FOR RAFSBOTNLIA SKI- OG ALPINSENTER SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Saksfremlegg Saksnr.: 03/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Reidar Andre Olsen Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR RAFSBOTNLIA SKI- OG ALPINSENTER SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Formannskapet Kommunestyret Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Rafsbotnlia-Bjørnfjellet, bestående av plankart og bestemmelser datert hhv og ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Kartutsnitt som viser planområdets beliggenhet og planstatus. 2. Plankart for hele området i målestokk 1:8000 datert Plankart for nedre del av planområdet i målestokk 1:2000 datert Tegnforklaring til plankart datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Designhåndbok datert (vedlegg til planbeskrivelse) 8. Oppsummering av innkomne uttalelser v/offentlig ettersyn datert Utkast til utbyggingsavtale mellom Alta kommune og Sarves as datert Bakgrunn: Multiconsult AS og Blankark AS har på vegne av Sarves as fremmet privat reguleringsplanforslag for området Bjørnfjellet/Rafsbotnlia. Planområdet utgjør om lag 2300 daa.og er lokalisert i og omkring eksisterende alpinanlegg som ligger om lag 1,5 kilometer nord for Rafsbotn. Planstatus: Området som det nå fremmes plan for er tidligere uregulert, men er i kommuneplanens arealdel, vedtatt den , avsatt til hhv. byggeområde for fritidsbebyggelse, alpinanlegg og til LNF-område uten bestemmelser om spredt utbygging, se kartutsnitt vedlegg 1. Området for fritidsbebyggelse (Bjørnfjellet) er i arealdelen antatt å ha et potensial på om lag 50 fritidsboliger. Planområdet grenser i sør/vest til Nikkohumpen hyttefelt hvor det sommeren 04 ble vedtatt en bebyggelsesplan med 27 fritidsboliger. Dette området er for tiden under utbygging

2 Planforslaget: Reguleringsplanforslaget består av plankart (vedlegg 2-4), bestemmelser (vedlegg 5) og planbeskrivelse (vedlegg 6-7). Formålet med planen er å tilrettelegge området for utvikling av en reiselivsdestinasjon. Basiselementene i satsingen består i etablering av høystandard fritidsbebyggelse og bebyggelse for utleie ( varme senger ), videreutvikling av eksisterende ski- og alpinsenter samt tilrettelegging for og utvikling av andre helårige aktivitetstilbud innenfor området. De viktigste arealbruksmessige grepene i planforlaget består av: Etablering av et senterområde på sletta nedenfor alpinbakken hvor bl.a. følgende funksjoner tenkes etablert; bevertnings- og overnattingsdrift, kafeteriavirksomhet, velkomstsenter, servicebygninger, driftsbygninger m.m. Etablering av høystandard hyttebebyggelse med kombinert formål fritid/næring i lia vest for eksisterende alpinanlegg. Området antas å ha et utbyggingspotensial på mellom senger. Om lag 50 % av disse forutsettes i planen etablert som varme senger, dvs. senger ment for utleie. Utvidelse av alpinanlegget mot vest og øst. Prosess/høring/merknader: Før planarbeidet ble igangsatt utarbeidet forslagsstiller en utviklingsplan med til sammen hytter (datert ) for området som nå reguleres. Med bakgrunn i denne planen ble reguleringsspørsmålet forelagt kommunen til vurdering, jfr. PBL 30. Planutvalget vedtok i møte den å anbefale forslagsstiller å igangsette utarbeidelse av privat reguleringsplan for området. Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort november 2003 og det kom i høringsperioden inn 8 uttalelser. Planforslag ble oversendt kommunen høsten 2006 og planutvalget vedtok i møte den å legge dette ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller arrangerte den 17. januar et folkemøte på Rafsbotn grendehus hvor de møtte opp om lag 20 personer. Det har i ettersynsperioden kommet inn til sammen 10 høringsuttalelser til planen. En oppsummering av disse etterfulgt av forslagsstillers og administrasjonens kommentarer fremgår av vedlegg 8. Statens Vegvesen har i sin uttalelse fremmet innsigelse til følgende to forhold i planen: 1) I tilknytning til den nye snescooterforbindelsen stilles det krav til etablering av planfri krysning av E6. 2) Det stilles krav til at det etableres ny gang- og sykkelvegforbindelse mellom planområdet og Rafsbotn før utbygging innenfor byggetrinn 2 tillates igangsatt. Begge kravene er etterkommet av forslagsstiller gjennom endringer i planens bestemmelser og innsigelsen vurderes derfor ikke lengre som aktuell. Et annet vesentlig forhold som blir påpekt av flere høringsinstanser er at det ut fra trafikksikkerhetsmessige hensyn anses svært uheldig at atkomstvegen til hytteområdet er lagt mellom varmestua og alpinanlegget, da dette medfører at brukerne av alpinanlegget må krysse atkomstvegen. For å oppnå en god separasjon mellom bil- og alpintrafikken foreslår forslagsstiller å endre planen ved at kjørevegen legges rundt sørsiden av varmestua. Langs nord-/østsiden av kjørevegen (over Nordelva) opparbeides det mellom heistrekket i alpinbakken og varmestua, en ny trase/forbindelse for brukerne av alpinanlegget. Det stilles krav til at den nye skitraseen skal være ferdig opparbeidet før kjørevegen tas i bruk samt at det skal etableres et fysisk skille mellom de to områdene.

