Matrikkellovens bestemmelser om rettigheter og servitutter Temadag matrikkel Steinkjer/Trondheim 11./12. desember 2017 Carl-Fredrik Hilland, Kartverket
Innhold Håndtering av rettigheter og servitutter ifm. oppmålingsforretning Hva er festegrunn? Hva er festerett? Oppretting av ny festegrunn Tinglysingsmyndighetens kontrollplikt Matrikulering av umatrikulert festegrunn
Funksjonsdelingen mellom grunnboken og matrikkelen I Ot.prp. nr. 70 (2004-2005) kapittel 8.6.3 går det tydelig frem at man ønsker et klarere skille mellom grunnboken og matrikkelen. Grunnboken gir opplysninger om rettigheter og plikter knyttet til matrikkelenheter. Matrikkelen gir opplysninger om de faktiske forhold knyttet til matrikkelenheter. Eksempel: Tidligere ble opplysninger om forurensning i grunnen tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Etter at matrikkelloven trådte i kraft registreres slike pålegg i matrikkelen.
Servitutter - rettigheter I grunnboken kan en servitutt være: Personlig servitutt: Rettighetshaver er angitt med fødselsnummer eller organisasjonsnummer Realservitutt: Rettighetshaver er angitt med matrikkelnummer (feks. Krav om tinglyst atkomst i tillatelse etter pbl. må følge matrikkelenheten)
Landmåler
Varsel om oppmålingsforretning jf. mf 37 Varsel skal sendes rekvirenten, registrert eier og registrert fester til enheten forretningen gjelder, jf. mf 37 første ledd Andre som skal varsles er jf. mf 37 andre ledd: a) registrert eier og registrert fester av tilstøtende matrikkelenhet. b) registrert eier og registrert fester av matrikkelenhet på motsatt side av veg, dersom grenseforløpet, kombinert med en bestemt vegbredde fastlagt av kommunen, får betydning for matrikkelenheten c) den som har godtgjort å være eier eller fester av berørt grunn d) den som står oppført som rettighetshaver til stedbunden rettighet i grunnboken, dersom rettigheten berøres av endrede grenser i oppmålingsforretningen, eller den som har godgjort å ha slik rettighet.
Varsel om oppmålingsforretning innhold Varselet skal jf. mf 37 syvende ledd anmode partene om å: a) påvise sine grenser og stedbundne rettigheter under forretningen b) sende kopi til kommunen av eventuelle dokumenter som kan bidra til å belyse forholdene (skylddelingsforretninger, festesedler, sak for jordskifteretten, skjønnsdokumenter med kart mv.) c) gi melding til kommunen så snart som mulig dersom en kjenner til at andre enn dem som er nevnt i varselet, kan bli berørt av forretningen.
Hva går oppmålingsforretning ut på? (1) Målet med oppmålingsforretningen er å effektuere rekvisisjonen. Hvordan oppmålingsforretningen gjennomføres kommer derfor an på hvilken sakstype som er rekvirert. Definisjonen av oppmålingsforretning følger av ml 3 bokstav h: Oppmålingsforretning: den oppgåva som går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar til fast eigedom, og gi nødvendig dokumentasjon for matrikkelføring Landmåler må i denne sammenheng håndtere nye grenser og eksisterende grenser ulikt. For den som fører matrikkelen vil dermed også dokumentasjonen for føringen kunne variere ut i fra om det er snakk om nye eller eksisterende grenser.
Hva går oppmålingsforretning ut på? (2) ml 33 utdyper hva en oppmålingsforretning går ut på. Første ledd første punktum gjelder både for nye og eksisterende grenser: Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Partene som setter rammene for oppmålingsforretningen, da det er deres påstander og fremlagte dokument som skal belyse saken.
Hva går oppmålingsforretning ut på? (3) For nye grenser gjelder ml 33 tredje ledd: I forretning som gjeld oppretting av ny matrikkeleining eller arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningslova. Den som utfører forretninga kan samtykkje i mindre avvik, for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget.
Protokoll jf. mf. 38 Generelt skal protokollen inneholde opplysninger om: a) bakgrunnen for oppmålingsforretningen b) varsling og oppmøte c) forretningens gang «framlagte dokumenter som beskriver aktuelle grenser og rettsforhold beskrivelse av rettighetsforhold, hvordan rettighetsforholdene skal være etter forretning, inngåtte forlik, avtaler om avløsning eller flytting, voldgift og spesielle partspåstander»
Den som fører matrikkelen
Kontroll av dokumentasjon og felles vilkår i saker med oppmålingsforretning Før resultatet av en oppmålingsforretning kan føres i matrikkelen, må det formelle grunnlaget for forretningen kontrolleres. Dette gjelder også når kommunen har organisert seg slik at samme person gjennomfører både oppmålingsforretningen og matrikkelføringen.
