VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Stødi Vokterbolig MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. AREAL, P-ROM: 150 m² 27 m² 103 m² 0 m² 550 000 LÅNEVERDI: KR. Fritidsbolig: Uthus uisolert: BRUKSAREAL (BRA): 470 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 948 205 149 Sertifisert takstmann: Takstmann John-Roger Hansen Telefon: 911 31 448 E-post: jrh@mo.bbl.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 21.09.2015 Oppdrag nr: 20150205 14.09.2015
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Hjemmel er kontrollert utfra "infoland". Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antakelser, er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg bringe på det rene. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. Foreksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignendeflyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Takstobjekt kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse og under de ulike bygningsdeler gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregning av markedsverdiene er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter; herunder leilighetens forholdsmessige andel av bygningsmassen. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha Side: 2 av 14
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 550 000 Anbefalt låneverdi 470 000 Markedsvurdering Ut fra en helhetlig vurdering av beliggenhet, hyttens standard og de begrensninger nasjonalparket utgjør vil vi anta at hytten skal kunne selges for kr. 550.000,- Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Forsvarsbygg Takstmann: John-Roger Hansen Befaring/tilstede:. - John-Roger Hansen. Takstmann. Tlf. 911 31 448 - Tom Arne Hansen. Bruker. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Stødi Vokterbolig Beliggenhet: Hytten ligger på Saltfjellet i nærheten til Polarsirkelsentret i Rana Kommune. Bebyggelsen: Bebyggelsen i områder består av spredd hytte/fritidsbebyggelse. Standard: Hytte og uthus fremstår med enkel standard. Ikke innlagt vann eller strøm. Om tomten: Tomten som er tilnærmet plan er en naturtomt. Regulering: Hytten ligger i nasjonalparken og det er begrensede muligheter for utvidelse eller nybygging på eiendommen. Adkomstvei: På sommerstid er det avkjøring fra E-6 på en grusvei ned til jernbanen på ca. 100 meter, samt gangvei fra parkeringsplassen og frem til hytten på ca. 50 m. Vinterstid er det ikke brøytet ned fra E-6 og til jernbanen og parkering vil da skje på parkeringsplass oppe på E6 og ski ned til hytten. Lettgått terreng. Tilknytning vann: Ikke tilknyttet vann. Tilknytning avløp: Ikke tilknyttet vann. Forkjøpsrett: Det foreligger forkjøpsrett på eiendommen med denne vil ikke Rom Eiendom benytte seg av i denne omgang. Andre forhold: utgått som eiendomstomt med eget gnr og bnr, men forsvarsbygg eier ikke denne men betaler festeavgift til Rom Eiendom. Matrikkeldata 1833 RANA Gnr: 147 Bnr: 12 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 908 m² Arealkilde: Matrikkelbrev Saltfjellveien 1903, 8630 Storforshei. Kommentar: I følge opplysninger gitt av Skifte Eiendom er dety kun boligen som er kjøpt og ikke tomtegrunnene. Forsvarsbygg betaler i dag kr. 1277 i året for leie av grunnen. Side: 3 av 14
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Festekontrakt Innhentet Kvitt. bet. festeavgift Fremvist Målebrev Fremvist Skjøte Fremvist Norges Eiendommer Fremvist Sider Vedlagt Andre forhold Forsikring: Selskap: Ikke opplyst. Avtalenr: Ikke opplyst. Type: Fullverdi. Årlig premie: 5 000. Premiebeløp stipulert av takstmann. Bygninger på eiendommen Fritidsbolig Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Antatt. Anvendelse: Hytte Kommentar Vedlikehold: Fukt og vanninnsig i kjelleren medfører at det sannsynligvis må foretas oppgraving langs kjellermuren og ev. skiftning/nylegging av drenering for å få denne tørr og brukbar. Utvendig kledning verslitt og det er begynnende råteskader på veggene. Standard: Hytten fremstår med normal standard innvending i 1 etasje. Kjeller og loftsetasje på påregnes renovert. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Kjeller 51 47 1. etasje 70 63 63 Loft 43 40 40 164 150 103 Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar 47 47 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Side: 4 av 14
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Annet rom med sluk, bod 1, hall m/trapp, wc 1. etasje Vindfang, gang, kjøkken, stue, stue/soverom Loft Gang, 2 soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Hytten fremstår med normal standard innvending i 1 etasje. Kjeller og loftsetasje på påregnes renovert. Vedlikehold/elde/mangler etc. Fukt og vanninnsig i kjelleren medfører at det sannsynligvis må foretas oppgraving langs kjellermuren og ev. skiftning/nylegging av drenering for å få denne tørr og brukbar. Utvendig kledning verslitt og det er begynnende råteskader på veggene. Utvendig: Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter, sannsynligvis påmorenemasser. Drenering: Det foreligger ingen opplysninger vedrørende drenering. Vedlikehold/elde/mangler etc. På grunn av vanninntregninger i kjelleren ved mye snøsmelting, antas det at det ikke ligger drenering rundt