Verditakst - fast eiendom Oreliveien 16 B 0583 OSLO Gnr. 123 Bnr. 850 OSLO kommune Benevnelse BRA Enebolig 248 m² Garasje 26 m² Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Markedsverdi 11 500 000 Tomteareal 972 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 442 424 08.01.2018 Sivilingeniør B.josefsen, Org.nr. 981856317 Takstingeniør: Bjørn D. Josefsen Krokliveien 66, 0584 OSLO Tlf.: 90183211 E-post: b.josefsen@mil-tek.no
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Oreliveien 16 B Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 0583 OSLO 123 850 Område/bydel Risløkka / Bjerke Kommune OSLO Rekvirent Bjørvin Åstrøm Hjemmelshaver(e) Greta Schehola, Bjørvin Åstrøm Befaringsdato 08.01.2018 Tilstede/opplysninger gitt av Greta Schehola, Bjørvin Åstrøm Premisser - generelle opplysninger Oppdraget er utført av en uavhengig NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og bebodd. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Sammendrag Velholdt enebolig over 2 etasjer samt sokkel. To separate utleieleiligheter i sokkel. Garasje. Eiendommen er påkostet betydelig oppgradering siden kjøp i 2008 Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Rolig villaområde. Kort vei til T-bane (Risløkka) og buss. Ingen gjennomgangstrafikk. Barnehage og skoler, butikker og servicetilbud i området. Gangavstand til friområder. Verditakst-fasteiendom Reguleringsmessige forhold Området er regulert iht reguleringsplan S-4220; REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN) Reguleringsbestemmelsene 10 vedrørende grad av utnyttelse: For denne eiendommen gjelder; Områder langs bekkedrag (markert A på plankartet) tillates bebygd areal (BYA) inntil 18 %. Merk også byggegrense over eiendommen mot bekk. Planlagt utvikling av Økern området vurderes som positivt. Eiendommens tomt Tomteareal 971,9 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Opparbeidet tomt med hage og bekk (Hovinbekken) i tomtegrensen. Eiendommen er opparbeidet med beplantning, frukttrær og prydbusker, beleggingstein på gårdsplass. Granittblokk støttemur. Vann og avløp tilkoblet off. anlegg. Privat adkomst over naboeiendom. Utleiedeler i sokkel har delvis skjermet uteplass under terrasse. Terrengforhold Tomten er skrånende mot vest, men med flatere areal mot bekken. Side2av5
Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1978 over tid etter kjøp Garasje 1990 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2008 Kjøpesum / kostpris 4 360 000 Forsikringsselskap Storebrand Type forsikring Fullverdi Polisenummer 5782350 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Betongplate på grunn. Leca grunnmur, støpt kjellergulv. Sprekk i grunnmur vaskerom/boder, opplyses ikke å ha endret seg over flere år. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Tre bindingsverk og trepanel Siporex dekke over sokkel. Dører og vinduer Innvendig hovedsakelig tre fyllingsdører. Tolags isolg. vindu, hovedsaklig fra byggeår. Takkonstruksjon med yttertak Tre saltak tekket med takstein. Piper, ildsteder og oppvarming Murt peis i stue med innsats og glassdører. Gulvvarme i 1. etg. El-fyring med panelovner. Bad og vaskerom Sokkel: Bad utleiedel 1: Flis på gulv og vegger. Wc, servant, dusj. Varmekabler Utleiedel 2: Bad med flis på gulv og vegger. Wc, servant, dusj. Varmekabler Bad 1. etg: Flis på gulv og vegger. Boblekar, dusj, servant. Varmekabler. Toalettrom 1.etg. Flis på gulv. Wc, servant. Bad 2. etg. Flis på gulv og