Kontroll av nødvendige tillatelser og annen dokumentasjon (1) Matrikkelforskriften 27 inneholder en sjekkliste for hva slags dokumentasjon som skal foreligge på matrikkelføringstidspunktet og hva kommunen skal kontrollere. Første ledd omhandler hva slags dokumentasjon som skal foreligge.
Kontroll av nødvendige tillatelser og annen dokumentasjon (2) Matrikkelforskriften 27: Ved matrikkelføring av sak som krever oppmålingsforretning, skal kommunen kontrollere at alle nødvendige offentlige tillatelser og annen nødvendig dokumentasjon foreligger, herunder: a) protokoll for gjennomføring av forretningen Protokollen skal bl.a. dokumentere hvordan partene er varslet og hvem som møtte til forretningen, jf. mf 37 og 38 første ledd bokstav b. b) redegjørelse for eventuelle avvik fra offentlige tillatelser c) hvilke matrikkelenheter ny matrikkelenhet opprettes fra eller på
Kontroll av nødvendige tillatelser og annen dokumentasjon (3) d) erklæring fra landmåler om at grunnboken, herunder bruksretter og servitutter, er undersøkt for de berørte arealene e) at landmåleren har informert partene om hvorvidt vedkommende er personlig eller økonomisk knyttet til noen av partene Forvaltningslovens habilitetsregler legges til grunn for vurderingen om det skal opplyses om tilknytning til en eller flere parter. Landmåleren er i utgangspunktet ikke inhabil selv om kommunen er part i saken, men landmåleren kan ikke representere kommunens eierinteresser. Tilsvarende gjelder for andre som utfører oppmålingsforretning på vegne av kommunen.
Kontroll av nødvendige tillatelser og annen dokumentasjon (4) f) kart over grenser og grensemerker for den matrikkelenhet eller grensestrekning som saken gjelder, måledata, beregninger og andre opplysninger som kreves for føring av matrikkelen g) hvilke grenser som er nye eller endret, og hvilke eksisterende grenser som inngår i forretningen uten endring. Dokumentasjon etter bokstav b til e skal vanligvis gå fram av protokollen, jf. mf 38, og trenger ikke separat dokumentasjon. Dette må være ført inn på en entydig og klar måte slik at den som fører matrikkelen med letthet kan se om forholdene er ivaretatt av landmåler. Dokumentasjon etter bokstav f til g må fremgå separat.
Annet som skal kontrolleres (1) mf 27 andre ledd: Kommunen skal herunder også kontrollere om a) rekvirenten fortsatt har hjemmel til å rekvirere oppmålingsforretning eller har hjemmel til å kreve matrikkelføring på tidspunktet for matrikkelføring b) det foreligger fullmakt fra part som er representert ved fullmektig, og om det går fram at fullmektigen på vegne av parten kan ta stilling til de forhold som kreves matrikkelført Fullmakt skal være original
Annet som skal kontrolleres (2) c) det foreligger nødvendige tillatelser for avvik gjort under oppmålingsforretningen d) det foreligger dokument som er nødvendig for å oppfylle vilkår fastsatt i kommunale tillatelser e) det foreligger dokumenter vedrørende rettigheter som partene ønsker tinglyst samtidig med matrikkelføringen f) det foreligger begrunnelse som oppfyller vilkårene for eventuelt ikke å merke eller måle alle grensene. mf 27 tredje ledd: Gjelder matrikkelføringen oppretting av ny matrikkelenhet uten fullført oppmålingsforretning, skal det ligge ved særskilt begrunnelse.
Merknad til mf 27 andre ledd bokstav d Merknad til mf 27 andre ledd bokstav d: «Hvis den kommunale tillatelsen forutsetter at det for eksempel må inngås avtale om atkomst, må det være inngått avtale som oppfyller kravene for tinglysing, før matrikkelføring kan skje.»
Merknad til mf 27 andre ledd bokstav e «gjelder i første rekke rettigheter som blir liggende på annet matrikkelnummer etter at grensene er endret, men det kan også gjelde andre rettigheter som bør avklares i forbindelse med opprettelse av ny matrikkelenhet eller endring av grenser ved arealoverføring eller grensejustering. avtaler som skal tinglyses, må settes opp slik at disse kan tinglyses samtidig med matrikkelføringen. kommunen skal kontrollere at dokumentene foreligger som forutsatt i protokollen, men skal ikke godkjenne innholdet i dokumentene.»
