MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Sven T. Tallaksen Takst- og Konsulentvirksomhet Postboks 249 4503 MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2014/1510-13 Eirik Skogstad Nilsen, 38 27 34 23 082/0018 09.06.2016 DISPENSASJON OG BRUKSENDRINGSTILLATELSE Ombygging og bruksendring av uthus på gnr. 82, bnr. 18. Sted/adresse: Hille 67. Tiltakshaver: Paul Ove Paulsen. VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a og d, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a gis tillatelse for ombygging og bruksendring av uthuset til anneks på eiendommen gnr. 82, bnr. 18. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra plankravet i kommunens gjeldende arealplan med sikte på bruksendring av uthuset på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «vurdering». Det stilles som vilkår for dispensasjonen at vinduene i uthuset byttes til vinduer som har tradisjonell utførelse med utvendige kittfalsrammer og at vinduet i gavl mot øst må kunne benyttes som rømningsvei. TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Sven T. Tallaksen søker på vegne av Paul Ove Paulsen om dispensasjon og tillatelse til bruksendring av uthuset på eiendommen. Det vises til at eksteriørmessig er både våningshuset og uthuset holdt i den tradisjonelle stilen og er vedlikeholdt. Søknaden nå gjelder å ta i bruk deler av uthuset som anneks som inneholder stue, kjøkken og tre soverom med totalt bruksareal på 42 m 2. Arealplanstatus Det aktuelle området er uregulert, og er i kommuneplanen for Mandal utlagt som verneverdig bygningsmiljø V1 Hille. Det er et krav for utarbeidelse av reguleringsplan før bygging/deling i POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
disse områdene, og en godkjennelse av søknaden vil kreve dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra plankravet i kommunens gjeldende arealplan. Søknaden er blant annet begrunnet med at det handler om å nyttiggjøre seg et areal, som ellers kun vil være en lagringsplass. Bygningens 1. etasje har langt på vei den opprinnelige romdelingen, og nyttes til redskaper, hagemøbler osv. Sett fra både eiers og allmennhetens ståsted, er det av stor betydning at de gamle bygningene ytre sett vedlikeholdes og beholder sitt særpreg. Samtidig bør det også være rom for at deler av et gammelt uthus kan brukes til noe mer enn et lager og plass for hagemøbler. Tiltaket berører ikke ytre forhold, og det ytre miljøet vil fremdeles fremstå uendret. Det vurderes som positivt for det gamle småbruket at det gjennom en endring kan benyttes på en hensiktsmessig måte, og vil være en garanti for at bygningen får godt tilsyn og vedlikehold. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler blant annet i brev av 19.05.16 at: «( ) Fylkesmannen har ut fra en konkret vurdering ikke spesielle merknader til denne søknaden. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. ( )». Vest-Agder fylkeskommune uttaler blant annet i epost av 31.05.16 at: «( ) Fylkeskonservatoren har ingen merknader til bruksendringen, vi uttaler oss bare til fasadeinngrepene tiltaket har medført. Det går frem av søknaden at dersom kommunen godkjenner søknaden vil vinduene på gavlfasadene skiftes til vinduer med mer tradisjonell utførelse. Fylkeskonservatoren støtter denne vurderingen. Vi anbefaler at vinduene på gavlfasadene skiftes til sidehengslede vinduer med fast midtpost. Dersom vinduene får sprosser bør disse være gjennomgående.». Naturvernforbundet i Mandal uttaler blant annet i brev mottatt 06.06.16 at: «( )Anser dette som privatrettslig sak og har ingen merknader. ( )». MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Carl Chr. Seyffarth m/fl. Merknadene går i hovedsak på uthuset ble ombygd i 2008 og at de vedlagte tegninger ikke stemmer med de faktiske forhold. Det er innlagt vann og avløp i uthuset, og avløpet er avsluttet i tomtegrensen. Det opplyses videre at det er bad med dusj og vaskemaskin i uthuset. Tiltakshaver Paulsen har kommentert merknaden i brev av 19.04.16 og uttaler blant annet at det lagt inn vann i låven og det springende punktet her er gråvannsavløpet. Dette er lagt ut i det nedgravet i det steinsatte diket som alle østre-gårdene er tilknyttet. Dette benyttes av alle, inklusive vår naboen. Dette diket går på tverrs av alle eiendommene og det er ikke
