BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201500990/43 Saksbeh.: MEHA Emnekode: ESARK-03 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 31.03.2015 Fagnotat. Høring - Forenklinger i SAK 10 og TEK 10 Eksisterende bygg På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte Direktoratet for byggkvalitet den 25.02.2015 forslag til endringer i byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift på høring, med høringsfrist 26.05.2015. Forslagene bygger på Prop.99 L (2013-2014) og Prop.91 L (2011-2012). Endringene berører i hovedsak boliger. Bakgrunnen for endringene er at regjeringen har ønske om å skape en enklere hverdag for folk flest. Målet med endringene er forenkling av byggereglene for eksisterende byggverk. Det blir anført at dette vil gjøre det lettere å gjennomføre tiltak i eksisterende byggverk. Dette er anført til igjen å ville føre til bedre tilgang på utleieboliger, slik at flere kan få et sted å bo. Bedre tilgang på utleieboliger er også angitt å kunne bidra til reduserte boligpriser og mindre press i boligmarkedet. Videre blir det anført at gjennom bedre muligheter for utleie vil flere få mulighet til å kjøpe egent hjem, og at dette særlig vil komme unge og vanskeligstilte til gode. Forslagene er ment å bidra til at det vil bli enklere for eier å tilpasse boligen til endrede behov. Forslagene er ment å bidra til større forutberegnelighet og mer likebehandling ved vurdering av plan- og bygningslovens krav til ny boenhet, da kriteriene for når det oppstår en egen boenhet tydeliggjøres. Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter regulerer ikke utleie, og det er ikke egne krav knyttet til utleieboliger. Det blir foreslått følgende endringer: Presisering av søknadsplikt for ny boenhet, og tydeliggjøring av begrepet «boenhet». Utvidelse av unntak for bruk av ansvarlig foretak. Forenkling av tekniske krav ved bruksendring i eksisterende bolig. Forenkling av sikkerhetskrav ved arbeider på eksisterende bygg i fareområder. Etat for byggesak og private planer er positiv til ønsket om å skape en enklere hverdag for folk flest. Vi stiller oss imidlertid undrende til sammenkoblingen mellom ønsket om og behovet for utleie og forenkling av regelverk. Særlig siden det presiseres i høringsnotatet at regelverket ikke stiller egne krav til utleieboliger. Som
utgangspunkt må det da kunne legges til grunn at det stilles de samme kravene til utleieboliger som til alle andre boliger. Spørsmålet blir da hva som er en utleiebolig. Dette vil bli tatt opp i kommentarene til punkt 2.1. Noen av de foreslåtte endringene kan by på tolkningstvil. De endelige reglene bør så langt som mulig presiseres slik at reglene blir entydige og lettes mulig å praktisere både for tiltakshavere og bygningsmyndigheter. Nærmere kommentarer til endringsforslagene følger nedenfor. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne Seksjonsleder 2
Forslag til endring av byggesaksforskriften (SAK 10) I høringsnotatet står: 2.1 Presisering av søknadsplikten for ny boenhet Formålet med bestemmelsen er å presisere når det oppstår en søknadspliktig oppdeling av boenhet i bolig, jf. plan og bygningsloven 20 1 første ledd bokstav g. Grensen mellom én og to boenheter er ofte vanskelig å fastslå når det eksempelvis tilrettelegges for utleie i en eksisterende bolig. SAK10 2-2 Oppdeling av boenhet Det er ønskelig å gjøre det enklere å omdisponere bruk av areal i en bolig, og dermed også gjøre det enklere å leie ut del av boligen. Det foreslås derfor å presisere søknadsplikten for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig. En slik presisering vil bidra til å avklare når deler av boligen kan leies ut uten at det dermed oppstår en søknadspliktig boenhet. Forskriftsforslaget er en oppfølging av Prop. 99 L (2013 2014) om endringer og forenklinger i plan og bygningsloven, Innst. 270 L (2013 2014) og Lovvedtak 93 (2013 2014) der det ble tydeliggjort at utleie av del av eksisterende bolig kan skje uten krav til søknad og fulle kvalitetskrav til egen boenhet. 