Oppsummering (1) Varsel om oppmålingsforretning, jf. mf. 37 andre ledd bokstav d Den som har stedbunden rettighet ref. grunnbok. Innhold i varsel jf. mf 37 syvende ledd bokstav a Anmode pratene om å påvise stedbundne rettigheter Oppmålingsforretning jf. ml 3 bokstav h og ml. 33 Klarlegge og beskrive grenser og retter Landmåler skal aktivt medvirke til å rydde opp i rettighetsforholdene Protokoll jf. mf. 38 først ledd bokstav c Beskrivelse av rettighetsforhold og hvordan disse blir etter forretningen
Oppsummering (2) Kontroll før matrikkelføring jf. mf. 27 første ledd bokstav d Erklæring fra landmåler om at grunnboken er undersøkt for rettigheter Det må også fremgå at landmåleren har spurt partene om den nye enheten skal ha andre rettigheter (eksisterende ikke-tinglyste eller nye) enn det som fremgår av kommunens tillatelse. Kontroll før matrikkelføring jf. mf. 27 andre ledd bokstav c og d c) Foreligger dokument som oppfyller vilkår i kommunale tillatelser d) Foreligger dokument om rettigheter partene ønsker tinglyst
Oppsummering (2) Landmåler skal aktivt medvirke til å rydde opp i rettighetsforholdene, jf. ml 3 bokstav h og ml 33. Normalt er det tilstrekkelig at landmåler har undersøkt grunnboksbladet for avgivereiendommen(e). Det må også fremgå at landmåleren har spurt partene om den nye enheten skal ha andre rettigheter (eksisterende ikke-tinglyste eller nye) enn det som fremgår av kommunens tillatelse. Utover dette bærer partene selv ansvaret for å avklare og dokumentere rettighetsforholdene.
Festegrunn
Definisjon av festegrunn i matrikkelloven Definisjon av festegrunn i matrikkelloven 5 første ledd bokstav e): «Festegrunn, del av grunneigedom eller jordsameige som nokon har festerett til eller som kan festast bort, eller som nokon har ein tilsvarande eksklusiv og langvarig bruksrett til.»
Hva er festegrunn? (1) Festegrunn er en del av grunneiendom eller jordsameie. Det finnes to typer festegrunn: Arealfeste (areal med grenser) Punktfeste (kun et punkt, ingen grenser eller areal) Som noen har festerett til eller som kan festes bort. Det kan eksistere festenummer som ikke er festet bort (dvs. det ikke finnes en hjemmelshaver som fester ). Det er et privatrettslig spørsmål hvorvidt en matrikkelenhet skal ha en hjemmelshaver som fester.
Hva er festegrunn? (2) Som noen har en tilsvarende eksklusiv og langvarig bruksrett til Det kan opprettes festegrunn med grunnlag i bruksrett, der forholdet ikke er basert på festekontrakt (feks. naustrett) Eksempelvis i forbindelse med matrikulering av eksisterende umatrikulert enhet og ved oppretting av nye festegrunn. Bruksrett som skal kunne matrikuleres som festegrunn, være knyttet til en bestemt del av grunneiendommen og gi rett til tilsvarende eksklusiv og langvarig bruk.
Grunneiendom - festegrunn
Grunneiendom - festegrunn
Hva er festerett? Festerett kan forklares som; når noen har kontraktsfestet rett til å feste grunn, enten festegrunn eller grunneiendom. Festerett er således et privatrettslig forhold mellom bortfester/grunneier og fester. Festerett gis som regel gjennom privatrettslig avtale (festekontrakt) mellom bortfester og fester. Tomtefesteloven regulerer det privatrettslige (festerett), herunder innløsningsrett for noen typer festekontrakter.
Festegrunn vs. festerett Opprettelse av festegrunn (grenser/punkt) Offentligrettslig spørsmål. Avgjøres gjennom tillatelsen etter pbl 20-1 bokstav m) Oppmålingsforretning jf. ml 6 bokstav a) Festegrunnen føres i matrikkelen. Festegrunnen må tinglyses. Opprettelse av festerett (hjemmelshaver) Privatrettslig spørsmål Festerett (festekontrakt/erklæring om bruksrett) tinglyses
Oppretting av ny festegrunn
Oppretting av ny festegrunn (matrikulering) Krav om tillatelse etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-1 første ledd bokstav m, jf. ml 10 første ledd ved: Opprettelse av ny matrikkelenhet: ny grunneiendom, ny festegrunn, (nytt jordsameie) og ny anleggseiendom Arealoverføring Tillatelsen gjelder i tre år, jf. pbl 21-9 siste ledd Nye grenser skal settes ut i samsvar med tillatelsen.
