OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 12-2008
side 2/12 Eiendomsmarkedet - prisutviklingen for boliger i Oslo og omegn OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2008 (24.11.-30.11.2008): OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og syd. Høstundersøkelsen er basert på uke 48, og vi har registrert de opplysninger som fremkommer i salgsannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Undersøkelsen baserer seg på annonsenes opplysninger om prisantydning/verditakst. De reflekterer selgers forventninger til pris ved et forestående salg. Det er ikke undersøkt til hvilken pris boligene faktisk er solgt, eller om de i det hele tatt er blitt solgt. Oppgitt areal er primærrom (P-ROM), dvs oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, og entre, samt ganger og trapper mellom rommene. Arealet av P-ROM er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2008 er basert på i alt 648 annonser, fordelt på 102 eneboliger, 99 rekkehus / tomannsboliger, 226 selveierleiligheter, 13 aksjeleiligheter og 208 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan registreres på grunn av manglende opplysninger og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. Tallene fra boligundersøkelsen i Oslo og omegn er:
Kommentarer til boligundersøkelsen: OPAKs boligundersøkelse i uke 48/2008 (24.11.-30.11.) for Oslo og omegn viser at: - prisene for eneboliger er 28.120,- kr./m² i uke 48/2008. Prisene er 5,8 % lavere enn i uke 19/2008 og 1,4 % lavere enn i uke 48/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 216 %. Gjennomsnittlig boligareal er 180 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,0 mill. kr. - prisene for rekkehus/tomannsboliger er 27.915,- kr./m² pr. uke 48/2008. Prisene er 3,4 % lavere enn i uke 19/2008 og 6,5 % lavere enn i uke 48/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 215 %. Gjennomsnittlig boligareal er 132 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,7 mill. kr. - prisene for selveierleiligheter er 38.152 kr./m² i uke 48/2008. Prisene er 4,4 % lavere enn i uke 19/2008 og 5,0 % lavere enn i uke 48/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 256 %. Gjennomsnittlig boligareal er 89 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,4 mill. kr. - prisene for aksjeleiligheter er 33.559,- kr./m² i uke 48/2008. Prisene er 11,8 % lavere enn i uke 19/2008 og 4,8 % lavere enn i uke 48/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 237 %. Gjennomsnittlig boligareal er 80 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,7 mill. kr. - prisene for borettslagsleiligheter er 31.069 kr./m² i uke 48/2008. Prisene er 5,0 % lavere enn i uke 19/2008 og 2,1 % lavere enn i uke 48/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 255 %. Gjennomsnittlig boligareal er 70 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,2 mill. kr. - femten tomter er for salg, og gjennomsnittsprisen for disse er ca. kr. 1.328,- pr. m². Tolv av tomtene ligger i utkanten av de undersøkte områdene, noe som trekker snittprisen ned. OPAKs boligundersøkelse betrakter vi som et supplement til eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk, som baseres på historiske tall for faktiske boligsalg. I det etterfølgende har vi også sammenlignet med boligundersøkelser foretatt av OBOS, med kvadratmeterpriser for omsatte og brukte borettslagsleiligheter, samt Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks. EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK I OSLO, NOVEMBER 2008 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: - prisene for eneboliger i Oslo var 31.600,- kr./m² i november 2008. Prisene var 3,4 % lavere enn i november 2007. Landsgjennomsnittet var 15.600,- kr./m² i november 2008, dvs. 7,7 % lavere enn november 2007. - prisene for delte boliger i Oslo var 28.800,- kr./m² i november 2008. Prisene var 7,7 % lavere enn i november 2007. Landsgjennomsnittet var 18,900,- kr./m² i november 2008, dvs. 9,6 % lavere enn november 2007. side 3/12
- prisene for leiligheter i Oslo var 31.200,- kr./m² i november 2008. Prisene var 0,3 % lavere enn i november 2007. Landsgjennomsnittet var 25.900,- kr./m² i november 2008, dvs. 10,1 % lavere enn november 2007. OBOS PRISSTATISTIKK FOR BORETTSLAGSLEILIGHETER I OSLO OG OMEGN, NOVEMBER 2008 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser i de nær 60.000 boligene i OBOS-tilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I november 2008 ble det foretatt 357 eierskifter mot 569 i mai 2008 og 637 i november 2007. OBOS prisstatistikk for november 2008 viser at: side 4/12 - prisene for brukte borettslagsleiligheter var 26.868,- kr./m² i november 2008. Prisene var 10,8 % lavere enn i mai 2008 og 11 % lavere enn i november 2007. STATISTISK SENTRALBYRÅS BOLIGPRISINDEKS FOR OSLO MED BÆRUM, 3. KVARTAL 2008 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal 2008. Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november 2008 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. I følge SSBs boligprisindeks for Oslo med Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2008 vært: - prisene for eneboliger var 0,9 % høyere i 3. kvartal 2008 enn i 3. kvartal 2007. - prisene for småhus var 4,7 % lavere i 3. kvartal 2008 enn i 3. kvartal 2007. - prisene for blokkleiligheter var 6,6 % lavere i 3. kvartal 2008 enn i 3. kvartal 2007. KOMMENTAR TIL BOLIGUNDERSØKELSENE Alle statistikker viser en generell prisnedgang de siste månedene. Prisene i Oslo-området var i november 2008 i gjennomsnitt i hht. de ovennevnte undersøkelser: - prisene for eneboliger var ca. 28.100,- til ca. 31.600,- kr./m². - prisene for rekkehus/tomannsboliger var ca. 27.900,- til ca. 28.800,- kr./m². - prisene for selveierleiligheter var ca. 31.200,- til ca. 38.100,- kr./m². - prisene for borettslagsleiligheter var ca. 26.900,- til ca. 31.000,- kr./m². HVILKE INNSPILL HAR MARKEDSAKTØRER GITT OM FREMTIDEN? Mot slutten av 2007 var mange aktørers spådommer at boligprisene ville fortsette å stige også i 2008. De fleste spådommene gikk ut på en prisoppgang på 1-5 %, selv etter flere år med prisoppgang. Men nedturen kom for fullt i 2008 som følge av finansuroen. Og i dag er det ingen som snakker om annet enn en ytterligere prisnedgang i de neste seks måneder av 2009. Spørsmålet er hvor raskt og hvor mye prisene vil synke.
Her er noen aktørers spådommer for utviklingen av boligprisene i 2009 og 2010: 2009: 2010: - Kyrre Aamdal, DnB Nor Markets ned 10% opp 1,5% - Liv Hansteen, DnB Nor Eiendom ned 10-15% uendret - Kjell Senneset, Prognosesenteret ned 10% opp 5% - Ola Mæle, Eiendomsinvestor ned 5 % uendret - Lisa Reiakvam, Econ Pøyry ned 10-12% ned 10% - Harald Magnus Andreassen, First Securities ned 12% ned 1-2% - Peter Batta, Huseiernes Landsforbund ned 10-15% - Hans Petter Skogstad, MakroSikt ned 12% - Bjørn Erik Øye, Prognosesenteret ned 0-10% - Jerns Ulltveit-Moe, Umoe AS ned 10-20% - Kristian Falnes, finanansanalytiker ned 10% - Ragnhild Wikborg, Wikborg Kapitalforvaltning ned - Jan Petter Sissener,meglerinvestor ned 1.halvår - Aasulv Tveitereid,investor ned 15% - Eiendomsmeglerforetakenes Forening ned 7-10% - Finn Tveter, Norges Eiendomsmelerforbund ned 10% NORGES BANK I foredrag 19.11.2008 uttalte sentralbanksjef Svein Gjedrem om boligprisene: "Etter en lang periode med høye boliginvesteringer og stigende priser avtar nå aktiviteten i boligmarkedet. Strammere lånevilkår bidrar til å forsterke fallet i boligprisene. Selv om utviklingen er forskjellig i ulike regioner, er trenden i boligprisene den samme - fra avtakende vekst ved årsskiftet 2007 til klart fall ved årsskiftet 2008." side 5/12 Veksten i norsk økonomi avtok markert i første halvår av 2008, ifølge Norges Bank. Virkningene av finanskrisen vil mest sannsynlig bli større enn det kunne se ut til for bare kort tid siden. Avmattingen i norsk økonomi ser ut til å komme raskt og bli markert. Norges Bank anslår videre at veksten i Fastlands-Norge blir svært lav i 2009, men at den tar seg opp i 2010 og 2011. Oljeinvesteringene vil bidra til å holde aktiviteten oppe. Statsbudsjettet vil også gi sterk vekst i offentlig etterspørsel etter varer og tjenester. Det uttales videre at det er uvanlig stor usikkerhet om den økonomiske utviklingen fremover. SLUTTKOMMENTAR De siste 15 årene har boligprisveksten i Oslo-området vært betydelig. Tidligere pris-skiller mellom attraktive og mindre attraktive boligområder er til dels blitt radert bort, spesielt for nye boligprosjekter. Mange nye sentralt beliggende prosjekter bærer preg av å mangle kvaliteter som gode uteområder og familievennlige planløsninger pga. små boligarealer. Det høye aktivitetsområdet har heller ikke bidratt til å redusere byggefeil pga. dårlige tekniske løsninger, feil materialvalg eller dårlig håndverksmessig utførelse. Dette vil først komme for dagen etter hvert.
Nedenfor er vist prisutviklingen for boliger i Oslo-området i perioden 1981-2008 (rød kurve). Det er gjort sammenligning med eiendomsprisene i næringsmarkedet, for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve). Begge kategorier viser en klar tendens nedover i 2008. side 6/12 Finanskrisen høsten 2008 førte til en bråstopp i byggingen av mange boligprosjekter. Det blir spennende å se effekten av gjenkjøpsgarantien fra OBOS om å kjøpe den boligen som kjøperne flytter fra. Det er tvilsomt om mange andre aktører kommer til å gjøre det samme, uten i en krisesituasjon. Risiko er igjen blitt en aktuell parameter for kjøpere i boligmarkedet. Boligkjøpere vil nok i større grad fremover kalkulere inn risiko forbundet med et eventuelt videresalg. Banker har allerede begynt å stille større krav til egenkapital ved finansiering av større boligprosjekter, vel vitende om at prosjektene normalt gir positive bidrag først når de siste 5-15% av prosjektene er overlevert til kjøper og betalt. Innstrammingen vil også gjelde alminnelige småhusprosjekter.
side 7/12 Det er en alminnelig oppfatning at boligprisene vil synke ytterligere i 2009. I forrige store boligkrise i årene 1988-1993 ble prisfallet ca. 40%. Nedgangstiden varte den gang i bortimot 5 år. Det var først på midten av 1990-tallet at de store aktørene igjen våget å gå inn i boligmarkedet med nye boligprosjekter, etter til dels store økonomiske tap i nedgangstiden. Prisutviklingen går i sykluser, og tiden som kommer vil vise om de kommer hyppigere og om utslagene blir mindre. Den største usikkerhetsfaktoren her hjemme er utviklingen i arbeidsledigheten. Oslo, 15.01.2008 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg 1: Prisutvikling for boliger i Oslo og omegn Vedlegg 2: Antall medtatte annonser Vedlegg 3: Boligenes gjennomsnittlige størrelse, arealer i m² Vedlegg 4: M²-priser for selveierleiligheter og borettslagsleiligheter Vedlegg 5: Prisindekser pr. 15.12.2008
side 8/12 Vedlegg 1
side 9/12 Vedlegg 2
side 10/12 Vedlegg 3
side 11/12 Vedlegg 4
Indekser pr. 15.12.08 side 12/12 Vedlegg 5