Innhold: B O R T F E S T E N Y T T Den frie siden side 2 Endringen i Tomtefesteloven Pressemelding side 3 Lovteksten side 4 (Under følger svar på innsendte problemstillinger) Innløsning Skal jeg svare på tvangsinnløsning side 7 Skattefritak ved gevinst ved salg av tomter side 7 Reinvestere i gjeld på gården? Side 8 Skjønn side 8 Landbruksunntaket der eier har hatt eiendom i 2 år side 9 Har festeren innløsningsrett side 9 Hva blir innløsningssummen side 10 Skatt Eiendomsskatt på festetomter side 11 Hva kreves av prosedyrer for å oppnå skattefritak (reinvestering) side 12 Blir jeg skattlagt 28% eller som personlig inntekt når jeg utvikler min eiendom? side 12 Blir jeg skattlagt 28% eller personlig inntekt ved salg av tomter side 12 Investering og skattlegging før investering side 13 Trygd og skattlegging side 13 Dårlig veiledning fra Tomtefesteforbundet side 13 Regulering Når skal 25 års takstregulering skje? side 14 Bruk av konsumprisindeks mellom to takstreguleringer? side 14 Tomtefesteloven i endring av Ole J. Helmen, Norges Bondelag side 15 (redaksjonen avsluttet 30.6.2006. Ø.T.) NR. 2/2006 UTMARKSAVDELINGEN FOR AKERSHUS OG ØSTFOLD Storgt.55, 1870 Ørje Tlf: 69 81 27 00 Fax: 69 81 27 27 E-post: oystein.toverud@havass.skog.no
Den frie siden Kjære abonnent! Sommeren betyr stor aktivitet på de fleste hytter. Da er det ofte mye kontakt mellom festerne og bortfesterne. Det aller meste av denne kontakten er av positiv art. Det handles i bygda og service av ulik type kjøpes. Sosial bidrar sommergjestene ofte også på en god måte. Den motsetning som spesielt politikere har greid å bygge opp den senere tid mellom festere og bortfestere tror jeg ikke mange erfarer i sine egne utleieområder. Stort sett går det bra. Derfor ønsker jeg dere en riktig god sommer. Lovendringen: Regjeringen har fått ferdig endringene i tomtefesteloven til ferien. Fra høringsforslaget som ble sendt ut til det ferdige resultat er det ingen viktige endringer. Innløsning blir enda mer i festeren favør ved at det innføres angrerett. Fester kan angre seg hvis han synes prisen blir for høy. Innløsningsretten for boligfeste er styrket ved at det er 2 års intervaller for innløsning etter 30 år. For fritid er det fortsatt 10 års intervaller. For fritidsbolig er det blitt noe vanskeligere å løse inn tomtene. Her kreves nå at festeinntektene skal utgjøre mindre enn 5% av netto landbruksinntekt hvis fester skal ha innløsning. Endringen for fritidstomter fra 10% til 5% gjelder for festetomter med innløsning etter 1.9.2007. Merk! Nå kan du få Bortfestenytt på nettet gjennom et nettsted som vi har kalt Tomtefesteservice. Her vil vi legge ut de siste lover, forskrifter, kontrakter m.m. Også noen viktige dommer m.m. Nettstedet ligger under nettsiden vår som er www.utmarksavdelingen.no. For å få tilgang til nettstedet må du ta kontakt. Da vil du få brukernavn og passord. De som får dette på nett vil ikke få tilsendt papirutgaven. Nettstedet vil imidlertid bli oppdatert kontinuerlig. Det vil også ligge noe mer informasjon på nettstedet enn det som kommer i bortfestenytt. Dersom du ønsker abonnement på denne måten ber jeg deg sende mail til oystein.toverud@havass.skog.no Øystein Toverud 2
Pressemelding Nr.: 63-2006 Dato: 27.06.06 Endringane i tomtefestelova blir sett i kraft - Endringane i tomtefestelova som blir sett i kraft 1. juli 2006 vil gi 150.000 til 200.000 bustadeigarar styrka innløysingsrett til tomta som huset står på, seier justisminister Knut Storberget. Samstundes blir tomtefesteforskrifta endra og det blir gitt nærare overgangsreglar. Endringane i lova var ei oppfølging av Soria Moria-erklæringa. Stortinget vedtok i si siste arbeidsveke før sumarferien dei lovendringane som regjeringa hadde gjort framlegg om. Kongen i statsråd vil etter framlegg frå justisministeren fredag 30. juni 2006 sanksjonere lovendringane, setje endringane i kraft frå 1. juli 2006, endre tomtefesteforskrifta og gi nærare overgangsreglar. Dei mest vesentlege nye reglane blir desse: Bustadfestarane får innløysingsrett anna kvart år, i motsetnad til i dag kvart tiande år. Det blir ikkje innløysingsrett for hyttetomter i statsallmenning. Her blir det eit unntak frå