Romsås KUNNEsenter mulighetsstudie 22.02.10
Innhold 1 Innledning 4 1.1 Sammendrag 5 1.2 Formål og prosess 7 2 Hva er et KUNNEsenter? 9 2.1 KUNNEsenterets ambisjon 11 2.2 Referanseprosjekt 13 3 Romprogram 17 3.1 Sentralområdet 19 3.2 Undervisning / kurs 21 3.3 Barnehage 23 3.4 Administrasjon 25 3.5 Utlånssentral 27 3.6 Andre rom 27 3.7 Samlet areal 29 4 Romsås 31 4.1 Romsåsbyen 33 4.2 Romsås senter 34 4.3 Kvaliteter i senteret 39 4.4 Aktører og dagens bruk 41 5 Innplasseringsstudie 43 5.1 Plassering i senteret 45 5.2 Arealpotensial i etasjene 47 6 Hovedgrep 49 7 Alternativ 1 61 8 Alternativ 2 69 9 Kostnadskalkyle og husleieberegning 77 9.1 Forutsetning for kalkylen 79 9.2 Alternativ 1 81 9.3 Alternativ 2 85 9.4 Forutsetning for husleieberegningen 87
1.1 Sammendrag LPO arkitekter har i samarbeid med bydel Grorud og en utvalgt brukergruppe, utviklet denne mulighetsstudien for et såkalt KUNNEsenter på Romsås. Mulighetsstudien er definert som Delprosjekt 2 - KUNNEsenter, som en del av FASE 2 - FORPROSJEKT. Bydelen har arbeidet med utvikling av Romsås Senter i samarbeid med de kommunale eierne siden høsten 2007. Det har vært et ønske å transformere senteret og senterområdet i en partnerallianse med en eller flere private investorer. Denne transformasjonen inngår som fase 3 i prosjektet Langsiktig senterutvikling i den områderettede satsingen på Romsås. Forprosjektene har hatt som formål å avklare kommunale målsettinger i partneralliansen, og skape interesse i markedet. Forprosjektfasen avsluttes våren 2010 og alle delprosjektene som er ferdigstilt vil bli presentert på en milepælsmarkering våren 2010. Hva er et KUNNEsenter? Et KUNNEsenter er en møteplass for kultur og kunnskap, og et ressurssenter for aktiv fritid for Romsåsbeboere i alle aldre. Ideen kommer fra såkalte IdeaStores i London. I senteret kombineres et moderne bibliotek med lokaler for undervisning, møter, og ulike sosiale og kulturelle aktiviteter. KUNNEsenteret på Romsås skal inkludere nåværende Frivilligsentral, ha en åpen barnehage og tilby ulike kurs i samarbeid med Oslo Voksenopplæring. Ambisjonen er å skape et flerbrukshus som sprenger grenser og blir et levende, visuelt fyrtårn med nedslagsfelt og synergi langt utover Romsås. Hva kan et KUNNEsenter på Romsås inneholde? Et KUNNEsenter på Romsås er foreslått å inneholde følgende hovedfunksjoner: Et sentralområde med bibliotek, myldre- og oppholdsarealer samt en åpen trapp som også kan fungere som amfi i forbindelse med konserter, opplesninger osv. Møte- og filmsal samt klasserom og generelle grupperom av ulik størrelse for undervisning, norskopplæring, språklaboratorie, møter og andre relevante aktiviteter. Spesialrom for undervisning og aktiviteter knyttet til mat, lyd/film/tv og grovere verkstedsfunksjoner. En åpen barnehage. En utlånssentral for utstyr knyttet til ulike vinter- og sommeraktiviteter. Administrasjon og personalrom. Samlet arealbehov er beregnet til 1 515 m2. 4 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Hvor kan et KUNNEsenter på Romsås ligge? KUNNEsenteret inngår i en helhet for videre utvikling av senterområdet og selve senteret på Romsås. Det skal plasseres i eksisterende bygningsmasse med utgangspunkt i dagens bibliotek og gi liv til tomme lokaler samtidig som det kan inngå i en framtidig kabal i forbindelse med evt. utflytting og omdisponering av sykehjemmet. Mulighetsstudien er utført i to alternativer som begge tar utgangspunkt i den sentrale beliggenheten på gateplan. Alternativene tar utgangspunkt i at senteret skal være i to etasjer, og ligge der biblioteket er lokalisert i dag. Begge alternativene har en tydelig profil og estetisk utforming som gjør senteret synlig i og utenfor Romsås. Alternativ 1 tar, foruten lokaler på gateplan, i bruk lokaler i underetasjen. Dette gir KUNNEsenteret direkte kontakt med terrenget utenfor, men krever utflytting av sentrale sykehjemsfunksjoner, samt opphør av andre leieforhold. Samlet areal 1 810 m2. Alternativ 2 tar, foruten de samme lokalene på gateplan, i bruk lokaler i 2. etasje. Dette krever omdisponering av dagens sykehjemsposter i forbindelse med leieforhold i 5. etasje. Opphør av dette leieforholdet synes nært forestående. Samlet areal 1 700 m2. Hva kan et KUNNEsenter på Romsås koste? Investeringskostnadene for de to ulike alternativene for et KUNNEsenter på Romsås er kalkulert til å være: Alternativ 1: NOK 40 023 307,- inkl. mva. Alternativ 2: NOK 40 980 324,- inkl. mva. Med investeringskostnader forstås kostnader for alle foreslåtte rive- og byggearbeider inkl. uteområder, elektro, nytt ventilasjonsanlegg og andre VVSarbeider, annen innredning, fast utstyr etc. Kostnadene inkluderer også såkalte Felleskostnader som ivaretar nødvendig prosjektering etc. Alle kostnader er basert på prisnivå pr. januar 2010. På bakgrunn av investeringskostnadene, beregnet ut i fra et offentlig tilskudd på 30% og med en nedskrivningstid på 20 år, samt nåværende husleiegrunnlag, er det foretatt husleieberegninger som viser følgende årlige husleie (første år): Alternativ 1 (med rampe): kr 2 534 124,- Alternativ 1 (uten rampe): kr 2 309 424,- Alternativ 2 (med rampe): kr 2 609 024,- Alternativ 2 (uten rampe): kr 2 384 324,- Et KUNNEsenter på Romsås vil bli utformet i forhold til gjeldende retningslinjer hvor særlig krav til universell utforming, energi, gjenbruk og miljø vil bli tillagt ekstra vekt. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 5
6
1.2 Formål og prosess Formål Formålet med mulighetsstudien er å forankre ideen og vekke begeistring om et KUNNEsenter og danne grunnlag for videre administrative og politiske prosesser. Denne mulighetsstudien dokumenterer behov og muligheter knyttet til et konkret program med tilhørende areal og kostnader. Bakgrunnsdokumenter Følgende dokumenter har ligget til grunn for arbeidet: Kunnskap i sentrum, Handlingsplan for Romsås (Bydel Grorud 2009) Visjoner og mål for Romsås senter (PWC 14.05.2008) Kravspesifikasjon Kunne/BLI-senter (Bydel Grorud versjon 10.02.2008) Fysisk og sosiokulturell stedsanalyse for Romsås (Bydel Grorud januar 2008) Romsås Senterområde en samlende møteplass for livslang læring, aktiviteter og nærservice (Prosjektplan Bydel Grorud) I tillegg har LPO opparbeidet seg stor kunnskap om relevante problemstillinger på bakgrunn av tidligere prosjekter på Romsås: Parallelloppdrag for Romsås senterområdet, oppdragsgiver Bydel Grorud, gjennomført høsten 2008. Opprusting av Romsås T-banestasjon, oppdragsgiver KTPAS, gjennomført våren 2009. Skisse til helhetlig plan for Romsås senterområde, oppdragsgiver PBE/Oslo kommune, gjennomført høsten 2009. Prosess Mulighetsstudien er utviklet i åpen dialog mellom oppdragsgiver, brukerrepresentanter og rådgivere. Det er avholdt 4 prosjektmøter i løpet av prosessen, samt et arbeidsmøte med politikere og beboere på Romsås. Deltagere i prosessen Følgende personer har deltatt på arbeidsmøter i arbeidsperioden: Oppdragsgiver: Fatma Bhanji Jynge, Bydel Grorud Mette Mannsåker, Bydel Grorud Brukerrepresentanter: Jarle Stave Botnen, avdelingsleder NAV Grorud Benthe Lill Krigerød, Romsås Frivilligsentral Hege Brubak-Olsen, Romsås Frivilligsentral Tonje Brustuen, Bydel Grorud Eli Sætre Follerås, avdelingsleder Deichmanske Romsås/Nordvet Elizabeth Hernholm, seksjonsleder Romsås barnehageenhet Sidsel Krakeli, avd.sjef barn og unge, Bydel Grorud Frode Oldereid, Romsås TV Kristin Vesterhus, Deichmanske bibliotek, Romsås Grethe Vollum, Kulturetaten/Deichman Groruddalsatsingen Rådgivere: Randi Wøien, prosjektansvarlig LPO Pål Henry Engh, prosjektkoordinator LPO Petter Alstad, medarbeider LPO Karen Rognstad, medarbeider LPO Tom Grenager, kalkyleansvarlig Bygganalyse KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 7
