Boligmarkedsanalyse kvartal 2013 Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 21/01/2014
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. kvartal 20... 3 Totalutvikling og konklusjoner... 3 Markedsaktiviteten... 4 Sammendrag... 4 Igangsettingen av nye boliger... 5 Salgsutviklingen av nye boliger... 6 Landets største boligbyggere i 2013... 7 Ti på topp over boligigangsetting... 7 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999... 8 Vi presenterer på de påfølgende sidene en oversikt over markedsutviklingen for boligaktørene i det norske markedet pr. kvartal 201 Analysearbeidet er basert på innrapporterte markedstall fra landets boligaktører, og er en videreføring av prosjektet som ble igangsatt i 1999. Datainnsamlingen for kvartal 2013 har pågått på månedsbasis gjennom analyseverktøyet Boligbarometeret og innbefatter de aller fleste aktører på det norske boligmarkedet. Innsamlingen er gjennomført via en omfattende web-survey som er rettet mot landets boligaktører ned på lokalnivå. Totalt er ca. 700 enkeltaktører på det norske markedet inkludert i rapporteringen. Disse enkeltaktørene er både medlemmer i boligkjeder, men også små og store frittstående aktører på markedet. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 2
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Konklusjoner markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Totalutvikling og konklusjoner Året 2013 ble avsluttet med relativt gode fart på igangsettingen av nye boliger, men med svake tall for salget. I forhold til kvartal 2012 var det en nedgang i salget på hele 34 %. Nå var nivået i kvartal 2012 ekstra høyt, men kvartal 2013 var også betydelig lavere enn kvartal i 2011 og i 2010. Også igangsettingen var lavere enn i kvartal 2012, men som med salget var også igangsettingen ekstra høy i dette kvartalet. Nivået i kvartal 2013 var høyere enn i kvartal 2011, og betydelig høyere enn i kvartal 2010. Tabellen under viser at både salg og igangsetting økte sterkt fra til kvartal i fjor, men dette har med sesongsvingninger å gjøre. Salgsøkningen fra til kvartal i 2013 var markert lavere enn det som har vært vanlig de siste årene. For igangsettingen var økningen på linje med det som er det vanlige. For året 2013 under ett viser tabellen at salget sank med ca. 12 %, mens det var 6 % nedgang i igangsettingen. Over halvparten av denne salgsnedgangen kom i Oslo, som hadde en relativ nedgang på hele 47 %. For de øvrige 18 fylkene gikk salget ned med 6 %. Mye av nedgangen i Oslo skyldes nok at prisene på nye boliger i hovedstaden er kommet opp på et nivå som bare er tilgjengelig for de best bemidlete. Noen hovedtrekk for året 2013: Igangsettingen begynte svakt, men tok seg opp i og kvartal. Også det siste kvartalet viste greie igangsettingstall, selv om de ikke kunne måle seg med kvartal 201 Igangs. i forhold til foregående kvartal 31,5 % Akk. igangs. i forhold til samme tid i fjor -6,1 % Igangs. i forhold til samme kvartal i fjor -17,5 % Salg i forhold til foregående kvartal 10,4 % For salget var utviklingen nærmest motsatt. Året begynte bra, og salgstallene var på linje med 201 Avslutningen var desto svakere, men mye av «skylda» for dette hadde Oslo. Ser vi på kvartal isolert, var det imidlertid salgsnedgang i de fleste fylker. Akk. salg i forhold til samme tid i fjor -11,8 % Salg i forhold til samme kvartal i fjor -33,7 % Det er fortsatt store variasjoner i utviklingen mellom byggtypene, noe som bl.a. skyldes utviklingen i Oslo. Siden det stort sett bygges leiligheter i Oslo, betyr en nedgang i igangsatte boliger på 15 % fra 2012 til 2013 mye for samlet leilighetsbygging. På landsbasis gikk antall igangsatte leiligheter ned med 10 % fra 2012 til 2013, mens det faktisk var en økning for småhus og eneboliger, på henholdsvis 9 og 7 %. Dette bildet var enda mer utpreget for salget. Det viste et fall på hele 24 % for leiligheter, som en konsekvens av at samlet salg av boliger falt med 47 % i hovedstaden. Salget av småhus gikk faktisk opp med 6 %, mens det var en salgsnedgang på 5 % for eneboliger. Hvis vi isolerer det samlede salget til halvår 2013, så er det 4 av de siste 10 årene som har vært på tilsvarende lavt nivå. Vi ser en nær sammenheng mellom igangsettingen de påfølgende 6 månedene etter salget, og hvis vi legger dette til grunn er det salget i 2009 og 2010 som ligger nærmest 2013 nivået. Disse årene fikk vi henholdsvis 22 000 og 28 500 boliger igangsatt det påfølgende året, så utfallsrommet for boligproduksjonen i 2014 er forholdsvis stort. Det meste avhenger av boligsalget de neste kvartalene. Slik markedsbildet ser ut nå, vurderer vi sannsynligheten å overstige 28 000 igangsatte boliger på landsbasis som forholdsvis lav. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 3
