Senter Hus AS Osvegen 142 5227 Nesttun Tlf 55 11 04 40 Mob: 934 70 441 E- post: Bjornar.Kanestrom@boligpartner.no Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks 7700 5020 Bergen Nesttun, 6. mai 2015 Saksnummer 201500025, klage på vedtak Vi viser til "Avslag på søknad" datert 21.04.2015, som sier at tiltaket er i strid med reguleringsplanen når det gjelder grad av utnytting og gesimshøyde, og at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Vi vil klage på vedtaket fordi ved tolking av møne og gesims i hht regjeringens retningslinjer og alminnelig praksis er både mønehøyde og gesimshøyde innenfor reguleringsplanens maksimale grenser for tomten. tomten ligger i gul flystøysone, og i hht reguleringsplanen kommer krav til minimum uteoppholdsareal med kvalitetskrav foran tillatt tomteutnyttelse (en overskridelse av tomteutnyttelse på 7,8 % grunnet utforming av bolig for å tilfredsstille støyreduksjonskrav bør derfor kunne aksepteres). fordelene ved å gi dispensasjon er svært store (man erstatter en bolig som ikke reduserer flystøybelastning tilstrekkelig med en bolig som tilfredsstiller støyreduksjonskrav ved støybelastningen som vil følge av planlagt utvidelse av Bergen Lufthavn Flesland), mens det i realiteten ikke er noen ulemper. omsøkte bolig bidrar positivt til en helhetlig strøkskarakter og vil forholde seg godt til både den bestående bebyggelse av eneboliger med saltak og valmtak og forventet fremtidig bebyggelse bestående av både større leilighetsbygg, eneboliger og småhusbebyggelse. Hensynene det dispenseres fra er derfor ikke tilsidesatt. tiltakets visuelle kvaliteter er faglig begrunnet av arkitekt som har utviklet boligen basert på flystøyrapport og reguleringsplan. Resultatet er et stort og godt hus med flott utsikt, klimatisk skjermet uteområde og en arkitektonisk utforming som vil gjøre huset til et smykke på tomten. Tiltakets visuelle kvaliteter er dermed godt ivaretatt. tiltaket er tilpasset de bygde og naturlige omgivelsene det skal plasseres i. Boligen plasseres på samme sted som det står en bolig i dag, og vil bli godt integrert i lett skrånende terreng uten store inngrep. Boligens maksimale høyde 1
på 8,4 m ligger godt under tillatt mønehøyde på 9,5 m. Det er god vegetasjon både på tomt og rundt tomt som kan beholdes om ønskelig. Den visuelle utformingen av boligen plukker opp elementer både fra den eldre eneboligbebyggelsen og det man kan forvente av moderne tilsnitt på nye eneboliger og småhusbebyggelse som vil bli oppført. utearealet inne i hesteskoen - altså området som er omkranset av husets tre fløyer - er over 50 m 2 med Lden < 55 db, og tilfredsstiller altså reguleringsplanens krav til uteoppholdsareal. krav til tilgjengelig boenhet er oppfylt I det følgende gir vi en nærmere redegjørelse av ovenstående, og ber om at dispensasjonssøknaden vurderes pånytt. Mønehøyde og gesimshøyde Mønehøyde er høyden mellom to skrå takflater. Målet tas oppå takflaten. Gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med parapeter, brystninger, arker, takopplett o.l. som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes gesimshøyden til toppen av disse. Se følgende figur. Figuren er hentet fra www.regjeringen.no. Her ligger også følgende oversikt over hva som er møne og gesims på ulike takformer: Figurene presiseres ikke hvilke linjer som er gesims, og hvilke som er møne, og det må da konkluderes med at den høyestliggende røde linjen på hver tegning representerer mønet, mens de andre linjene er gesimser. Dermed kan man slutte at for pulttak - som per definisjon bare har gesimser - skal høyeste gesims regnes som møne. I de 2
