Side 1 av 6 Reguleringsbestemmelser, FB4-Romsaas, Ullensaker kommune. Plan ID 350 Reguleringsplan med bestemmelser, vedtatt av Kommunestyret 10.03.2014. Sist revidert 30.03.2015. Ordfører 1 AVGRENSNING (pbl 12-5 nr. 1) Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart, datert, 01.07.13, sist revidert 06.12.13. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Utomhusplan (pbl 12.7 nr. 1, 2 og 4) Ved søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise eksisterende og fremtidig terreng, beplantning/vegetasjon, kjøreareal, sykkelparkering, parkering på terreng, gangareal og oppholds og lekeareal og avfallshåndtering. Det skal kun benyttes blendingsfri utebelysning. Det skal også foreligge en samlet situasjonsplan som viser felt FB 4-1 og felt FB 4-2, samt veiareal og tilliggende bebyggelse rundt planens avgrensning. Det skal anvises spesielt avkjøringer og opparbeidelse av gang/sykkelvei, fortau og parkeringslommer mot Romsaas allé, Odelsveien, samt videre mot Dølivegen. Det skal etableres gangforbindelse fra Romsaas allé over Delfelt FB4-2 til Odelsveien. Nødvendig prosjekterte trafostasjoner skal vises. 2.2 Estetikk, skilt og reklame Tiltaket skal utformes slik at området fremstår som et arkitektonisk, helhetlig område. Tiltaket skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skilt og reklame skal fremstå som en integrert del av fasadeuttrykket sett i forhold til et overordnet, arkitektonisk konsept. 2.3 Eksisterende vegetasjon Fjerning av større trær er ikke tillatt før det foreligger rammetillatelse. 2.4 Universell utforming og kvalitetskrav All næringsbebyggelse og tilhørende utearealer innenfor planområdet skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Boligbebyggelse skal utformes etter krav til tilgjengelighet. Det skal ikke plantes allergene planter i utearealene. Møblering skal fylle kriteriene for universell utforming og miljø. Gangarealer skal tilrettelegges med trinnfri atkomst, jevnt og sklisikkert underlag og elementer i underlag ved hovedinnganger som kan fungerer som ledelinje for blinde/svaksynte. Alle publikumsbygg skal ha trinnfri atkomst til hovedinngang som skal markeres i underlaget i form av ledelinjer/kontrastmerking.
Side 2 av 6 2.5 Hensynssoner Det skal etableres frisiktsoner som angitt på plankart ifm. nye avkjøringer. 2.6 Vann- og avløp (pbl 12.7 nr. 2) Kommunens hovedplan for vann og avløp skal legges til grunn i planlegging av nye vann- og avløpsanlegg. Bestemmelser gitt i lov og forskrift, samt VA-normen skal følges. Det skal redegjøres for vann og avløpsanleggene for de arealer som reguleres. Detaljplaner og eventuelt en overordnet rammeplan skal behandles og godkjennes av VARVenheten før tillatelse gis og disse anleggene bygges. 2.7 Fjernvarme (pbl 12.7 nr. 8) De til en hver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i kommunen skal legges til grunn. 2.8 Grunnundersøkelser (pbl 12.7 nr. 12) Før det kan gis igangsettingstillatelse skal det foreligge geoteknisk undersøkelse som viser at det ikke foreligger lokal fare for ras eller utglidninger, eller forurensning i grunn. 2.9 Farger og materialer ( 12.7 nr. 1) Før det kan gis igangsettingstillatelse skal farger og materialbruk synligjøres på materialplansje som godkjennes av plan- og bygningsmyndigheten. 