SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marit Samuelsen Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 14/2281 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 27.04.2015 TORVASTAD KULTURHUS - ETTERBRUK Rådmannens forslag til vedtak: 1. Formannskapet vedtar at Torvastad kulturhus (gamle Teknisk etat - gnr/bnr 131/22) skal utgå av kommunal eie for å muliggjøre sterkere fokus på forvaltning, drift og vedlikehold av gjenværende kommunale bygninger. 2. Eiendommen omreguleres og legges ut for salg på det åpne markedet. 3. Det kan inngås en ettårig leieavtale med aktuelle brukere i lokalmiljøet medan omreguleringsarbeidet pågår. Leietaker(e) skal dekke løpende drifts-/vedlikeholdsutgifter inkl. forsikring.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken I kommunestyret den 20.03.2012, saksnr. 16/12 ble følgende vedtatt : «Pkt. 2 Kulturaktiviteter som i dag er lokalisert til gamle Teknisk etat ved Stange skal flyttes til Torvastad skole og inkluderes i skoleprosjektet med inntil 550 m2. Pkt. 3 Gamle Teknisk etat kan avhendes.» Torvastad skole og kultursenter vil stå ferdig til skolestart 2015. I tråd med vedtak, skulle da kulturaktiviteter flyttes over i nybygget. Kommunen har det siste året mottatt flere henvendelser både fra foreninger/organisasjoner i bygda og næringsinteresser som er interessert i å overta bygget. Torvastad KFUK- KFUM har i brev datert 18.06.2014 uttrykt at bygget fortsatt bør være «et hus for bygda» og ønsker å overta eiendommen. I formannskapet den 24.03.2015, saksnr. 39/15 ble det vedtatt : «Pkt. 1. Formannskapet ber rådmannen utrede om Torvastad kulturhus (gamle Tekn.etat) med tomteområde mot en symbolsk sum fortsatt kan være en ressurs for bygda der kulturaktiviteter med ideelt formål får leie huset mot at drifts- og vedlikeholdsutgifter inkl. forsikring dekkes fullt ut av brukerne. Pkt. 2. Karmøy kommune skal møte aktuelle brukere i lokalmiljøet for å avstemme behov og inngå leieavtale etter ideelle prinsipper. Pkt. 3. Torvastad kulturhus (tidl. Teknisk etat) med tomteområdet legges ut for salg på det åpne markedet om det viser seg at det lokale frivillighetsarbeidet ikke lenger har behov for eiendommen. Pkt. 4. Salgsaktiviteten rundt eiendommen stilles i bero inntil videre.» Torvastad kulturhus (gamle Teknisk etat- gnr/bnr 131/22), er et bygg på rundt 1700 m2 BTA som er fullverdiforsikret for 33,6 millioner kroner. Tomtearealet er ca. 5,5 DA. Det er ikke innhentet takst på eiendommen, men naboeiendommen (gamle Torvastad aldershjem/barnehage) ble i januar 2013 solgt for 3,2 millioner kroner. Denne eiendommen bestod av en bygning på 857 m2 og tomteareal på 8 da. Kommunen har hatt årlige drifts-/og vedlikeholdskostnader på nær 600.000 kroner, hvorav en 53 % renholdstilling utgjør 257.000 inkl. sos.utgifter. Intensjonen ved samlokalisering av to skoler og kulturhus på Torvastad, var å få mer ut at de kommunale ressursene for på den måten å kunne gi et bedre tilbud til bygda. Problemanalyse Utleie av eiendommen Dersom kommunen skal eie bygget videre og leie det ut, vil kommunen fremdeles ha ansvar og plikter som bygningseier. I henhold til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn 2-1, Generelle krav til eier, medfører dette blant annet at eier skal sørge for:
At bygget er bygget, utstyr og vedlikeholdt i samsvar om gjeldende lover og forskrifter om forebygging av brann. At brannteknisk sikkerhetsnivå skal opprettholdes som forutsatt i tillatelse etter plan- og bygningsloven. At nødvendige samarbeidsavtaler med brukerne av bygget blir etablert. Dette medfører at kommunen fremdeles har ansvar for at brannteknisk dokumentasjon av bygget til en hver tid er oppdatert, brannteknisk ettersyn og sakkyndig kontroll av bygget og branntekniske installasjoner som røykluke og slokkeutstyr blir utført, samarbeidsavtaler blir opprettet og at branntekniske avvik blir rettet. Eiers forpliktelser i henhold til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn kan ikke fraskrives gjennom en leieavtale. Selv om en event. leietaker dekker løpende utgifter, vil utleie av bygget medføre behov for kommunalt ettersyn og det kan medføre uforutsette utgifter for å ivareta eiers forpliktelser. I tillegg vil forvaltning av eiendommen kreve ressurser. Det vil også være vanskelig å unngå ytterligere forfall av bygningsmassen. Ved å leie ut eiendommen til foreninger/lag vil dette være i konkurranse med andre eiere av lokaler i området. Dette kan være eiere av idrettshus, grendahus, helselagshus og andre større bygg. Leies kulturhuset ut til en symbolsk leie som kun dekker løpende utgifter, kan det føre til konkurransevridning i markedet. Salg av eiendommen I sak i kommunestyret den 09.02.2010, saksnr. 