2.1.1 Forslag til forskrift om tiltak som krever søknad og tillatelse Ny 2-2 skal lyde: 2-2 Oppdeling av boenhet Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, b) har egen inngang og c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter. Søknadsplikten etter denne bestemmelsen gjelder ikke for eksisterende bolig hvor det allerede følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk at det er tillatt med flere boenheter. Avslutningsvis står det i punkt 2.1.2 i høringsnotatet: Behov for tilleggskrav. Anmodning om innspill De ovennevnte kriteriene er en kodifikasjon av gjeldende forvaltningspraksis. Vi kan imidlertid ikke utelukke at forslaget om å tydeliggjøre søknadsplikten for boenheter gjennom de ovennevnte kriterier, likevel ikke er tilstrekkelig klargjørende med det resultat at utleie i egen bolig fortsatt oppleves som vanskelig. Vi ønsker derfor tilbakemelding på om det kan være behov for å innføre et tilleggskrav. Dette bør ses i sammenheng med paragrafens annet ledd som presiserer et særskilt unntak for å unngå at forslaget får utilsiktede konsekvenser. Forslag om et tilleggskriterium: seksjonering I tillegg til de tre fysiske kriteriene som følger av forslaget, vurderer vi om en søknad om seksjonering skal inngå som et tilleggskriterium for når det oppstår en søknadspliktig boenhet. Det vises i denne forbindelse til tidligere forvaltningspraksis og også Prop. 99 L, hvor det er gitt uttrykk for at forutsatt at de tre fysiske kriteriene er oppfylt, vil i tillegg en søknad om seksjonering indikere klart at det er opprettet en ny selvstendig boenhet som på sikt kan omsettes i markedet. Vi ber derfor om 3
tilbakemeldinger fra høringsinstansene om det kan være hensiktsmessig å oppstille kravet om seksjonering som et tilleggskrav. Vi gjør oppmerksom på at plan og bygningsloven i dag ikke er harmonisert med eierseksjonsloven. Dette innebærer bl.a. at søknad om seksjonering etter eierseksjonsloven ikke kan avslås under henvisning til at den aktuelle boenheten ikke oppfyller krav etter plan og bygningsloven. For å kunne avslå en slik søknad om seksjonering må det kunne vises til hjemmel i eierseksjonsloven. Et eventuelt tilleggskriterium om seksjonering i forbindelse med oppretting av ny boenhet vil ikke føre til endringer i eierseksjonslovens system. Denne loven vil fortsatt fungere uavhengig av plan og bygningsloven. Ny 2 2 uten presiseringen av unntak gjort i annet ledd, kan slå uheldig ut for eldre boliger oppført før bygningsloven av 1965, som var den første bygningsloven som gjaldt for hele landet. Det finnes flere eksisterende boliger som har blitt oppført som en flermannsbolig /generasjonsbolig. Boligene er da opprinnelig oppført med to eller flere boenheter. Gjennomføring av en seksjonering i et slikt tilfelle vil kun være et juridisk anliggende i forhold til allerede lovlig etablert bruk. Gjennom det foreslåtte unntaket i paragrafens annet ledd ønsker vi å tydeliggjøre at for eksempel en seksjonering av enhetene i seg selv ikke medfører at nye kvalitetskrav etter plan og bygningsloven slår inn. Det må i så fall utføres fysiske arbeider i tillegg, som for eksempel å fjerne en intern forbindelse innvending. 2.1.3 Konsekvenser av forslaget Ved etablering av utleieforhold i eksisterende bolig vil spørsmålet om det er en eller to boenheter få stor betydning. Etablering av ny boenhet innebærer søknadsplikt og særskilte tekniske krav til boenheten. Blant annet får dette betydning for krav til branncelle og krav til lyd mellom brukerområder. Det kan også være krav til boenhet i arealplan, f.eks til størrelse og antall. Forslaget om presisering av søknadsplikt for boenhet klargjør reglene for tiltakshavere og kommuner, noe som vil bidra til større forutberegnelighet og likebehandling. Det har lenge rådet en usikker rettssituasjon på området. Forslaget tydeliggjør at det å leie ut del av bolig ikke utløser søknadsplikt med tilhørende kvalitetskrav til egen boenhet. Det presiseres at utleie i del av en bolig ikke nødvendigvis medfører at den delen av boligen som leies ut må defineres som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven, selv om den avgrensede delen har alle