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Markedsaktiviteten Sammendrag I diagrammet under har vi framstilt hvordan målingene på igangsetting og salg har vært i kvartal fra 1999-201 Grafene viser indeksnivåer ( kvartal 1999 = 100). Igangsettingsnivåene synes å vise større variasjoner enn salgsnivåene, men det skyldes hovedsakelig de veldig svake igangsettingstallene kvartalene i 2008 og 2009, samt ekstraordinært høy igangsetting i kvartal 2006. Variasjonene for de øvrige kvartalene er på linje med variasjonene i salget som igjen viser høy stabilitet helt siden målingene startet i 1999 med et unntak for kvartal 2008, altså da finanskrisen var på sitt mest intense. Fjerdekvartalstallene for igangsettingen i 2013 skiller seg ikke ut i negativ retning, til tross for potensielt aktivitetshemmende tiltak fra myndigheter og finansieringsinstitusjoner, jf. nedenfor. Som grafen viser er igangsettingen i kvartal omtrent på linje med 2011 og de gode årene før finanskrisen med unntak av rekordåret 2006. Heller ikke salget var spesielt lavt i kvartal i år sett i et litt lengre perspektiv. Nivået er ikke mye lavere enn de var i årene før finanskrisen, men riktignok en del lavere enn i 2010-201 Utviklingen i både igangsetting og salg i 2013 må for øvrig sees i sammenheng med at bankene økte kravet til forhåndssalg i nye boligprosjekter, at Husbanken gikk tom for penger både til grunnlån og startlån og nye garantibestemmelser for boligbyggerne (fra 3 % i 2 år av prisen til 5 % i 5 år). Markedsaktivitet kvartal 1999 kvartal 2013 400 350 300 250 258 Igangsetting Salg 272 293 347 283 253 315 260 200 214 221 210 207 213 150 100 136 127 106 118 131 122 132 125 87 124 167 103 130 144 169 112 50 30 0 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 4
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Igangsettingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert utvikling for boligbyggingen fra kvartal 1999 fram til kvartal 201 Basistidspunktet er satt til kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. 350 Igangsatte boliger kvartal 1999 kvartal 2013 300 250 200 150 100 50 0 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 Bortsett fra under finanskrisen og årene like etter, har nivået vært relativt stabilt. Det løftet seg noe da innvandringen skjøt fart i 2004 og 2005, men kanskje ikke helt til de nivåer det burde ha kommet opp på tatt i betraktning befolkningsveksten. Bortsett fra den svært høye igangsettingen i kvartal 2012 det nest høyeste i hele tidsperioden, har den kvartalsvise igangsettingen de senere årene vært noe lavere enn før finanskrisen. Dette reflekterer trolig sterk økning i bygge- og tomtekostnadene, og kanskje også noen kommunalkonstruerte flaskehalser. Et godt eksempel på en slik flaskehals er leilighetsnormen i Oslo. Denne begrenser bygging av småboliger der slike boliger etterspørres, altså sentrumsnært, og dessuten krever at nye, sentrumsnære boligprosjekter skal bestå av en stor andel boliger som blir for dyre for de som de er ment for, nemlig barnefamilier. Normen ble innført av bystyret for 6-7 år siden, og har sannsynligvis bidratt til å redusere samlet boligbygging i Oslo i forhold til det den kunne ha vært. Til høyre ser vi boligtypenes andel av den samlede igangsettingen i perioden fra kvartal 2010 til og med kvartal 201 Boligtypenes andelsutvikling av igangsettingen Det igangsettes fortsatt flest leiligheter, men selv om andelen har økt litt gjennom 2013, har den relative andelen vært markant lavere i 2013 enn i 201 Vi skal tilbake til 2010 for å finne kvartaler med en tilsvarende lav leilighetsandel. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 5
