Oslo 05.02.13 NKF - Boliger for fremtiden Olav Stredet
Kommunale utleieboliger Størrelse Antall boliger Omsorgsboliger Bofellesskap Omsorgsbolig i B/L Borettslagsleiligheter 1 rom 153 79 5 41 28 Andre kom. boliger 2 rom 1451 507 74 44 275 551 3 rom 438 17 2 17 216 186 4 rom + 472 7 4 239 22 TOTALT 2514 610 85 61 771 987 (220) Disponeres Av Rehab. Antall beboere ca 7000 Totalt 1035 bygninger som inneholder 2 514 boenheter. Til sammen ca 170.000 m2
Boligtyper 1 rom 2 rom 3 rom 4 rom og større 2011 2011 2011 2011 Omsorg 85 582 19 12 Ordinære 69 864 418 459 I alt 154 1446 437 471 2011 2010 2009 2008 Egne boliger (selveier) 1614 1621 1624 1630 - herav i leiligheter med lav standard 40 43 45 53 Andelsboliger SBBL 689 688 688 682 Andelsboliger HBBL 205 205 205 191 Innleide 28 29 29 17 I alt 2536 2543 2546 2520
Økonomi Leieinntekter i underkant av 200 mill Budsjett drift / vedlikehold ca 130 mill Husleie bbl ca 50 mill Drift Inn / utflytting Straksvedlikehold Vedlikehold ca 20 mill ca 30 mill ca 5 mill ca 25 mill Vi beregner ikke kapitalavkastning (5 milliarder x 4% = 200 mill årlig)
Organisering Vi kjøper hovedsakelig tjenester fra Stavanger byggdrift KF. (som supplerer med eksterne underleverandører ved behov) Dette er likevel kun 1/3 av drifts- og vedlikeholdsbudsjettet på 350 millioner. (Glemmes ofte i privatiseringsdebatten) Også rehabiliteringsseksjonen og flykningegruppen er viktige samarbeidsparnere internt. Selve «Boligavdelingen» i Stavanger eiendom er kun 5 personer 2 Bygningsansvarlige 1 Økonomisk forvaltning, 1 Kontrakt/beboerforvaltning 1 Kontrakt inngåelse.
Boliger fordelt på bydeler EIGANES VÅLAND STORHAUG HILLEVÅG HINNA TASTA MADLA HUNDVÅG 404 332 599 383 253 341 202 Boliger 23000 15000 19000 22000 14500 21000 13000 Innbyggere 1,76 2,21 3,15 1,74 1,74 1,62 1,55 Faktor Snitt 1,97 BL: 16 BL: 36 BL: 188 BL: 189 BL: 91 BL: 203 BL: 109 Boligbyggelag Levekårsundersøkelsen anbefaler jevn fordeling Overvekt i «rimelige» områder Her har vi over tid fått mest for pengene
Tildeling Alle som får kommunal bolig får dette tildelt av Boligforum. Dette er et kollegium bestående av representanter fra bestillerdelen i helse og sosialdistriktene, levekårsservice og Stavanger eiendom Alle tildelinger er fattes på bakgrunn av leietakerene er sosialt eller økonomisk vanskeligstilt. Det juridiske leieforholdet og «tekniske» oppfølgingen ivaretas videre av Stavanger eiendom
Tildeling forts. Ingen oppsigelsestid. 3 parallelle prosesser når nøkkel leveres: Befaring og bestilling av oppussingsarbeider Avregning av leieforholdet Tildeling til nye beboere Leietapet (påvirkelig) siste år ganske stabilt på ca 2 % Alle boliger pusses opp til en fast innvendig standard før innflytting. (Prinsipp siste 15 år)
Følgende standard skal boligene ha ved innflytting: Vegger: Malt glassfiberstrie miljøstrie eller tapet. Tak: Malt himling. Gulv: Gulvbelegg. Eventuelle tepper fjernes. Vinduer: Alle vinduer funkjonstestes, males eller lakkes. Vinduer med enkle glass registreres med sikte på rehabilitering. Punkterte vinduer skiftes. Ovner: Ovner skal være installert i stue, kjøkken og soverom. Ovnene funksjonstestes. Dører: Dører justeres, males eller lakkes. Låser og beslag kontrolleres. Det skal være 3 stk. nøkler til ytterdør, 1 stk. til andre dører og boder. Våtrom: Gulvbelegg monteres med sveiste skjøter og oppbrett. I våtrom monteres veggvinyl i dusjnisje og/eller rundt badekar. Våtrom skal inneholde badekar eller dusj. Lysarmatur og varme monteres. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med blandebatterier og servanter hvor deler ikke kan fremskaffes, eller som er eldre enn 25 år bør skiftes ut. Lysarmatur monteres. Soverom: Garderobeskap på hvert soverom. Kjeller/bod: Påse at kjeller, boder og terrasser er tømt og rengjort. Rømningsvei: Ved høyde over 5 meter monteres redningssele evt stige Brannvernutstyr: Røykvarsler i hver bebodd etasje. Hver leilighet skal ha pulverapparat eller brannslange