hovedfunksjoner. Grensen for søknadsplikt vil bli klarere og gi mer enhetlig praksis. Forslaget bidrar til forenkling ved at tiltakshaver i slike tilfeller slipper å sende søknad om tillatelse til kommunen og unngår å bli belastet med kostnader til søknad og behandling. Det vil ikke påløpe utgifter til oppgradering av utleiedelen siden det ikke er krav om å oppfylle krav til ny boenhet. Forenklingene vil bidra til bedre utnyttelse av eksisterende boligmasse. Det blir enklere for boligeiere å utnytte ubrukte arealer i eksisterende boliger, både til eget bruk og til utleie. Det antas at forslaget vil stimulere til økt utleie av del av egen bolig. Ved å øke det totale utleiearealet gjør man det lettere for unge og studenter å finne husvære. Dette vil kunne redusere presset på leiemarkedet. 4
Det kommunale handlingsrommet for å styre belastningen på infrastruktur kan til en viss grad berøres, for eksempel når det gjelder krav til ekstra parkeringsplasser, kommunale avgifter mv. Samtidig vil regelendringene ventes å ha størst innvirkning på botettheten i områder med mange eneboliger, hvor det er lav botetthet fra før av. Dette er ikke tilfellet i tettbodde områder i Oslo, Bergen eller Trondheim, hvor det finnes færre eneboliger (SSB). Fagetatens kommentarer: Den nye bestemmelsen vil føre til at det blir tiltakshaver som vil avgjøre om det blir opprettet en ny boenhet eller ikke. Eksakt samme planløsning og utforming av et tiltak vil kunne defineres enten som én boenhet eller to (eller flere) boenheter, avhengig av om tiltakshaver velger å sette inn en dør eller etablere en trapp mellom enhetene. Sammenstilt med forslagene om lemping av bygningstekniske krav for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, vil forslaget totalt sett kunne føre til en svekkelse av kravene til kvaliteten på boareal i rom for varig opphold (soverom, kjøkken og stue). Spesielt merkbart vil dette bli i utleieleiligheter som ikke faller inn under definisjonen av egen boenhet, og der leietaker ikke har tilgang til fullverdige areal i øvrige deler av boenheten. Lemping av de bygningstekniske kravene omfatter planløsning, romhøyde, oppbevaringsplass, utsyn, dagslys, ventilasjon og energi. Der tiltakshaver velger å sette inn en dør eller trapp mellom utleieleilighet(er) og egen leilighet, vil det ikke bli stilt krav om lydog brannsikring mellom enhetene, og alle unntakene som er foreslått i nytt ledd i TEK 10 1-2 vil kunne bli benyttet. Det vil si at det kan bli etablert fullverdige utleieleiligheter som kan ha takhøyde i hele leiligheten på 2,0 meter og stue med ubegrenset areal med kun ett vindu der b og h = 700 og 800 mm. Det vil ikke være krav om utsyn fra verken stue eller utleieenheten som helhet. Ventilasjon fra enheten, som kan inkludere kjøkken og bad, vil kunne skje kun via åpningsvindu og lufteventil. Vi vurderer det som sannsynlig at en økt andel av utleieleilighetene vil bli utført med forringet bokvalitet som følge av høringsnotatet. Det er definisjonen av begrepet boenhet som er problematisk. Det bør være den faktiske organiseringen av arealene som styrer kvalitetskravene, ikke hvorvidt det settes inn en (avlåst) dør eller trapp mellom leilighetene. Om organiseringen av et boareal er slik at ulike personer kan bo der helt uavhengig av hverandre, bør kvaliteter som god planløsning, takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon, brann- og lydforhold bli tilfredsstillende ivaretatt for alle som bor i bygningen, uavhengig av om man er utleier/eier eller leietager. Dette oppfatter vi er intensjonen bak formålsparagrafen i plan- og bygningsloven. Øvrige forhold knyttet til lemping av bygningstekniske krav blir kommentert under punkt 3.1. I høringsnotatet står: «Forenklingene vil bidra til bedre arealutnyttelse av eksisterende boligmasse. Det blir enklere for boligeiere å utnytte ubrukte arealer i eksisterende boliger, både til eget bruk og til utleie. Det antas at forslaget vil stimulere til økt utleie av del av egen bolig. Ved å øke det totale utleiearealet gjør man det lettere for unge og studenter å finne husvære. Dette vil kunne redusere presset på leiemarkedet.» Avsnittet viser en mulig mangel på konsistens som preger deler av høringsnotatet. Samtidig som det blir sagt at plan- og bygningsloven ikke regulerer utleie, blir reduserte kvalitetskrav i forskriften brukt som argument for å redusere presset på leiemarkedet. Vi savner en sosioøkonomisk konsekvensutredning av forslaget. Forslaget legges frem samtidig med ny folkehelsemelding Mestring og muligheter. Spørsmålet er om en svekkelse av kvalitetskrav til boligareal med hensyn til lys, utsyn, luft og gode romlige kvaliteter tar hensyn til 5