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Salgsutviklingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert utvikling for boligsalg fra kvartal 1999 fram til kvartal 201 Basistidspunktet er satt til kvartal 1999, med indeksverdi lik 100. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Solgte boliger kvartal 1999 kvartal 2013 160 140 120 100 80 60 40 20 99 99 99 99 00 00 00 00 01 01 01 01 02 02 02 02 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 Boligsalget i 2013 i år viser et samlet fall på 12 % fra 201 De to siste kvartalene var nedgangen 24 % sammenlignet med samme periode i 201 Grafen under viser boligtypenes andel av det samlede boligsalget fra kvartal 2010 til og med kvartal 201 Boligtypenes andelsutvikling av salget Som for igangsettingen er leilighetsandelen lavere enn på lenge. Siden høsten 2011 har leiligheter utgjort ca. 50 % av solgte boliger, men i fjor falt denne andelen markant, til 40-45 % av samlet salg. Markedsandelen for eneboliger og småhus har dermed økt i forhold til tidligere, og eneboliger er i ferd med å krype opp mot den samme andelen som leiligheter. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 6
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Landets største boligbyggere i 2013 Ti på topp over boligigangsetting Tabellen under viser de største boligaktørenes størrelse og plassering i forhold til igangsatte boliger i 2013, samt plasseringen i 2012 for de samme aktørene. Plassering 2013 Boligaktør Antall igangsatte boliger 2013 Plassering 2012 1 Blink Hus 1 263 3 2 Mesterhus 1 233 1 3 Selvaag Bolig 1 083 5 4 Nordbohus 1 002 2 5 Obos 971 9 6 Byggmann Gruppen 883 10 7 Norgeshus 840 4 8 Block Watne 696 6 9 Systemhus 636 8 10 Østerhus Gruppen 601 Uplassert Blink Hus var den største aktøren på boligmarkedet i Norge i 2013 med 1263 igangsatte boliger. Bedriften brøt dermed en lang «seiersrekke» for Mesterhus. Selvaag Bolig rykker opp til plass og skyver Nordbohus ned til 4 plass. Obos gjør et realt byks og avanserer 4 plasser til 5. plass. Det samme klyvet gjør Byggmann Gruppen. Opp 4 plasser til 6. plass. Vi merker oss at Selvaag Bolig og OBOS er de eneste rene prosjektaktørene som oppnår en plassering i 2013, men det er sannsynlig at konkurransen i dette markedssegmentet blir hard i årene som kommer. Som vi ser av nivåene, er de 4-5 største aktørene relativt like i størrelse. Det er et vesentlig poeng at det norske boligmarkedet ikke på noen måte domineres av noen få store aktører, som vi ser i andre land. Og markedsandelene viser ingen økning. For noen år siden lå markedsandelen til de 10 største i området 35-40%, mens i de senere årene har den falt ned mot 30%. Nivået for 2013 var på 33 % markedsandel. Dette viser først og fremst et større antall aktører som ligger tett opp mot de 10 største. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 7
Markedsutviklingen pr. kvartal 2013 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 1999 Boligigangsetting %-endring fra foregående kvartal %-endring fra foregående kvartal artal Salg kv.1999 100 100 kv.1999 129 29,4 % 128 27,8 % kv19.99 145 12,4 % 104-18,9 % kv.1999 214 46,9 % 136 31,2 % kv.2000 146-31,9 % 140 2,9 % kv.2000 136-6,3 % 123-12,0 % kv.2000 164 20,1 % 104-15,8 % kv. 2000 258 57,7 % 127 22,6 % kv.2001 169-34,4 % 129 1,4 % kv.2001 145-14,6 % 138 7,2 % kv.2001 185 28,1 % 109-21,0 %. 2001 221 19,1 % 106-2,8 % 2002 150-32,1 % 132 24,5 % 2002 149-0,9 % 143 8,3 % 2002 172 15,4 % 104-27,3 % 2002 210 22,3 % 118 13,5 % 2003 162-22,5 % 104-11,9 % 2003 124-23,9 % 110 5,8 % 2003 169 36,6 % 111 0,9 % 2003 207 22,8 % 131 18,0 % 2004 186-10,1 % 149 13,7 % 2004 164-12,1 % 151 1,3 % 2004 233 41,8 % 116-23,2 % 2004 272 16,8 % 122 5,2 % 2005 200-26,2 % 132 8,2 % 2005 175-12,9 % 140 6,1 % 2005 192 10,2 % 135-3,6 % 2005 293 52,2 % 132-2,2 % 2006 189-35,6 % 138 4,5 % 2006 202 7,3 % 144 4,3 % 2006 194-4,2 % 121-16,0 % 2006 347 78,9 % 125 3,3 % 2007 226-34,9 % 124-0,8 % 2007 188-16,6 % 120-3,2 % 2007 191 1,3 % 105-12,5 % 2007 283 48,4 % 87-17,1 % 2008 154-45,6 % 82-5,7 % 2008 122-21,0 % 79-3,7 % 2008 127 4,5 % 69-12,7 % 2008 124-2,4 % 30-56,5 % 2009 105-15,2 % 80 166,7 % 2009 92-12,2 % 93 16,3 % 2009 117 26,9 % 101 8,6 % 2009 167 42,1 % 103 2,0 % 2010 139-16,5 % 103 0,0 % 2010 165 18,8 % 111 7,8 % 2010 159-3,7 % 93-15,9 % 2010 213 34,0 % 130 39,1 % 2011 206-3,2 % 130-0,2 % 2011 203-1,9 % 135 4,2 % 2011 199-1,9 % 103-23,4 % 2011 253 27,5 % 144 38,9 % 2012 200-21,1 % 136-5,2 % 2012 203 1,4 % 141 3,4 % 2012 175-13,7 % 113-20,0 % 2012 315 80,2 % 169 50,0 % 2013 162-48,5 % 132-21,8 % 2013 218 34,1 % 147 11,7 % 2013 198-9,1 % 101-31,2 % 2013 257 29,9 % 111 9,1 % Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 8