innløysingsretten, slik det er i bygdeallmenningane. Eigarane av festa bustadtomter i statsallmenning får løyse inn tomtene. Unntaket vil også gjelde på Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark. Det blir ikkje innløysingsrett for hyttetomter knytte til landbruk der festeinntektene utgjer meir enn fem prosent av gardens nettoinntekter. Landbrukseigedomen må likevel også fylle andre krav for å kunne pårope seg unntaket, mellom anna eit minstearealkrav. Det blir innført ein angrerett for festare som har kravd innløysing av tomta, dersom det viser seg at innløysingssummen blir for høg. Bortfestarens kostnader knytte til kravet må bli erstatta av festaren, dersom angreretten blir brukt. Det blir gjort nokre reint prosessuelle endringar. Eit utgangspunkt for overgangsføresegnene vil vere at dei endringane som er direkte avgjerande for om nokon har innløysingsrett eller ikkje, skal gjelde der krav om innløysing blir fremja på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1. september 2007 eller seinare. Regelen for Finnmarkseigedomen og nokre andre endringar vil gjelde frå 1. juli 2006, utan noka nærare overgangsføresegn. Reglane blir kunngjorde på www.lovdata.no. 3
I lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste blir det gjort følgjande endringar: I 15 andre ledd skal innleiinga lyde: Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare: 32 første ledd skal lyde: Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. 34 andre og tredje ledd skal lyde: Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging på same vilkår som før etter 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark. Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad. 37 andre ledd skal lyde: Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og avgjer spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga. 38 nytt tredje ledd skal lyde: Seinast fire veker etter at innløysingssummen er endeleg fastsett ved skjønn, voldgift eller rettsleg avgjerd, kan festaren seie frå seg kravet om innløysing. Festaren må då dekkje bortfestaren sine naudsynte kostnader som følgje av kravet, medrekna ilagte sakskostnader til festaren. Kvar av partane kan be avgjerdsinstansen ved orskurd å fastsetje beløpet som festaren skal betale. Skjønnets eller rettens leiar eller ein annan dommar kan seie orskurden åleine. 43 skal lyde: 43. Skjønn Skjønn etter lova her blir haldne som rettslege skjønn. Skjønnet kan styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver dersom partane er samde om det. Ved skjønn etter 15 og 37 skal talet på skjønnsmedlemer alltid vere to, både ved skjønn og overskjønn. Om dekking av sakskostnader gjeld lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker 43. 4
Ved skjønn etter 37 kan saka bli delt slik at det blir forhandla og fastsett særskilt om festaren har rett til innløysing eller om kva innløysingssummen er, slik at skjønnet elles blir utsett. I lov 6. juni 1975 nr. 31 om utnytting av rettar og lunnende m.m. i statsallmenningane (fjellova) blir det gjort følgjande endring: 13 tredje ledd andre punktum skal lyde: Føresegna i første stykket er ikkje til hinder for at tomt som er festa bort til bustadhus, vert innløyst etter lov om tomtefeste kapittel VI. II III I lov 18. februar 2005 nr. 10 om endringer i lov 3. juni 1994 nr. 15 om Enhetsregisteret, lov 21. juni 1985 nr. 78 om registrering av foretak og i enkelte andre lover blir det gjort slike endringar i avsnitt III om endringar i lov 8. juni 1984 nr. 58 om gjeldsforhandling og konkurs: Endringane i 79 blir oppheva. Endringa i 138 andre ledd første punktum skal lyde: Føreren av konkursregisteret sørger for at avsluttet bobehandling blir meldt til de registre som er nevnt i 79 annet ledd nr. 1, 2, 4 og 5. IV I lov 27. januar 2006 nr. 4 om endringar i lov 8. juni 1984 nr. 58 om gjeldsforhandling og konkurs og andre lover (elektronisk kommunikasjon mv.) blir det gjort slike endringar i avsnitt I om endringar i lov 8. juni 1984 nr. 58 om gjeldsforhandling og konkurs: Endringa i 79 skal lyde: 79. Tinglysing mv. av melding om at konkurs er åpnet. Retten skal sørge for at melding om at konkurs er åpnet i skyldnerens bo, registreres i Konkursregisteret. Føreren av Konkursregisteret sørger for at melding om at konkurs er åpnet i skyldnerens bo, tinglyses eller registreres i: 1) Løsøreregisteret, 2) Enhetsregisteret, dersom skyldnerens virksomhet er innført der, 3) grunnboken, dersom skyldneren eier fast eiendom, 4) Foretaksregisteret, dersom skyldnerens virksomhet er innført der, 5) Regnskapsregisteret, dersom skyldnerens virksomhet er innsendingspliktig. Føreren av Konkursregisteret skal sende melding om konkursåpningen i samsvar med lov 19. juni 1969 nr. 66 om merverdiavgift 27 annet ledd. 5