1/10 ble det vedtatt : «Pkt. 3.Formannskapet blir forelagt en oversikt over bygninger som kommunen ikke nyttiggjør seg av og hvilke av disse som anbefales solgt. Inntekter fra salg av bygninger kommunen ikke nyttiggjør seg av, avsettes i et *vedlikeholdsfond som rådmannen har fullmakt til å disponere. Pkt. 4. Som hovedregel skal eiendommer selges til markedspris på det åpne marked. Eiendommer kan selges direkte til frivillige lag og foreninger/organisasjoner når gode grunner taler for det.» *vedlikeholdsfond benevnes nå som oppgraderingsfond Selges eiendommen på det åpne marked, har alle mulighet til å by på eiendommen, både bedrifter, foreninger/organisasjoner og privatpersoner. Kjøper en bedrift eiendommen, kan dette gi nye arbeidsplasser som er positivt både for bygda og kommunen. Bygget og eiendommen for øvrig er godt egnet til forskjellige aktiviteter. Området er nå uregulert og ligger som offentlig formål i kommuneplanen. Å få eiendommen omregulert til eksempelvis blandet formål, vil ta nærmere ett år å få gjennomført. En slik omregulering vil for øvrig slå positivt ut på en salgspris. Samtidig kan parkeringsareal og tilkomst, vurderes opp mot Ungdomshuset. Å selge eiendommen på det åpne marked, vil klart være mer innbringende enn ved salg til symbolsk sum til en ideell organisasjon. Andre bygninger kommune ikke nyttiggjør seg av Kommunen har de siste årene arbeidet med å avhende bygg som kommunen ikke nyttiggjør seg av, dette i tråd med KST,saksnr. 1/10. Med fokus på vedlikeholdsetterslepet i kommunen, er avhending en måte å redusere det løpende forfallet på. Salgsbeløpet kan brukes til å oppgradere
andre kommunale bygg og dermed redusere vedlikeholdsetterslep. Kommunen eier flere bygg som pr. i dag ikke er i bruk til opprinnelig formål. Dette gjelder bl.a. skolebygg som Sandve- og Sund skole og etter hvert også Hauge- og Håland skole. Disse bør alle selges. Forøvrig Kommunen er inne i en innsparingsfase der nedleggelser, sammenslåing og samlokalisering er aktuelle tema i flere bygder. Det er derfor viktig å tenke konsekvensen dersom kommunen nå går inn på å leie ut eiendommer som kommunen ikke nyttiggjør seg av til symbolsk leie som kun dekker løpende utgifter. Likebehandling av kommunens innbyggere er viktig. Selv om aktuelle brukere i lokalmiljøet overtar driftskostnadene, vil det likevel medgå ressurser for kommunen til å forvalte og håndtere det overordnede ansvar som påligger en byggeier. Dette er ressurser som trengs til å forvalte, drifte og vedlikeholde bygg der det utføres lovpålagte oppgaver i kommunen. Økonomi Kommunen har i dag drifts- og vedlikeholdsutgifter på Torvastad kulturhus (gamle Teknisk etat) på ca. 600.000 kroner årlig. Da er leieinntekter fra menighetskontoret hensynstatt. Drifts- og vedlikeholdsutgiftene består av renhold, strøm, kommunale avgifter, serviceavtaler, vedlikehold, vaktmestertjeneste og forsikring. Da kommunen får momskompensasjon for kulturbygg, er nevnte beløpet eksklusiv merverdiavgift. Ved utleie, bortfaller momskompensasjonen. Vedlikeholdet de siste årene er holdt på et minimum pga antatt avhending av bygget. Bygget har imidlertid en alder som medfører at en må påregne større vedlikeholdskostnader i årene som kommer. Kommunen har en egenandel på 100.000 kroner ved forsikringsskader. Denne høye egenandelen er vanskelig å finansiere dersom ideelle organisasjoner skal ha ansvar for alle kostnader. Av erfaring fra utleie av skolebygg og andre kommunale bygg, velges ofte en lavere egenandel som da medfører en vesentlig høyere forsikringspremie. En del av kostnadene antas å kunne utgå ved dugnadsarbeid dersom ideelle organisasjoner overtar eiendommen. Det vil likevel påløpe vesentlige årlige kostnader med å drifte og vedlikeholde bygget for en leietaker. Vurdering: Forslag til løsning/konsekvenser Kommunen som bygningseier har ansvar for å holde den kommunale bygningsmassen i forskriftsmessig stand med hensyn på helse, miljø og sikkerhet, samt sikre en god verdibevaring av eiendommene Det vises til tilstandskartleggingen av kommunale bygg som ble gjennomført i 2008 i samarbeid med KS og Multiconsult. Kartleggingen avdekket at behov for bygningsmessige oppgraderinger er meget stort i kommunen. Inntekter fra salg av eiendommen kan bidra i positiv retning og bedre kvaliteten på gjenværende bygg. Ressurser som medgår til å forvalte eiendommen kan brukes til å forvalte bygg der det utføres lovpålagte oppgaver.
