Innholdsfortegnelse 1. Reguleringsbestemmelser...2 1.1 Byggeområde...2 1.1.1 Fritidsbebyggelse...2 Felles bestemmelser...2 1.2 Spesialområder...3 1.2.1 Privat veg og parkering...3 2. Planbeskrivelse...5 2.1 Bakgrunn, planstart, medvirkning og innspill...5 2.2 Beskrivelse av planområdet, dagens situasjon...6 2.3 Beskrivelse, konsekvenser og forslag til avbøtende tiltak...8 Vår 2009 1
1. REGULERINGSBESTEMMELSER 1.1 BYGGEOMRÅDE 1.1.1 Fritidsbebyggelse Reguleringsbestemmelsene gjelder for ny bebyggelse innenfor planområdet. Felles bestemmelser Maks utnytting pr tomt er total BRA= 200 kvm. Det kan føres opp i alt fire bygg på hver tomt hvor maks BRA på største bygg er 150 kvm. Største tillate mønehøyde 650 cm. målt fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Maks rafthøyde er 2.20m. Maks mønehøyde for uthus og anneks er 420 cm målt fra overkant møne, til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningene. Maks rafthøyde er 2m. Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 20 og 30. Alle bygg på eiendommen skal ha lik takvinkel. Bebyggelsen skal ligge lavt i terrenget og tilpasses eksisterende terreng på tomta. Største tillatte mur - eller pilarhøyde er maksimalt 40cm i flatt terreng og maksimalt 70cm i skrånende terreng. Avstanden måles over gjennomsnittlige terreng. Det tillates ikke planering ut over det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytte, uthus og anneks. Vedlagt byggesøknaden skal det følge snitt/profiler som viser byggets plassering i terrenget. Terrasse skal trappes ned til terrengnivå der terrenget er skrått. Avstand mellom terrasse og terreng skal maksimalt være 80 cm. Et evt rekkverk skal ha mørke jordfarger som harmonerer med øvrig bebyggelse på tomta. Hovedmøneretning skal følge kotene i terrenget. Ved fargesetting skal det benyttes mørke jordfarger i brunt, grått og sort. Tak skal ha torv. Fundamentering: plate på mark, ringmur eller pilarer. Benyttes pilarer skal åpning mellom terreng og hytte kles igjen. Det tillates inngjerdes maks. 200 kvm av tomta (i tillegg til de kvm som inngår i hytta) i tilknytning til inngangsparti og uteområde. Flaggstenger tillates ikke. Vår 2009 2
1.2 SPESIALOMRÅDER 1.2.1 Privat veg og parkering Maksimal vegbredde er 6m. inkl veggrøft (1m på hver side). Vegene skal tilpasses terrenget På myrdrag skal drenering og stikkledninger lede vannsiget på en måte som ikke blir til ulempe for ny bebyggelse. Parkering skal skje på egen tomt. 1.3.2 Friluftsområde Innenfor regulert friluftsområde kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer allmennhetens ferdsel eller bruk av området som friluftsområde. Reguleringsplanen utarbeidet 15.05.09 Reguleringsplan godkjent: K-styrets vedtak Dato Vår 2009 3
REGULERINGSPLANKART, VEDLEGG Vår 2009 4
2. PLANBESKRIVELSE 2.1 Bakgrunn, planstart, medvirkning og innspill a) Bakgrunn for planarbeidet: Det har vært en stor og økende interesse for hyttebygging i Nørdalen de siste årene. Mye av årsaken til dette er et godt klima med stabile snøforhold om vinteren med preparerte løyper og skitrekk som stadig blir utbygd og et familievennlig turterreng. Avstanden til Ålesundsregionen og bygdene innover Storfjorden er gunstig og adkomsten er fergefri for de fleste. På bakgrunn av områdets attraktivitet for fritidsbebyggelse, ble området er avsatt til fritidsbebyggelse i kommunedelplanen for Nørdalen 2007-2017. Områdene er avsatt som H83 og H84. Planområdets fire grunneiere, ønsket så se området som en helhet, og det utarbeides derfor en felles reguleringsplan for området. Dette effektiviserer planprosessen og gir bedre rammer for en fleksibel og effektiv utbygging av