Dato: 11.11.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/1617-29484/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR JÆKTBYN. REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTATT 10.11.10. Reguleringsplanen er datert: 07.02.03, og vedtatt av kommunestyret 19.11.03 og 28.09.05. Revisjon 30.05.06 vedtatt av Det faste utvalg for plansaker 31.08.06. Endringsforslag datert 26.05.10. Forslagsstiller: Lyngstad Arkitekter AS, på vegne av Jæktbyn AS. Behandling: 1.gang formannskapet 17.06.10 Utlegging offentlig ettersyn 28.06.- 01.09.10 2.gang formannskapet 04.11.10 Kommunestyret, vedtak 10.11.10 Revisjoner: I hht. formannskapsvedtak 04.11.10 1. Formål Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende bestemmelsene er: å legge til rette for etappevis utbygging av området til boligformål å etablere et bymessig offentlig tilgjengelig areal med sjøkontakt 2. Generelt Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er på 94 daa, hvorav 48 daa er landarealer. Planområdet er opprinnelig regulert til følgende reguleringsformål: Byggeområder: - område for boliger med tilhørende anlegg, kombinerte formål bolig/begrenset forretning Offentlige trafikkområder: - kjøreveg, fortau, annen veggrunn, gang-/sykkelveg, torg, parkeringsplass, havneområde i sjø
Friområder: - park, småbåthavn Spesialområder: - friluftsområde land og sjø, frisiktsone ved veg Fellesområder: - felles avkjørsel, felles gangareal, felles leke-/oppholdsareal Planområdet som omfattes av reguleringsplan for vestre del av området er regulert til følgende reguleringsformål, etter lov av 27 06 08: Område for bebyggelse og anlegg boliger, blokk 1113 uteoppholdsareal 1600 drivstofflager 1510 Område for samferdsel og teknisk infrastruktur kjøreveg 2011 gangveg 2016 LNFR-område friluftsformål 5130 Område for sjø og vassdrag Havneområde 6220 Småbåthavn 6230 Friluftsområde 6710 3. Fellesbestemmelser 3.1 Krav til dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesimshøyder, atkomstforhold, parkerings-løsning, opparbeidelse av utearealer og plassering av trafo og renovasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, gateoppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagt tiltak i forhold til naboskap og gatebilde. Det skal også leveres illustrasjon som viser hvert byggetrinn som ferdig avsluttet uavhengig av etterfølgende byggetrinn. 3.2 Byggetrinn Området skal bygges ut iht. rekkefølge angitt som byggetrinn. Ferdig utbygd kan det bygges inntil 320 leiligheter. Utfylling av masser til etterfølgende byggetrinn og bearbeiding av utearealene kan gjøres uavhengig av gitte byggetrinn. Før utbygging igangsettes skal det oppfylles areal som minimum omfatter B1, B/F, B2A, B2B og deler av B3 med gangveg langs sjøsiden, Jæktkaia og komplett fylling nordover med B4, B5, F1, GS1 og FP1. Hvert utbyggingstrinn skal opparbeides slik at det funksjonelt og estetisk kan fremstå som den endelige avslutningen av området. Oppfylte arealer som ikke nyttes til de formål som 2
planen viser før i en senere etappe skal gis grøntmessig opparbeidelse, og med tilrettelagt steinplastring mot sjø og elv. Nærmere om midlertidig bruk av arealer under de forskjellige byggetrinn nedenfor. Oppfyllingstiltakene skal godkjennes av plan- og bygningsmyndighetene. Før igangsetting av hvert byggetrinn skal det avveies om det er ledig skole-kapasitet ved Steinkjer skole. Byggetrinn 1 Område til boligformål B4 samt offentlige fortau KF og kjørearealet K, torget/kaia T og parkeringsplassen P. Samtidig som B4 bygges ut opparbeides fellesarealet F1 og gang- /sykkelvegen GS1 med friområdet FP1 mot sjøen ferdigstilles. GS1 kan gis redusert standard utenfor områder som ikke er tatt i bruk til regulert formål. Området B5 skal fungere som tilleggsareal lek-/opphold inntil B5 bebygges. Byggetrinn 2 Boligområde B5. Byggetrinn 3 Området