Med mindre retten beslutter å gjøre det selv, skal bostyreren sørge for at melding om at konkurs er åpnet i skyldnerens bo, registreres i 1) andre realregistre enn grunnboken, for så vidt skyldneren eier eiendeler som er registrert der, 2) et verdipapirregister, dersom det er registrert rettigheter der som bostyreren mener er omfattet av boets beslagsrett. Med mindre retten beslutter å gjøre det selv, skal bostyreren videre sende underretning om konkursåpningen til Posten Norge AS og de banker og tilsvarende institusjoner hvor skyldneren har innskudd. Kongen kan i forskrift gi nærmere bestemmelser om fremgangsmåten ved fremsetting av meldinger etter første til femte ledd. Blir en eiendel abandonert etter 117 b, skal bostyreren sørge for at melding som nevnt i andre ledd nr. 1 og 3 og fjerde ledd slettes for så vidt gjelder de abandonerte eiendeler. Videre skal det gis melding til fylkesskattekontoret dersom abandoneringen gjelder formuesgoder som vil kunne medføre krav på merverdiavgift ved salg fra skyldnerens side. Endringa i 138 første ledd tredje punktum skal lyde: Med mindre retten beslutter å gjøre det selv, skal føreren av Konkursregisteret sørge for at meldinger som er gitt i henhold til 79 andre ledd nr. 3 og fjerde ledd blir slettet. I lov 19. mai 2006 nr. 16 om rett til innsyn i dokument i offentleg verksemd (offentleglova) skal 33 første ledd annet punktum lyde: Frå same tid blir lov 19. juni 1970 nr. 69 om offentlighet i forvaltningen oppheva. V VI Lova gjeld frå det tidspunkt Kongen fastset. Kongen kan setje dei ulike endringane i verk frå ulik tid. Føresegnene kan setjast delvis i verk. Kongen kan gi nærare overgangsføresegner til endringane som følgjer av lova. Bortfestentt sin kommentar: NB 1.9.2007 Overgangsreglene betyr at kravet om minst 5% av festeinntektene i forhold til landbrukseiendommer blir vurdert for festetomter etter 1.9.2007. Innløsning før denne dato krever 10% av inntektene. 6
Innløsning: 1. Skal jeg svare på tvangsinnløsning? Enda en som ønsker tvangsinnløsning. Tidligere har jeg ikke svart på slike henvendelser, men er det så lurt? Hva mener du? Du må svare. Først må du sjekke om vedkommende har innløsningsrett. Gjelder det boligtomt har de innløsningsrett og du må bare spille med. Har de hyttetomt er det spørsmål om du er beskyttet av landbruksunntaket. Men da må du opplyse om dette. Dersom de har innløsningsrett må du passe på å kreve 40% av verdi før et halvt år før kjøpet hvis det er mest lønnsomt for deg. 2. Kan du forklare meg reglene om skattefritak ved gevinst salg festetomter? Her følger reglene: Betinget skattefritak ved vern etter naturvernloven og ved innløsning av festet tomt. Det foreslås at regelen om adgangen til reinvestering med betinget skattefritak ved ufrivillig realisasjon også skal gjelde ved vern etter naturvernloven (som ofte ikke vil innebære realisasjon). Samtidig foreslås det at gjeldende regler gjøres mer lempelige både vedrørende krav til ufrivillighet, reinvesteringsobjekt og reinvesteringsfrist. Hvem kan reinvestere gevinst? Ved innløsning av festet tomt skal gevinsten kunne reinvesteres også når det er inngått frivillig avtale med fester, forutsatt at han kunne krevd tomten innløst. Det gjelder for de som har tomtefeste både i næring og utenfor næring. Frivillig salg utenom innløsning kommer ikke under dette. Hva kan man reinvestere i? Reinvesteringsbeløpet skal kunne benyttes til både erverv av og påkostning på grunn (areal), bygg eller anlegg som er inntektsgivende for skattyteren, unntatt bolig og fritidseiendom. Årsaken er at det ikke kan investeres i egen bolig eller fritidsbolig som nyttes i privat bruk. Det er ikke krav om å investere i samme næring. Reinvesteringsmuligheten gjelder både nye objekt og påkostninger på tidligere ervervet objekt. Her vil det komme en forskrift som klargjør dette nærmere. Hvor lang tid etter salg må man reinvestere? Fristen er utvidet til senest utløpet av det tredje året etter realisasjonen/vernevedtaket, mot senest året etter realisasjonen i dag. For reinvestering etter vern foreslås endringene vedtatt med virkning allerede fra 2005, mens endringene for innløsning av festet tomt først vil gjelde fra 7
3. Kan jeg reinvestere i gjeld på gården? Det er ikke godkjent som reinvesteringsobjekt. Det er kun fremtidige reinvesteringsobjekt det kan investeres i. 4.Skjønn: Det skal være kommet nye regler vedr. takst/skjønn. Hva sier disse? Skal jeg ( bortfester ) som blir tvunget til å selge være med å betale for takst + alle andre omkostninger som følger med en påtvunget overdragelse til fester?? Sier lovverket noe om dette? Jeg vil anbefale partene å komme fram til enighet uten skjønn. Dersom det er enighet om innløsning må partene bli enig om verdsettingen eller innløsningssummen. I utgangspunktet er det 30X festeavgift hvis ikke en av partene ønsker bruk av takst. Innløsningssummen blir da 40% av takst. Blir man ikke enig må en av partene fremme krav om skjønn et halvt år før innløsningstidspunktet. Dette er forutsetning for å bruke takst. Fordelingen av kostnadene ved skjønnet behandles av skjønnet. Under følger Tomtefestelovens 43 om skjønn og 36 om innløsningsvilkår. 43. Skjønn Skjønn etter lova her blir haldne som rettslege skjønn. Skjønnet kan styrast av lensmannen, namsfuten eller politistasjonssjef med sivile rettspleieoppgåver dersom partane er samde om det. Ved skjønn etter 15 og 37 skal talet på skjønnsmedlemer alltid vere to, både ved skjønn og overskjønn. Om dekking av sakskostnader gjeld lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker 43. Ved skjønn etter 37 kan saka bli delt slik at det blir forhandla og fastsett særskilt om festaren har rett til innløysing eller om kva innløysingssummen er, slik at skjønnet elles blir utsett. 36. Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal innløysingssummen setjast til kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Kongen kan i forskrift fastsetje kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien. I andre festehøve enn dei som er nemnt i fyrste ledd, skal innløysingssummen setjast til tomteverdien på den tida festet vart skipa, omrekna etter endringa i pengeverdien frå då av og fram til innløysingstida, med tillegg eller frådrag for halvparten av den endringa i tomteverdien i festetida som ikkje skriv seg frå endringar i pengeverdien eller frå festaren. For festeavtaler inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning. Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Krav om skjønn må vere sett fram seinast seks månader før innløysingstida er inne. Kongen kan i forskrift gje nærare føresegner om kva som skal fylgje med ved innløysing og på kva måte innløysingsrett kan gjerast gjeldande: 8
5. Innløsningsrett og vurdering av landbruksunntaket der nåværende eier har eid eiendommen i 2 år. Har en konkret sak når det gjelder 4, landbruksunntaket, i forskriften til Tomtefesteloven. En grunneier jeg har som kunde har fått skriftlig krav (dat. 20/3-06) på innløsning av ei festetomt fra en fester når festekontrakten utgår neste år (2007). Kravet er innkommet ett år før festetida utløper (40 år fra 20/9-1967). Grunneier/ bortfester vil påberope seg rett til å nekte innløsning av festetomta fordi vedkommende etter vår mening oppfyller alle tre vilkårene som er oppstilt i 4 i forskriften til tomtefesteloven. Men det er et problem som jeg kunne ønske vurdert av deg: Det gjelder at grunneier/ bortfester overtok garden i februar 2004 fra sine foreldre/ svigerforeldre og har bare 2 års virksomhet bak seg (2004 og 2005). Det er bare skogbruket som drives som næring. Jorda på 25 dekar leies bort (gratis) til en nabo. Etter forskriftens 4, første ledd pkt. c skal festeinntektene utgjøre mer enn en tidel av det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skogeller hagebruk de tre regnskapsåra som faller før fristdagen for fester til å framsette innløsningskravet. Grunneieren har i dette tilfelle hatt underskudd i skogbruket i 2004 med kr. -7.071,- og et overskudd i 2005 på kr. 56.868,-. Skal vi da legge til grunn gjennomsnittlig driftsoverskudd for disse 2 årene på kr. 24.898,50 til sammenlikning med festeinntektene som utgjorde kr. 26.662,-. Eventuelt skal vi trekke inn overskudd/ underskudd på tidligere eiers hånd før overdragelsen, dvs. for inntektsåret 2003, slik at det blir eiendommens overskudd/underskudd siste 3 år og ikke nødvendigvis dagens eier sin gjennomsnittsinntekt som skal legges til grunn? Håper du kan svare på dette som er høyaktuelt for denne grunneieren. Jeg har kontaktet Atle Torvund i Justisdepartementet om dette. Han mener i utgangspunktet at det er eiendommen som skal vurderes, altså uavhengig av eiersituasjonen. Hva er inntekten de 3 siste år (2003, 2004, 2005) for eiendommen? Samtidig vil en også måtte vurdere 4 bokstav c i forskriften som tar for seg aktiv drift hos eierne. Ble eiendommen bortforpaktet for en kortere periode? Dette konkrete tilfellet var ikke behandlet i forskriften så en viss tolkning må gjøres. 6a. Har festeren innløsning? 1. Festekontrakt fra 15.5.1967 Fester krever innløsning. Bortfester driver aktivt jordbruk og skogbruk Festeinntektene under kr.15.000,- Arealet på tomten er 1423 m2 Har fester innløsningsmulighet? Ja fester kan løse inn 15.5.2007. Hvis fester krever å kjøpe tomten før kan han ikke påberope seg reglene for beregning av innløsningssummen. 9
6b. Hva blir innløsningssummen? Festeavgift kr.300,- i 1967 og reguleres etter kroneverdi. Alt 1 for beregning er 30 ganger oppregulert festeavgift. 300,- : 15,1(15.5.1967) X 115,3(15.6.2005)=kr.2.291,- Hvis innløsning hadde vært mulig i dag ville innløsningssummen bli:kr.68.730,- Alt 2 er 40% av innløsningssummen Tilbud om kvadratmeterverdi kr.125,-. Dette er foreslått verdi før innløsningsspørsmålet ble vurdert. Hvis dette var verdien vil tomteverdien bli kr. 177.875,-. 40% blir kr.71.150,-. Hvis dere ikke blir enig må bortfester forlange eventuelt skjønn 6 mnd før innløsning. 10
Skatt SKATTEMELDINGER SAA NR 5 APRIL 2006 EIENDOMSSKATT PÅ FESTETOMTER Stadig flere kommuner innfører eiendomsskatt, og i den forbindelse er det reist spørsmål om hvem som skal betale eiendomsskatt for bortfestede tomter. Etter de siste endringene i tomtefesteloven mener vi at eiendomsskatt på tomter som er festet bort til bolig- og fritidsformål bare kan ilegges festeren. Hovedregelen er at det er eieren av det aktuelle formuesobjekt som er subjekt for eiendomsskatt, og som derfor skal betale skatten. Der tomt og bygning er eid av forskjellige personer, skal således i utgangspunktet grunneieren svare eiendomsskatt av tomten og leieren/festeren av bygningene. Dette forutsetter imidlertid at grunneieren også i skatterettslig henseende anses som eier av den bortfestede tomten. Der det foreligger festeavtale med varighet over 99 år, eller hvor festeren har en ensidig rett til forlengelse av festeavtalen, anses i praksis festeren som eier av grunnen. I slike tilfeller må festeren svare eiendomsskatt av hele eiendommen, både tomten og bygningene. Bortfester har her bare rett på de årlige festeinntektene. Denne retten kan etter omstendighetene gi grunnlag for formuesskatt, men er ikke en rettighet eller et objekt som kan ilegges eiendomsskatt. Etter dagens tomtefestelov er i praksis alle festekontrakter for bolig- eller fritidsformål uten tidsbegrensning, fordi tomtefesteloven 33 gir festeren en rett til ensidig forlengelse av festeforholdet ved kontraktens opphør. Vi mener derfor at all eiendomsskatt som ilegges bortfestede tomter skal svares av festeren. v/svein Aalling 11