Prosesslinjen i pbl-saker Prosesslinje del 1 frem til og med tillatelse etter pbl: pbl pbl kap. 20 pbl kap. 21 Rettslig bindende plan Søknad Tillatelse Prosesslinje del 2 fra og med rekvisisjon/krav om matrikkelføring: ml 8 og 35 og mf 23 ml 33 og 34 ml 22 og mf 27 ml 24 og mf 8 ml 24 og mf 9 Rekvisisjon av oppmålingsforretning Oppmålingsforretning Kontroll før matrikkelføring Matrikkelføring Melding til tinglysing Tilbakemelding fra tinglysing Unntak Underretting: utstedelse av matrikkelbrev Arkivering Ev. klage
Vilkår for å opprette ny festegrunn jf. ml 12 1. Tillatelse etter pbl 20-1 første ledd bokstav m) 2. Rekvisisjon Kan fremsettes av de nevn i ml 9 første ledd 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml 6 bokstav a) 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon Vilkårene i ml 10 må være oppfylt Vilkårene i punkt 1-3 må være oppfylt Vilkårene i mf 27 må være oppfylt Kontroller at det foreligger samtykke fra fester dersom oppmålingsforretning har endret grensene for festerett jf. ml 12 fjerde ledd
Vilkår for å opprette ny festegrunn jf. ml 12 forts. 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Areal som skal festes bort for mer enn 10 år skal matrikuleres jf. ml 12 første til tredje ledd: Matrikulering skal gjennomførast før del av grunneigedom eller jordsameige blir festa bort, dersom festet kan gjelde i meir enn 10 år. Tilsvarande gjeld ved forlenging for meir enn 10 år av festerett til umatrikulert festegrunn, og for festegrunn som skal nyttast som tilleggsareal til matrikkeleining. Festerett som gjeld for ei tid av 10 år eller kortare, kan ikkje matrikulerast. Oppmålingsforretning som endrar grensene for festerett, kan berre matrikkelførast når det ligg føre samtykke frå festaren.
Unntak fra kravet om matrikulering av festegrunn jf. mf 30 4.Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf 30 (første ledd): Dokument om forpakting eller annen leie av grunn som ikke er bebygd eller skal bebygges, kan tinglyses uten at grunnen blir matrikulert som egen matrikkelenhet, når forholdet ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordlova 12 om deling av eiendom som benyttes eller kan benyttes til jordeller skogbruk.
Unntak fra kravet om matrikulering av festegrunn jf. mf 30 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf 30 forts (2. ledd): Det samme gjelder tilsvarende avtale for grunn som skal bebygges, når a) arealet er mindre enn 8 m2 b) avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget eller tiltaket kan flyttes til annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulempe for fester, bortfester eller panthaver.
Unntak fra kravet om matrikulering av festegrunn jf. mf 30 4. Matrikkelføring, inkl. kontroll av dokumentasjon forts.: Unntak fra matrikuleringsplikten jf. mf 30 forts (tredje og fjerde ledd). Første ledd gjelder tilsvarende for avtale om anlegg av ledninger over eller under bakken. Tinglysingsmyndigheten kan likevel bestemme at festeforhold etter første til tredje ledd ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet.
Vilkår for å opprette ny festegrunn jf. ml 12 5. Tinglysing Reglene i ml 24 og mf 8 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9 7. Arkivering
Tinglysingsmyndighetens kontrollplikt jf. tinglysingsloven 12 a Tinglysingsmyndighetens kontrollplikt følger av tinglysingsloven 12 a. Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning må matrikkelenheten tinglyses før, eller senest samtidig, som hjemmelsdokument. Det fremkommer av ml 6, 12 og mf 30, når det skal avholdes oppmålingsforretning i forhold til festegrunn. Hvis tinglysingsmyndigheten kommer til at det er matrikuleringsplikt, da er det å regne som festegrunn etter matrikkelloven, selv om de aktuelle parter har kalt det rettighet eller annet i avtalen de sendte til tinglysing. Tips! Rundskriv for Tinglysing kapittel 14.4
Matrikulering av eksisterende umatrikulert grunn
Hva er umatrikulert grunn? Definisjon av umatrikulert grunn i matrikkelforskriften 2 bokstav l): Grunneiendom eller festegrunn som var lovlig opprettet før grunneiendomsdelen av grunneiendomsadresse- og bygningsregisteret (GAB-registeret) ble satt i kraft i vedkommende kommune og som ikke er tildelt eget matrikkelnummer. Det er altså ikke krav om tillatelse, da det er snakk om et eksisterende forhold som tidligere er tillatt opprettet, eller som er etablert får krav om tillatelse kom.