regulert til boligformål B1 og område regulert til formål bolig/begrenset forretning B/F. Deler av arealet vist som B2 evt. også B3 opparbeides som midlertidig leke- /oppholdsarealer. Offentlig gang-/sykkelveg GS2 opparbeides i tråd med planen, men kan gis redusert standard utenfor områder som ikke er tatt i bruk til regulert formål. Byggetrinn 4 Boligene vist som B2A. Offentlig gang-/sykkelveg GS2 ferdigstilles i hht. plankartet dersom dette ikke ble gjort i trinn 1. Parkområde FP2 ferdigstilles. Areal vist som B3 skal opparbeides som midlertidig leke-/oppholdsareal. Byggetrinn 5 Områdene F4, FL3, FA3, FL2, drivstofflager, og nordre del av FL1, samt plastring mot sjø. F4 skal avgrenses mot sjøen med mur, skråning 3:1 eller brattere. Byggetrinn 6 Boligområde B2B Byggetrinn 7 Boligområde B7 Byggetrinn 8 Boligområdet B3 samt fellesarealene F2 og F3 og del av FL1. Byggetrinn 9 Boligområde B6. Plastring mot sjø FL1, FG2, FA1 og FA2 ferdigstilles, og småbåthavn etableres dersom dette ikke er gjort tidligere i forbindelse med utfylling. 3
3.3 Bygningenes plassering Mot Molovegen skal bygningene plasseres i angitt byggegrense. Øvrige byggegrenser angir ytre begrensning for bygningsvolumene. Omriss av planlagt bebyggelse er retningsgivende. 3.4 Utforming Bygninger og uteareal skal gis et helhetlig uttrykk i utformingen. Materialbruken skal tilpasses de klimatiske påkjenningene området vil utsettes for. Alle areal vendt mot sjø, elv eller basseng skal gis tilfredsstillende sikring i form av rekkverk, avtrapping eller på annen måte. Anlegg og bygninger skal i størst mulig grad gis universell utforming, dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger. 3.5 Felles areal For de enkelte byggetrinn angitt i 3.2 kreves at fellesarealene tilhørende hvert byggetrinn ferdigstilles samtidig med boligene. For leke-/oppholdsarealer legges Husbankens retningslinjer om 25 m2 per boenhet til grunn. Areal som beregnes er egnet felles areal på bakke eller tak i tilknytning til boligen, samt areal regulert til felles leke-/oppholdsareal. 3.6 Parkering For leiligheter med 4 eller flere rom kreves 1,5 p-plass per boenhet. For 3-roms eller mindre kreves 1,2 p-plass per bolig. For hybler kreves 1,0 p-plass per enhet. 3.7 Støy For boligene skal ekvivalent støynivå innendørs og for utendørs oppholdsarealer ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. 3.8 Trafoer Gjennom søknad om utbyggingstiltak skal det tas stilling til behov for og plassering av trafo. Trafo skal ha tilfredsstillende tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en funksjonell og estetisk god helhetsløsning. 4. Byggeområder 4.1 Område for bolig, B1, B2A, B2B, B3 og område for bolig og begrensa forretning, B/F Områdene bebygges med boliger. B1, B2A og B2B kan romme inntil 40 leiligheter. B3 kan romme inntil 60 leiligheter. Tillatt bebygd areal (BYA) for hvert av områdene B1, B2A, B2B og B3 skal være mellom 40 og 50 %. Mot Molovegen skal bygningene oppføres i 5 etasjer som trappes ned iht. plankartet til 4 etasjer mot fjorden. Tillatt maksimal gesimshøyde for 4. etasje er 14 m målt fra bakkeplan mot Molovegen kotehøyde 3,3 m.o.h. Tillatt høyde gesims 5. etasje er 17 m over bakkeplan kotehøyde 3,3 m.o.h. Bygningene skal ha flatt tak. 4
I første og andre etasje av B/F mot parkområde FP2 tillates etablert sjørelatert publikumsrettet virksomhet som f.eks. drifts-og informasjonskontor for jækta Pauline, service knyttet til båttrafikk på fjorden, sommerservering o.l. Her tillates også etablert felles lokaler for beboerne innen planområdet. Totalt kan inntil 500 m2 i BF benyttes til formål som angitt ovenfor. Felles oppholdsarealer for B3 skal opparbeides i atriet og innen sørlige del av området. For B1, B2A og B2B skal det opparbeides felles oppholdsarealer for hvert delområde mellom blokkene. Hver leilighet disponerer minimum en parkeringsplass i kjeller. Parkeringskjeller har direkte atkomst fra Molovegen. Øvrige parkeringsplasser legges på bakkeplan sør for blokkene med egen atkomst fra Molovegen. Uterom mellom blokkene samt ytre halvdel av atriet i U-blokk skal utformes slik at det er tilgjengelig for brannbil. 4.2 Område for bolig, B4, B5 Områdene bebygges med boliger utformet som to lamell-blokker parallelt med Molovegen. Område for B4 og B5 kan til sammen romme inntil 65 leiligheter. Tillatt bebygd areal (BYA) for hvert av områdende skal være mellom 40 og 50 %. Blokkene skal oppføres i 4 etasjer. Det åpnes for inntrukket 5. etasje for B5s nordre endeleilighet som kan utgjøre maksimalt 10 % av det bebygde arealet innen B5. Tillatt maksimal gesimshøyde for 4. etasje er 13,5 m målt fra bakkeplan mot Molovegen kotehøyde 3,3 m.o.h. Tillatt høyde gesims 5. etasje er 16,5 m over bakkeplan kotehøyde 3,3 m.o.h. Bygningene skal ha flatt tak. Felles oppholdsarealer for hver blokk skal opparbeides på sjøsiden med grønt og sitteplasser. Arealet regulert som F1 skal fungere som nærlekeplass for blokkene. Hver leilighet disponerer minimum en parkeringsplass i kjeller. Øvrige parkerings-plasser legges på bakkeplan nord for blokkene. Atkomst parkering skal skje fra Molovegen via utendørsparkering til kjeller. 4.3 Område for bolig, B6 Området bebygges med boliger utformet som to lamell-blokker med mellombygg, der lamellene står vinkelrett på Molovegen. Til sammen kan det bygges inntil 50 leiligheter. BYA skal være mellom 40 og 50 %. Lamellene skal oppføres i 4 etasjer. Tillatt maksimal gesimshøyde for 4. etasje er 13,5 m målt fra bakkeplan ved inngang kotehøyde 3,3 m.o.h. Bygningene skal ha flatt tak. Felles oppholdsarealer skal opparbeides i atriet, i tillegg skal det opparbeides grønt areal på sørsiden av byggelinja mot Figga. Hver leilighet disponerer minimum en parkeringsplass i kjeller. Øvrige parkerings-plasser legges på bakkeplan. Atkomst til parkering skal skje fra Molovegen over p-plass tilknyttet B2, videre over gangveg GS2 og mellom fellesarealene F2 og F3. Det skal tilrettelegges for snumulighet for stor lastebil innen området. 5
5. Offentlige trafikkområder 5.1 Kjøreveg, fortau KF, K På sjøsida av Molovegen etableres fortau i 3 m bredde, samt veggrunn 3 m bredde utenfor. Allétrær kan plantes innen veggrunn. Atkomst til Jæktkaia og boligområde B7 opparbeides som kommunal veg med regulert kjørebanebredde 6 meter. Vegarealene utformes med bygatekarakter. 5.2 Avkjørsler Avkjørsler fra offentlig veg er vist på plankartet. Avkjørsler kan tillates endret etter nærmere vurdering, med godkjenning etter vegloven. Kommunens vegnormaler og regelverk skal legges til grunn for utforming av avkjørsler. 5.3 Gang/ sykkelveg, GS1, GS2 Gang- /sykkelveger reguleres med totalbredde 6 m. Gang-/sykkelveg GS2 tillates krysset av felles avkjørsel til område B6. GS2 utvides med en plass som vist i planen mot Figgaosen. I tilknytning til denne kan det i samråd med fagmyndighet oppføres mindre bygning/konstruksjon til bruk for fugleobservasjoner. 5.4 Torg, T Offentlig torg T, Jæktkaia skal opparbeides med bymessig karakter. Det skal tilrettelegges for minimum 30 sykkelparkeringsplasser innen arealet. 5.5 Parkeringsplass, P Offentlig parkeringsplass P skal ha plass for inntil 22 biler inkl. 2 HC-plasser. 6. Friområder 6.1 Friområde, park FP1, FP2 Friområdene skal nyttes til opphold, lek og rekreasjon. Innen områdene kan oppføres sittemøbler, lekeapparat og/eller andre innretninger som tjener formålet. Friområdet FP1 nord for fellesareal F1 og område FP2 gis en parkmessig behandling med grøntareal i bredde minimum 5 m utenfor gangveg og steinplastring mot sjøen. Området av FP1 som ligger ved F1 skal gis en høyere grad av opparbeidelse og ha murt steinfront mot sjøen. Søndre del av FP1 opparbeides med terrasser i stein. 6.2 Friområde, småbåthavn, FS I område regulert til friområde småbåthavn er det tillatt å legge ut flytebrygger for småbåter. Ved Jæktkaia tillates anlagt brygge. Før flytebrygger legges ut kreves godkjent søknad om tiltak. 6
7. Spesialområder 7.1 Friluftsområde, FL1 Sørligste del av FL1 skal være en buffersone mot Figgaosen og opparbeides med et naturmessig preg på grøntbelte og steinfylling. Grøntbelte skal ha bredde minimum 5 m og beplantes med vegetasjon som skal ha en skjermende funksjon uten å frata leilighetene i 1.etasjene all utsikt sørover 7.2 Friluftsområde i sjø, FLS I området skal fugleinteressene vektlegges. I samråd med fagmyndighet tillates etablert matestasjoner med blåskjell beregnet på fugler med tilhørighet i Figgaosen. 7.3 Frisiktsone ved veg, FSV Innenfor frisiktsone ved veg tillates ikke vegetasjon høyere enn 0,5 m over plannivå på tilstøtende veg. 8. Fellesområder 8.1 Felles avkjørsel, FA1, FA2, FA3 FA1 er atkomst til felles bakkeparkering for leilighetene i B2 og atkomst til leilighetene i B6. FA2 er felles atkomst til leilighetene i B6. 8.2 Felles gangareal, FG1, FG2 FG1 og FG2 er felles gangareal for alle beboerne innenfor planområdet, B1 - B7. 8.3 Felles leike/ oppholdsareal, F1, F2, F3, F4 F1, F2, F3 og F4 er felles leke-/oppholdsarealer for alle beboerne i planområdet, B1 - B7. Innen områdene kan oppføres sittemøbler, lekeapparat og/eller andre innretninger som tjener formålet. På arealet regulert som F3 skal det etableres ballplass. 9. Tekniske anlegg Innen nordre del av område B4 tillates etablert kommunalteknisk anlegg, pumpestasjon for avløp. I forbindelse med utbygging av molo FL 2 skal det sikres at avløp føres ut i sjøen utenfor molo. Tillatelse til avløpsledning ut i havneområde sjø eller gjennom småbåthavn skal godkjennes etter havne - og farvannsloven. Søknad skal forelegges det lokale havnevesen. 7
Bestemmelser til Jæktbyn, vestre del, etter plan- og bygningsloven av 27.06.08. 10. Bebyggelse og anlegg. 10.1 Område for bolig, B7. Området bebygges med boliger utformet som en lamell-blokk. Lengderetningen skal være vinkelrett på Molovegen. Blokken kan romme inntil 30 leiligheter. BYA skal være mellom 60 og 70 %, inkl parkering. Lamellblokken skal oppføres i 4 etasjer. Tillatt maksimal gesimshøyde for 4. etasje er kotehøyde 18,0m. Laveste golvnivå for boligplan er kote 3,8m. Bygningen skal ha flatt tak. Hver leilighet disponerer minimum en parkeringsplass i kjeller. Øvrige parkeringsplasser legges på bakkeplan. Atkomst til parkering skal skje fra Molovegen via offentlig veg K og felles atkomst FA3. 10.2 Område for drivstoffanlegg. Ytterst på molo mot nord tillates anlagt drivstoffanlegg beregnet på små båter. Ved opparbeidelse og drift skal det tas hensyn til krav i foreliggende ROS-analyse. 10.3. Område for uteopphold F4. F4 er felles leke-/oppholdsarealer for alle beboerne i planområdet, B1 - B7. Innen områdene kan oppføres sittemøbler, lekeapparat og/eller andre innretninger som tjener formålet. F4 skal avgrenses mot sjøen med mur, skråning 3:1 eller brattere. 11. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Område FA3 er privat felles trafikkalegg, for atkomst og parkering for boliger innen B7 atkomst til FL2 og drivstofflager atkomst til F4 Det skal tilrettelegges slik at det er snumulighet for stor lastebil innen området 12. LNFR område. (Friluftsområde) Område FL1 nordre del, FL2 og FL3 skal opparbeides som steinplastring med minimumsbredde 5m på toppflate. Område FL2 skal ha tilstrekkelig sikring i forhold til tankbiltransport til drivstoffanlegg. 13. Bruk og vern av sjø og vassdrag. 13.1 FS Småbåthavn. I område regulert til friområde småbåthavn er det tillatt å legge ut flytebrygger for småbåter. Ved Jæktkaia tillates anlagt brygge. Før flytebrygger legges ut kreves godkjent søknad om tiltak. 8