2 Hva er et KUNNEsenter?
2.1 KUNNEsenterets ambisjon KUNNEsenteret skal være et kunnskaps- og læringssenteret, og er tenkt som et utvidet bibliotek. I tillegg til de tradisjonelle bibliotekstjenestene skal KUNNEsenteret tilby kurs for grunnleggende kvalifisering i norsk, yrkesrettet kvalifisering, støtte til ulike former for etableringer i nærmiljøet, åpen barnehage, leksehjelp og koordinering av frivillig arbeid. KUNNEsenteret skal også være et ressurssenter for aktiv fritid for Romsåsbeboere i alle aldre. Begge alternativene tar utgangspunkt i at senteret skal være i to etasjer, og ligge der biblioteket er lokalisert i dag. Begge alternativene har en tydelig profil og estetisk utforming som gjør KUNNEsenteret synlig både på Romsås og i Groruddalen forøvrig. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 11
Whitechapel Idea Store, London 12 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
2.2 Referanseprosjekt Idea Store i London Den første Idea Store åpnet i London i 2002. Idea Store-strategien ble utarbeidet av den østlondonske bydelen Tower Hamlets på slutten av 90-tallet. I bydelen hadde bare 18 prosent av befolkningen noen gang besøkt det lokale biblioteket, og prosentdelen analfabeter var svært høy. En undersøkelse viste at de dårlige besøkstallene delvis skyltes at bibliotekene lå usentralt til, samt at de gamle biblioteksbyggene var lite hensiktsmessige for moderne biblioteksfunksjoner. Whitechapel Idea Store ble etablert i 2006, like ved et av Londons største markeder. Etableringen forsterket tilstrømmingen av folk, og bidro til å løfte lokalmiljøet inn i en ny og positiv trend. Ved å samle så mange funksjoner som mulig under ett tak, har huset blitt et møtested i bydelen. Folk kommer dit for å ta en kaffe, se tv, møte venner, trene, gjøre lekser, spille spill, lese bøker, aviser og tidsskrifter og for å delta på alle typer kurs, fra det hobbyaktige til det yrkesrettede. Idea Store er et nøytralt sted som ikke kan knyttes til en kultur eller klasse. Folk skal kunne gå dit for å få informasjon om nesten alle aspekter ved livet, og for å tilegne seg nye ferdigheter. Mottoet er livslang læring. Utdannelse skal være med på å gi folk arbeid, selvrespekt og større selvstendighet. Bydelen Tower Hamlets har til nå bygget fire Idea Stores. Alle har en lav terskel både for deltakelse og med tanke på de temaene de fokuserer på. Kursene og aktivitetene er svært varierte. Det er bingo, lag dine egne julekort, Playstation-konkurranser via trådløse nettverk, jobbsøkingskurs, kurs i rytmer og kreativ kunst for barn, diskusjonsgrupper om bengalsk politikk og samfunnsliv, lesesirkler, timer for dans, yoga, kampsport og meditasjon, grupper for manga (japanske tegneserier), fri rettshjelp, «barejenter-grupper», babymassasje, aromaterapi, kurs i raserimestring, bedriftsoppstartningskurs, kurs i en lang rekke europeiske og ikke-europeiske språk samt i mange vanlige teoretiske og praktiske fag. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 13
Litteraturhuset i Oslo Norges første litteraturhus åpnet høsten 2007. Huset er viet litteratur i den romsligste betydningen av ordet. Huset har rom for mange aktiviteter og brukere, alt fra den som bare vil lese avisa og drikke en kopp kaffe, til den som vil mate tankene og hodet på en av de mange forelesningene eller kursene som finner sted i huset. I første etasje ligger en bokhandel, kafé og den store møtesalen. Videre opp i etasjene ligger fem scener, rom for samtale, debatt og formidling, en egen avdeling for arbeid med barn og ungdom og et skriveloft. Litteraturhuset er drevet av Stiftelsen Litteraturhuset, som ble etablert av Institusjonen Fritt Ord i 2006. Huset er inspirert av den tyske tradisjonen for frie Literaturhaus. Stiftelsen Litteraturhuset er uavhengig og ikke-kommersiell, og har til hensikt å formidle og skape interesse for litteratur og lesing. 14 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Papirbredden i Drammen Papirbredden (Drammen kunnskapspark) ble offisielt åpnet 2. mars 2007. Kunnskapsparken rommer et mangfold av ulike virksomheter, organisasjoner og prosjekter som alle har fokus på kunnskapsutvikling og nyskapning. Kunnskapsparken inneholder blant annet tre høyskoler, bibliotek, bokhandel, karrieresenter og et innovasjonsmiljø. Åpenhet og mangfold var viktige stikkord for aktørene som jobbet sammen for å realisere Papirbredden. Huset har derfor blitt et åpent og gjennomsiktig glassbygg, og fungerer som en inkluderende møteplass for hele befolkningen. For å gjøre kunnskap tilgjengelig for alle følger bygget prinsippene for universell utforming. Knotter på bakken og i gulvet leder blinde og svaksynte, og speil i heisen gjør det enklere for rullestolbrukere å rygge ut og inn. Alle auditoriene er utstyrt med teleslynger, og en innebygget talefunksjon i heisen forteller hvilken etasje heisen stopper i. Tiltakene gjør at alle kan bruke huset som et sosialt møtested, og til studier og læring. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 15
3 Romprogram
KUNNESENTER ROMSÅS Program Krav til rom Kommentarer ROM ID.1 SENTRALOMRÅDE ROMKATEGORI kapasitet romstørrelse antall rom samlet areal KRAV TIL DAGSLYS DAGSLYSKONTROLL KRAV TIL TAKPROJEKSJON KRAV TIL VANN OG AVLØP MERKNADER Myldre og oppholdsareal 40 80 80 X Åpent gulvareal med stoler, bord, mulige utstillinger etc Intern hovetrapp 20 20 Mulig tribune ved ulike opptredener Ekspedisjon 1 10 10 X Betjent skranke Publikumsterminaler 12 20 20 For selvbetjening Kopi-/print 6 6 For selvbetjening Bibliotek 10 100 100 X X 12000 bind ): 90 lm reol 4 hyller i høyden Aviser/tidsskrifter 10 30 1 30 X Åpent leseareal m/sofagruppe etc. Lesesal 8 16 1 16 X Skjermet studieareal Stille-/samtalerom 4X2 8 2 16 X Leveringsautomat/sortering 20 1 20 Eget rom mot publikum Publikumsgarderober 180 20 20 Nærhet undervisnin/kurs. Åpen garderobe 15 pers. pr. lm Toaletter menn 60 10 1 10 X 1 klosett, 2 urinaler, 2 vasker Toaletter kvinner 120 20 1 20 X 5 klosetter 5 vasker HCWC 1+1 5 2 10 X Ett pr. etasje Generelt trafikkareal 40 Intern heis 5 DELSUM 423 18 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 ENDELIG
