ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Senter Hus Søråshøgda 9 5235 RÅDAL Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Eirik Berntsen 201608880/20 070616 Dir. tlf.: 5556 6498 RAMMETILLATELSE Eiendom : Gnr 40 Bnr 1251 Adresse : Tors Veg 12 Tiltakshaver Tiltaket : Ebbe Klyve og Therese Johnsen : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt 29.02.2016 og tilleggsdokumentasjon mottatt 07.03.2016, 14.04.2016, 03.05.2016, 01.06.2016 og 02.06.2016. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig over to plan, totalt 280 m 2 BRA. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens 3.4 med hensyn til antall etasjer, samt fra reguleringsplanens plankart vedrørende regulerte tomtegrenser. Det er søkt om slike dispensasjoner. 2. VEDTAK Det gis rammetillatelse til: Oppføring av enebolig over to plan, totalt 280 m 2 BRA. I søknaden henvises det til en garasje på 36 m 2 BRA. Garasjen er vist på situasjonsplan og er med i beregningen av parkeringskravet. Det er derimot ikke avkrysset på garasje på selve søknadsblanketten og det er heller ikke vedlagt tegninger av garasjen. Vi har derfor ikke ansett garasjen som en del av søknaden og denne tillatelsen omhandler derfor ikke garasjen. 2.1 Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer 9580000 3.4 for oppføring av to etasjer, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Det gis dispensasjon, på vilkår, fra regulerte tomtegrenser i reguleringsplan nummer 9580000, jf. plan- og bygningsloven 19-2.
Vilkåret for dispensasjon er at den endelige nabogrensen i sør blir lik antatt ny grense som vises på situasjonsplanen. Dette vedtaket tar ikke stilling til utfallet av delingssøknaden. 2.2 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse: Gjennomført oppmålingsforretning og ny situasjonsplan som viser endelig plassering av huset med avstand til kartlagt nabogrense, jf. Plan- og bygningsloven 21-4 femte ledd bokstav a). Ettersom bygget skal plasseres fire meter fra grensen i sør, må grensen kartlegges før endelig situasjonsplan godkjennes. Dokumentasjon/redegjørelse på at kravet om sportsbod er oppfylt. Innsendte planløsning viser en innvendig bod på 4,6 m 2, mens det i tillegg er et krav til sportsbod på 5,0 m 2, jf. Byggteknisk forskrift 12-10 punkt b). Vi kan ikke se at kravet til sportsbod er oppfylt på innsendte tegninger. 2.3 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende. 2.4 Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes som omsøkt med fire meter til kartlagt nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4. Se punkt 2.2 for behov for kartlegging av eiendomsgrense. 2.5 Høydeplassering Tiltakets høydeplassering på kote +54,7 meter for overkant gulv 1. etasje godkjennes, jf. planog bygningsloven 29-4. 2.6 Atkomst og avkjørsel Økt bruk av avkjørsel godkjennes etter Trafikketaten sin uttalelse datert 05.02.2016. Vilkår og krav i uttalelsen skal etterkommes, jf. plan og bygningslovens 27-4. 2.7 Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 22.01.2016 med saksnummer 201602104. Vilkår og krav stilt i forhåndsuttalelse skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. 2.8 Ansvarsretter Følgende ansvarsretter er erklært: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Senter Hus 984370083 SØK - Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker Senter Hus 984370083 UTF - Tiltaksklasse 1 Tømrerarbeid, ventilasjon, fuktsikring og membran Gården Rørleggerservice 952677004 PRO - Tiltaksklasse 1 Innvendige rør- og Gården Rørleggerservice Gården Rørleggerservice 952677004 UTF - Tiltaksklasse 1 952677004 PRO - Tiltaksklasse 1 sanitærarbeider Innvendige rør- og sanitærarbeider Utvendige stikkledninger, påkobling Side 2 av 7
Gården Rørleggerservice 952677004 UTF - Tiltaksklasse 1 Bolig Partner 967524514 PRO - Tiltaksklasse 1 Utvendige stikkledninger, påkobling Estetisk utforming, innvendig planløsning, situasjonsplan, terrengtilpasning, oppmålingsteknisk prosjektering, gravedybde, oppbygning av bærelag, krav til komprimering, radonsikring, mur- og betongarbeider, trekonstruksjoner og tømrerarbeider, bygningsmessige arbeider i våtrom, membran og plassering av sluk. Williams Maskin 992727934 UTF - Tiltaksklasse 1 Grunnarbeid Gh Betongentreprenør 998213932 UTF - Tiltaksklasse 1 Støp inkl. radonsperre Anko 980538613 UTF - Tiltaksklasse 1 Edvardsen Takst 999220649 KONTROLL - Tiltaksklasse 1 Innmåling og utstikking Lufttetthet og våtrom 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 9580000, FANA. DEL AV GNR 40, SKJOLD, stadfestet 24.06.1996 og er regulert til eksisterende boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som Sentrumsområde og den ligger innenfor parkeringssone P3. 3.2 Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 40 bnr 1338. Merknaden går i hovedsak på all utsikt vil blokkeres, huset vil skape et innestengt og massivt inntrykk og ikke er i henhold til strøkskarakteren. Ansvarlig søker har kommentert merknadene. Kommunen er ikke enig i merknadsstiller at det omsøkte tiltaket vil skape et innestengt og massivt inntrykk. Tiltaket er plassert ca. 25 meter fra merknadsstillers bolig, og vil dekke bare en mindre sektor av utsikten. Hoveduteplassen til merknadsstiller er også vendt bort fra den Side 3 av 7