Prosesslinjen i saker som kun gjennomføres etter matrikkelloven ml 8 og 35 og mf 23 ml 33 og 34 ml 22 og mf 27 ml 24 og mf 8 ml 24 og mf 9 Rekvisisjon av oppmålingsforretning/ krav om matrikkelføring Eventuell oppmålingsforretning Kontroll før matrikkelføri ng Matrikkelføri ng Ev. melding til tinglysing Tilbakemelding fra tinglysing Unntak Utstedelse av matrikkelbrev Underretting Ev. klage
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 1. Ikke krav om tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m) ml 13 sier at eksisterende umatrikulert grunn må være lovlig oppretta på opprettelsestidspunktet Lovleg oppretta umatrikulert grunneigedom og umatrikulert festegrunn, kan matrikulerast når eigedoms- eller festeretten kan dokumenterast gjennom avtale eller anna rettsgrunnlag Dette kan være etter tidligere bygningslover etc. Dersom det ikke var behov for tillatelser på etableringstidspunktet anses dette som lovlig opprettet.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 1. Ikke krav om tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m) forts.: Dersom det ikke kan dokumenteres at matrikkelenheten er lovlig opprettet må det søkes om tillatelse etter pbl for oppretting av ny festegrunn. Matrikkelføring skal ikke legalisere forhold som var i strid med ordninger som gjaldt på etableringstidspunktet.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 2. Rekvisisjon Hvem som kan fremsette rekvisisjon fremgår av ml 9 andre ledd bokstav a og b : Matrikulering av umatrikulert grunneigedom eller festegrunn kan også krevjast av: a) nokon som har gjort det sannsynleg at dei eig, fester eller har del i grunneigedom eller festegrunn, eller b) staten, fylkeskommune eller kommune.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 2. Rekvisisjon forts.: Lovleg oppretta umatrikulert grunneigedom og umatrikulert festegrunn, kan matrikulerast når eigedomseller festeretten kan dokumenterast gjennom avtale eller anna rettsgrunnlag. Den som krever matrikkelenheten matrikkelført skal dokumentere eiendomsretten/festeretten med avtale eller annet hjemmelsgrunnlag. For grunn brukt til offentlig veg- eller jernbaneformål kan eiendomsrett dokumenteres med egenerklæring. Egenerklæringen skal bekrefte at man på lovlig måte har ervervet grunn og er eier.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 3. Krav om oppmålingsforretning jf. ml 6 første ledd bokstav b) Men det er ikke satt krav til oppmåling og merking av grensene, jf. ml 34, tredje ledd: For matrikulering av umatrikulert grunneigedom, umatrikulert festegrunn og registrering av jordsameige, er det tilstrekkeleg at grensene blir viste på kart godkjent av kommunen for slik bruk. Jf. mf. 40 ny tittel etter forskriftendring 1.1.2016: Kartgrunnlag.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 4. Matrikkelføring inkl. kontroll før matrikkelføring: Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i mf 27 er oppfylt Kontroller at rekvisisjonen enten gjelder festegrunn eller grunneiendom og ingen andre matrikkelenhetstyper Kontroller at det foreligger dokumentasjon på at enheten er lovlig opprettet. Evt. forhør deg med kommunen som pblmyndighet. Kontroller at det foreligger dokumentasjon på eiendomsrett Mye av aktivitetsplikten er altså lagt til den som krever. Kommunen skal kontrollere og ta stilling til fremlagt dokumentasjon.
Matrikulering av umatrikulert grunn jf. ml 13 og mf 31 5. Tinglysing Skal kun skje dersom det er krevd særskilt. jf. ml 24 femte ledd Tilsvarende som ved registrering av jordsameie Det skal altså ikke tas ut melding til tinglysing i slike saker. Partene må selv sørge for tinglysing i etterkant av matrikkelføringen. 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretting Reglene i ml 24 og mf 9. 7. Arkivering