1. Hva kreves av prosedyrer for å få skattefritak ved salg av tomter ved innløsning? Det er viktig å følge reglene for innløsning hvis man skal nyte godt av skattereglene 1. Fester må ha reel innløsningsrett a. Er det fritidstomt må du sjekke om du kommer inn under jordbruksunntaket b. Har fester boligtomt må det gå 30 år fra etableringstidspunkt for festetomten og deretter har fester innløsningsrett med 2 års intervaller. c. Har fester fritidstomt og bortfester ikke kommer inn under landbruksunntaket må det gå 30 år fra etableringstidspunkt for festetomten og deretter har fester innløsningsrett med 10 års intervaller. d. Fester må kreve innløsning et år før innløsningstidspunkt. For å bli enig om innløsningssum skal partene benytte 30 ganger oppregulert festeavgift. Takst kan kreves som alternativ. Innløsningssummen er da 40% takst. Partene (Fester og bortfester) kan alternativt kreve skjønn minimum et halvt år før innløsningstidspunkt. e. Overdragelse av tomten og betaling kan skje etter innløsningstidspunktet. 2. Blir jeg skattlagt 28% eller personlig skatt på festeinntektene ved å utvikle min eiendom? Rent bortfeste blir skattlagt med 28% mens dersom du leier ut noen hytter i tilknytning til dette er det fare for at du skattlegges med 48% på alt (bortfeste og utleie av hytter). Dersom bryggeanlegg eller parkeringsplass leies ut, blir det betraktet på samme måte som utleiehytte? Jeg synes det er merkelig at bortfestere som ønsker å videreutvikle næring knyttet til bortfeste blir straffet for dette men slik er regelen. Det er fare for at man blir straffet (dvs. høy skatt på både bortfesteinntektene og bryggeanlegget) hvis man utvikler eiendommen slik at service i tilknytning til bortfeste blir utviklet til å bli en betydelig tilleggsnæring. Her kan et alternativ være å skille ut tilleggsaktiviteten som et AS. Her er det viktig å konsultere skattejurist/regnskapsfører før man bestemmer seg. Jeg synes det uansett er viktig å fortsatt ta vare på mulighetene for å utvikle de næringsmulighetene som finnes i tilknytning til bortfeste. 3. Blir jeg skattlagt 28% eller personlig skatt ved salg av festetomtene? Spørsmålet mitt var skatt på salg av leietomter. Da det er flere som har spurt om innløsning, hadde det vært greit å vite litt om hvordan skatten ville bli. Har snakket med min advokat om saken, og han mener ut fra skattedirektoratets uttalelse, at så lenge det er ingen aktivitet fra min side i tomtearealet, såkalt passiv kapitalavkastning, vil det fortsatt være 28% skatt. Problemet er at det ikke foreligger noe klare direktiver på nettopp dette. Det bli da opp til det enkelte liningskontor å "tolke" det. Lurer da på om du hadde noe mer informasjon, eventuelt kjenner noen som kan belyse temaet 12
Salg av festetomtene blir skattlagt på lik linje med festeinntektene. Blir festeinntekten skattlagt med 28% skal også salget skattlegges med 28%. Her finnes bindende forhåndsuttalelser fra Skattedirektoratet opp til 100 festetomter som har fått denne vurderingen. Skattejurist i Norges Bondelag er spesialist på dette. 4. Ved investering Må jeg skattlegges på bortfesteinntektene før jeg investerer i eks. campingplassen som jeg også eier? Festeinntektene skatelegges som tidligere med 28%. Det resterende kan benyttes til å investere i campingplassen. 5. Jeg er trygdet og kan ikke motta personinntekt. Vil inntekt av tomtefeste føre til endringer for meg? Det blir ingen endring fra tidligere skattelegging på festetomtene dine. Festeinntektene blir ikke betraktet som personinntekt. 6. Dårlig veiledning fra Tomtefesteforbundet? Her er et synspunkt fra en bortfester: Eiendomsskatt: Problemstilling: En hytte har verdi på kr.800.000 og tomta har verdi på 4 millioner kroner. Ved kjøp, vil fester måtte svare eiendomsskatt av tomta også. Vil han også måtte gjøre det med konsekvensen av å leie etter tomtefesteloven der fester kan leie for all framtid (Festetid ikke tidsbegrenset) Dette kan være et argument for ikke å kjøpe tomta. Råder Tomtefesteforbundet hytteeier til riktig resultat? Bortefestnytt sin kommentar: Jfr. artikkel fra Svein Aaling i Norges Bondelag 13
