REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR FISKUMLIA, VESTFOSSEN Gnr/Bnr: 39/38, 39/455, 39/456, 39/457, 39/458, 39/459, 39/460, 39/462, 39/501, 39/465, 39/493, 39/491, 39/492, 39/494, 39/495, 39/484, 39/485, 39/486, 39/487, 39/488, 39/489, 39/490, samt del av tilliggende veinett i Øvre Eiker kommune Dato for siste revisjon av plankartet: 22.04.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 22.04.2014 Dato for egengodkjenning i kommunestyret: 21.05.2014 1. GENERELLE BESTEMMELSER Området reguleres for følgende formål (jfr. plan- og bygningslovens 25) 1.1 Planens formål er å gi grunnlag for etablering av småhusbebyggelse og lavblokk bebyggelse med tilhørende anlegg. 1.2 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 09.01.2014. Innenfor planområdet skal de enkelte områder utnyttes i samsvar med angivelse på planen og disse bestemmelsene. 1.3 I planen er det regulert områder for følgende formål: Byggeområder - Område for konsentrert småhusbebyggelse: B1. - Område for spredt småhusbebyggelse: B2 og B3 - Område for lavblokkbebyggelse: B4 Offentlige trafikkområder Privat felles område Friområde Hensynssone - Kjørevei fylkesvei og kommunalvei: K1, K2 og K3 - Privat felles småbåtanlegg og badeplass (S1) - Privat felles garasje/parkeringsplass (P) - Friområde (FR1-FR3) - Faresone høyspentanlegg - VA anlegg 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Før det gis brukstillatelse og/eller ferdigattest for hele eller deler av bebyggelsen innenfor planområdet, skal følgende være ferdig opparbeidet: - Avkjøring til det enkelte område. - Parkeringsplasser. - Område for avfallsbeholdere.
- Interne sandlekeplasser. For B3 oppgradering av eksisterende nærlekeplass. For B4 etablering av nærlekeplass. 2.2 Dokumentasjonskrav Før det gis tillatelse til tiltak skal det, sammen med øvrig dokumentasjon, innsendes og godkjennes situasjonsplan. 2.3 Miljøforhold Tilførselskabler Alle nye tilførselskabler i området, og eksisterende kabler som berøres av nye tiltak, og derfor kreves lagt om, skal legges som jordkabler iht. bestemmelser i kommuneplanen av 2.2.2011. 2.4 Sikkerhet ved brann Før det gis tillatelse til tiltak skal tilstrekkelig brannvann, og evt. avbøtende tiltak, dokumenteres. 3. REGULERINGSFORMÅL 3.1 Byggeområder Felt B1 og B2. Bestemmelser for B1 og B2 overføres og revideres fra gjeldende planer. a) Felt B1: Område kan bebygges med konsentrert småhusbebyggelse i 1 etasje, evt. med sokkeletasje. 2 etasje tillates ikke, dvs. knevegger ikke tillates. Bebygd areal inkl. garasjer, boder og liknende skal ikke overstige 30% av regulert tomteareal BYA 30%. Takvinkel skal være mellom 22-28 grader. Felt B2: Område bebygges med spredt småhusbebyggelse. Bebygd areal inkl. garasjer, boder o.l. må ikke overstige 30% av regulert tomteareal. BYA 30%. Boligene kan oppføres i 1 etasje med loft som kan innredes til boligformål. Loftet kan bygges med knevegger på inntil 1,2m. b) Plassering av garasjer skal være vist på situasjonsplan som følger søknad om byggetillatelse for boligene, selv om garasjen ikke skal settes opp samtidig med boligen. Hver bolig skal i tillegg ha billoppstilling for 1 bil på egen grunn. c) Lokaler til mindre type virksomhet som frisør, fotpleie, fysioterapi, regnskap og revisjon kan tillates innredet i bolighus der det etter byggesaksavdelingens skjønn ikke vil være til ulempe for beboerne i området. d) Ved utbygging skal det legges vekt på at bebyggelsen naturlig passer til området, dvs. bebyggelse som er tilpasset terreng og lokal byggeskikk ved form og materialbruk.
Felt B3: a) Utnyttelsesgrad og bebyggelsens form. Tillatt bebygd areal, BYA, skal ikke overstige 30 %. Områdene reguleres med spredt småhusbebyggelse, eneboliger. B3 kan maksimalt underdels i 3 tomter. Område kan utnyttes med 3 boenheter. Evt. hybel regnes som egen boenhet og må inngå i det totale antall boenheter. Boligene kan oppføres i 1 etasje med sokkeletasje i skrånende terreng. Loft kan utnyttes til boligformål. Takterrasser tillates. Gesims høyde settes til maksimalt kote 54,3 og mønehøyde til maksimalt kote 55,5 Ved bruk av enkelt pulttak settes den høyeste av de to gesimsene lik mønehøyden. Ved utbygging skal det legges vekt på at bebyggelsen passer naturlig inn i området både med hensyn på terreng og eksisterende bebyggelse. b) Parkeringsdekning. Hver enebolig skal ha tre parkeringsplasser. Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan som følger byggesøknad selv om denne ikke omsøkes samtidig. Ved etablering av hybel skal parkeringskrav i kommuneplanen til Øvre Eiker kommune være gjeldende for denne. c) Detaljplaner Sammen med søknad om rammetillatelse skal det legges frem situasjonsplan i målestokk minimum 1:500. Situasjonsplan må vise adkomst til alle boenheter som planlegges i B3 selv om ikke disse omsøkes samtidig. d) Ubebygd areal Minste uteoppholdsareal (MUA) skal tilfredsstille kravene i kommuneplanen av 2.2.2011. Det tilsvarer 200m 2 pr enebolig. Felt B4: a) Utnyttelsesgrad og bebyggelsens form. Tillatt bebygd areal BYA skal ikke overstige 40 %. Boligbyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. Garasjeanlegg kan plasseres i eiendomsgrense dersom de oppføres i ubrennbare materialer og ikke hindrer naboeiendommenes utnyttelse iht. PBL. Total boligbyggelse for B4 skal ikke overstige 25 boenheter samlet i en lavblokk. b) Gesims- og mønehøyder Hovedbygg kan påbygges en etasje til totalt tre etasjer + sokkeletasje. Maksimal gesimshøyde kote 52,0. Påbygget etasje skal mot vest være inntrukket min. 2m i 1/2 av total fasadelengde. Mindre tekniske installasjoner, som piper, ventilasjonsinntak/utkast etc. på tak tillates høyere enn angitt kote for gesims. Eventuelle ventilasjonsrom skal bygges iht. regulert byggehøyde. c) Parkeringsdekning. Det skal etableres 2 p-plasser for hver boenhet. Parkering kan løses i felles p-anlegg/garasje med max. størrelse 750m 2. c) Ubebygd areal Minste uteoppholdsareal (MUA) skal tilfredsstille kravene i kommuneplanen av 2.2.2011. For lavblokk med mer en 10 boenheter må det beregnes 50m 2 pr. boenhet. Sandlekeplass skal etableres i nær tilknytning til bygningsmassen.
d) Detaljplaner Sammen med søknad om rammetillatelse skal det legges frem situasjonsplan i målestokk minimum 1:500. 3.2 Offentlige trafikkområder a) K1: Eksisterende kjørevei. Del av eksisterende Fv-69, Grindaveien ligger innenfor regulert område. b) K2: Eksisterende kjørevei. Kommunal vei, Fiskumlia. c) K3: Eksisterende kjørevei. Kommunal vei, Furutoppen. 3.3 Private fellesområder a) S1: Privat felles småbåt- og badeanlegg Område kan utnyttes med maksimalt 30 småbåtplasser i samlet anlegg, samt badeplass med tilhørende strandsone. Brygger skal etableres som lette konstruksjoner, eksempelvis flytebrygger med langanger. Det tillates ikke bygging av molo eller større utfyllinger i vanndelen av S1. Søknader om tiltak i vannsonen, eksempelvis mudring, må gjøres spesielt og i hht vannressursloven 8. Terrengtilpasning for etablering av badeanlegg og overgang/adkomst til brygge kan gjøres med mindre murer, oppfyllinger og andre konstruksjoner. Utforming av tiltak skal godkjennes av byggesaksavdelingen før igangsetting og være i hht vannressursloven 8. Kun bebygde boligeiendommer innenfor planområdet har rett til båtplass. Det tillates ikke fremleie av båtplasser. Fordeling av rettigheter til båtplasser: B4: 20 båtplasser B1, B2 og B3: 9 båtplasser Gbnr. 39/489: 1 båtplass. Det skal etableres en velforening eller båtforening som skal representere alle bebygde boligeiendommer innenfor planområdet for utvikling og drift av S1. Foreningen skal være grunneier av S1. S1 skilles ut som egen grunneiendom i hht plankart. Inntil vel- eller båtforening er dannet i hht punktet over skal Øvre Eiker kommune være grunneier av S1. Båtopplag, reparasjoner og vedlikehold av båt skal ikke foregå i området.(s1). Båtopptak, eller sjøsetting av båt, tillates ikke. Det legges til rette for gruset turvei i min. bredde 2m ned til anlegget fra kommunal vei, Fiskumlia, via adkomstvei/parkering i B4. Turveien skal tilrettelegges for universell utforming og fremstå som tilgjengelig for allmennheten.
Endelig plassering av turvei skal godkjennes av byggesaksavdelingen før påbegynnelse. Badeplass, med tilhørende strandsone, skal være tilgjengelig for allmennheten. b) P: Privat felles parkering. Felles parkering for eiendommene Fiskumlia 2,4 6 9 10 og 12. 3.4 Friområder Friområdene innenfor planområdet skal generelt utvikles og skjøttes slik at naturpreget beholdes og eventuelt gjenskapes ved nyplanting og revegetering. Turvei, beskrevet i 3.3, fra nordre del av B4 kan brukes av allmennheten for gangadkomst til FR1. 3.5 Hensynssoner a) Faresone: Faresone i 30 m bredde for eksisterende høyspentanlegg. b) VA anlegg: Hensynssone i en bredde på 9m avsettes for eksisterende kommunale traseer.