Med dette som grunnlag, foreslås omregulering av eiendommen til blandet formål og salg på det åpne marked. Eiendommen kan leies ut til ideelle organisasjoner inntil omreguleringen er på plass. Drifts- og vedlikeholdsutgiftene inkl. forsikring må da dekkes fullt ut av brukerne, i tråd med vedtak fra formannskapet den 24.03.15, saksnr. 39/15. Rådmannens kommentarer: Frivillige lag og foreninger/organisasjoner gjør en viktig og formidabel innsats i lokalsamfunnene i kommunen. Det er det ingen tvil om. Men med fokus på vedlikeholdsetterslepet på den kommunale bygningsmassen, vil det være viktig å bruke minst mulig ressurser og binde opp kapital på færrest mulig bygg i kommunen. Omregulering og deretter salg av eiendommen på det åpne markedet vil være mest innbringende. Dette er midler som kan brukes til å oppgradere annen kommunal bygningsmasse og på den måten redusere vedlikeholdsetterslepet. Rådmannens konklusjon: Rådmannen tilrår formannskapet å fatte vedtak som foreslått på første side. Rådmannen i Karmøy, 15.04.2015 Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: -Foto av kulturhuset -Kart -Brev fra KFUK-KFUM -Drifts-/vedlikeholdskostnader
Drifts-/vedlikeholdskostnader Torvastad kulturhus Kulturdelen Utleiedel SUM Renholdsmateriell mv kr 14 000 kr 14 000 Renh.utstyr kr 8 000 kr 8 000 Renholder 53,34% stilling inkl. sos.utg. kr 257 000 kr 257 000 Strøm kr 109 000 kr 109 000 Komm.avgifter (vann/kloakk/renovasj.) kr 12 000 kr 12 000 Serviceavtaler mv. kr 12 000 kr 12 000 Vedlikehold * kr 144 000 kr 34 000 kr 178 000 Forsikring ** kr 16 000 kr 16 000 Vaktmester/forvaltn. 10 %st. inkl. sos.utg. kr 55 000 kr 55 000 Leieinntekter kr -67 000 kr -67 000 NETTO årlig kostnad kr 627 000 kr -33 000 kr 594 000 Tallene bygger på et gjennomsnitt av regnskapstallene for perioden 2010-2014. Alle tall ekskl. mva - kommunen får momskompensasjon når formålet er kulturbygg. *Vedlikeholdet har vært tonet ned de siste årene pga antatt avhending av bygget. For å unngå forfall, bør vedlikeholdsnivået ligge på 200,-/m2/år (1700 m2 x 200,- = 340.000/år) **Kommunens bygningsforsikring har en egenandel ved skade på kr. 100.000,-. Velges en lavere egeandel, blir premien vesentlig høyere. Når foreninger/lag skal dekke egenandel ved skade, velges som regel en lavere egenandel. 30.03.15 MSA
SAKSPROTOKOLL - TORVASTAD KULTURHUS - ETTERBRUK Formannskapet behandlet saken den 27.04.2015, saksnr. 53/15 Behandling: Thorheim (FrP) viste til pkt 2. i formannskapets vedtak i sak 39/15 Eventuelt 27.3: Karmøy kommune skal møte aktuelle brukere i lokalmiljøet for å avstemme behov og inngå leieavtale etter ideelle prinsipper. Thorheim foreslo at saken utsettes til det har vært slik kontakt. Thorheims utsettelsesforslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes.