ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Tag Arkitekter AS Osterhaus' gate 27 0183 OSLO Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Katrine Ve 201537642/14 300316 Dir. tlf.: 5556 6477 RAMMETILLATELSE Eiendom : Gnr 7 Bnr 250 Adresse : Tiltakshaver Tiltaket : Wahl Eiendom Boligutvikling AS : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt 08.01.2016 og tilleggsdokumentasjon mottatt 15.03.2016. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av 8 boliger i rekke, med tilhørende utomhusarealer, herunder 8 frittliggende boder og felles parkeringsplass. Areal for ny bebyggelse er oppgitt til 413 m² BYA og 915 m² BRA. Grad av utnytting som følge av tiltaket er oppgitt til 34.5 % BYA, inklusiv 180 m² BRA avsatt til parkering på terreng. 2. VEDTAK Det gis rammetillatelse til: Oppføring av 8 boliger i rekke, 413 m² BYA, med tilhørende utomhusarealer, frittliggende boder og felles parkeringsplass. 2.1 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: Følgende rekkefølgekrav i reguleringsplanen må dokumenteres: - 1.2.1 Ny Sædalsveg med alle tilhørende sideveger og tekniske anlegg (jfr. Reguleringsplan Fana, veg 1 Sædal- Birkelundstoppen, p. 948.00.00) må være utført i sin helhet før boligbygging i hht denne plan kan starte opp. Forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten på VA-anlegget, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. Tinglyst avtale for bruk av to biloppstillingsplasser i parkeringshus i «B-Ib». Situasjonsplan som viser at avkjørselens avgrensning er i samsvar med regulert avkjørsel.
2.2 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Følgende rekkefølgekrav i reguleringsplan må dokumenteres: - 1.2.3 Følgende tiltak må være utført før det kan gies midlertidig brukstillatelse for nye bygninger i de ulike feltene: - Ferdigstillelse av felles lekearealer som tilhører feltet (jf 16.2) - Opparbeidelse av veier og gangveier/ turveier inn til og i feltet. Dette gjelder (i tillegg til Veg3, jf pkt 1.2.1): For område B-J, B-K, og B-L: Veg3.1-1.2.4 Før det kan gies midlertidig brukstillatelse for bygninger i feltene B-D1, B- D2, B-D3, B-E1, B-E2, B-E3, B-E4, B-F1, B-F2, B-G, B-H, B-I og B-K må offentlig friområde, Fr-2 "Anlegg for lek", være opparbeidet og klart til bruk. Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. Sluttrapport for faktisk deponering av avfall, jf. byggteknisk forskrift 9-9. 2.3 Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes som omsøkt med minimum 2.0 meter til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan. 2.4 Høydeplassering Tiltakets maksimale høyde på kote +212 meter godkjennes, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan. 2.5 Atkomst og avkjørsel Avkjørsel er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Søknaden er også vedlagt tinglyste erklæring som sikrer lovlig atkomst frem til offentlig veg. Avkjørselen må opparbeides i tråd med reguleringsplanen, og fysisk begrenses i form av kantstein eller lignende. 2.6 Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 18.11.2015 med saksnummer 201530664. Vilkår og krav stilt i uttalelse skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. Av reguleringsplanens 1.3 kan vi blant annet lese at følgende: Gjennomføring av bygningsmessige tiltak skal ikke gi endringer i avrenningssituasjonen nedstrøms fra byggeområdet. Der oppsamlet overvann føres ut i terreng eller ned i grunnen skal dette gjøres på en slik måte at det ikke fører til økt flomfare eller reduserer kvaliteten på arealene nedstrøms utslippspunktet. Tilknytning til kommunalt overvannssystem skal for det enkelte utbyggingsfelt kun fungere som overløp for eget anlegg. 2.7 Ansvar Følgende foretak har erklært ansvar ved søknad om rammetillatelse: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Tag Arkitekter AS 894607262 SØK/PRO t.kl 1 Arkitekturprosjektering Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. Side 2 av 6