Regulering: 1. Når skal 25 års takstregulering skje? Følgende reguleringsbestemmelse er hentet fra en festekontrakt: Leien kan hvert 5. år reguleres overenstemmende med statistisk Sentrabyrås engrosprisindeks pr Hvert 25. år skal grunnleieren ha rett til å kreve festeavgiftens størrelse regulert til det som er markedsnivå for tilsvarende tomt. Bortfester har oversittet reguleringstidspunktet. Må han vente til ny reguleringstermin? Dette er behandlet i forarbeidene til Tomtefesteloven i Ot.prp.28 (1995-1996) side 58: Det kan tenkes tilfelle der partene har gått over tida med å fremsette krav om regulering av festeavgiften. Mest praktisk vil dette være der det etter festeavtalen gjelder lengre reguleringsterminer enn et år, for eksempel 10 år som etter 15 tredje ledd første punktum. Bortfesteren lar det kanskje gå 12-13 år fra forrige regulering før han setter fram nytt krav om oppregulering. Det kan da reises spørsmål om bortfesteren kan kreve regulering på dette tidspunktet eller om han må vente til det har gått nye ti år, slik at det faktisk blir 20 år mellom reguleringstidspunkta. Lovutkastet her er ikke ment å være til hinder for at kravet kan gjøres gjeldene etter at tiårsterminen er ute. Partene har derfor ikke noen frist på seg for å framsette reguleringskravet. Men en endret avgift kan bare kreves for framtidige (ikke forfalte) terminer, med mindre det i festeavtalen er sagt at avgifta skal reguleres automatisk. Neste regulering kan deretter kreves med 10 år fra sist reguleringen skjedde.. Bortfestenytt sin kommentar: Dette betyr at festeavgifter som skulle vært regulert men der fristen er oversittet kan reguleres. I vårt tilfelle er tidspunktet for tomteprisreguleringen hvert 25. år oversittet. Tomtefesteren krever nå dette regulert. 2. Takstregulering i 1999 som blir holdt nede pga prisforskriftene. Hvordan skal de reguleres fram til neste regulering? Vi forutsetter regulering av festekontrakt med takst på kr. 2.500,- i 1999. Prisforskriftene ga mulighet til regulering på kr.1.000,- pr daa eller inntil ett daa. Hvis festekontrakten med indeks ga høyere festeavgift skal denne festeavgift benyttes som utgangspunkt (eks kr. 1.500,-). Summen reguleres hvert år til summen kommer opp i kr.2.500,-. Med nåværende inflasjon vil den ikke komme opp i kr. 2.500,- i 10 års perioden. Tilsvarende framgangsmåte blir det for takster i 2000 og 2001. Under beskrives to alternativer å regulere på fram til neste takst. Vi benytter kr.1.000,- som utgangspunkt. 1999: Festeavgift 1999 etter prisforskriftene er satt til kr.1.000,- 2000 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2000 : indeks 1999 2001 14
Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2001 : indeks 1999 Alt.2 : festeavgift fra 2000 X indeks 2001: : indeks 2000 2002 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2002 : indeks 1999 Alt.2: festeavgift fra 2001 X indeks 2002: : indeks 2001 2003 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2003 : indeks 1999 Alt.2.: festeavgift fra 2002 X indeks 2003: : indeks 2002 2004 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2004 : indeks 1999 Alt.2.: festeavgift fra 2003 X indeks 2004: : indeks 2003 2005 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2005 : indeks 1999 Al.2.t: festeavgift fra 2004 X indeks 2005: : indeks 2004 2006 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2006: indeks 1999 Alt.2.: festeavgift fra 2005 X indeks 2006: : indeks 2005 2007 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2007 : indeks 1999 Alt.2.: festeavgift fra 2006 X indeks 2007: : indeks 2006 2008 Alt.1.Ny festeavgift: kr.1000 X indeks 2008 : indeks 1999 Alt.2.: festeavgift fra 2007 X indeks 2008: : indeks 2007 2009 Ny takst. 15
Tomtefesteloven - endring i 2006 Av juridisk fagsjef Ole Jacob helmen Justisdepartementet la fram forslag den 19. mai til endring av tomtefesteloven i Ot.prp. nr. 78 (2005-2006). Forslaget er fulgt opp av Justiskomiteen i Inst. O. nr. 74 (2005-2006), og vedtatt i Stortinget i juni i år. Regjeringen tar sikte på at endringen skal tre i kraft 1. juli d.