreringer som tyder på området er spesielt verdifullt som slåtteeng. Detaljreguleringen medfører at området vil bli opparbeidet som tomt. E2 kan være tidligere slåttemark, men like gjerne tidligere utmarksbeite. Teigen/tomten er lang og smal, og det er en del furutrær på den i tillegg til rogne- og eikekratt. Hele strekningen fra nordvest til sørøst er det en vei som tar mye av arealet. Det er lenge siden det har foregått noe skjøtsel/drift her. Sørligste halvdel er bebygd og har opparbeidet hage. Detaljreguleringen medfører ingen endringer for den bebygde halvdelen. Nordvestlige del er i dag tilnærmet ordinær åpen furuskog. Tomt 3 og 4 er preget av tett kratt av kjempeslirekne og bringebær. I sørøst er tomt 3 opparbeidet med plen til eksisterende bolig. Det finnes på tomt 3 og 4 ikke spor av Side 4 av 5

5 naturmangfold som er viktig å bevare, detaljreguleringen har derfor små konsekvenser for naturmangfoldet. Tomt 1 og 2 er delvis preget av et ospeholt med trær med diameter inntil 10 cm ved roten. Øvrig del av disse to tomter er bebygd med en eldre sag med tilhørende lagerplass rundt. Det er ikke naturmangfold som er viktig å bevare på disse tomtene, og detaljreguleringen har ikke konsekvenser for naturmangfoldet. Tomtene 6-9 kan se ut som delvis skrotemark, og noe anleggsområde/lagerplass. Det er ikke noe som tyder på at området har arter som må bevares, og detaljreguleringen har ikke negative konsekvenser for naturmangfoldet. Samlet vurdering etter naturmangfoldloven. Feltundersøkelse ble gjennomført og kunnskapsgrunnlaget etter den er godt for å vurdere konsekvensene av detaljreguleringen. Gjeldende område er ikke omtalt i reguleringsplanen for Sånum med noen form for naturverdier. Det foreligger heller ikke registreringer i naturbasen for dette området. Kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldslovens 8 vurderes til å være godt nok til å behandle detaljreguleringen. 9 med føre-var-prinsippet kommer derfor ikke til anvendelse. Samlet belastning etter 10 er akseptabel, og 11 og 12 kommer heller ikke til anvendelse. Forholdet til kulturminner og kulturlandskap; Det er ikke kjente kulturminner/fornminner innenfor planområdet. Risiko- og sårbarhetsanalyse; Det foreligger egen risiko- og sårbarhetsanalyse Rev Side 5 av 5