3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 16870000, Fana. Del av Gnr 7 og 10, Øvre Sædal, stadfestet 20.06.2005 og er regulert til konsentrert småhusbebyggelse(b-k). Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg. 3.2 Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra eiere av gnr 7 bnr 249, gnr 7, bnr 319 og gnr 7, bnr 337. Merknaden fra eiere av gnr 7 bnr 249 går i hovedsak på: - at utbygger ikke har lagt til rette for lekeareal for barna - at det ikke etableres tilstrekkelig med parkeringsplasser som igjen kan føre til farlige trafikksituasjoner - at trafikksikkerheten vil bli redusert som følge av den nye tilkomsten/avkjørselen til de nye boligene - at tiltaket etableres med for liten avstand til kommunal veg - at fasadene på omsøkte tiltak vil bryte med den eksisterende bebyggelsesstrukturen i området rundt - at tiltaket vil gi direkte innsyn, og redusert tilgang på dagslys, solforhold og sikt over området - at tilkomst til lekeareal(fi-7) vil bli vanskelig - at bodene er sporadisk plassert og avfallshåndteringen er underdimensjonert og har manglende sikring mot vær og vind Merknaden fra eiere av gnr 7 bnr 319 går i hovedsak på redusert sollys/dagslys, redusert sikt og økt innsyn. Merknadshaver beskriver at høyden på det rekkehus som kommer nærmest deres tomt vil være 2.4 m over øverste punkt på deres eget hus, og at avstand til nybygget vil bli 20.3 meter. Deler av eksisterende åsrygg vil bli erstattet med en 11.3 m høg vegg som vil føre til at dagslys/sollys vil bli hindret hele året, og spesielt ved vinterstid. Videre beskriver merknadshaver at den planlagte takterrassen vil gi direkte innsyn inn på plan 2 og på de private uteoppholdsarealene. Det anføres at rammesøknaden er i strid med rammene for deres egen godkjente rammesøknad. Merknaden fra eiere av gnr 7 bnr 337 går i hovedsak på at området «Øvre Sedal» mangler helhetlig områdeutvikling, at området ikke må sees isolert, men i et større perspektiv. Det er også blant annet påpekt at området lider under alt for høg bilbruk, manglende kollektivtilbud og manglende møteplasser. Merknadshaver har også henvendt seg til byutviklingsbyråden. Søkers har kommentert merknadene, og deres svar gjengis her i korte trekk. Til merknad fra gnr 7, bnr 249(Sameiet Sædalstunet felles): - Lekeplass er ivaretatt gjennom plan på FL-7. Krav til uteoppholdsareal for øvrig skal etableres i tråd med gjeldende plangrunnlag. - Parkeringskravet som er satt i planen er oppfylt. - Avkjørsel er planlagt der den er regulert gjennom plan, og alle bygg er plassert innenfor byggegrensen, følgelig skal trafikksikkerhet og frisikt være ivaretatt. - Foreslått bygg er i henhold til den etablerte byggeskikken i området(moderne enkle rekkehus fra 2000-tallet). Side 3 av 6
- Hva gjelder innsyn samt tap av sol og dagslys beskriver søker at de påpekte merknader ikke kan etterkommes uten betydelig reduksjon av kvalitet i området som søkes utbygget. - Det skal sikres god tilkomst til FL-7(lekeplass) gjennom å etablere stil fra gjeldende felt. - Boder er lagt ved inngangene der dette er mulig, for øvrig er det ryddet litt i bodplasseringen etter nabovarsling slik at disse er mer samlet. Avfallsmengde er beregnet i henhold til BIRs tabeller. Til merknad fra gnr 7, bnr 319: - Hva gjelder tap av sikt og sol beskriver søker at det omsøkte bygget forholder seg til dagens reguleringsplan og gjeldende bestemmelser mht. plassering av bygg, byggehøyder etc.. Søker henviser til sol/skyggestudie vedlagt søknaden, og beskriver