reguleringsplanene som spesifiserer dette nærmere, står det også som regel: Ved pulttak kan regulert mønehøyde gjelde som øverste gesims. Omsøkte bolig er hesteskoformet med tak sammensatt av pulttak. Øverste gesims skal da gjelde som møne. Mønehøyden for omsøkte bolig er dermed 8,4 m og ligger innenfor reguleringsplanens maksimale mønehøyde på 9,5 m. Arkitekten har valgt å trappe boligens pulttak for å heve det estetiske uttrykket. Dvs at pulttaket er delt i to horisontalt, slik at den øverste delen er litt hevet i forhold til den nederste delen. De to delene må likevel betraktes som ett sammenhengende tak i forhold til å definere husets gesimser. Gesimsen blir dermed skjæringen mellom hesteskoformens ytre vegg og takflaten til den nederste delen av pulttaket. På følgende figur er dette vist ved å skissere husets hovedomriss med en blå linje. Det trappede pulttaket er midlet til den fasongen taket ville hatt om pulttaket var sammenhengende. Eventuelt tegnes omrisset tilsvarende et mansardtak. Gesimsen blir den samme i begge tilfeller, og gesimshøyden vil da ligge innenfor reguleringsplanens krav på maksimalt 6 m. Grunnen til at vi likevel har søkt om dispensasjon i forhold til gesimshøyde, er at det ved uvanlige takformer er opp til kommunen å avgjøre hva som skal måles som gesimshøyde og mønehøyde. Vi håper klargjøringen over viser at det omsøkte huset holder seg innenfor reguleringsplanens rammer når det gjelder bygningens høyder, og at det dermed er uproblematisk å godkjenne tolkingen av møne og gesims og dermed boligens høyde. Utnyttelsesgrad Omsøkte bolig er en toetasjes bolig med gesims- og mønehøyde innenfor reguleringsplanens godkjente grenser (se redegjørelse i forrige punkt Mønehøyde og gesimshøyde). Boligen er utformet for å møte krav til støyredusert uteoppholdsareal på minst 50 m 2 i gul flystøysone og samtidig tilfredsstille krav til ettermiddags- og kveldssol. For å få dette til, kreves en viss bygningskropp. Resultatet er en hesteskoformet bolig med et skjermet uteareal inne i hesteskoen som vender mot sørvest. Veggene inn mot hesteskoen må ha en viss høyde for å møte støyreduksjonskravet. Utearealet innenfor hesteskoen er på litt over 50 m 2 og tilfredsstiller krav til støynivået Lden som må være lavere enn 55 db. Utnyttelsesgraden på boligen blir da 37,8 % BRA, altså 7,8 % mer enn reguleringsplanen åpner for. I hht 3
reguleringsplanen kommer krav til minimum uteoppholdsareal med kvalitetskrav foran tillatt tomteutnyttelse. Det burde derfor være uproblematisk å godkjenne økt tomteutnyttelse når dette skyldes at utformingen må sikre minimum 50 m2 uteareal med støynivået Lden under 55 db. Det søkes derfor om dispensasjon fra overskridelse av %TU grunnet utforming av bolig for å sikre skjermet uteoppholdsareal med støynivå Lden under 55 db. Fordelen ved å gi dispensasjon, er at det da settes opp en bolig på tomten som tilfredsstiller alle krav til støyreduksjon for boliger i gul flystøysone - både ute og inne. Disse kravene er ikke tilfredsstilt for boligen som står på tomten i dag, og fordelen ved å rive gammel bolig og bygge denne nye er svært stor grunnet den økte støybelastningen som vil komme ved planlagt utvidelse av Bergen Lufthavn Flesland. Det er ingen ulemper ved å tillate TU på 37,8% for denne boligen, annet enn at det kreves dispensasjon fra reguleringsplan. Visuelle kvaliteter og tilpasning til bygde og naturlige omgivelser (pbl 29-2) Omsøkte bolig er tegnet av arkitekt Idar Sambu hos Boligpartner AS. Han skriver følgende angående estetikk og formgivning i en uttalelse fra juni 2014: "Flystøyrapporten som foreligger gir absolutte krav til høyde og form på boligen. Dette er ufravikelig i forhold til uteoppholdsarealet. %TU er plangrunnlaget i forhold til utnyttelsen og denne legger også klare føringer for hvor mye inn- og