3.1 Sentralområdet Sentralområdet skal ha størst mulig åpenhet samtidig som krav til støydemping ivaretas. Ekspedisjonen utvikles som en frontline -tjeneste for veiledning, utlån og booking i forhold til hele KUNNEsenteret. Myldrearealet dimensjoneres for minst 40 mennesker + møbler. Det må også kunne ivareta enkel servering, unginfo, leksehjelp etc. En intern hovedtrapp kan kombineres med amfi/ sittemuligheter. Boksamlingen dimensjones for 12 000 bind og 4 hyller i høyden. Maks reolhøyde settes til 140 cm for å beholde optimal oversikt og åpenhet. Frittstående hyller skal være på hjul så de er lette å flytte på. Det skal tilrettelegges for automatisk levering av bøker. Funksjonsområdet inneholder: Myldre og oppholdsareal Intern hovedtrapp og heis Ekspedisjon Publikumsterminaler Kopi / print Bibliotek Aviser / tidsskrifter Lesesal Stille- / samtalerom Leveringsautomat for bøker / sortering Publikumsgarderobe og toaletter Biblioteket har i dag 60 000 besøkende p.a. Det forventes at dette vil øke. Lesesal og stillerom skal være skjermede enheter. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 19
KUNNESENTER ROMSÅS Program Krav til rom Kommentarer.2 ROM ID ROMKATEGORI kapasitet romstørrelse antall rom samlet areal KRAV TIL DAGSLYS DAGSLYSKONTROLL UNDERVISNING KURS etc Små grupperom 15 30 3 90 X X X Mulig å slå sammen til et rom. Et rom mulig språklaboratorium Store grupperom 30 60 3 180 X X X KRAV TIL TAKPROJEKSJON KRAV TIL VANN OG AVLØP MERKNADER Møtesal/kulturscene 100 140 1 140 X X X Inkludert lite podium Stol/bordlager 20 1 20 Spesialrom kjøkken 10 30 1 30 X X For undervisning, catering etc. Nær Barnehage og sentralområde Oppvask 2 10 1 10 X Skermet areal i kjøkken Lager/kjøl/avfall kjøkken 5 3 15 Spesialrom TV/lyd 10 37 1 37 X X X For undervisning, studiobruk etc. Lager TV/lyd 5 1 5 Spesialrom verksted 10 30 1 30 X X Særskilt utsatt for støy og støv. Direkte atkomst utenifra. Lager verksted 10 1 10 Generelt trafikkareal 60 1 60 DELSUM 627 20 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 ENDELIG
3.2 Undervisning / kurs Foruten møtesal for 100 personer, skal KUNNEsenteret ha 6 gruppe-/undervisningsrom hvorav 3 dimensjoneres for 15 personer, og 3 for 30 personer. Rommene skal ha stor generalitet for optimal sambruk og skal tilfredsstille Voksenopplæringens behov. Et av rommene innredes som laboratorium for digital språkopplæring som kan betjene 12 besøkende samtidig. Møtesalen bør utstyres med et fleksibelt amfi, ivareta full dagslysskjerming og blant annet kunne benyttes til filmvisning. Spesialrom kjøkken er dimensjonert for 10 kursdeltagere suppleret med egen enhet for oppvask. Kjøkkenet lokaliseres for optimal sambruk med barnehage og sentralområdet. Spesialrom verksted er dimensjonert for 10 kursdeltagere. Verkstedet bør ha egen atkomst og arbeidsmulighet ute for reparasjon av sykler osv. Funksjonsområdet inneholder: Små grupperom Store grupperom Møtesal Stol-/bordlager Spesialrom kjøkken med oppvaskavdeling og nødvendige lagerrom Spesialrom TV/lyd med nødvendig lagerrom Spesialrom verksted med nødvendig lagerrom Spesialrom TV/lyd fordeles på to rom; innspillingsrom og kontrollrom. Rommene skal kunne benyttes til undervisning og til profesjonelle produksjoner. Lokalene skal være akustisk dempet. Garderobe og toaletter dimensjoneres for 180 personer; 120 kvinner, 60 menn, 2 HCWC (ett i hver etasje). KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 21
KUNNESENTER ROMSÅS Program Krav til rom Kommentarer.3 ROM ID ROMKATEGORI kapasitet romstørrelse antall rom samlet areal KRAV TIL DAGSLYS BARNEHAGE Lek og opphold 20 50 1 100 X X Direkte forbindelse terreng. Åpent areal. 5 m2 pr. barn Grupperom 8 12 1 12 X Norm 4 m2 pr. barn over 3 år. 6m2 pr. barn under 3 år Stellerom m/toalett 2 6 1 6 X Garderobe/toalett 30 1 30 X Tilpasset barn Lager 10 1 10 DAGSLYSKONTROLL KRAV TIL TAKPROJEKSJON KRAV TIL VANN OG AVLØP MERKNADER Generelt trafikkareal 40 DELSUM 198 22 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 ENDELIG
3.3 Barnehage Barnehagen dimensjoneres for 20 barn etter normal barnehagestandard med lekeareal på 5 m2 pr. barn. Barnehagen bør lokaliseres med direkte atkomst til utearealer. Det skal legges til rette for et eget stellerom med toalett. Funksjonsområdet inneholder: Lek og opphold med nødvendig lagerrom Grupperom Stellerom, garderobe og toaletter KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 23
KUNNESENTER ROMSÅS Program Krav til rom Kommentarer.4 ROM ID ROMKATEGORI kapasitet romstørrelse antall rom samlet areal ADMINISTRASJON OG PERSONALROM Faste arbeidsplasser 5 10 1 50 X Med plass til gjestestol Skiftende arbeidsplasser 5 6 30 X Med plass til gjestestol Oppholds-/pausesone 5 12 12 Garderobe/låsbare skap 15 5 1 5 Kopi/rekvisita 6 1 6 Stillerom 4X2 8 2 16 Møterom 20 36 1 36 X X X Tekjøkken 6 1 6 X garderobe/dusj/toalett 12 12 X 2 klosett, dusjavluke m/forrom, 2 vasker KRAV TIL DAGSLYS DAGSLYSKONTROLL KRAV TIL TAKPROJEKSJON KRAV TIL VANN OG AVLØP MERKNADER Generelt trafikkareal 30 DELSUM 203 24 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 ENDELIG
3.4 Administrasjon og personalrom Sømløs bruk av personalet muliggjør færre stillinger. Det skal etableres 5 faste arbeidsplasser i landskap. Arbeidsplassene skal dimensjoneres blant annet for bibliotekarenes behov for boktralle o.l. Det skal etableres 5 fleksible arbeidsplasser i landskap tilknyttet personalfasiliteter; sittegruppe, personalgarderobe med 15 låsbare skap etc. Nødvendige stillerom skal etableres. Funksjonsområdet inneholder: Faste arbeidsplasser Skiftende arbeidsplasser Oppholds-/pausesone Garderobe, dusj og toaletter Kopi/rekvisita Stillerom Møterom Tekjøkken KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 25
KUNNESENTER ROMSÅS Program Krav til rom Kommentarer.5 ROM ID ROMKATEGORI kapasitet romstørrelse antall rom samlet areal KRAV TIL DAGSLYS DAGSLYSKONTROLL KRAV TIL TAKPROJEKSJON KRAV TIL VANN OG AVLØP UTLÅNSENTRAL Lager 50 1 50 X Underdeles i soner i forhold til vinterbruk og sommerbruk MERKNADER DELSUM 50.6 ANDRE ROM Server 6 1 6 Rengjøring 4 2 8 X Ett rom pr. etasje DELSUM 14 26 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 ENDELIG