å. Denne endringen er den fjerde siden vedtagelsen i 1996, med endring både i 2000 og 2004. Endringen nå er i det vesentlige basert på regjeringserklæringen fra Soria Moria hvor det bl.a. heter følgende (instruksen til statlig styrte fond og eiendommer omtales ikke): 1. Regjeringen vil ta initiativ til å endre tomtefesteloven slik at boligfestere gis innløsningsrett annet hvert år, i motsetning til i dag hvert tiende år 2. Det gis ikke innløsningsrett for hytter i statsallmenning 3. Det gis ikke innløsningsrett for hytter knyttet til landbruk og hvor festeinntektene utgjør mer enn fem prosent av gårdens nettoinntekter I tillegg til ovennevnte er det også vedtatt prosessuelle spørsmål om rettslig skjønn ved regulering og innløsning, samt angrerett for fester som jeg ikke går nærmere inn på her. Innløsningstidspunkt for boligtomter og hyttetomter: Boligfestere gis nå altså adgang til å kunne kreve innløsning annethvert år, etter at det er gått 30 år av festetida. Boligfestere trenger nå altså ikke å vente i 10 år før de kan kreve innløsning igjen. For hyttefester er det ikke foretatt endringer av innløsningstidspunktet, slik at dersom en hyttefester ikke krever innløsning når det er gått 30 år, må hyttefester vente i 10 år til neste gang han/hun kan kreve innløsning. Dersom fester ikke har krevd innløsning senest ett år før innløsningstidspunktet inntrer, må fester vente til neste innløsningstidspunkt inntrer med å få gjennomført innløsning. Unntak for innløsningsrett for hytter. Det er flere vilkår som alle må være oppfylt for at unntak fra innløsningsrett kan gjøres gjeldende, dvs. arealkrav etter konsesjonsloven, minstebeløp av festeinntekter og en viss prosentandel av festeinntekter ifht. netto driftsresultatet på eiendommen som må være i aktiv drift. 1. Prosentregelen Som en ser skal bortfester nå kunne påberope seg unntak fra innløsningsrett for hyttetomter dersom bortfester kan dokumenter at han har festeinntekter, dvs. både fra hus, hytter og annen festeinntekt, som tilsvarer mer enn fem prosent av gårdens nettoinntekter de tre siste regnskapsår. 16
I gjeldende forskrift av 24. juni -05 framgår at i beregningsgrunnlaget til gårdens nettoinntekter inngår følgende: Inntekt fra drift av eiendommen som jord, skog eller hagebruk. Inntekter fra den eiendommen festetomtene tilhører, altså ikke driftsinntekter fra leid eiendom Virksomhet som ved bruk av jorda eller gjennom husdyrhold produserer mat eller for, skinn eller ull, eller som ved bruk av skogen produserer til trevirke eller ved. I tillegg lister 4, 3. ledd bokstav a) j) opp hvilke inntekter som er omfattet. Eks. på næringsinntekter som ikke inngår i beregningsgrunnlaget: Tomtefeste, hytteutleie, campingvirksomhet, minikraftverk, videreforedling av gardsprodukt som ysting, røyking, raking etc. Det er derfor svært viktig å studere forskriften nøye for helt detaljert å finne hvilke inntekter og utgifter som skal ligge til grunn for å finne bortfesters netto driftresultat fra eiendommen som jord, skog eller hagebruk. Jeg legger til grunn at det ikke gjøres endring i den nye forskriften om hva som skal inngå i beregningsgrunnlaget. Det vil bli gitt overgangsregler som innebærer at endringen fra 10 til 5 % først kan påberopes fra bortfesters side der innløsningstidspunktet inntrer ett år og to mndr. fram i tid fra ikrafttredelsen (1. juli -06), dvs. der innløsningstidspunktet inntrer 1. september 2007 eller senere. Dersom innløsningstidspunktet inntrer tidligere, vil altså 10 % - reglen gjelde. De er de siste tre regnskapsårene som faller før dagen etter at fester senest kan sette fram innløsningskrav som utgjør beregningsperioden. Eks; frist for krav om er innløsning 31.12.05; de tre regnskapsårene blir da 2005, 2004 og 2003. 2. Minstebeløp på kr. 15 000. Dessuten må de samlede festeinntekter utgjøre mer enn kr 15 000 pr. år (01.01.2006 som konsumprisreguleres) etter tenkt regulering på innløsningstidspunktet. Det er altså ikke nåtidsverdien, men verdien på de framtidige festeinntektene på innløsningstidspunktet som skal legges til grunn ved beregningen. Derfor vil det ha betydning hvilket reguleringsgrunnlag som er nedfelt i festekontraktene hos bortfester, dvs. om de eks. kan reguleres etter råtomtverdien eller kun konsumprisindeks. 3. Aktivitetskrav 17
Dessuten er det et aktivitetskrav som innebærer at eiendommen må være i drift for at unntaket fra innløsningskrav kan påberopes. Dersom drifta som jord, skog eller hagebruk er nedlagt eller all jord/skog i drift er bortleid, vil en ikke kunne påberope seg unntak fra innløsningsrett, forutsatt at det ikke er påregnelig at drifta vil bli gjenopptatt eller bortleien vil opphøre senest fem år etter tidspunktet for nedleggelse eller bortleie. 18