2.10 Støy (pbl 12.7 nr. 12) Anbefalte støygrenser for utendørs og innendørs oppholdsareal i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442, eller senere retningslinjer som erstatter denne, skal overholdes. E6 må støyskjermes iht. støyrapport AKU01 fra Brekke & Strand, datert 09.08.2013, revidert 05.12.13, dersom ikke nyere støyrapporter viser at andre skjermingstiltak er tilstrekkelige. Lokale skjermingstiltak må vurderes nærmere i byggesaken, og må dokumenteres med tanke på tilstrekkelig lufttilgang og estetikk. 2.11 Luftforurensning (pbl 12.7 nr. 12) Anbefalte grenser for luftforurensning i Miljøverndepartementets veileder T-1520, eller senere retningslinjer som erstatter denne, skal overholdes. 2.12 Rekkefølgebestemmelser (pbl 12.7 nr. 10) Utearealer Utearealene skal være opparbeidet iht. godkjent utomhusplan, med unntak av eventuelle sesongrelaterte arbeider, før brukstillatelse kan gis. Likeledes skal teknisk infrastruktur som fjernvarme, VA-anlegg inkludert drenering, renovasjon, og veisystem med avkjøringer, inkludert gatetun og annen veggrunn være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis med unntak av sesongrelaterte arbeider. Grøntareal i gater skal opparbeides samtidig med de øvrige tekniske anlegg. Renovasjon
Før rammetillatelse kan gis, skal planer for tilrettelegging av renovasjon behandles og godkjennes av VARV-enheten. Side 3 av 6 Veganleggene Før brukstillatelse kan gis skal krysset Dølivegen x Gardermovegen opparbeides som vist i reguleringsplanen Jessheim vest Romsaas, vedtatt 26.10.1998. Før brukstillatelse gis skal Odelsvegen være opparbeidet, med fortau på sørsiden. Byggeplan skal være godkjent av Akershus fylkeskommune og gjennomføringsavtale (med nødvendige økonomiske garantier)for infrastrukturtiltakene skal være inngått, før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak i utbyggingsområdet. Arkeologiske registrering Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete bosetningssporene, id. 96252 og id. 170553, som er markert som bestemmelsesområde # 1 og # 2 i plankartet. Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik atomfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. Støy Støyskjermingstiltak skal være gjennomført slik at planområdet tilfredsstiller grenseverdiene for støy i T 1442 før det kan gis brukstillatelse for boligene innen planområdet. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Formål, byggegrenser, utnyttelse, høyder og utforming. (pbl 12.5 nr. 1 og 12.7 nr. 1, 2 og 6) Formål Felt FB4-1: Område for forretning - forretning med plasskrevende varer (salg av biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre). Innenfor formålsgrensene tillates også en energisentral med silo og pipe. Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser og kotehøyder som vist på plankartet. Gulvnivået skal være på maksimalt cote +186,5. Utnyttelse Maksimal utnyttelse for hele feltet er m² - BYA = 8200 m². Høyder Angitt terrengnivå på plankartet danner grunnlag for etablering av sokkelhøyder i bebyggelsens plan 1. Gesimshøyder for delområdene og mindre felt er angitt på plankartet. Utforming Hvert enkelt byggeområde er avgrenset og definert med byggegrense og avstand til tomtegrenser og minsteavstand mellom bygningsvolumer. Det tillates oppføring av mindre tekniske bygg/heissjakter osv. over maksimal gesimshøyde på inntil 3 meter. Disse skal samles og gis en god estetisk utforming. Det tillates etablert utvendig sirkulær trappeforbindelse for vedlikehold og rømning fra tak til underliggende etasje eller terreng. Der disse er eksponert for omgivelsene skal de gis en god estetisk utforming.