3.5 Utlånssentral Funksjonsområdet inneholder: Lager Lager i to soner i forhold til vinterbruk og sommerbruk. Vinterbruk størst kapasitet. 3.6 Andre rom Funksjonsområdet inneholder: Serverrom Rengjøring KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 27
Samlet program 1:500 28 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
3.7 Samlet areal Sentralområde: Undervisning/kurs: Barnehage: Administrasjon og personalrom: Utlånssentral: Andre rom: Samlet arealbehov: 423 m² 627 m² 198 m² 203 m² 50 m² 14 m² 1 515 m² HOVEDINNGANG Flytdiagram 1:500 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 29
4 Romsås
Romsås senter Grorud senter 32 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
4.1 Romsåsbyen Romsås historie Romsåsbyen sto ferdig bygget i 1974. Bilfritt, variert og tilrettelagt for friluftsliv var målet for drabantbyen i dette fjell- og skogsterrenget. I alt ble det bygget 2 600 leiligheter i 6 borettslag, omgitt av en ringvei og bundet sammen med gangveier og friarealer. I hvert borettslag ble det også bygget daghjem, barneskole, dagligvarebutikk, næringslokaler og parkeringshus. Blokkene som varierer mellom 3 og 8 etasjer, ble gruppert i tun og delt opp i mindre enheter. På tunet, som tjente som riggområde i byggeperioden, ble det bygget boder og anlagt lekeplasser. Romsås i dag Romsåsbyen har i dag gjennomgått betydelige endringer. Etter mange års forfall er trenden snudd til fornyelse og videre utvikling av drabantbyen. Bebyggelsen er pusset opp, og det foreligger planer for nye boliger og utvikling av senterområdet. I 1970 flyttet de første inn på Romsås KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 33
4.2 Romsås senter Senterets historie Romsås senter er midtpunkt i Romsåsbyen og ble planlagt etter tilsvarende ideelle krav. Kommersielle funksjoner skulle reduseres til et minimum. Livet på senteret skulle isteden sikres gjennom annen aktivitet og sosiale funksjoner. Foruten dagligvarebutikk og kafé, inneholdt senteret i begynnelsen både ungdomsskole, bibliotek, sykehjem og svømmehall. Visjonen for Romsås senter 34 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Romsås senter i dag Senteret idag I dag preges Romsås senter av forfall med tomme lokaler og begrenset aktivitet. Ungdomsskolen har flyttet, men sykehjemmet, svømmehallen og biblioteket er der fortsatt. Selve senteret er i hovedsak knyttet til de 3 nederste etasjene i bygget, og konsentrert rundt en sentergate. I underetasjen ligger i dag svømmehall og treningssenter samt hovedatkomst med heiser til T-banestasjonen nede i fjellet. 1. etasje danner selve gateplan gjennom senteret med butikklokaler hvor blant annet dagligvarebutikk, apotek, grønnsakshandel og storkiosk fortsatt er i drift. Her ligger også Romsås bibliotek, og en stor utvendig terrasse. 2. etasje var tidligere del av ungdomskolen hvor Frivilligsentralen nå holder til. Sykehjemmet holder til på motsatt side av sentergata, og har blant annet en balkong mot sentergata i 2. etasje. Romsås sykehjem disponerer i dag en stor del av senteret med atkomst fra gateplan, sykehjemsposter fordelt over 5 etasjer, samt supplerende funksjoner som vaskeri, anretning og kapell i underetasjen. Det gamle sykehjemskjøkkenet er leiet ut til andre formål. I underetasjen ligger også en kjørbar tunnel som blant annet fungerer som vareleveranse til sykehjemmet og andre leietagere i senteret, og knytter senteret til veisystemet i området. Deler av underetasjen har direkte atkomst til terreng. Parkering for besøkende ligger i 2 plan utenfor selve senteret og med direkte adkomst inn til senterets underetasje og gateplan. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 35
Senterområdet Det er satt i gang arbeid med utvikling av Romsås senterområdet. Bydel Grorud har gjennomført flere prosesser for å kartlegge lokale ønsker og behov, og diskutere muligheter for videre utvikling. På oppdrag fra Plan- og bygningsetaten leverte LPO arkitekter en skisse til helhetlig plan for Romsås senterområde høsten 2009. Den skal danne grunnlag for videre arbeid med et formelt planprogram for området, som skal følges opp av områderegulering og/ eller ulike detaljreguleringsplaner. I skissen til helhetlig plan ses det blant annet på boligfortetting og etablering av nytt sykehjem innenfor senterområdet. Det ses også på hvordan kollektivknutepunktet kan forbedres, og hvor det kan etableres nye arbeidssplasser gjennom økt kommersiell aktivitet og flere kontorarbeidsplasser. Bydel Groruds overordnede mål er at Romsås senterområde skal være en møteplass for læring, kultur og fysisk aktivitet. boliger barnehage inngang nord boliger til marka parkering inngang vest terrasse rampe ringveien parkering inngang sør skole Romsås senterområde i dag 36 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Romsås senter sett fra sør Senteret i framtida Romsås senter har et stort potensiale for styrket liv og aktivitet som midtpunkt for Romsåsbyen og med synergi utover selve bydelen. Romsås senter sett fra nord Romsås senter sett fra øst Det foreligger ideer om å flytte sykehjemmet ut av Romsås senter til nybygg andre steder i eller i nærheten av bydelen. Disse ideene er imidlertid ikke konkretisert verken i form av alternative tomter, investeringsplaner eller overordnede vedtak. Når en slik utflytting vil kunne finne sted er derfor svært usikkert. Utflytting av sykehjemmet må sees i et større perspektiv som derfor inkluderer en samlet utvikling av Romsås senter hvor et framtidig KUNNEsenter er en av de nye aktørene sammen med evt. transformasjon av sykehjemmets øvrige etasjer til boliger. Andre leieforhold i underetasjen må vurderes på tilsvarende måte. Nåværende sengepost i sykehjemmets 5. etasje leies i dag av Bydel Stovner. Lokalene er dårlig egnet for formålet blant annet grunnet lekkasje, og leieforholdet antas å opphøre innen rimelig tid. Dette kan muliggjøre intern omrokkering av Romsås sykehjem og fristille lokaler i 2. etasje. Det gjør etablering av et KUNNEsenter mulig uten at hele sykehjemmet eller andre leietagere i underetasjen må flytte ut. Romsås senter sett fra vest KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 37