Istandsetting av boliger I år budsjettert med 30 mill. Relativt stabilt nivå - ca. 300 boliger årlig. Gjennomsnittskostnaden steget fra 66 000 99 000 siste 10 år (I tillegg kommer planlagte vedlikeholdsarbeider og i overkant av 5 mill på straksvedlikehold.) Utgift til istandsetting Antall Antall i % Snitt kostnad Totalt kostnad % av totalen Under 60.000 kr 151 49 % 22.434 3.387.590 11 % 60.000 100.000 kr 48 16 % 71.631 3.438.297 12 % 100.000 150.000 kr 36 12 % 119.609 4.305.933 14 % Over 150.000 kr 72 23 % 266.659 19.199.458 63 % Sum samlet i 2011 307 100 % 30.331.278 100 % Gjennomsnitt pr. bolig 307 98.798
Når innvendig standard ligger fast, blir variabelen på utvendig vedlikehold og uteområder. Gjennom flere år er det rapportert til bevilgende utvalg at etterslepet øker. Både relatert til bygningsmessig og prismessig utvikling Krisepakken et vendepunkt Både synlige resultater og gjenstående mangler Folkevalgte deltatt på mange befaringer
Gjengs leie Vedlikeholdet indirekte relatert til leieinntektene i våre budsjettprinsipper. Leien økes gradvis ved konsumpris-regulering. I tillegg justeres leienivået til gjengs leie hvert 3. år Arbeidsgruppe (SE+OL) lager innstilling. Satsene fastsettes politisk. Innstillingen har primært med følgende elementer: Ekstern taksering av representativ portefølje (ca 40) Teknisk standard Beliggenhet Markedsleie Husbankens utgiftstak
Gjengs leie forts. Leien er nå en god del lavere enn markedsnivået. Ca 60%. - vil på sikt skape utfordringer ift gjennomstrømning og ulovlig fremleie. Sprikende politiske ønsker: - Øke leien og knytte denne til økt vedlikehold - Lav leie som verktøy for fattigdomsbekjempelse. Rådmannen trenger også økte leieinntekter til andre ting
Gjengs leie forts. To standarder, størrelse og antall soverom. Tabell : Antall rom Kvm Ny gjengs leie 2012 Gjengs leie 2009 1 rom Til 28 Kr 5 450 Kr.5.000 Kr.3.090 1 rom Fra 29 ++ Kr 5 950 Kr.5.500 2 rom 35-49 Kr 6 550 Kr.6.100 Kr.3.821 Gjengs leie før 2009 2 rom 50 ++ Kr 6 750 Kr.6.300 Kr.4.496/4.832 3 rom 50-64 Kr 7 050 Kr.6.600 Kr.4.777 3 rom 65-90 Kr 7 250 Kr.6.800 Kr.5.058/5.395/5.844 3 rom Over 90 Kr 7 450 4 rom U100 (65-79) Kr 7 300 Kr.7.000 Kr.5.844 4 rom 100-130 (80 +) Kr 7 650 Kr.7.200 Kr.5.844/6.181 4 rom Over 130 Kr 8 150 5 rom U140 Kr 8 150 Kr.7.700 Kr.7.867 5 rom Over 140 Kr 8 650 6 rom Under 200 Kr 8 650 Kr.8.200 6 rom Over 200 Kr 9 150 7 rom +++ Kr 9 150 Kr.8.700
Utvikling av boligporteføljen Stavanger eiendom har pr dd en intern liste med ca 40 eneboliger og 35 (boenheter) tomannsboliger/ rekkehus/mm som ut i fra en vedlikeholdsmessig vurdering bør selges. Hovedvekten av disse er bygget mellom 1930 og 1960, men det finnes også eldre fra 1850-1900. Samtidig har kommunen tomter som egner seg for oppføring av flermannsboliger med 4 til 12 enheter.
Stavanger eiendom vil nå oppføre nye boliger på kommunes tomter til selvkostpris og fortløpende dekke kostnadene inn med salg til markedspris. Tomt 3 500 000 Grunnarbeider 1 000 000 Byggekostnader 8 leiligheter / 50m2 8 000 000 Markedsverdi salg av 2 horisontaldelte boliger (2+2 leil) -9 000 000 Tilskudd fra Husbanken (ca 20%) -2 500 000 Mva refusjon* -1 850 000 «Overskudd» -850 000 I dette eksempelet vil vi i tillegg til gevinsten oppnå en volumendring fra 4 til 8 boenheter og får bygg som er mer arealeffektive, universelt utformede og er enklere å vedlikeholde. Politisk enighet om denne strategien. (enstemmig vedtak i KMU 13.12.2011)
Oddahagen
Viktige nøkkelfaktorer: Politisk forankring Husbanken MVA kompensasjon
Forutsetter imidlertid at en er i et pressområde der byggekost er «lav» ift markedspris Langsiktig fokus på reguleringsplaner slik at de gir muligheter til fortetting. SE har bedt programkomiteen om at det settes av tomter på lik linje med skole, bhg o.l. Bør videre kombineres med nedsalg (%) i konsentrerte områder jmf boligsosial handlingsplan
Fortetting Småflåtveien?
Andre prosjekter
Søra Bråde -Tomt kjøpt for 7,6 mill Blokk bygges i egenregi, ca 30 boenheter på 100m2. Forskjellige modeller for salg vurderes.
Bekkefaret
Kari Trestakkvei
Skeive hus