feltet. b)plansart og medvirkning: Planstart er meldt igangsatt i Sunnmørsposten og Storfjordnytt. Oppstartsbrev er oversendt Stordal kommune, Møre og Romsdal fylke, Statens vegvesen samt tilgrensede naboer. Det ble avholdt oppstartmøte med Stordal kommune den 08.09.08. c)sammendrag av innspill til oppstart av planarbeidet: Møre- og Romsdal fylke brev den 02.09.08 Bemerket at oppstartsmelding var mangelfull da kartet manglet planavgrensing. Natur og miljøvern: Følgende momenter må tas hensyn til i planen: grøntdrag, materialbruk, fargevalg, hyttestørrelse, parkeringssituasjonen og annen infrastruktur. Landbruk: Nye hytter må ikke være til hinder for skogsdrift i området og skogsbilvegen må fremdeles kunne benyttes til skogsdrift. Samfunnstrygghet: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse og det må gjennomføres en skredfaglig vurdering for å avklare den reelle risikoen i området. Før planen kan godkjennes må det dokumenteres at faren for snø- og steinskred ikke er større enn 1:1000. Stordal kommune 12.09.08 Det er viktig at regulering skjer i samsvar med de overordna rammene og prioriteringene som er gjort gjennom kommuneplanen. Vår 2009 5
Statens vegvesen 08.09.08 Ber om at avkjørsel fra utbyggingsområdet til fv. 101 blir med i reguleringsplanen og utformes i samsvar med vegnormalene jf. Håndbok 107. 2.2 Beskrivelse av planområdet, dagens situasjon a) Eksisterende plan: Området er avsatt til fritidsbebyggelse i kommunplanens arealdel og det er anslått at området kan romme ca 150 hytter. På oversiden og nedsiden av hytteområdene er det avsatt areal til skiløypetraseèr for senere vurdering. Under utarbeiding av kommunedelplanen ble det også utarbeidet konsekvendsvurdering og risiko- og sårbarhetsanalyse for området. Det ble i denne sammenhengen også utarbeidet plan for vann- og avløp i Nørdalen. Utsnitt av planområdet fra kommunedelplanen for Nørdalen. b) Beliggenhet: Området ligger i sin helhet som en del av arealet på eiendommene 137/1,2 og 3 og 138/1 og 2 i Nørdalen. Avstanden til alpinanlegget innerst i Nørdalen er 7km, til Stordal sentrum er det 9km, til Ålesund er ca 6 mil og fra Stordal til Vestnes er det ca 4 mil. Vår 2009 6
Planområdet c) Skogforhold og vegetasjonstyper: Feltet ligger i ei sørvendt li, men mye varmekjær vegetasjon samt plantefelt for gran. d) Topografi: Området ligger i skrått til dels ganske bratt terreng, sørvendt, solrikt med flott utsikt mot fjellområdene i sør. e) Eksisterende bebyggelse: Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet i dag, men feltet grenser til den gamle Jasvollsætra i øst. f) Infrastruktur: Det ble i 2002 bygd en skogsbilveg inn i området med avkjørsel fra fv 101. g) Naturverdier: Deler av området ligger i et område, registrert i naturbasen som beiteområde for hjort. h) Friluftsliv: Området er i dag lite brukt på vinterstid. På sommertid er området utgangspunkt for tur til utsiktspunkt over Stordal ( Mosetra - Mohornet) Jøsvollbotten med overgang til Langsætrane - Tresfjord - Vagsvik. Toppturer til mange hyge fjell, Lauparen - Grytavasstind - Skorkja - Stolen - tillegg mange andre. Lenger inn i Nørdalen er det friluftslivet på vinteren, alpinanlegg, som har skapt mest press på areal og infrastruktur. Vår 2009 7