omsøkte eneboligen. Vi vil også presisere at det omsøkte tiltaket vil være innenfor høydebegrensningen i planen. Vi skal videre vurdere plasseringen etter plan- og bygningsloven 29-4. I «Rundskriv H- 8/15 Til plan- og bygningsloven 29-4. Byggverks plassering, høyde og avstand fra nabogrense» fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremgår følgende om forståelsen av denne bestemmelsen: Tiltaket er prosjektert med en overskridelse av etasjeantall, men overskrider ikke rammer for høyde. Kommunen gir i dette vedtaket dispensasjon for overskridelsen. Det er relativ stor avstand fra tiltaket til nabobebyggelsen. Vi kan ikke se at det er hjemmel for å kreve en annen høyde eller plassering av tiltaket enn det søkes om. Det er fullt forståelig at naboer ønsker å beholde hele utsikten sin. Derimot er den reduserte utsikten etter vår vurdering i en slik grad at det må påregnes i et sentrumsområde. Det foreligger etter vår vurdering ikke en betydelig ulempe, i lovens forstand, for naboeiendommene. 3.3 Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. 3.4 Dispensasjon Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for Side 4 av 7
samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Dispensasjon for regulerte tomtegrenser Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens plankart vedrørende regulerte tomtegrenser. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre planens ønske om tomtestørrelse i forhold til bebyggelse. Det søkes om å plassere eneboligen over en regulert tomtegrense. Tiltaket vil bli plassert i forhold til omsøkt ny eiendomsgrense. Pågående delingssøknad vil overføre ca. 238 m 2 til omsøkt eiendom. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: I denne konkrete saken syntes planen å regulere store tomter som sikrer lys og åpenhet mellom byggene i området. Den omsøkte delingen sikrer fortsatt en stor tomt og tiltaket plassert over regulert tomtegrense vurderes derfor til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere vil være å sikre gode utearealer og plass til en moderne enebolig. Vi kan ikke se ulemper av betydning, og fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Side 5 av 7
Dispensasjon for antall etasjer Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens 3.4 med hensyn til antall etasjer: «Frittliggende eneboliger skal oppføres med 1. etg. Innredet loft og eller kjeller-etasje kan tillates der hvor terrengforholdene tilsier dette.» Hensynet bak bestemmelsen er å regulere høyde på boligene, samt ønsket om et åpent og luftig bygningsstrøk. Det søkes om å oppføre eneboligen i to fulle etasjer. I denne konkrete saken vil tiltaket fortsatt være i henhold til maksimal byggehøyde. Det er flere boliger i området som er oppført i to fulle etasjer og reguleringsplanen har av den grunn mistet mye av sin styringsfunksjon. Tiltaket er plassert relativt langt unna andre bygninger og eiendommen vil ha gode uteoppholdsområder, og ivaretar på den måten hensynet om et åpent og luftig byggeområde. Tiltaket vurderes til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere vurderes til å gi mulighet til å oppføre en større moderne bolig. Boligen ligger nærme bybanestopp og vil være et ledd i fortettingen langs bybanen. Man oppnår også bedre uteoppholdsarealer ved å konsentrere byggningskroppen. Ulempene vil være at tiltaket vil fremstå noe mer ruvende enn dersom det hadde blitt oppført med én etasje og skråtak. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Vi vil også presisere at det er gitt en tilsvarende dispensasjon i 2015 for en lignende enebolig på eiendom 40/1806. Begrunnelsen fra Byråden gjør seg i hovedsak gjeldene også for omsøkte tiltak: 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Eirik Berntsen - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Ebbe Klyve og Therese Johnsen, Høgstebrotet 26, 5244 FANA, Hilde og Lars Søraas, Tryms Veg 31, 5221 NESTTUN Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7