utvendig areal som kan bebygges. Boligen er utformet iht støyrapporten - på godt og vondt. "Hesteskoformen" gir et arkitektonisk spennende ytre. Utvendig på hesteskoen bygger boligen delvis mot terrenget og således blir volumet begrenset. Dette begrenses ytterligere gjennom takflaten trappes. Sett fra nord og øst, dvs i utsiktsretningen for bakenforliggende bebyggelse blir tiltaket lite utfordrende og sjenerende. Derimot mot vest og sør faller terrenget og volumet blir mer synlig. Berørt bebyggelse på denne siden vil på samme måte ha sin utsikt/kveldssol vestover og sjenansen blir tilsvarende begrenset. Innvendig i "hesteskoen" blir som følge av høydekravet fasadene høye. Dette kompenseres ved at balkonger med delvis takoverbygg samt veranda skal bryte følelsen av høyde ned. I tillegg er fasadekledningen utformet for å minimalisere følelsen av høyde." Det ligger allerede en bolig der den omsøkte boligen skal settes opp, se bilde og kart under: 4
Den nye boligen plasseres på samme sted, og løsningen med garasje i sokkeletasjen i søndre fløy beholdes og utvides slik at det blir plass til dobbel garasje. Hesteskoformen utvides, heves og åpnes opp for å tilfredsstille kravene i flystøyrapporten. Se figur under der formen på den omsøkte boligen er vist oppå den eksisterende boligen: Eiendommen ligger på en liten kolle med god vegetasjon rundt det meste av tomten. Fra stue og terrasser er det flott sjøutsikt mot sør, og tomten har sol hele dagen. Det skjermede området i hesteskoen har delvis sol fra tidlig formiddag og full sol i de verdifulle ettermiddags- og kveldstimene. I retning nordvest har boligen fin utsikt fra stue og kjøkken. Følgende fire bilder viser nåværende bolig sett fra flere retninger: 5
Den omsøkte boligen som skal erstatte det gamle huset på torvmyra 25 er 1,1 m lavere enn tillatt byggehøyde på tomten og har følgende fasader: Nordvestfasaden vil kunne sees fra veien. Nordøst- og sørøstfasaden er lite dominerende, og vil stort sett skjules av vegetasjonen. De er likevel pene fasader å se på om all vegetasjon likevel skulle fjernes. Området nordøst for Torvmyra 25 er regulert for 10 m høyt leilighetsbygg med TU=50%. Her er det naturlig å velge vest som utsiktsretning, og man ser da ikke Torvmyra 25. Området sørøst for Torvmyra 25 er regulert for 9,5 m høye eneboliger med TU=30%. I sør og sørvest er området regulert for 9,5 m høy småhusbebyggelse med TU=40%. Sørvestfasaden bygger mest, men også denne vil dempes dersom vegetasjonen foran beholdes. Boligen har to etasjer, og 6
hesteskoformen gjør at midterste parti av huset er trukket bakover ca 9 m, slik at fasaden ikke vil oppleves lang og bastant. Den innerste tilbaketrukne veggen har et vindu høyt oppe for lysinnslipp - det representerer ikke en tredje etasje. Fasaden brytes opp av balkonger og takoverbygg, Det trappede pulttaket bidrar til å gi huset et lett og moderne uttrykk samtidig som det fungerer godt sammen med eksisterende trehusbebyggelse som har saltak og valmet tak. En eventuell bebyggelse på flaten ved vegen, foran sørvestfasaden vil naturlig velge sine utsiktsretninger mot sør og vest, og vil dermed ikke sjeneres av omsøkte bolig. Omsøkte bolig vil ikke være til sjenanse for omkringliggende nåværende og planlagt bebyggelse. Det er da heller ikke kommet noen merknader på utsendt nabovarsel. Tilpasning til området Omsøkte bolig blir et stort, flott hus som blir stående godt plassert på knausen og vil oppleves riktig sett fra omkringliggende område. Nærmeste nabotomter står fortsatt ubebygd, og er omfattet av samme reguleringsplan som regulerer omsøkte bolig. Det er derfor per i dag ingen nabohus å tilpasse seg når det gjelder stil, bortsatt fra eldre boliger som ligger i større avstand fra omsøkte bolig. Da er det positivt at omsøkte bolig har en visuell utformingen som plukker opp elementer både fra den eldre eneboligbebyggelsen og det man kan forvente av moderne tilsnitt på nye eneboliger og småhusbebyggelse som vil bli oppført. Flyfotoet under viser data fra matrikkel og grunnbok. Torvmyra 25 gnr/bnr 129/266 vises litt over midten og mot høyre med nåværende bolig med rødt tak. Kartet på neste side viser omsøkte bolig (i midten) og elementer fra reguleringsplanen. 7