38 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
4.3 Kvaliteter i senteret Romsås senter har stort potensial for utvikling med mange kvaliteter som kan tilrettelegges for ny bruk: Senteret har god kollektivdekning og er direkte knyttet til Romsås T-banestasjon med heis. Det gjør at de fleste beboere og besøkende på vei mellom T-banen og boligblokkene går gjennom senteret. Sentergata har gode dagslysforhold og kan utvikles videre som en katalysator for aktiviteter og sosialt liv. På gateplan ligger en stor terasse med utsikt og gode solforhold. Det er direkte atkomst til uteareal fra underetasjen. Uteområdet kan oppgraderes. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 39
Teknisk Vaskeri Kapell Garasje Søppell komp. Lager Sykehjem ISS storkjøkken Nautilus Gatebarnas far Annretning U PUB Sykehjem adm. Apotek Kiosk Klær og sko P1 Bibliotek Ledig Kantine P2 40 Sykehjem post 2 G4S Vakt Ledig Ledig
4.4 Aktører og dagens bruk Eierforhold Senteret har i dag 5 ulike eiere. Oslo kommune ved Omsorgsbygg, Friluftsetaten og Eiendomsetaten er de største aktørene. De kommersielle arealene i 1. etasje har private eiere. Leietakere Følgende aktører er i dag lokalisert i de aktuelle delene av senteret: U1 - Underetasjen Nautilus. Treningssenter som er en aktivtitet med positive synergier for et KUNNEsenter. ISS Matpartner. Sentralkjøkken for produksjon og uttransport av mat. Må omlokaliseres i forhold til KUNNEsenteret alternativ 1. Gatebarnas far. Hentesentral for mat. Er en ideell organisasjon med positiv politisk ry og god beliggenhet i forhold til diskresjon og enkel atkomst fra kjøretunnelen gjennom senteret. Evt. omlokalisering i forhold til KUNNEsenterets alternativ 1 må diskuteres og avklares nærmere. Funksjoner tilknyttet sykehjemmet; kapell, vaskeri, anretning, lager m.m. Evt. omlokalisering i forhold til KUNNEsenterets alternativ 1 må diskuteres og avklares nærmere. Hovedtrapp/heis for øvrige etasjer med nødvendig tilgjenglighet forutsettes oppretthold uavhengig framtidig bruk av bygningen. P1-1. etasje Pub. Til puben hører også en avgrenset del av terrassen med mulige planer for enkel opprusting. Deichmanske bibliotek, Romsås filial som forutsettes å inngå i et framtidig KUNNEsenter. Næringsareal klær og sko. Lokalene er nyinnflyttet men har en svært enkel standard med lave investeringskostnader. Storkiosk. Apotek. Vaktrom for G4S som antas kunne omlokaliseres ved enkle midler. Ledige butikklokaler hvor ny bruk avventes. Hovedtrapp/heis for øvrige etasjer med nødvendig tilgjenglighet forutsettes oppretthold uavhengig framtidig bruk av bygningen. Sykehjemmets administrasjon. Evt. utflytting/ omlokalisering i forhold til KUNNEsenterets behov må diskuteres og avklares nærmere. P2-2. etasje Kantine Romsås sykehjem. Evt. utflytting/ omlokalisering i forhold til KUNNEsenterets behov må diskuteres og avklares nærmere. Post 2 Romsås sykehjem. Evt. utflytting/ omlokalisering i forhold til KUNNEsenterets behov må diskuteres og avklares nærmere. Hovedtrapp/heis for øvrige etasjer med nødvendig tilgjenglighet forutsettes oppretthold uavhengig framtidig bruk av bygningen. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 41
5 Innplasseringsstudie
Aktuell plassering av et KUNNEsenter i Romsås senter 44 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
5.1 Plassering i senteret Et KUNNEsenter skal forholde seg til en helhetlig utvikling av Romsås senter. KUNNEsenteret er forutsatt lokalisert i østfløyen der biblioteket ligger i dag, med utvidelse opp og/eller ned en etasje. Ved utvidelse ned i underetasjen er det sett på hvordan terrenget på østsiden av senteret kan tas i bruk som uteområde. KUNNEsenteret skal lokaliseres med utgangspunkt i dagens bibliotek i 1. etasje. Å ta vare på funksjoner som kan bygge opp om KUNNEsenteret som idé har vært viktig, derfor er Nautilus, Storkiosken, Apoteket og noen ledige butikklokaler i øst beholdt som i dag. Mulighetsstudien tar utgangspunkt i at deler av eller hele sykehjemsfunksjonen flytter ut. Dette har ligget til grunn for oppdraget fra bydelen. Frivilligsentralen forutsettes flyttet for bedre tilgjenglighet slik at den blir en del av KUNNEsenteret. Lokalene som Frivilligsentralen bruker i dag kan fristilles til annet bruk. Etablerte næringsarealer i sentergata søkes opprettholdt. I den videre prosessen med prosjektet er det viktig å diskutere strategier i forhold til nåværende eier og leieforhold på en måte som gjør dette realistisk i forhold til mulige relokaliseringer. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 45
TOTALT AREALPOTENSIAL U1: Teknisk Vaskeri 1470m2 Kapell Garasje Søppell komp. Lager Sykehjem ISS storkjøkken Gatebarnas far Nautilus Annretning U A TOTALT AREALPOTENSIAL P1: 770m2 PUB Sykehjem adm. Apotek Kiosk Klær og sko P1 Bibliotek Ledig A TOTALT AREALPOTENSIAL P2: 950m2 Kantine P2 46 Sykehjem post 2 G4S Vakt Ledig Ledig
5.2 Arealpotensialet i etasjene U1 Nautilus er beholdt, samt noe areal for boder om sykehjemmet blir bygget om til boliger. På kort sikt kan det være vanskelig å flytte på ISSMatpartner og Gatebarnas Far. Det bør derfor ses på et alternativ som lar underetasjen være slik den er i dag. P1 I 1. etasje er arealet som sykehjemmet disponerer i dag, samt biblioteket og noen ledige butikklokaler, vurdert som aktuelle for lokalisering av KUNNEsenteret. Det er beholdt noe areal rundt trapp- og heiskjernen som ved en fremtidig ombygging av boliger vil bli forbeholdt beboerne. Kiosken og pub en er beholdt for å ta vare på eksisterende sosiale møtesteder i senteret. Apoteket anses å være en robust funksjon, og den er også beholdt der den ligger i dag. De ledige butikklokalene lengst sør i senteret er beholdt for å ha rom for noe kommersiell aktivitet etter etableringen av KUNNEsenteret. assering snitt P2 I 2. etasje ligger sykehjemmets kantine og post 2. Dette vurderes som funksjoner som enkelt kan flyttes, spesielt om deler av sykehjemmet flyttes til A-hus, slik det har vært diskutert. Heis- og trappekjernene holdes utenfor det som kan brukes til KUNNEsenter. Samlet areal: Det samlede arealpotensialet er: U1: 1 470 m² P1: 770 m² P2: 950 m² Sum: 3 190 m² Programmet for KUNNEsenteret er på 1 515 m². Programmet kan uten problem få plass i P1 og U1 (2 240 m²). Programmet kan teoretisk sett få plass i P1 og P2 (1 720 m²). P2 P1 SENTER- GATE UTEOMRÅDE U1 Snitt AA NNEsenter 25.01.10 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 47