hytten eller at det er svikt i denne. Gulv på grunn: Pusset betonggulv. Vegger mot grunn: Kjellervegger av betong. Yttervegger: Vegger over grunnmur med bindingsverk med utvendig stående kledning. Vedlikehold/elde/mangler etc. Veslitt overflater og påbegynnende råteskader i bordkledningen. Takkonstruksjon: Saltakkonstruksjon med kaldloft. Taktekking: Yttertak tekket med stålplater. Vedlikehold/elde/mangler etc. Plastbelegg/malingen på taktekkingen er avflasset på versiden. Taket bør behandles. Utvendige beslag etc: Luftelyr og pipebeslag av stål. Takrenner og nedløp av aluminium. Utvendige overflater: Kjellermur pusset og umalt. Tømmermannskledning malt. Vinduer og dører: Vinduer med isolerglass i trekarm. Ytterdører og porter: Malt tett ytterdør. Utvendig generelt: Naturtomt tilnærmet flat. Innvendig: Himling: Side: 5 av 14
Kjeller med pussede betong og trepanel. Hovedetasje med himlinger lagt med trepanel malt og umalt. Loft med malte plane plater og malerpapp. Vedlikehold/elde/mangler etc. Himlinger på loftet er slitt og legging av nye himlingsplater bør vurderes. Innvendige vegger: Kjeller. Malte betongvegger med innpusset tresonitt. Hovedetasje med en kombinasjon av malte plater, malt trepanel og umalt trepanel samt malt strie. Loft med malte plater. Vedlikehold/elde/mangler etc. Renovering av overflater på loft samt maling av kjellervegger. Gulvsystem: Kjeller: Betonggulv. Hovedetasje med trebjelkelag. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Teglsteinspipe fra byggeår pusset og malt med tilkoblet ildsted i hovedetasjen og på loft. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper: Kjeller med betonggulv, etasjer forøvrig med banebelegg og malte tregulv. Innvendige dører: Malte lette innvendige dører. Trapper og ramper: Malte trapper i tre mellom etasjene. Utvendig trapp ved inngangsparti av betong. Vedlikehold/elde/mangler etc. Utvendig trapp er sprengt sund på grunn av tele og frost. Kjøkkeninnredning: Standard kjøkkeninnredning med furu rett profilerte fronter, rustfritt benkebeslag og laminat benkeplate. Gasskomfyr og vedovn motert på kjøkkenet. Innredning og garnityr for våtrom: I kjelleren er det montert et gammlet toalett og badekar, dette utstyret er ikke funkjonabelt pr. dags dato. Garderobeskap: Plassbygde skap på loft, samt 1 stk. garderobesakp montert på soverommet i 1 etasje. Overlys og takluke. Takluke til kvist. Tekniske installasjoner: El.anlegget generelt: El.anlegget er lagt åpent i boligen. Det benyttes i dag aggregatstrøm til hytten. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. VVS-installasjoner generelt: Hytten har naturlig avtrekksventilasjon. Tilluft fra veggventiler og spalteventiler i vinduene. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: I hyttener det røranlegg for vann og avløp av hhv. galvaniserte vannrør og avløpsrør av soil. Disse er ikke i bruk. Det foreligger ingen opplysninger om utvendig vann og avløpsledninger eller tilstand. Kartutsnitt viser hvor vann og avløpsledninger fra boligen er lagt. Varme generelt: Boligen varmes opp ved hjelp av vedfyring. Side: 6 av 14
Brannslokking, generelt: Boligen har tilfredstillende antall røykvarslere og brannslukningsapparater. Uthus uisolert Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Antatt. Anvendelse: Lager Kommentar Standard: Uthus oppført i enkel standard som benyttes til vedbod, aggregatrom og utedo. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 30 27 Sum bygning: 30 27 Sekundær S-ROM Kommentar 27 0 27 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Vedlager, lager, aggregatrom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Eldre uthus oppført i enkel standard med ringmur i betong på sannsynligvis morenemasser. Kombinasjon av tregulv og betonggulv. Bindingsverk med utvendig stående kledning. Salttakkonstruksjon med utvendig taktekking av stålplater. Vinduer og ytterdører i enkel konstruksjon. Vindu på baksiden av uthuset er knust. Aggregatrom med betongvegger, gulv og pusset tresonitt i himlingen. Side: 7 av 14
Beregninger Årlige kostnader Festeavgift 1 277 Forsikring 5 000 Vedlikeholdskostnader Sum årlige kostnader 20 000 26 277 Teknisk verdi bygninger Fritidsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 575 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Fritidsbolig - 773 437 801 563 95 175 896 738 Uthus uisolert Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 162 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus uisolert - 66 825 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: 50 000 50 000 946 738 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: MO I RANA, 21.09.2015 Takstmann John-Roger Hansen Telefon: 911 31 448 Side: 8 av 14
Andre bilder Andre bilder for oppdraget Innvendig i uthuset. Kjeller rom med bryggepanne. Kjeller. Kjeller. Side: 9 av 14
Bad i kjeller. Tolaettrom i kjeller. Deler av el. anlegget i kjelleren. Kott på loftet. Side: 10 av 14
Soverom med vedfyring på loftet. Soverom 2 på loftet. Side: 11 av 14
Gang på loftet. Pipe på kvisten. Kvisten generelt. Side: 12 av 14
Trappoppgang til loftet. Vindfang/inngangsparti. Hall/Gang hovedplan. Kjøkken. Side: 13 av 14
Kjøkken. Kjøkken. Soverom/stue i hovedetasjen. Stue. Stue. Side: 14 av 14