Side 4 av 6 Det tillates oppført skilt som en oppdeling av fasaden mot Dølivegen og parkeringsplass mot syd hvor skilt kan krage ut inntil 1 meter over angitt byggegrense. Skilt og reklame skal fremstå som en integrert del av fasadeuttrykket sett i forhold til et overordnet arkitektonisk konsept. Mot parkeringsplass kan det etableres et inngangsparti i maksimalt 9 meters bredde, som stikker maksimalt 3 meter utenfor byggegrensen og inntil maksimalt 1,5 meter over angitt maksimal gesimshøyde. Tiltaket skal tilpasses landskap og tilliggende boligbebyggelse på en måte som gir mening og sammenheng. Bebyggelsens dimensjoner søkes brutt opp ved bruk av variert form og fasadeuttrykk. Bygningene skal ha tilnærmet flate tak. Minimum 50 % av takflate skal være grønt, med sedumplanter eller lignende. Parkeringsareal på terreng innenfor FB4-1 skal medregnes i grad av utnytting med 18 m 2 pr. plass. Det skal være sykkelparkering på terreng. Sykkelparkering kan være overdekket. Det kan etableres nødvendige støttemurer for å ta opp terrengforskjeller mot FB4-2, samt mot Odelsveien. Avkjøring for parkeringsplass og varemottak tillates utført med nødvendige støttemurer utenfor byggegrenser. Det tillates etablert en rekke med maks 5 flaggstenger i randssonen parkeringsplass/næring. Det tillates etablert underjordisk parkeringskjeller og boder under forretningsbebyggelse for boligene på felt FB4-2 med tilhørende nedkjøringer og korridorer. Felt FB4-2: Område for boliger. Det tillates i tillegg forretning, bevertning og kontorer i de 3 nederste etasjer i bygget nærmest Romsaas torg. Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser og kotehøyder som vist på plankartet. Utnyttelse Maksimal utnyttelse for hele feltet er % - BYA = 40 %. Høyder Angitt terrengnivå på plankartet danner grunnlag for etablering av sokkelhøyder i plan 1 i bebyggelsen. Gesimshøyder for delområdene er angitt på plankartet. Utforming Hvert enkelt avgrenset, delområde er definert med byggegrenser og avstand til tomtegrenser og minste avstand mellom bygningsvolumer. Mot Romsaas allè er det definert byggelinje som bebyggelse må følge. Det tillates oppføring av mindre tekniske bygg/heissjakter osv. over maksimal gesimshøyde på inntil 3 meter. Disse skal samles og gis en god estetisk utforming. Det tillates etablert takterrasser på alle bygg avsatt til boligformål med tilhørende rekkverk. Det tillates etablert utvendig sirkulær trappeforbindelse til takterrasser fra underliggende etasjes balkong/ terrasse. Der disse er eksponert for omgivelsene skal de gis en god estetisk utforming.
Side 5 av 6 Fasaden langs Romsaas allé kan etableres med balkonger. Plan 6 skal maksimalt ha en grunnflate på 30 % av underliggende etasje. Fasadeliv i byggelinje i.f.m dette kan føres helt opp til 6 etasje. Det tillates at mindre konstruksjoner som balkonger og inngangspartier kan stikke inntil maksimalt 0,5 m over byggelinjer. I del av bebyggelse mot Romsaas torg skal øverste plan være minst 3 meter tilbaketrukket ift underliggende etasje mot torg. Det tillates oppført nødvendig branntilkomst med tilhørende konstruksjoner og oppgang fra underliggende parkeringskjeller på uteareal mellom bebyggelse på delfelt FB4-2. Tiltak skal tilpasses landskap og tilliggende boligbebyggelse på en måte som gir mening og sammenheng. Bebyggelsens dimensjoner søkes brutt opp ved bruk av variert form og fasadeuttrykk. Bygg E skal være et frittliggende boligbygg, utformet som en paviljong med særegen form og materialbruk. Parkeringsareal på terreng i FB4-2 skal medregnes i grad av utnytting med 18 m 2 pr. plass. Det skal være noe sykkelparkering på terreng. Sykkelparkering kan være overdekket. Avkjøring tillates utført med nødvendige støttemurer utenfor byggegrenser. Bebyggelsen skal fortrinnsvis henvende seg direkte til gate/plass/torg. Ny bebyggelse skal utformes som selvstendige bygninger der dette er egnet, og byggelinje mot gate eller fortau følges. Ny bebyggelse skal plasseres slik at det tilrettelegges for et oversiktlig, trafikksikkert og lett farbart gangvegnett med korte avstander mellom parkeringsplasser, uteoppholdsarealer og viktige målpunkt. Bygninger skal ha gunstig orientering i forhold til lys og sol. Bygninger skal ha flate tak. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som ikke allerede er etablert skal etableres som angitt på plankartet. Før igangsettingstillatelse for tekniske veganlegg kan gis, skal byggeplaner for veg være godkjent av kommunen. Veger skal utformes iht. kommunens vegnorm / vegvesenets håndbok 017 Veg- og gateutforming og veger skal opparbeides iht. håndbok 018 Vegbygging eller i samsvar med eksisterende veistandard. 4.2 Adkomst og parkering (Pbl 12.7 nr. 7) Planområdet skal ha atkomst som vist med piler på plankartet. Parkering for biler, MC og sykler skal anordnes etter den til en hver tid gjeldende parkeringsnorm hvis ikke annet er angitt. Sykler skal kunne plasseres både på terreng, i bygninger og fortrinnsvis overdekket område. Parkering for boliger Parkeringsanlegg for bolig skal ikke dominere byrommet og gatebildet, men fortrinnsvis plasseres i kjellere/egne bygg. Nødvendige anlegg på markplan skal plasseres tilbaketrukket, fortrinnsvis bak bebyggelsen. Det tillates maksimalt 10 p-plasser som markparkering. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser pr boligenheter, der 0,2 plasser er for gjester. Min. 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset bevegelseshemmede. Min. 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset EL-biler. Kravet til sykkel er 2 plasser pr. leilighet. Parkering for næring Parkeringsplasser for forretningsbebyggelse skal tilrettelegges for sikker bevegelse til/fra bilene samt ha en utforming med grøntstruktur i randsonene.