8
Skjermet uteareal Avslaget på byggesøknaden etterlyser markering av støyredusert uteareal. Sintefs beregninger viser at det vil være skjermvirkning av bygningen, og arealet mellom fløyene vil tilfredsstille kravet til utendørs nivå for utvendig oppholdsareal. Dette arealet er markert med rutemønster inne i hesteskoen på følgende figur: Uteområdet inne i hesteskoen er skjermet for både støy og kald vind fra nordvest, og tilfredsstiller krav til støynivå lavere enn 55 db (Lden) ved prognose 2050. Det markerte arealet har også mye sol. Arealet inne i hesteskoen er beregnet på følgende måte: Areal Au i hestesko ved bakkenivå/underetasje er gitt av Au = b (a + b sin 15 ) cos 15 + (c - b)(½ a + b sin 15 ) sin 105 = 61,3 m 2 areal A1 ved nivå 1.etg. i hestesko er gitt av A1 = d (a + d sin 15 ) cos 15 + (b - d)(½ a + d sin 15 ) sin 105 = 51,8 m 2 der a, b, c og d er gitt av figurene under. 9
Utenfor 1.etg. er det balkong/terrasse langs hele innsiden av hesteskoen - delvis med overbygg, og man kan derfor ha glede av det støyreduserte uteområdet også utenfor denne etasjen. Tilgjengelighet Omsøkte tiltak kommer inn under bestemmelsene i pbl 29-3 Krav til universell utforming og forsvarlighet, jf. TEK 10 2-12 Krav om tilgjengelig boenhet. Disse kravene er ivaretatt på følgende måte: Både over- og underetasje har eget inngangsparti som kan utføres trappefritt Inngangspartiene får tilstrekkelig belysning. Utenfor inngangsdørene kan det enkelt lages et horisontalt felt på minimum 1,5 m x 1,5 m utenfor dørens slagside. Hovedetasjen (1.etg.) har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan (stue, kjøkken, soverom bad og toalett). Alle hovedfunksjoner er tilgjengelig for rullestolbruker i hovedetasjen, og sirkel som indikerer snuareal på minimum 1,5 m er tegnet inn på et av badene. Det er trappefri adkomst med skyvedør til balkong med 1,5 m diameter snusirkel i det mest støyreduserte uteområdet. Her er det også ettermiddags- /kveldssol. Oppsummert søker vi altså om å få sette opp en bolig som holder seg innenfor reguleringsplanens byggehøyder, men overskrider tillatt TU med 7,8%. Størrelsen på huset skyldes kravet til skjermet støyredusert uteareal med kvalitetskrav, og dette går i henhold til reguleringsplanen foran tomteutnyttelse. Boligen har gode, faglig begrunnede visuelle kvaliteter, og huset passer godt på tomten og i omgivelsene forøvrig. Ved nabovarsel av dispensasjons- og byggesøknad er det ikke registrert innvendinger eller merknader fra varslede hjemmelshavere. Boligen tilfredsstiller reguleringsplanens krav til støyreduksjon og universell utforming. Fordelen ved å gi dispensasjon i forhold til utnyttelsesgrad, er at det settes opp en flystøygodkjent bolig med gode visuelle kvaliteter framfor dagens bolig som ikke holder mål i forhold til fremtidig prognose for økt flystøy. Det er ingen negative konsekvenser ved å sette opp omsøkte bolig. Fordelene ved å gi dispensasjon er derfor klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene blir heller ikke tilsidesatt. Vi klager derfor på mottatt avslag, og ber om at dispensasjonen innvilges. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 55 11 04 40. Vennlig hilsen Senter Hus AS v/ Linn Kanestrøm 10