at etter merknaden er takterrassen og tilhørende rekkverk trukket tilbake slik at situasjonen bedres. Søker anfører at dette også vil bedre situasjonen med hensyn til innsyn. - Vedrørende konflikt mellom rammesøknader/tillatelser beskriver søker at de forholder seg til gjeldende reguleringsplan og er i tråd med denne. Til merknad fra gnr 7, bnr 337: - Søker kan ikke se at merknaden har relevans i saken, da den ikke er direkte knyttet til selve byggesaken men mer til reguleringsplanen. Utgangspunktet for vår(bygningsmyndighetenes) vurdering er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes. Byggherrens ønsker vedrørende plasseringen bør følges innen lovens ramme så langt disse kan forenes med tilbørlig hensyn til naboens interesser og til de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/høyde. Omsøkte rekkehus er plassert innenfor regulert byggegrense, og i tråd med regulert maksimal høyde, og det er ikke fremlagt dokumentasjon eller argumenter som underbygger at tiltaket medfører tungtveiende ulemper for merknadshavernes eiendommer som taler i mot at den omsøkte plasseringen kan godkjennes. I rundskriv fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet H-8/15 fremgår følgende om forståelsen av denne bestemmelsen: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve "kan"- skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Hva gjelder konflikt mellom omsøkte tiltak og allerede gitte byggetillatelser bemerker vi at gjeldende reguleringsplan fra 2005 omfatter både merknadshavernes eiendommer og eiendommen med omsøkte tiltak, og at både byggegrenser og byggehøyde har vært kjent ved søknad og tillatelser på merknadshavernes eiendommer. Side 4 av 6
3.3 Parkering Søker har redegjort for at det skal etableres 10 biloppstillingsplasser på gjeldende tomt, og at 2 biloppstillingsplasser skal løses i parkeringshus beliggende på felt «B-Ib». Søker har redegjort for at avstanden bort er ca. 200 meter, og at det er godt fortau mellom gjeldende eiendom og parkeringshuset. Det er i dette vedtak stilt krav om at tinglyst rettighet på nevnte forhold må fremlegges senest ved søknad om igangsettingstillatelse. 3.4 Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Katrine Ve - Saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Håvard Sannes, Øvre Sædalsvegen 183 D, 5099 BERGEN Stine Iren Kalsås Faugstad, Øvre Sædalsvegen 171, 5099 BERGEN Erlend Straume, Øvre Sædalsvegen 171, 5099 BERGEN Ivar Strandenes, Øvre Sædalsvegen 173, 5099 BERGEN Leif Kåre Hatlevoll, Øvre Sædalsvegen 177, 5099 BERGEN Rune Svendsen, Øvre Sædalsvegen 175, 5099 BERGEN Annette Hildeskor, Øvre Sædalsvegen 179 A, 5099 BERGEN Ida Berit Follesøy Halvorsen, Øvre Sædalsvegen 179 B, 5099 BERGEN Henriette Lorentz Weaver, Øvre Sædalsvegen 179 C, 5099 BERGEN Lars Magne Rønnekleiv, Øvre Sædalsvegen 179 D, 5099 BERGEN Bjørn Tore Steffensen, Øvre Sædalsvegen 181 A, 5099 BERGEN Lena Veronica Hitland Andersen, Øvre Sædalsvegen 181 B, 5099 BERGEN Lars Gunnar Nøkling, Øvre Sædalsvegen 181 C, 5099 BERGEN Petter Libeck Myrdal, Øvre Sædalsvegen 181 D, 5099 BERGEN Thomas Heienberg Østgulen, Øvre Sædalsvegen 181 E, 5099 BERGEN Christina Kryvi, Øvre Sædalsvegen 181 F, 5099 BERGEN Nicoleta Irina Pripici, Øvre Sædalsvegen 183 A, 5099 BERGEN Karen Marie Henne, Øvre Sædalsvegen 181 G, 5099 BERGEN Turid Kråkås, Øvre Sædalsvegen 183 B, 5099 BERGEN Wahl Eiendom Boligutvikling AS, v/ Orkdal Regnskapskontor SA, 7320 FANNREM Ragnar Tesdal Mjelde, Øvre Sædalsvegen 185, 5099 BERGEN Christina Berger Sjaastad, Øvre Sædalsvegen 187, 5099 BERGEN Tommy Smebye, Øvre Sædalsvegen 189, 5099 BERGEN Tor Vincent Øvredal, Øvre Sædalsvegen 191, 5099 BERGEN Side 5 av 6
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6