sosioøknomiske forhold og folkehelseaspektet. Vi savner faglig dokumentasjon for at reduserte krav med hensyn til lys, utsyn, luft og gode romlige kvaliteter vil komme unge og vanskeligstilte på boligmarkedet til gode, og vi savner en drøfting av eventuelle alternativ. Vi savner også en drøfting i forhold til nye boliger og begrepet eksisterende bygg. Slik vi oppfatter det vil nyoppførte boliger med ferdigattest bli omfattet av pbl 31-2, og vil kunne benytte seg av forenklingene som nå foreslås. Mange av de nye boligene blir oppført med uinnredede loft og kjellere. Selv om det i nye boliger vil være enklere og billigere enn i eksisterende bygg å legge til rette for kvalitet med hensyn til lys, utsyn, luft, romlige kvaliteter og lyd- og brannsikring, vil det likevel være billigere å la være. Ut fra et faglig ståsted er det betenkelig om det blir lagt til rette for mange nye utleieboliger der utleier og leietaker ikke har annet til felles enn en mulig avlåst dør eller avstengt interntrapp, mens lyd og brannkrav er fraværende og utleiedelen kan mangle helsemessige kvaliteter som lys, utsyn, ventilasjon og romlige kvaliteter. Vi ønsker å presisere at de foreslåtte regelendringene vil ha stor betydning for den tette småhusbebyggelsen i og rundt Bergen sentrum. I tråd med intensjonen i høringsnotatet vil mange uinnredede loft og kjellere, som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav, bli bruksendret og leid ut. En sterk økning i antall utleieenheter vil kunne føre til økt fare for brannspredning, og slik sett utgjøre en sikkerhetsrisiko selv om den umiddelbare personsikkerheten er ivaretatt gjennom forskriftsmessige rømningsveier. Høringsnotat anmoder om innspill til behov for tilleggskrav til ny SAK 10 2-2 Oppdeling av boenhet. I tillegg til de tre kriteriene som er nevnt i ny 2-2 blir det vurdert om søknad om seksjonering skal inngå som et tilleggskriterium for når det oppstår en søknadspliktig boenhet. Notatet angir at «en søknad om seksjonering vil indikere klart at det er opprettet en ny selvstendig boenhet som på sikt kan omsettes i markedet». Etter vår vurdering vil ikke et slikt tilleggskriterium ha særlig positiv effekt, hvis det ikke legges opp til mer samkjørt ordbruk og en tydeligere kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Forslag til endringer i eierseksjonsloven er under arbeid. For planlagte bygninger etter dagens lov settes det krav om at det må foreligge igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven før det kan seksjoneres. I bestående bygning kan seksjonering bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd. I høringsutkastet til endring av eierseksjonsloven blir det foreslått at det skal kunne seksjoneres på grunnlag av rammetillatelse, mens setningen knyttet til bestående bygg er foreslått fjernet. Forslaget sidestiller nybygg og nye boenheter i bestående bygg, og foreslår at seksjonering kan skje på grunnlag av rammetillatelse. Forslaget om tilleggskriterium i høringsnotat oppfattes som uklart. Forslaget medfører at byggesaken blir avhengig av seksjoneringssaken, noe som ikke er tilfelle i dag. Vi kan ikke se at det å ha søkt om seksjonering vil ha noen betydning for utfallet av byggesaken, da det ikke er lagt opp til at det skal kunne henvises til eierseksjonsloven eller settes vilkår i vedtaket i byggesaken. Skulle tilleggskriteriet hatt betydning måtte det vært anledning til å sette vilkår om at seksjoneringen var godkjent før det kunne bli gitt igangsettingstillatelse eller midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest. Slik forslaget nå framstår, vil det kun medføre merarbeid og forsinkelser i byggesaken. Dette vil være i direkte strid med intensjonen i høringsnotatet. 6
Det er også uheldig at det fortsatt legges opp til at det skal være mulig å seksjonere enheter som er ulovlige etter plan- og bygningsloven. Vi vil derfor anbefale en tydelig og klar samkjøring av eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Dette ville bidratt til færre ulovlighets-oppfølginger etter plan- og bygningsloven, styrket respekten for og forståelsen av begge lovverkene og økt rettsikkerheten til fremtidige boligkjøpere. Når det gjelder 2-2, siste ledd, oppfatter vi dette som en ren presisering av gjeldende rett. Vi har ingen ytterligere kommentar til dette. I høringsnotatet står: 2.2 Forslag til forskrift om mindre tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver 3-1 første ledd bokstav c skal lyde: c) bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt innenfor en bruksenhet. Fagetatens kommentarer: Det er ingen grunn til å kreve ansvarlig foretak for bruksendring fra hoveddel til tilleggsdel, når det ikke er krav til ansvarlig foretak for søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Vi oppfatter forslaget til endringen som logisk og hensiktsmessige. Forslag til endringer i byggteknisk forskrift, TEK 10 I høringsnotatet står: 3.1 Forenkling av krav ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i boenhet Søknadspliktige tiltak på eksisterende bygg skal i utgangspunktet oppfylle kravene i plan- og bygningslovgivningen, jf. plan- og bygningsloven 31-2. Det stilles kun krav til de deler av bygget som inngår i selve tiltaket. I følge forståelsen av plan- og bygningsloven 31-2 er det også kun relevante krav som gjelder. Det innebærer at det må være en sammenheng mellom tiltaket og kravet. Det er derfor ikke gitt at samtlige nybyggkrav gjelder for tiltak på eksisterende bygg. Hvilke tekniske krav som gjelder for et konkret tiltak på eksisterende bygg må vurderes på bakgrunn av: avgrensning av byggetiltaket (hva som ønskes utført eller endret) sammenstilling av denne avgrensningen med tiltaksbegrepene i plan- og bygningsloven 20-1, og identifisering av hvilke deler av byggetiltaket som hører inn under de ulike tiltakene i loven identifisering av aktuelle materielle krav til tiltaket eller tiltakspakken som da fremkommer, og sett opp mot plan- og bygningsloven 31-2 (relevante krav) Dersom arbeidene er så omfattende at de overskrider grensen for hovedombygging, så vil nybyggkrav gjelde hele byggverket. I dag må boligeiere i stor grad følge krav for nybygg ved bruksendring av areal i eksisterende bygg, for eksempel omdisponering av en bod til et soverom. TEK10 skiller ikke mellom krav til nybygg og krav til tiltak på eksisterende byggverk, men kravene vil i praksis bli noe forskjellige fordi krav er avgrenset til tiltaket og ut fra tolkning av plan- og bygningsloven 31-2. I en eldre bolig vil det ofte være fysiske forutsetninger som gjør det krevende å oppfylle kravene. Byggeår og datidens byggeskikk kan være svært ulik fra dagens. Bruksendring av areal fra 7
tilleggsdel til hoveddel eller omvendt vil etter dagens regelverk utløse krav som bygningsmessig gjør det umulig eller svært kostbart å omdisponere rom. For at boligeier enklere skal kunne endre bruken, foreslås det å gi unntak eller lemping for enkelte bygningstekniske krav. Det foreslås et nytt åttende ledd i 1-2 om forskriftens anvendelse på særskilte tiltak, avgrenset til bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt innenfor en boenhet. 3.1.1 Forslag til forskrift 1-2. Forskriftens anvendelse på særskilte tiltak. Nytt åttende ledd skal lyde: (8) For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt innenfor en boenhet gjelder krav i forskriften med unntak av 12-2, 12-5 annet ledd, 12-9, 12-10 første ledd annet punktum bokstav a og b, 13-5 annet og tredje ledd, 13-13 og 14-2 til 14-8. Bestemmelsen omfatter bare bruksendring av rom som har tak, vegg eller gulv direkte mot hoveddel i boenheten. 3.1.2 Merknader til forslaget Bestemmelsen er hjemlet i plan og bygningsloven 31 2 femte ledd som åpner for at departementet kan gi forskrifter om hvilke krav som gjelder ved tiltak på eksisterende byggverk. Formålet med bestemmelsen er å gjøre det enklere for boligeier å omdisponere rom i den eksisterende boligen, for eksempel å etablere stue i kjeller. Det foreslås en unntaksbestemmelse i nytt åttende ledd som gjelder bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt innenfor en boenhet. Bestemmelsen gjelder kun bruksendring av rom som ligger i direkte tilknytning til boenhetens hoveddel. Frittliggende bygning som kun inneholder tilleggsdel, eksempelvis en garasje, er ikke omfattet. Bestemmelsen gjelder ikke bruksendring som medfører at det etableres en ny boenhet. I hoveddel inngår bl.a. følgende rom innenfor en boenhet: Oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, toalett, vaskerom, badstue, vindfang, entre og gangareal/trapp mellom nevnte rom. I tilleggsdel inngår bl.a. følgende rom innenfor en boenhet: Bod, oppbevaringsrom, garasje, tekniske rom og gangareal/trapp mellom nevnte rom og hoveddel. Vurderingen som ligger til grunn for forslaget er basert på et ønske om å beholde dagens kravsnivå for vesentlige bestemmelser av samfunnsmessig betydning innen helse, miljø og sikkerhet. Forslaget innebærer ingen endringer i gjeldende sikkerhetskrav, dvs. krav til brannsikkerhet, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet i bruk og fuktsikkerhet. For andre relevante bestemmelser foreslås det å unnta eller lempe på kravene. I vurderingen av hvilke krav som unntas, er det lagt vekt på at eksisterende bolig kan ha fysiske begrensninger som reduserer muligheten for oppfyllelse av dagens krav. Forslaget unntar krav til utsyn og tilgjengelighet, mens krav til energi, ventilasjon, dagslys, romhøyde og radon foreslås lempet og/eller presisert i veiledningen til TEK10. Etter departementets syn er vesentlige hensyn til dagslys og ventilasjon ivaretatt ved at det i forslaget stilles krav til minst ett åpningsbart vindu mot det fri i rom som omdisponeres til varig opphold (stue, kjøkken, arbeidsrom og soverom). 8
Fagetatens kommentarer: Det bør presiseres i paragrafen at nytt åttende ledd kun gjelder der det ikke gjøres endringer som er så omfattende at arbeidene overskrider grensen for hovedombygging. I tillegg vil definisjonen av hva som er en selvstendig boenhet være avgjørende for forståelsen av bestemmelsen Det viktige i denne sammenhengen er å definere hva som vil medføre etablering av ny boenhet og hva som defineres som hovedombygging. Vi viser til våre kommentarer knyttet til definisjon egen boenhet, der vi mener at det bør være den faktiske organiseringen av arealene som styrer definisjonen av boenhet, ikke hvorvidt det settes inn en (avlåst) dør eller trapp mellom leilighetene. Om organiseringen av et boareal er slik at ulike personer kan bo der helt uavhengig av hverandre, bør kvaliteter som planløsning, takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og brann- og lydforhold være tilfredsstillende ivaretatt for alle som bor i bygningen, uavhengig av om man er utleier/eier eller leietager. Når det gjelder definisjonen av begrepet hovedombygging skriver DIBK på sin hjemmeside: «Med hovedombygging menes byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.» Vi mener det bør utdypes nærmere hva som menes med begrepet. Vi ber om at det tas stilling til gyldigheten av den tidligere regelen om at hovedombygging innebærer at mer enn halvparten av byggverket blir ombygget. Vi ser positivt på å forenkle kravene ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i de tilfeller der tilleggsarealet skal brukes som integrert del av egen boenhet. Dette vil kunne gi økt fleksibilitet for beboerne, uten at det påløper uhensiktsmessige kostnader. Det vil også kunne gi frihet til å velge energiløsninger som bidrar til at eksisterende konstruksjoner ikke blir utsatt for mugg og råte. Det bør imidlertid være krav om at alle beboere i en boenhet skal ha tilgang til areal som tilfredsstiller forskriftenes krav når det gjelder lys, utsyn, ventilasjon og romlige kvaliteter. Ingen skal behøve å leve i mørke, trykkende rom i verdens rikeste land, selv ikke midlertidig. Kommentarer til forslag i høringsnotat til unntak fra bestemmelser i TEK 10: TEK 10 12-10 Det bør presiseres hva som er hensikten med unntaket fra 12-10. Bod og oppbevaringsplass. Er det meningen at alle boder og oppbevaringsplasser i eksisterende boenhet kan gjøres om til hoveddel, og at det ikke vil være krav til bod og oppbevaringsplass i eksisterende boenheter? Eller er meningen at det ikke er krav til bod og oppbevaring i en eventuell ny utleieenhet? Er unntaket et uttrykk for sammenblanding av krav til egen boenhet og krav til bruksendring? TEK 10 12-13 Det er foreslått at krav i 12-13. Utsyn ikke skal gjelde ved endring fra tilleggsdel til hoveddel. Paragrafen skal sikre at alle rom for varig opphold får tilfredsstillende utsyn. Vi mener unntaket er for generelt. Igjen vil vi anføre at unntaket kan være akseptabelt hvis brukerne av rommet har tilgang til andre rom for varig opphold som tilfredsstiller forskriftskravene. Rom som kan bli unntatt fra kravet kan for eksemplet være kjellerstue, TVstue, hobbyrom, ekstra soverom etc. Utleieenheter uten tilgang til tilfredsstillende fellesrom i hovedleiligheten, bør har rom med utsyn av hensyn til mental helse. 9
Forslag i høringsnotatet til endring og presisering av preaksepterte ytelser i veiledningen til TEK 10: TEK 10 12-7 Det er foreslått at preakseptert løsning til 12-7. Krav til rom og oppholdsareal- romhøyde endres fra 2,2 meter til 2,0 meter. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde. Igjen er vi av den mening at dette kan fungere for enkelte rom der beboerne har tilgang til andre rom for varig opphold i boenheten som har gode romlige kvaliteter. Utleieleiligheter på loft med maksimal høyde på 2,0 meter og skråtak bør ikke bli tillatt. Dette bør komme tydelig frem i regelverket. TEK 10 13-2 Det er foreslått å gjøre det tydelig at preakseptert løsning for 13-2 Ventilasjon i boenhet kan tilfredsstilles uten bruk av mekanisk ventilasjonsanlegg. Det er foreslått at ny preakseptert ytelse ved bruksendring er et åpningsbart vindu og lufteventiler. Vi mener det bør presiseres egne ytelser for avtrekk fra bad og kjøkken. Preakseptert løsning bør ikke kunne oppfattes slik at det ikke er krav om enten lufting over tak eller mekanisk vifte i vegg fra bad. Det bør heller ikke kunne oppfattes at det er tilstrekkelig med en ventil og et åpningsvindu på kjøkken uten krav om vifte som samler opp lukt og damp. Alternativ må det dokumenteres at bad og / eller kjøkken er konstruert på en slik måte at fukt og lukt ikke trenger inn i øvrige rom i boenheten. TEK 10 13-12 Det er foreslått ny preakseptert ytelse for 13-12. Lys. Tilfredsstillende tilgang på dagslys blir foreslått endret fra gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet på minimum 2 % eller at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 % av bruksarealet, til å tilsvare størrelsen på et vindu for rømning. Det vil si at summen av bredde og høyde skal være minimum 1,5 meter. Vi mener igjen at dette kan fungere for enkelte rom der beboerne har tilgang til andre rom for varig opphold i boenheten som har forskriftsmessige lysforhold. Hvis ikke kan vi risikere å få utleieleiligheter med kjøkken, stue og soverom i et rom med vindu med bredde på 800 mm og høyde på 700 mm. Det bes om at foreslått ytelse blir vurdert på nytt ut i fra et folkehelseperspektiv. 3.2 Forenkling av krav ved tiltak på eksisterende bygg i fareområder Fagetaten slutter seg til de nye ledd som er foreslått i TEK 10 7-2 og 7-3. Avsluttende oppsummering: Vi ber om at SAK 10 2-2, Oppdeling av boenhet, bokstav c, blir endret slik at det er den faktiske organiseringen av arealene som blir bestemmende for når det oppstår en ny selvstendig boenhet eller ikke. Slik vil vi kunne unngå en generell forringelse av bokvalitet, og samtidig oppnå målsettingen om forenkling for folk flest. Det vil åpne opp for fleksibel bruk av areal som integrert del av egen bolig, og ivareta folkehelseaspektet for leietagere. 10