6 Hovedgrep
50 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Atriet Senteret vil gå over to etasjer, med utgangspunkt i sentergata. For å gjøre etasjene lett tilgjenglige, og skape en god visuell, så vel som fysisk, forbindelse mellom dem foreslår vi å lage en stor åpning i dekket mellom etasjene. Her samles vertikalkommunikasjonen, en heis og en hovedtrapp. Trappen kan delvis fungere som et amfi, slik at trappen også blir et oppholdssted. Der takhøyden er stor nok kan det lages en mesanin i åpningen. Mesaninen vil fungere som et rom i rommet, med god kontakt til begge etasjene. Atriet skal bli kjernen i KUNNEsenteret, og knytte til seg de viktigste funksjonen. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 51
52 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Synlighet KUNNEsenteret skal ikke bare være synlig inne i Romsås senter, men også utad. Etter mange år med lite aktivitet på senteret, bør den nye aktiviteten på KUNNEsenteret være lesbar i fasaden, ikke bare på Romsås, men fra store deler av Groruddalen. Ved å jobbe med transparente materialer og bruk av ny belysningsteknologi kan man oppnå dette. For å synliggjøre KUNNEsenteret som helhet, kan man legge et transparent materiale utenpå den eksisterende fasaden, og la lyset slippet gjennom der det er åpninger i konstruksjonen. På den måten får KUNNEsenteret en ny og helhetlig fasade, uten at man behøver å rive de eksisterende ytterveggene. I åpningene kan man bruke glass med folie som fungerer som solavskjerming. Ved å bruke farget folie får man variasjon i fasadeuttykket. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 53
54
Eksempel på transparent fasade Laban Dance Centre, London. Tegnet av Herzog & de Meuron. Ferdigstilt i 2004. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 55
Eksempel på transparent fasade Den sveitsiske ambassaden, Washington. Tegnet av Steven Holl. Ferdigstilt i 2006. 56 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
57
Kommuniserende fasade Mediafasader består av LED-belysning som er vevd inn i en netting av rustfritt stål. Fordi LED-teknologien er integrert i konstruksjonen, kan fasaden variere i uttrykk. Fasaden kan vise grafikk og video, skiftende signalbelysning eller dempet og stemningsfullt lys. LED står for Light Emitting Diode. En tradisjonell lyspære lyser fordi en metalltråd varmes opp og begynner å gløde når pæren tilføres strøm. Mesteparten av energien som tilføres går derfor med på å gjøre pæra varm. I en LED ligger det en liten chip i en liten reflektor, mellom to elektriske punkter. Denne chipen begynner å lyse når strøm slås på. En svært liten del av energien forsvinner i varme, og en LED begynner å lyse mye raskere enn en pære. LED lever 50 ganger lengre enn en vanlig lyspære, og krever veldig lite strøm. Teknologien utvikles raskt, og i dag bruker LED fra ca en halvpart til ca en tiendepart av den strømmen en vanlig pære bruker. 58 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Bygningsintegrert kunst I det nye konserthuset i Kristiansand, Kilden, skal foajéen smykkes ut av de London-baserte kunstnerne Claire Oboussier og Vong Phaophanit. Utsmykkingen er en lysintallasjon, formet som en stor sol i neonrør, med stråler i ulike farger. Ideen bak prosjektet er at lyset skal pulsere i takt med musikken i konsertsalen, slik at det som foregår i den lukkede salen blir synlig i omgivelsene rundt. Kilden konserthus åpner i 2012. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 59
7 Alternativ 1
62 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Beskrivelse KUNNEsenteret foreslås å ta i bruk 1. etasje og underetasje. Dette skaper god kontakt mot sentergata, terassen og potensielt uteområde. Direkte tilknyttet gateplan i 1. etasje ligger store deler av sentralområdet med blant annet bibliotek. Her ligger også et grupperom og senterets administrasjon. Møtesal, øvrige gruppe- og undervisningsrom samt verksted, kjøkken, TV/lyd-rom og ulånssentral ligger i underetasjen. Her ligger også den åpne barnehagen med direkte atkomst til lekearealer på terrenget utenfor. Etasjene knyttes sammen av den store, åpne trappa som også kan fungere som amfi. Forslag om opparbeiding av uteområdet, inkl. flytting av rampe, inngår i prosjektet og kalkylen. Forutsetninger Sykehjemmet forutsettes flyttet og lokalene planlegges bygget om til boliger. ISS Matpartner og Gatebarnas Far forutsettes tilbudt andre alternative og akseptable lokaler. Både Nautilus (treningssenter) og etablerte næringsarealer i sentergata forutsettes opprettholdt som i dag. Fordeler Direkte adkomst til terreng Kontakt med opparbeidet uteareal / rampe Barnehage og spesialrom verksted ligger i underetasjen med direkte atkomst utenifra. Ulemper Store endringer tilknyttet eksisterende leieforhold og bruk, først og fremst i underetasjen. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 63
Alternativ 1 U1 Ny rampe Uteområde for barnehagen Grupperom Grupperom Barnehage Sentralområde Åpent opp Utlånssentral Spesialrom: kjøkken WC Oppvask/ lager Spesialrom: verksted Spesialrom: TV Spesialrom: Lyd 64 KUNN E s e n t e r m u l i g h e t s s t u d i e L P O 2 2. 0 2. 10 rengjøring
Alternativ 1 P1 Terrasse Uteområde for puben Administrasjon Sentralområde Leveringsautomat INNGANG KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 65
inngang fra sentergata opparbeidet uteområde bodareal intern kjørevei Snitt 1:1000 66 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Det åpne atriet har kontakt med uteområdet Ved å flytte rampen kan man opparbeide uteområdet til barnehagen 67
8 Alternativ 2