3 Kartutsnitt som viser omlegging av kjøreveg rundt varmestue. Langs nord-/østsiden av vegen skal det opparbeides ny trase (angitt m/skravur) over Nordelva for brukere av alpinanlegget. Vurderinger: Forslagsstillers ønske om endringer av planforslaget: I tillegg til endringene som foreslås gjennomført for å etterkomme de ulike innspillene fra høringsinstansene (beskrevet i vedlegg 6) foreslår forslagsstiller selv at det gjøres flere mindre endringer av planens kart og bestemmelser. Nedenfor gis en punktvis oppsummering av disse etterfulgt av administrasjonens vurdering: 1) Det foreslås i tilknytning til de sekundære atkomstveiene innregulert 4 mindre områder for etablering av nye trafostasjoner. 2) Inntegnet scootertrasè mellom senterområdet og Nikkohompen tas ut av planen. 3) Rekkefølgekrav om geoteknisk dokumentasjon før atkomstveien inn i området tillates etablert foreslås tatt ut av bestemmelsene. 4) Det foreslås opprettet en ny alpintrase med 30 meters total bredde vest for eksisterende alpinanlegg. Området hvor traseen ønskes etablert var i opprinnelig planforslag regulert til kombinert byggeområde for fritidsbebyggelse/turistbedrift/næring med krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan. 5) Antall byggetrinn innenfor den delen av planområdet hvor det reguleres inn enkelttomter ønskes redusert fra opprinnelig 3 til 2. Som følge av dette justeres antallet senger som tillates etablert innenfor byggtrinn 1 opp fra min500/max 1500 til min750/max ) For tuntomter foreslås maksimal gesimshøyde hevet fra 7,5 til 9,0 meter og bestemmelsen om en maksimal størrelse på enkeltbygg på 120 m2 (T-BRA) foreslås fjernet. 7) I tilknytning til rekkefølgekravene som omhandler fradeling av areal ønsker man å legge til en retningslinje som åpner for at fradeling av areal også kan skje uten at det foreligger godkjent bebyggelsesplan i forbindelse med tiltakshavers behov for pantesikkerhet for finansiering/realisering av prosjektet.

4 Administrasjonens kommentar: 1) At det reguleres inn areal til trafostasjoner vurderes som en fordel da innregulering av slike areal i ettertid i visse tilfeller kan vise seg å være konfliktfylte. 2) Dette vurderes som uproblematisk. Intensjonen fra forslagsstiller er at avklaringen rundt denne traseen skal gjøres i forbindelse at man utarbeider bebyggelsesplanen for senterområdet og at man her ønsker å legge traseen i tilknytning til den private atkomstvegen inn i området. 3) Bakgrunnen for at punktet foreslås strøket er at Rambøll AS på vegne av forslagsstiller har utarbeidet et geoteknisk notat (datert ) basert på 3 prøveboringer innenfor senterområdets nedre deler, hvor det konkluderes med at grunnen i området består av faste masser (morene, sand og grus) og således vil kunne bygge ut. Fremlagt dokumentasjon vurderes som tilfredsstillende og dokumentasjonskravet kan følgelig tas ut av bestemmelsene. 4) Etablering av en ny alpintrase vest for eksisterende anlegg vurderes som positivt og vil kunne være med på å øke områdets attraktivitet. Arealet hvor traseen tenkes etablert er for øvrig i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde-alpinanlegg. I forhold til opprinnelig planforslag medfører traseen at byggeområde FT10 blir liggende som en isolert øy mellom planlagt og eksisterende alpinanlegg noe som betyr at den fremtidige atkomstveien til dette området vil måtte krysse alpintraseen. Administrasjonen anbefaler derfor at det stilles krav til at denne krysningen skal gjøres planfri i form av undergang/overgang. 5) Dette punktet vurderes som uproblematisk da antallet senger som tillates etablert innenfor planområdet ikke endres. 6) Forslaget om å fjerne bestemmelsen om max str. på enkeltbygg vurderes i utgangspunktet som uproblematisk da det i planen allerede er åpnet for at tuntomtene kan bebygges med et sammenhengende bygningskompleks. Administrasjonen ønsker imidlertid ikke å etterkomme forslaget om å endre gesimshøyden for bebyggelsen fra 7,5 til 9 meter. Terrenget innenfor de ulike tomtene varierer veldig og enkelte av tomtene er svært bratte. Oppføring av høy bebyggelse innenfor enkelte av tomtene vil kunne gi svært uheldige/dominerende løsninger. Administrasjonen mener det vil være svært uheldig å åpne for høy bebyggelse innenfor alle tomtene. Dersom det innenfor enkelte tomter viser seg vanskelig å få utformet hensiktsmessige løsninger bør man i slike tilfeller heller avklare muligheten for å avvike høydekravene gjennom søknad om dispensasjon, jf, PBL 7. 