snakk om at det er noe nytt som er anlagt. Dette avløpssystemet har fungert utmerket i alle år når det var drift på gårdene og det fungerer utmerket også i dag for det relativt beskjedne utslippet av vann fra nevnte eiendommer. Det må forøvrig bemerkes at det er vår nabo som har stått for utførelsen av tilknytningen. Mandal kommune viser til at det må gis utslippstillatelse før det legges vann inn i bygninger, og forutsetter at slik søknaden blir fremsatt innen kort tid etter at vedtaket er mottatt. VURDERING Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende kommuneplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra plankravet i kommunens gjeldende arealplan. Hensynene bak plankravet som er gitt i kommunens arealplan er at det må tas hensyn til det biologiske mangfoldet i området, kulturminner og kulturmiljøer, friluftsliv og kulturlandskap og naboskap i området. Dette sikres best gjennom en reguleringsplan. Mandal kommune viser til at søknaden gjelder bruksendring av uthuset på eiendommen. Det er opplyst i søknaden at tiltakshaver ønsker å bevare bygget, men samtidig å bruke bygget på en fornuftig måte. Det vises her til at eiendommen ikke lengre benyttes til landbruksformål. Merknaden som er innkommet gjelder at det er innlagt vann i bygget, og kommunen regner med at tiltakshaver ordner opp i dette i løpet av kort tid. Da søknaden ikke gjelder noe byggeformål, og at bygningene på eiendommen skal bevares, vurderer Mandal kommune at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra plankravet i kommunens gjeldende arealplan for dette tiltaket. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver slipper kostnadene som følger av detaljregulere området før bruksendring finner sted. Det vises her til at dette gjelder en eksisterende bygning, og er således ikke noe nytt moment i kulturlandskapet på Hille. Mandal kommune viser til at bygg bevares best når de er i bruk, og kommunen kan ikke se at det noen negative sider ved søknaden slik den foreligger. Mandal kommune vurderer derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra plankravet i kommunens arealplan vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt.
ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Spesielle forhold Etter Pbl. 32-2 kan det gis fritak fra tekniske krav på tiltak i eksisterende byggverk. Pbl. 32-2 fjerde ledd lyder: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her.». Det er søkt fritak for kravene til energi i TEK10 i forbindelse med ombygging og bruksendring av uthuset på gnr. 82, bnr. 18. Det vises til at bygningen ble ombygget tilbake i 2008 og at innredningen beror på at det isolert, lagt gulvbord og trepanel på yttervegger og skråtak. I soveavdelingen er det satt opp noen lette skillevegger. Nye vinduer m/isolerglass er satt inn i gavler, men har feil utforming i forhold til byggeskikken. For å få inn nok lys i oppholdsrommet er en gammel låvedør erstattet med tofløyet dør m/glassfelt. Det vises videre til at utover vanlig hyttestrøm er det ingen tekniske installasjoner, og som anneks til en sommerbolig vurderes utførelsen som god. Selv om energikravene etter TEK kapittel 14 ikke gjelder for fritidsboliger under 50 m² oppvarmet BRA, vil det være forhold som ikke er i henhold til TEK10. Det oppfattes meningsløst å sette i gang med en riveprosess for å se at alle forhold er på plass. Som ansvarlig søker mener jeg at gavlvinduene byttes ut med vinduer som har stilriktig utforming og utførelse. Det er da lagt vekt på at begge gavlene er synlige fra den «offentlige» veien, som går fra Hillevågen til Hillesund, og som i sin helhet inngår i V1 området. Mandal kommune vurderer på bakgrunn av opplysningene som er gitt i søknaden at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Det gis derfor fritak for kravene til energi i TEK10 etter Pbl. 32-2 fjerde ledd i forbindelse med ombyggingen og reparasjonen som nå er omsøkt. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl. 29-2. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 8.800,- Gebyrtype Pbl. 20-3 6.200,- Til sammen 15.000,- Faktura ettersendes tiltakshaver.
Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 233/16. Med hilsen Glenn Anderson Leder av teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Carl Christian Seyffarth Kiledalen 59 4619 Mosby Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Paul Ove Paulsen Erika Nissens Vei 3 H 4023 Stavanger Vest-Agder fylkeskommune Serviceboks 517 4605 KRISTIANSAND S Mandal bydrift