70 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Beskrivelse KUNNEsenteret foreslås å ta i bruk 1. etasje og 2.etasje. Dette skaper god kontakt mot sentergate og terrasse, men ikke kontakt med potensielt uteområde. Direkte tilknyttet gateplan i 1. etasje ligger store deler av sentralområdet med blant annet bibliotek. Her ligger også den åpne barnehagen, verkstedet og utlånssentralen med direkte atkomst til og fra terrassen utenfor. Møtesal, øvrige gruppe- og undervisningsrom samt kjøkken og TV/lyd-rom ligger i 2. etasje. Her ligger også KUNNEsenterets administrasjon. Etasjene knyttes sammen av den åpne trappa som også kan fungere som amfi. Forslag om opparbeiding av uteområdet, inkl. flytting av rampe, inngår i prosjektet og kalkylen, men er ikke like avhengig av å bli gjennomført for at KUNNEsenteret skal fungere som det er i alternativ 1. Forutsetninger Sykehjemmets 2. etasje forutsettes fraflyttet sammen med administrasjonen i 1. etasje. Dette vurderes i sammenheng med opphør av eksisterende leieforhold i 5. etasje. Etablerte næringsarealer i sentergata forutsettes opprettholdt som i dag. Fordeler Eksisterende leieforhold og funksjoner kan opprettholdes som i dag. Ulemper Optimal kontakt mellom KUNNEsenteret og terrenget utenfor oppnås ikke. Krever endringer av sykehjemmets bruk av 1. og 2. etasje. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 71
Alternativ 2 P1 Uteområde for barnehagen Terrasse / uteområde for barnehagen Uteområde for puben Barnehage Utlånssentral Spesialrom: Verksted Heis HCWC Rengjøring Leveringsautomat Sentralområde INNGANG 72 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Alternativ 2 P2 Terrasse Grupperom Potensielt areal Potensielt areal Administrasjon Heis Grupperom Grupperom Administrasjon Sentralområde Møtesal/ kulturscene Spesialrom: Spesialrom: kjøkken Grupperom TV Lyd WC Grupperom KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 73
terrasse terrasse inngang fra sentergata Snitt 1:1000 74 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
KUNNEsenterets fasade i sentergata 75
Oppsummering 9 Kostnadskalkyle og husleieberegning
78 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
9.1 Forutsetninger for kalkylen Det er utarbeidet kostnadskalkyle for begge alternativer med utgangspunkt i forslag til lokalisering og tilhørende arealer. Til grunn for kalkylene er lagt følgende forutsetninger: Arealene strippes. Himlinger rives og bygges nye. Vegger rives i vesentlig grad og bygges nye. Gulvbelegg legges nytt i alle rom. Ekstrakostnader for lyddemping i TV/lyd-rom. Innredning undervisningskjøkken. Riving og utveksling eksisterende bæresøyle i møtesal. Lyddempende vegger rundt møtesal og medtatt teleskoptribune for 60 personer. Noen kostnader for oppgradering av fasade (synliggjøring). Riving av dekke og etablering av ny stor trapp og amfi mellom etasjene. Riving av eksisterende ventilasjonsanlegg og etablering av nytt. Riving og omlegging av el. opplegg. Omlegging av sprinkleranlegg tilpasset ny lay-out. Nye toaletter med tilhørende innredning. Ny heis mellom etasjene. Innbygging terrasse (Alternativ 2). Opparbeide uteområder inkludert riving og ny rampe. Uteplass barnehage inkl. lekeapparater. Såkalt kunstprosjekt ; lyseffekt på taket for markering av Romsås med KUNNEsenteret. Reserver og marginer er medtatt med 15%. Alternativ 1 Ombygging: kr 35 944 673,- Utomhus: kr 937 542,- Sum: kr 36 882 215,- Rampe: kr 3 141 092,- Totalt: kr 40 023 307,- inkl. mva. Alternativ 2 Ombygging: kr 36 901 690,- Utomhus: kr 937 542,- Sum: kr 37 839 232,- Rampe: kr 3 141 092,- Totalt: kr 40 980 324,- inkl. mva. Det er ikke medtatt: Finansieringskostnader. Prisstigning. Kostnadene er basert på prisnivå pr. januar 2010. KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 79
80 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
9.2 Alternativ 1 Romsås Kunnesenter - ALT 1 Pris Pris/BTA Andel 1 Felleskostnader 2 225 2 Bygning 6 733 3 VVS 1 088 4 Elkraft 1 389 5 Tele og automatisering 792 6 Andre installasjoner 137 7 Utendørs 412 8 Generelle kostnader 2 082 9 Spesielle kostnader 4 264 RM Reserver, marginer 2 868 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 6 000 6 750 kr/m2 BTA 1 Felleskostnader 4 049 250 2 224,9 17,4% 2 Bygning 12 254 466 6 733,2 52,7% 3 VVS 1 979 507 1 087,6 8,5% 4 Elkraft 2 528 075 1 389,1 10,9% 5 Tele og automatisering 1 441 780 792,2 6,2% 6 Andre installasjoner 250 130 137,4 1,1% 1-6 HUSKOSTNAD 22 503 208 12 364,4 96,8% 7 Utendørs 750 034 412,1 3,2% 1-7 ENTREPRISEKOSTNAD 23 253 242 12 776,5 100,0% 8 Generelle kostnader 3 789 059 2 081,9 16,3% 1-8 BYGGEKOSTNAD 27 042 301 14 858,4 116,3% 9 Spesielle kostnader 7 760 575 4 264,1 33,4% 1-9 PROSJEKTKOSTNAD 34 802 876 19 122,5 149,7% RM Reserver, marginer 5 220 431 2 868,4 22,5% Kalkyle 40 023 307 21 990,8 172,1% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 RM Felleskostnader 4 049 250 Bygning 12 254 466 VVS 1 979 507 Elkraft 2 528 075 Tele og automatisering 1 441 780 Andre installasjoner 250 130 Utendørs 750 034 Generelle kostnader 3 789 059 Spesielle kostnader 7 760 575 Reserver, marginer 5 220 431 Kode Beskrivelse Prosjekt Enh UMA Utvendig mark 240 m2 BYA Bebygd areal 1 130 m2 BTA Brutto areal 1 820 m2 BTV Brutto volum 8 370 m3 YOM Yttervegg over mark 400 m2 INV Innervegg 1 820 m2 N1 (YUM+YOM)/BTA 0,22 N2 INV/BTA 1,00 Kalkyle KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 81
PROSJEKT : Romsås Kunnesenter - ALT 1 ISY Calcus Prosjektbok DELPROSJEKT : Innvendig ombygging ELEMENTER: 104 PRIS: 36 882 215 BTA: 1 820 PRIS/BTA: 20 265,0 Innvendig ombygging Kode Beskrivelse Prosjekt Enh BYA Bebygd areal 1 130 m2 BTA Brutto areal 1 820 m2 BTV Brutto volum 8 370 m3 YOM Yttervegg over mark 400 m2 INV Innervegg 1 820 m2 N1 (YUM+YOM)/BTA 0,22 N2 INV/BTA 1,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 RM Felleskostnader 2 048 Bygning 5 879 VVS 1 088 Elkraft 1 389 Tele og automatisering 792 Andre installasjoner 137 Utendørs 412 Generelle kostnader 1 913 Spesielle kostnader 3 964 Reserver, marginer 2 643 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 6 000 kr/m2 BTA # Konto Pris Pris/BTA Andel Antall Side 1 Felleskostnader 3 727 302 2 048,0 17,4% 6 012 2 Bygning 10 699 165 5 878,7 50,1% 50 014 3 VVS 1 979 507 1 087,6 9,3% 7 017 4 Elkraft 2 528 075 1 389,1 11,8% 9 018 5 Tele og automatisering 1 441 780 792,2 6,7% 18 019 6 Andre installasjoner 250 130 137,4 1,2% 1 020 SUM 1-6 HUSKOSTNAD 20 625 960 11 332,9 96,5% 91 7 Utendørs 750 034 412,1 3,5% 5 021 SUM 1-7 ENTREPRISEKOSTNAD 21 375 994 11 745,1 100,0% 96 8 Generelle kostnader 3 481 200 1 912,7 16,3% 4 022 SUM 1-8 BYGGEKOSTNAD 24 857 193 13 657,8 116,3% 100 9 Spesielle kostnader 7 214 298 3 963,9 33,7% 2 024 SUM 1-9 PROSJEKTKOSTNAD 32 071 491 17 621,7 150,0% 102 RM Reserver, marginer 4 810 724 2 643,3 22,5% 2 026 Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Calcus Calcus XP XP SUM Kalkyle 36 882 215 20 265,0 172,5% 104 ISY Calcus Expert Utskriftsdato : 19.02.2010 Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP Calcus Calcus XP XP XP XP Romsås Kunnesenter - ALT 1 006 82 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
Rampe ISY Calcus Prosjektbok PROSJEKT : Romsås Kunnesenter - ALT 1 DELPROSJEKT : Rampe ELEMENTER: 19 PRIS: 3 141 092 UMA: 240 PRIS/UMA: 13 087,9 Kode Beskrivelse Prosjekt Enh UMA Utvendig mark 240 m2 1 2 3 4 5 6 Felleskostnader 1 341 Bygning 6 480 VVS Elkraft Tele og automatisering Andre installasjoner # Konto Pris Pris/UMA Andel Antall Side 1 Felleskostnader 321 947 1 341,4 17,1% 5 013 2 Bygning 1 555 301 6 480,4 82,9% 7 016 3 VVS 0 0,0 0,0% 0 4 Elkraft 0 0,0 0,0% 0 5 Tele og automatisering 0 0,0 0,0% 0 6 Andre installasjoner 0 0,0 0,0% 0 SUM 1-6 HUSKOSTNAD 1 877 248 0,0 100,0% 12 7 Utendørs 0 0,0 0,0% 0 SUM 1-7 ENTREPRISEKOSTNAD 1 877 248 0,0 100,0% 12 8 Generelle kostnader 307 859 1 282,7 16,4% 4 023 SUM 1-8 BYGGEKOSTNAD 2 185 107 0,0 116,4% 16 9 Spesielle kostnader 546 277 2 276,2 29,1% 1 025 SUM 1-9 PROSJEKTKOSTNAD 2 731 384 0,0 145,5% 17 RM Reserver, marginer 409 708 1 707,1 21,8% 2 027 SUM Kalkyle 3 141 092 13 087,9 167,3% 19 7 8 9 RM Utendørs Generelle kostnader 1 283 Spesielle kostnader 2 276 Reserver, marginer 1 707 Riving av eksisterende rampe og bygging av ny 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 6 000 6 750 kr/m2 UMA ISY Calcus Expert Utskriftsdato : 19.02.2010 Romsås Kunnesenter - ALT 1 009 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 83
84 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
9.3 Alternativ 2 Romsås kunnesenter - ALT 2 Pris Pris/BTA Andel 1 Felleskostnader 2 453 2 Bygning 7 895 3 VVS 1 088 4 Elkraft 1 389 5 Tele og automatisering 792 6 Andre installasjoner 147 7 Utendørs 441 8 Generelle kostnader 2 094 9 Spesielle kostnader 4 663 RM Reserver, marginer 3 144 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 kr/m2 BTA 1 Felleskostnader 4 170 222 2 453,1 17,3% 2 Bygning 13 421 040 7 894,7 55,6% 3 VVS 1 848 990 1 087,6 7,7% 4 Elkraft 2 361 389 1 389,1 9,8% 5 Tele og automatisering 1 346 718 792,2 5,6% 6 Andre installasjoner 250 130 147,1 1,0% 1-6 HUSKOSTNAD 23 398 488 13 763,8 96,9% 7 Utendørs 750 034 441,2 3,1% 1-7 ENTREPRISEKOSTNAD 24 148 522 14 205,0 100,0% 8 Generelle kostnader 3 559 529 2 093,8 14,7% 1-8 BYGGEKOSTNAD 27 708 051 16 298,9 114,7% 9 Spesielle kostnader 7 927 013 4 662,9 32,8% 1-9 PROSJEKTKOSTNAD 35 635 064 20 961,8 147,6% RM Reserver, marginer 5 345 260 3 144,3 22,1% Kalkyle 40 980 324 24 106,1 169,7% 1 2 Felleskostnader 4 170 222 Bygning 13 421 040 3 VVS 1 848 990 4 Elkraft 2 361 389 5 Tele og automatisering 1 346 718 6 Andre installasjoner 250 130 7 Utendørs 750 034 8 Generelle kostnader 3 559 529 9 Spesielle kostnader 7 927 013 RM Reserver, marginer 5 345 260 0 2 500 000 5 000 000 7 500 000 10 000 000 12 500 000 15 000 000 Kode Beskrivelse Prosjekt Enh UMA Utvendig mark 240 m2 BYA Bebygd areal 900 m2 BTA Brutto areal 1 700 m2 BTV Brutto volum 6 800 m3 YOM Yttervegg over mark 420 m2 INV Innervegg 1 815 m2 N1 (YUM+YOM)/BTA 0,25 N2 INV/BTA 1,07 Kalkyle KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 85
86 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10
9.4 Forutsetninger for husleieberegningen Det er utarbeidet husleieberegninger for begge alternativer med utgangspunkt i kostnadskalkylen. Hvert alternativ er beregnet med og uten kostnader for ny rampe. Husleieberegningene tar utgangspunkt i investeringskostnadene basert på 30% offentlig tilskudd og 20 års avdragstid. Husleien som de ulike aktørene betaler i dag er trukket fra. Beregnet husleie må derfor leses som en merkostnad til de utgiftene aktørene har i dag. Alternativ 1 - med rampe Husleie første år: kr 2 534 124,- Alternativ 1 - uten rampe Husleie første år: kr 2 309 424,- Alternativ 2 - med rampe Husleie første år: kr 2 609 024,- Alternativ 2 - uten rampe Husleie første år: kr 2 384 324,- KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 87
Husleieberegning med rampe 1 ALTERNATIV 1 HUSLEIEBEREGNING BASERT PÅ INVESTERING: Valgt neddiskonteringsrente (realrente+risiko) 6,00 % Leietid 20 år I nvesteringskostnad ved ombyggingen 40 000 000 Tilskudd 30 % År Input Grunnlag for husleieberegning 28 000 000 Avdrag 1 Renter Kostnader på investeringen 1 Dagens Husleieinntekter eks. mva 461 876 Differanse som gir ekstra driftskostnader (husleie) 1 ALTERNATIV 2 HUSLEIEBEREGNING BASERT PÅ INVESTERING: Valgt neddiskonteringsrente (realrente+risiko) 6,00 % Leietid 20 år I nvesteringskostnad ved ombyggingen 41 000 000 Tilskudd 30 % År Input Grunnlag for husleieberegningen 28 700 000 Avdrag 1 Renter Kostnader på investeringen 1 Dagens Husleieinntekter eks mva 461 876 Differanse som gir ekstra driftskostnader (husleie) Beregningene er basert på 1 års forskuddsleie 88
ALTERNATIV 1 6,00 % 20 år 40 000 000 30 % Input 0 1 2 3 4 5 6 1,00 0,94 0,89 0,84 0,79 0,75 0,70 28 000 000 1 400 000 1 400 000 1 400 000 1 400 000 1 400 000 1 400 000 1 400 00-1 596 000 1 512 000 1 428 000 1 344 000 1 260 000 1 176 00 1 400 000 2 996 000 2 912 000 2 828 000 2 744 000 2 660 000 2 576 00 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 87 938 124 2 534 124 2 450 124 2 366 124 2 282 124 2 198 124 2 114 12 ALTERNATIV 2 6,00 % 20 år 41 000 000 30 % Input 0 1 2 3 4 5 6 1,00 0,94 0,89 0,84 0,79 0,75 0,70 28 700 000 1 435 000 1 435 000 1 435 000 1 435 000 1 435 000 1 435 000 1 435 00-1 635 900 1 549 800 1 463 700 1 377 600 1 291 500 1 205 40 1 435 000 3 070 900 2 984 800 2 898 700 2 812 600 2 726 500 2 640 40 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 876 461 87 973 124 2 609 024 2 522 924 2 436 824 2 350 724 2 264 624 2 178 52 KUNNEsenter mulighetsstudie LPO 22.02.10 89