vegger. Wc, servant, badekar. Varmekabler. Sokkel: Vaskerom med stålkum. Kjøkken Begge utleiedeler: Kjøkkeninnredning med overskap og stålbeslag. Flis over benk. Kjøkken 1. etg. Innredning med overskap og stålbeslag (Ikea innredning fra ca 2008). Flis over benk (noe mindre sprekk i enkelte fliser). Opplegg oppvaskmaskin. Innvendige overflater Hovedsakelig parkett/ skipsgulv/ fliser på gulv, malt strie/malte vegger, malte himlinger. Elektrisk anlegg Opplyst at el-anlegg er kontrollert i senere tid. Egen måler og sikringsskap for hoveddel og utleiedeler. VVS-installasjoner Ventilasjon med vifte over tak fra bad i 1. etg og 2. etg. Kjøkkenventilator ut på vegg. Felles ventilator fra bad og kjøkken i utleiedeler Verditakst-fasteiendom Side3av5
Verditakst-fasteiendom Annet Egen v.vannberedere for hoveddel og hver av utleiedelene. Parabolantenne Markise på terrasse. Utvendig persienner på enkelte vindu. Generelt om andre bygg Garasje oppført med leca grunnmur og støpt plate. (noe oppsprekking/hevelse i plate/garasjegulv) Tre bindingsverk og trepanel. Saltak tekket med takstein. Innlagt el. Garasjeport (bredde ca 3.9m) m. portåpner. Lagermuligheter på taksperrer (ikke gulv) over garasjeplasser. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 0, sokkel 112 95 86 9 Utleiedel 1; stue m. kjøkkendel, Bod ved vaskerom, to stk boder. bad; ca 34,2 m² Utleiedel 2; stue m.kjøkkendel, sovealkove, bad; ca 27,4 m² Vaskerom, trappeareal, gang/romareal fra trapp til vaskerom, felles entre. 1 109 102 102 0 Stue, kjøkken, soverom, entre, toalettrom, bad, trapp og gangareal 2 53 51 51 0 Fire stk. soverom, bad, trapp og gangareal Sum 274 248 239 9 Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 28 26 0 26 Garasje Sum 28 26 0 26 Sum alle bygninger 302 274 239 35 Kommentarer til arealberegningen Ang. 2. etg: Kott med adkomst fra ene soverom er ikke medtatt i BTA/BRA pga lav takhøyde og bredde. (Ikke målbart areal) I ene soverom er det et tilleggsareal (Ikke målbart pga takhøyde max ca 1,78m). Total gulvflate ca. 9,5m² Ang. P-areal sokkel: Trappeareal, areal ved trapp samt gangareal/rom mellom trapp og vaskerom er medtatt i P-areal. Øvrig: Lagerloft med adkomst via luke. Bodareal under bak knevegger loft, adkomst via luke. Terrasse 1.etg ca 34m² Kommentarer til planløsningen Side4av5
Verditakst-fasteiendom God og funksjonell planløsning. Mulighetene for utleie av to leiligheter i sokkel anses som svært gunstig. Teknisk verdiberegning Bygg A: Enebolig Beregnede byggekostnader 6 100 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 20% - 1 220 000 4 880 000 Bygg B: Garasje Beregnede byggekostnader 140 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 25% - 35 000 105 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi + 4 985 000 6 000 000 10 985 000 Markedsanalyse Markedsprisen for boliger av denne typen i dette området har falt noe i 2017, i likhet med markedet forøvrig. Boligen er velholdt og har en attraktiv beliggenhet med utsyn og bekk i hagen. Boligen har også to utleieleiligheter som anslagsvis kan leies ut for 8-10 000,- hver per mnd. i dagens marked. Utleiedelen vurderes å gjøre denne boligen aktuell for større kjøpegrupper. Boligen antas normalt lett omsettelig. Boligen antas lett å leie ut. Verdikonklusjon Sted og dato Oslo, 09.01.2018 Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 11 500 000,- Dokumentkontroll Fremlagt Bjørn D. Josefsen Tegninger Opplysninger fra Oslo kommune saksinnsyn og seeiendom.no Side5av5