7) Administrasjonen har forståelse for at forslagsstiller ut fra økonomiske hensyn ønsker å ha mulighet til å fradele areal utover områdene det er vedtatt bebyggelsesplan. Med bakgrunn i dette er man villige til å akseptere at dette ved dokumentert behov tillates innenfor planområdets nedre del, dvs. innenfor byggetrinn 1 og 2, men ikke innenfor de øvrige utbyggingsområdene. Økonomi: Reguleringsplanen inneholder flere elementer av økonomisk/eiendomsrettslig karakter som det er behov for å gjøre mer detaljerte avklaringer rundt. Med bakgrunn i dette er det utarbeidet et utkast til utbyggingsavtale mellom Alta kommune og Sarves as som nylig er lagt ut til offentlig ettersyn og hvor høringsfristen er satt til , kopi av avtaleutkastet følger vedlagt (vedlegg 9). Sentrale elementer i avtalen er spesielt knyttet til kostnader samt kriterier for dimensjonering samt drift- og vedlikeholdsansvar for VA-anleggene i området. I tillegg omhandler avtalen bl.a. forhold knyttet til ttkomstrett/eiendomsrett til kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet samt kostnader knyttet til etablering av nye snescooterforbindelser, herunder etablering av planfri krysning av Ev. 6 m.m.

5 Byggeområder: Det aktuelle utbyggingsprosjektet er et av de klart største i Alta noensinne og byggeområdene vil fullt utbygd utgjøre et samlet areal som tilsvarer hele Kronstad og Kaiskuru til sammen, se kartutsnitt nedenfor. Illustrasjon som viser byggeområdenes størrelse sammenlignet med Kronstad og Kaiskuru. Den første delen av området som planlegges bygd ut ligger i den nedreste delen av lia på vestsiden av alpinbakken. For denne delen av planområdet, som tilsverer omalg 1/3 av utbyggingsarealet fremmes planen som en detaljplan, dvs. at utbygger kan søke byggetillatelse med hjemmel i reguleringsplanen. For de øvre delen av området samt for senterområdet sopm ligger på slette nedenfor alpinbakken må det utarbeides bebyggelsesplaner (detaljplaner) før utbygging kan igangsettes. Med bakgrunn i at utbyggingen av området forventes å skje over flere år vil man underveis i utbyggingsprosessen ha god anledning til å gjøre justeringer/endringer i forhold til de første utbyggingstrinnene dersom situasjonen skulle tilsi at dette. Lia på vestsiden av alpinanlegget hvor de fleste boenhetene planlegges oppført er stedvis svært bratt og store deler av området har svært kupert terreng. Å oppføre konsentrert bebyggelse i slike krevende områder vil stille meget store krav til utbygger for at resultatet skal bli bra. Det stilles med bakgrunn i dette krav til sivilarkitektkompetanse i tiltaksplasse 3 for prosjektering av nye bygninger innenfor planområdet. For yttereligere å sikre kvaliteten i prosjekterings- og utførelsesfasen er det i tilknytning til reguleringsbestemmelsene utarbeidet en egen supplerende designhåndbok som gjøres gjeldende for alle nye bygg og anlegg innenfor planområdet. Administrasjonen har underveis i planprosessen vært opptatt av å sikre at næringsaspektet ved planen blir ivaretatt på en måte som bidrar til at prosjektet i størst mulig grad bidrar til å generere positive næringsmessige ringvirkninger for Altasamfunnet. Det har fra administrasjonens side vært sterkt fokus på å sikre at man ikke ender opp med et glissent utbygd hytteområde av private hytter med lav bruksfrekvens. Med bakgrunn i dette har man i samråd med forslagsstiller kommet frem til at 50 % av alle sengene som etableres innenfor planområdet skal være såkalte varme senger. dvs. kommersielle boenheter for salg og tilbakeleie eller som rene utleieenheter. Snescootertrasè:

6 Et sentralt element i tilknytning til utvikling av området i reiselivssammenheng er muligheten i å kunne knytte planområdet opp mot eksisterende scooterløypenett. Som et første ledd i dette vedtok kommunestyret den at det skal opprettes ny løype fra Nikkihompen hyttefelt langs E6 til løypestart for eksisterende scooterløype 14 ved E6 på toppen av Rafsbotnlia. Denne saken er oversendt Fylkesmannen for godkjenning. I det opprinnelige reguleringsplanforslaget ble det foreslått etablert enda en ny tilknytningsløype på om lag 1,1 kilometer mellom den nye scootertraseen (som beskrevet over) og senterområdet på sletta nedenfor alpinbakken. Intensjonen var på dette tidspunktet at traseen skulle etableres som en ordinær utmarksløype som forutsetter godkjenning etter Lov om motorferdsel i utmark (av 10.juni 1977 nr tredje ledd). Denne traseen ble lagt ut på høring samtidig med reguleringsplanen og det har i høringsperioden ikke kommet innvendinger fra noen av høringsinstansene mot at traseen opprettes. Forslagsstiller har imidlertid i samråd med kommunen og Fylkesmannen i Finnmark kommet frem til at man finner det formålstjenlig å forsøke å etablere den aktuelle traseen som en privat scooterforbindelse og at denne godkjennes/avklares gjennom den kommende bebyggelsesplanen for senterområdet. Vanntilførsel: En kritisk faktor for realiseringen av feltet vil slik administrasjonen ser det være knyttet til å finne tilfredsstillende løsninger for vann- og avløpsløsninger for området. Bakgrunnen for dette er at kommunens foreløpige (teoretiske) kapasitetsvurderinger knyttet til vann- og avløpsnettet i området viser at eksisterende anlegg trolig bare vil kunne betjene om lag 580 personekvivalenter i området, noe som tilvarer en svært begrenset del (ca. 10 % +/-) av den planlagte bebyggelsen innenfor planområdet ( senger hvorav 1 seng tilsvarer en personekvivalent). Bare innenfor byggetrinn 1 i planområdets nedre del åpnes det i planen for etablering av mellom senger. Med bakgrunn i dette vil administrasjonen anmode om at forslagsstiller så snart som mulig igangsetter et utredningsarbeid for å klargjøre hvordan vanntilførselen til planområdet skal løses. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: De risiko- og sårbarhetsmessige forholdene knyttet til etablering av tiltakene i planen, som omtalt i planbeskrivelsens punkt 4.9, og vurderes å være tilfredsstillende utredet. Forholdet til kommuneplanens arealdel og videre fremtidig utvikling av området: Planforslaget innebærer til dels betydelige endringer i forhold til vedtatte arealbruk i kommuneplanens arealdel. Både områdene som reguleres til byggeområder og antallet hytter som tillates etablert er betydelig endret/utvidet. Det store antallet hytter og veier i området vil åpenbart medføre større terrengmessige inngrep og økt menneskelig aktivitet innenfor og i planområdets nærområder. I forhold til avgrensningen av hytteområdene i kommuneplanens arealdel, vurderes det imidlertid som positivt at man i reguleringsplanen i all hovedsak har valgt å trekke bebyggelsen vekk fra de høyereliggende å sårbare høyfjellsområdene i nordøst og ned i lia vest for alpinanlegget. Som en del av en langsiktig strategi for å kunne styrke og utvikle reiselivsdestinasjonen vil Sarves i løpet av nær fremtid igangsette et utredningsarbeid ( masterplan ) for å klarlegge hvilke utviklingsmuligheter som ligger innenfor nærområdet, foreløpig definert som området Rafsbotn- Russeluft. Bedriften har invitert kommunen til å delta i dette arbeidet. I forbindelse med kommunestyrets behandling av premissene for rulleringen av kommuneplanens arealdel har man stilt seg positiv til at man integrerer det aktuelle arbeidet i rulleringa. Oppsummering/konklusjon:

7 Planprosessen har etter administrasjonens syn vist at det ikke foreligger vesentlige innvendinger mot det fremlagte planforslaget. Prosjektets innhold og konsekvenser vurderes å være tilfredsstillende utredet og administrasjonen vil etter en helhetlig vurdering kunne anbefale at reguleringsplanen vedtas. Bjørn Atle Hansen Rådmann Ommund Heggheim Plan- og utviklingssjef Hallgeir Strifeldt Avd. leder plan- og bygn. Reidar Olsen Planlegger... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&&