SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201005060 : E: 613 F17 & 52 : Einar Storli /Rune Moen Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Eldrerådet Funksjonshemmedes råd Utvalg for helse- og sosialtjenester Administrasjonsutvalget Formannskapet Bystyret 09.11.2010 23.11.2010 23.11.2010 14.12.2010 22/10 HUSLEIENIVÅ I KOMMUNALE BOLIGER OG HUSBANKENS BOSTØTTE Saken gjelder Rådmannen vil i denne saken redegjøre nærmere for husleien i kommunale boliger både prinsipper og husleieøkning, samt endringer i Husbankens bostøtte. Videre vil en i saken vurdere konsekvenser av gjeldende husleienivå for leietakere i kommunale boliger og for kommunens økonomi. Rådmannen foreslår i saken å opprettholde husleienivå og prinsipper for husleiefastsettelse, slikt de ble vedtatt av bystyret i desember 2008. Bakgrunn Bakgrunn for saken er interpellasjon fra Egil Øivind Ovesen (Sv) til bystyrets møte 22.06.10 hvor det stilles spørsmål ved kommunens fastsettelse av husleie for kommunale utleieboliger og i hvor stor grad husleieøkningen blir kompensert av husbankens bostøtte. Saken er også rådmannens svar på spørsmål fra Funksjonshemmedes råd og Eldrerådet angående husleieøkning i kommunale boliger. Husleien i kommunale boliger prinsipper og utvikling Den kommunale boligen er et sentralt virkemiddel i det boligsosiale arbeidet. Den nasjonale strategien er at alle skal bo i egen bolig, og statlige myndigheter oppfordrer kommunene til å stille flere utleieboliger til disposisjon til vanskeligstilte søkere. Dette stiller kommunene overfor store økonomiske utfordringer. Rådmannen mener at husleienivået for de kommunale utleieboligene må reflektere flere forhold. Utleieboligene er en del av kommunens verdier og må forvaltes slik at de ikke forringes i verdi. Forvaltning av kommunale utleieboliger er svært ressurskrevende og Sandnes har på lik linje med andre kommuner store kostnader knyttet til forvaltning og vedlikehold av disse boligene. Det er derfor viktig å sikre inntektssiden gjennom et forsvarlig og bærekraftig husleienivå. En forsvarlig husleie skal etter rådmannens oppfatning balanseres i forhold til både leietaker og leiemarked. I dette ligger at husleien ikke skal være så høy at den bidrar til å forverre livssituasjonen for leietakeren urimelig, men heller ikke så lav at den stimulerer etterspørselen av kommunale boliger unødig. I forbindelse med behandling av økonomiplan for 2001 2004 vedtok bystyret å øke husleiene i kommunale utleieboliger og videre knytte leienivået opp til Husbankens tak for aksepterte boutgifter for tildeling av bostøtte. Pr. 12.12.2000 utgjorde dette 4.583 kroner pr måned. Side 1 av 5
Boutgiftstaket 1 knyttet til Husbankens bostøtte ble for Sandnes sin del stående uendret fram til 1.7.2009 da taket ble hevet fra kr. 55 000 til kr.71 000 pr. år for husstand med en person. Med utgangspunkt i denne endringen vedtok bystyret i desember 2008 å øke husleien i de kommunale boligene med virkning fra 2. halvår 2009. Husleieøkningen fra 4.583 til 5.917 2 var betydelig, og må ses i sammenheng med både inntektsutvikling og utviklingen i boligmarkedet. Fram til økningen gjeldende fra høsten 2009, hadde husleien stått uendret i over 8 år - siden 1.1.2001. I samme periode har det vært en betydelig prisvekst både når det gjelder leie og kjøp av bolig i Sandnes. I følge boligstatistikk utarbeidet av Econ, 3 har boligprisene (kjøp av bolig) steget mest i Stavanger og Sandnes de siste årene, sammenlignet med landet forøvrig. Pr. september var prisøkningen på 7 % for alle boliger og 8 % for leiligheter, i Sandnes - sammenlignet med 2009. Ser en på hele perioden 2001 til 2009 økte kjøpspris for leiligheter 4 i Sandnes med 103 %. Inntektsveksten for målgruppen er et annet forhold som må tas med i vurdering av gjeldende husleienivå. Leietakerne i de kommunale boligene har gjennomgående lave inntekter og langt de fleste har inntektssikring gjennom trygd eller pensjon. Grunnbeløpet i folketrygden (1G) benyttes som grunnlag for å beregne norske trygde- og pensjonsytelser, og reguleres årlig. Det er et uttalt mål at grunnbeløpet skal ha samme utvikling som lønn for yrkesaktive og dermed ta høyde for økte levekostnader. I samme periode som husleienivået var uendret, økte grunnbeløpet i folketrygden med 42 prosentpoeng (fra kr. 51.360 i 2001til kr. 72.881i 2009). Det vil si at leietakernes inntekt økte med minst 42 %, mens husleieøkningen i samme perioden var 29 %. Gjengs leie og markedsleie Gjeldende husleienivå for kommunale boliger er innenfor gjengs leie. Begrepet er hentet fra Husleieloven og er et beregnet gjennomsnitt av husleien for tilsvarende leieobjekter med liknende leieforhold (jf husleieloven 4-3). Når man sammenligner leieobjektene er det leilighetens størrelse, bomiljøet og leilighetens standard som legges til grunn. Siden gjengs leie også tar med historiske leiepriser, blir gjengs leie et slags forsinket bilde av markedsleie. Markedsleie er den leien markedet, i gjennomsnitt, er villig til å betale for leiligheten på det tidspunktet den leies ut. Sandnes kommune leier boliger til mottak av flyktninger og disse innleies for mellom kr. 6000 og 7000 for 2 roms leieligheter og mellom kr. 7000 og 8000 for 3 roms. De fleste utleieboligene i Sandnes har i dag prisforlangende over dette nivået. I dagens kjøp og leiemarked innebærer kommunal husleie en betydelig kommunal subsidiering. Spesielt ved utleie av de sist anskaffede nyere boligene. Husleienivået for kommunale boliger i Sandnes sammenlignet med andre store kommuner er vist i tabellen under. 2 roms 3 roms Sandnes 5917,- 6500,- Stavanger 6300,- 5 6800,- Kristiansand 4500,- 6 5500,- Drammen 5500,- 7500,- 1 Boutgiftstaket er øvre grense for hvor høye boutgifter en kan få lagt til grunn i beregning av bostøtte. Taket er avhengig av hvor mange som bor i husstanden og hvor i landet. 2 Leiepris for en 2-roms leilighet. 3 På oppdrag fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF) 4 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk - Pris per m2 for leiligheter på ca 70 m2. 5 Stavanger og Drammen har en lavere leiepris for mindre areal og lavere standard ca. 200 mindre pr. mnd. 6 Kristiansand foreslår å øke husleien med ca. 12 % gjeldende fra 1.1.2011 Side 2 av 5
Husbankens bostøtte endringer Bostøtte er en statlig støtteordning for de som har lav inntekt og høye boutgifter (se vedlagte publikumsbrosjyre). Kommunene og Husbanken samarbeider om ordningen. Kommunene har kontakten med søkerne mens Husbanken fatter vedtak og utbetaler bostøtten. Husbanken stiller krav til husstanden (registrert i folkeregister, vedtak om trygdeytelser etc). Når det gjelder krav til boligen er kommunalt disponerte leieboliger fritatt for disse. Bostøtten beregnes på bakgrunn av husstandens inntekter og boutgifter etter formelen: Godkjente boutgifter - egenandel = Sum x70 % = bostøtte Husbanken oppgir at søkere som bor i kommunale utleieboliger eller kommunalt disponerte sosiale utleieboliger 7 skal ha en dekningsgrad på 80 prosent. Ut fra ovennevnte formel ble det forventet at leietakere med minstepensjon ville få inntil 80 % av husleieøkningen kompensert gjennom økning i bostøtten. I ettertid viser det seg at det ble gjort endring i bostøtteordningen pr. 1.7.2009 knyttet til lys og varme. Fram til dette tidspunkt fikk alders-, uføre- og etterlattepensjonister med minstepensjon + 30%, et sjablongbeløp/tillegg for lys og varme kr. 303 pr. mnd, som ikke inngikk i utgiftene som ble avgrenset av taket på boutgifter. Fra 1.7.2009 inngår sjablongen for lys og varme i boutgiftstaket. Sjablongen ble fastsatt til kr 6.000 pr. år. Endringen inngår som del av den nye bostøtteordningen gjeldende fra 1.7.2009 og er omtalt i Stortingsproposisjon nr 11 Ei styrkt bustøtte. At sjablongen nå inngår i utregningen av bostøtten som andre godkjente boutgifter, innebærer at en mindre del av husleieøkningen blir kompensert med økt bostøtte. At inntektsgrensen knyttet til bostøtte nå er hevet fra kr 168.000 (for enslige) i 2008 til kr 190.858 i 2009 og videre til kr 197.000 fra 1.7.2010, betyr at flere leietakere i både kommunale og private boliger, vil komme innenfor bostøtteordningen. Hvordan har husleieøkningen slått ut for leietaker At endringene i bostøtteordningen knyttet til lys og varme ikke ble hensyntatt ved fastsettelse av ny husleie sommeren 2009, ga en feil forventning om hvor stor del av husleieøkningen som ville bli kompensert av bostøtten. Stikkprøver av 11 leietakere med svak økonomi gir et snitt i økt utbetalt bostøtte etter husleieendringen på kr. 740 pr. mnd. Det var forventet at med full uttelling for minstepensjonister ville bostøtten bli kompensert med kr. 1067 av en husleieøkning på kr 1334 pr mnd. Som beskrevet over viste det seg at disse forutsetningene var feil i og med at sjablong for lys og varme ble lagt inn under nevnte boutgiftstak. Stikkprøvene over tilsier at nettohusleieøkningen for disse 11 i snitt ble kr. 594 pr. mnd. Endring av ligningsår som blir gjort i juli hvert år, gir også endring i innvilget bostøtteutbetaling. Bostøtteordningen er uansett mer komplisert enn nevnte hovedregel som sier at 80 % av godkjente boutgifter innen godkjente intervaller kompenseres. For beboere i kommunale leiligheter vil husstandsstørrelse, formue og/eller inntekt innvirke på størrelsen av eventuell bostøtte. Leietakerne får individuelt beregnet bostøtte og dermed variabel egenandel av husleien. Beboere med tilleggspensjon eller annen inntekt, vil få redusert bostøtte i forhold til inntekten, eventuelt falle ut av bostøtteordningen. Beboere i kommunale omsorgs- og serviceboliger har et godkjent utgiftstak som er kr. 3000 pr. år høyere enn utgiftstaket for øvrige kommunale boliger. 7 Med kommunalt disponerte sosiale boliger menes boliger som kommunen selv eier og leier ut, eller boliger kommunen leier inn for så å videreutleie. Side 3 av 5
Pr. september 2010 fikk 455 beboere i kommunale boliger bostøtte. Bostøttebeløpet som er individuelt beregnet, bl.a. med utgangspunkt i antall personer i husstanden, varierer fra noen få hundre kroner til nærmere fem tusen kroner i måneden. Figuren under illustrerer pris og inntektsutviklingen for leietakere i perioden 2001 til 2010. Endringer i prosent fra utgangsåret 2001. I figuren er linjene for husleie og bostøtte sammenfallende og framstår derfor som en linje. Kommunens mindreinntekter ved en husleiereduksjon I forbindelse med bystyrets vedtak 8 om nytt husleienivå ble det i basisbudsjettet for 2009 innarbeidet kr. 3 millioner i økte husleieinntekter for kommunen. Helårsvirkning av husleieøkningen på kr. 9 millioner, er videreført i gjeldende økonomiplan. Fra og med 1.7.2009 inngår sjablongen for lys og varme i boutgiftstaket. Sjablongen ble fra dette tidspunkt fastsatt til kr 6.000 pr. år. Sandnes kommune har rundt 420 kommunale boliger og disponerer 240 omsorgboliger til eldre og funksjonshemmede. En person som bor i en kommunal bolig har et utgiftstak på kr 5.916 pr måned, mens en som bor i servicebolig eller omsorgsbolig har et utgiftstak på kr 6.166 pr måned. Dersom kommunen skulle redusere husleienivået tilsvarende sjablongbeløpet på lys og varme, vil det bety kommunal subsidiering i stadig flere kommunale utleieboliger og medføre en årlig mindreinntekt på kr 3,24 millioner. Sluttmerknad Rådmannen har i denne saken redegjort for husleienivået i kommunale boliger både i forhold til prinsipper for husleiefastsettelse og den statlige bostøtteordningen. Administrasjonen var ikke kjent med detaljene i forslag til ny bostøtteordning på det tidspunkt bystyret vedtok ny husleie, i desember 2008. Ny bostøtteordning Ei styrkt bustøtte ble først behandlet og vedtatt i Stortinget 17.3.2009 etter innstilling som ble avgitt 26.2.2009. Endringen i forhold til sjablong for varme og lys var en av flere endringer som ble gjort gjeldende fra 1.7.2009. I informasjon fra KRD om den nye bostøtteordningen våren 2009, ble den aktuelle endringen omtalt som Alle får støtte til oppvarming. 8 Vedtatt i økonomiplan 2009-2012 Side 4 av 5
Prinsippet om å knytte husleienivået for kommunale boliger til Husbankens tak for godkjente boutgifter og til gjengs leie, gir etter rådmannens mening akseptable boutgifter for leietakerne og forsvarlig inntektssikring for kommunen. Rådmannen anbefaler derfor at husleienivået vedtatt av bystyret i 2008, videreføres. Rådmannens forslag til VEDTAK: 1. Gjeldende prinsipp om at husleienivå for kommunale boliger skal ligge på samme nivå som Husbankens tak for aksepterte boutgifter, opprettholdes. 2. Framtidige husleieøkninger vurderes i forbindelse med økonomiplanbehandlingen. 3. Bystyret tar ellers saken til orientering. RÅDMANNEN I SANDNES, 25.10.2010 Tore Sirnes rådmann Elin Selvikvåg kommunaldirektør Side 5 av 5
Utvalg for helse- og sosialtjenester 09.11.10 sak 22/10 vedlegg
Bostøtte er en statlig støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene. Formålet med ordningen er å hjelpe husstander med lav inntekt som sliter med å betjene boutgiftene sine, til å etablere seg og bli boende i en god bolig. Du kan søke bostøtte om du har fylt 18 år, og er folkeregistrert på den boligen du søker for. Studenter uten barn og personer som avtjener førstegangs-/siviltjeneste har ikke rett til bostøtte. Studenter uten barn kan likevel søke dersom de studerer som et ledd i et offentlig program for arbeidskvalifisering. Foreldre som bor sammen med barn som studerer, mister ikke retten til bostøtte. Søknadsskjema og annen bostøtteinformasjon får du ved bostøttekontoret (NAV-/Serviceeller sosialkontor) i kommunen/bydelen. Skjema kan også lastes ned fra www.husbanken.no. Skjemaet, sammen med nødvendig dokumentasjon (husleie, boliglån etc.), sender du innen fristen til bostøttekontoret i kommunen/bydelen. Terminer: Månedlig Søknadsfrist: Den 14. i hver måned Utbetaling: Ca. den 10. i måneden etter Som mormor stortrives jeg med å tilbringe mest mulig tid sammen med mine barnebarn, når bekymringene blir mindre får jeg mer energi til dem! Torunn, 62 år og minstepensjonist Det er husstands- og boligsituasjonen på første dagen i måneden som skal opplyses i søknaden, og som legges til grunn når bostøtten beregnes. Det er viktig at søknaden er riktig og fullstendig utfylt før den innleveres til kommunen! Du kan sende skriftlig klage på vedtaket hvis du mener at det bygger på feil opplysninger. Frist for innsending er tre uker etter mottatt vedtak eller utbetaling.
Regnestykket ser slik ut: Boligen du søker bostøtte for, må være en godkjent helårsbolig. Det må som hovedregel være en selvstendig bolig med egen inngang, bad/toalett, kjøkkenfunksjon og mulighet for hvile. Beregning av bostøtte Det er forholdet mellom husstandens inntekter og boutgifter som avgjør om det blir innvilget bostøtte. Du kan beregne bostøtte på internettsidene til Husbanken, husbanken.no, under «Tjenester» i høyremenyen. Leid bolig: månedlig husleie Boliger med felleskostnad (borettslag, boligsameier, aksje- og obligasjonsleiligheter): faktiske utgifter til renter, avdrag og gebyr på boliglån felleskostnader Bolig uten felleskostnad (enebolig, rekkehus): årlige driftsutgifter med et sjablongbeløp for tiden kr 1000 per måned faktiske utgifter til renter, avdrag og gebyr på boliglån kommunale avgifter med et sjablongbeløp fastsatt av kommunen eiendomsskatt festeavgift Alders-, uføre- og etterlattepensjonister som ikke får dekket utgifter til oppvarming gjennom husleie eller fellesutgifter, får dette dekket med et fast beløp (sjablong) Øvre grenser for boutgiftene: Det er fastsatt en øvre grense for hvor høye boutgifter som kan legges til grunn, sjekk med din kommune eller se husbanken.no for mer informasjon. Egenandel: Den delen av boutgiftene du selv må dekke avhengig av husstandens samlede inntekt. Sjekk nærmere med din kommune, eller se husbanken.no. Godkjente boutgifter Egenandel = Sum x 70 %* = bostøtte * 80% for beboere i kommunale utleieboliger og boliger hvor kommunen har tildelingsrett Hovedregelen er at husstandens samlede inntekter ifølge siste tilgjengelige likning legges til grunn ved beregningen av bostøtte. Fram til juli 2010 vil dette være likning for 2008. Fra skattelikningen benyttes det høyeste beløp av: personinntekt (brutto årsinntekt) alminnelig inntekt tillagt faktisk minstefradrag Barn i husstanden kan ha en inntekt på inntil kr 30 000 per år før den tas med i bostøtteberegningen. Dersom du har utenlandsinntekt eller -formue, plikter du å gi opplysning til kommunen om dette. Slike inntekter må dokumenteres. Leieinntekter Du plikter å gi opplysninger om skattfrie inntekter du har fra utleie i egen bolig. Slike leieinntekter skal regnes som inntekt ved beregning av bostøtte, og må dokumenteres. Formue 16 % av husstandens netto formue ifølge likning legges til inntekten. Bor du i leid bolig, legges til grunn et fribeløp på kr 250 000. For alle andre blir likningsverdi av egen bolig inntil kr 500 000 holdt utenfor beregningen av formuestillegget.
Anne Olafsen, 29 år og småbarnsmor. Hverdagslykkestundene med datteren min, blir så mye bedre når jeg har litt tryggere økonomi. Inntektsnedgang Hvis du eller en i din husstand har hatt vesentlig inntektsnedgang siden likningsåret, kan du søke om å få lagt til grunn faktisk (månedens) inntekt. Inntektsoppgang Hvis du eller en i din husstand har hatt en viss inntektsoppgang siden likningsåret grunnet overgang til arbeid, trygd eller ved formue, kan det være at du skal gi opplysninger til kommunen om dette. Ta kontakt med kommunen for mer informasjon. Øvre inntektsgrenser Det er fastsatt øvre inntektsgrenser for husstanden, avhengig av bl.a. antall husstandsmedlemmer. Dette betyr at uansett hvor høye boutgifter husstanden din måtte ha, vil du ikke få bostøtte dersom inntekten er over øvre inntektsgrense. Veiledende inntektsgrenser: 1 person: 179 000 kr 2 personer: 201 000 kr 4 personer: 246 000 kr Vi gjør oppmerksom på at disse grensene kun er veiledende, og at for visse større kommuner, og for unge uføre, kan det gjelde høyere grenser. Grensene vil også kunne bli oppjustert fra juli 2010. Refusjon av bostøtte til kommunen Dersom det er inngått avtale mellom søker og kommunen, kan utbetalingen av bostøtte skje til kommunen.
For mer informasjon ta kontakt med kommunens bostøttekontor eller se www.husbanken.no Kontaktinformasjon kommunen: HB 9.E.1 Bostøtte Utgitt av Husbanken, februar 2010 Opplag: 120 000 stk. Foto forside/innside: Pia Sønsterød/Lin Stensrud Design: Allegro Drammen Trykk: Bjerch Trykkeri