Side 6 av 6 Det skal etableres maksimum 14 parkeringsplasser for kunder per 1000 m 2 BRA. Min. 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset bevegelseshemmede. Min. 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset EL-biler. Inntil 20 av plassene kan ha dobbelt lengde for parkering til bil med henger. Kravet til sykkel (motorsykkel) 1 plass pr 1000 m 2 næringsareal. Funksjons- og kvalitetskrav Gangveger skal opparbeides med et stigningsforhold maks 1:20. 4.3 Avfallshåndtering (Pbl 12.7 nr. 1) Kommunens renovasjonsforskrift skal følges. Renovasjonsløsninger for byggetiltak legges under bakkenivå eller i bebyggelsen. Før det kan gis igangsettingstillatelse, skal plassering og dimensjonering av renovasjonsløsning godkjennes av kommunen. 4.4 Parkeringsplass og varemottak for FB4-1. Det skal etableres parkeringsplass for besøkende med adkomst fra Romsaas allé. Det skal etableres varemottak for forretninger mot Odelsvegen dimensjonert for større lastebiler. 4.5 Grøntareal felt FB4-2 Det skal etableres et mest mulig sammenhengende grøntareal i gårdsrommene mellom bolig og forretningsbebyggelsen. Mot forretningsbygget i FB4-1 skal det anlegges en skråning som skal tilplantes og skal fungere som estetisk skjerming og uteareal. Det skal tilstrebes å etablere en variert vegetasjon som skaper rom og avgrensning i området. For å kunne sikre et forsvarlig omfang av busker/mindre trær skal det tilrettelegges for tilstrekkelig jorddybde. Det skal etableres et eller flere vannspeil som estetisk element og eventuelt som bruk til aktivitet vinter og sommer. Det skal sikres gode forbindelser gjennom grøntarealene som skal være allment tilgjengelige. Utearealene skal lokaliseres slik at områdene får gode solforhold og er beskyttet mot trafikk og støy. For hver boenhet skal det avsettes min. 45 m²/ pr 100 m 2 bruksareal bolig til uteoppholdsareal hvorav minimum 25 m 2 skal opparbeides til «lekbart areal» for barn på terreng. Maksimum 5 m 2 av privat balkong kan inngå i utregningen. Innglassede balkonger regnes ikke med som uteareal. Av «lekbart areal» skal det etableres 2 stk lekeplasser på 75 m 2 hver som skal være felles for boligbebyggelsen. Hver lekeplass skal inneholde minst en huske, sandkasse, sklie og et klatreapparat. Lekeapparatene gis universell utforming og skal utformes med tanke på sikkerhet i bruk. Lekeplassene skal plasseres mest mulig optimalt for alle beboere. Utomhusarealene skal synliggjøres på utomhusplanen med et arealregnskap ved søknad om tiltak. 4.6 Grøntareal felt FB4-1 Det skal etableres privat grøntareal med tilplanting av busker og trær mot Dølivegen der det er angitt grøntstruktur på plankartet.