i) Det er lite beiting i området. 2.3 Beskrivelse, konsekvenser og forslag til avbøtende tiltak a) Struktur: Planområdet omfatter et areal på i alt ca 500 da. Det er regulert inn i alt 94 tomter med tomtestørrelser på ca 1daa. Bebyggelsen er i hovedsak konsentrert på oversiden av vegen som går inn i området i dag da terrenget på nedsiden er for bratt. For å utnytte området på best mulig måte, og som et grep for å forenkle utbyggingen og redusere investeringskostnader knyttet til utbygging av infrastruktur, legges tomtene relativt tett med eiendomsgrenser mot nabotomt og veg. For grunneierne gir planområdets inndeling rom for en utbygging i ettapper. Dette gir fleksibilitet i forhold til utbygging av infrastruktur, og i forhold til langsiktighet i utbyggingen. En utbygging kan bedre styres etter markedets tomteetterspørsel. b) Grøntdrag/vegetasjon: Planen legger opp til flere grønne sammenhengende drag og passasjer både gjennom og på langs av feltet. Dette bidrar til å lette tilgjengeligheten gjennom området både for hyttefolket og andre brukere av området. Grøntdragene vil også myke opp hyttefeltet visuelt og kan også fungere som trekk-korridorer for dyr. For å redusere eksponeringen mellom hyttene er det viktig at deler av eksisterende vegetasjon ivaretas på tomtene. Trær bidrar også til en bedring av lokalklimaet på tomta, da den avtar for være og vind. Det er mange flott bjørketrær i området som vil fremstå som flotte tuntrær på tomtene. De vil også ha en egenverdi som i sum vil ha en viktig helhetsverdi for området. b) Hytter: Estetikk: Det er et mål at hyttene i feltet skal bidrar til en estetisk forskjønning og berikelse av området. Dette innebærer bl.a.: Terrengtilpassing og eksponeringshensyn av hytter og uteområde/veranda Hyttene bygges med tanke på godt materialvalg god planløsninger som fanger opp feltets kvaliteter bl.a. i forhold til lys, solgang og utsikt. Terrengtilpassing: Terrenget i planområdet er skrått og det svært viktig at det er hytta som tilpasses tomta og ikke omvendt. Hytter må derfor bygges langs kotene i terrenget og hyttas form bør være lang og smal med lav grunnmur. Resultatet av dette prinsippet vil være at planering og etablering av store fyllinger for å tilpasse hytta til terrenget unngås. I bratt terreng kan det også være en fordel å satse på flere små enheter, for eksempel et anneks som rommer gjestesenger, for å redusere volumet på den størst hytta. Små volum er enklere å tilpasse i terrenget enn store volum. Om det ikke det tas hensyn til terrenget når hytta skal bygges, kan resultatet bli som eksemplet nedenfor. Vår 2009 8
Mønet ligger på tvers av kotene i skrått terreng og resultatet her er blitt en stor fylling i forkant av hytta. Eksponering: For å redusere eksponeringen av hyttene er det viktig at hyttene holdes lavt i terrenget. Dette reguleres først og fremst gjennom lav rafthøyde. Takvinkel og mønehøyde vil ha mindre betydning. Lav raftøhyde bidrar spesielt til å holde hytta nede mot bakken. Hyttene må også ha fokus på terrengets lengderetning. Takutstikk, arker og utbygg som bryter med lengderetningen bør i utgangspunktet unngås i dette området, om ikke rafthøyden er lav som i eksemplet under. Da vil takutstikket være lite dominerende. Under følger et eksempel på hyttetypen Ål-hytta, som gjennom lav rafthøyde, fargevalg, tomtetilpassing og skjerming av vegetasjon, spiller på lag med omgivelsene. Vår 2009 9
Riktig fargevalg og taktekking er også viktig for å bidra til at hytta går fint inn i terrenget. Hyttene skal derfor holdes i mørke naturfarger og ha torv som taktekking. Tas det ikke eksponeringshensyn, kan resultatet bli som i tilfellet under. Planering av tomt i skrått terreng, takutstikk, rekkverk på veranda og fargavalg bidrar til overdreven eksponering av hytta. Verandaløsninger er viktige bidrag til helhetsopplevelsen av hytta. Det er derfor viktig at veranda tilpasses terrenget, spesielt på tomter hvor terrenget er skrått, som i dette tilfellet. Veranda må derfor trappes ned i nivåer og følge terrenget. I tillegg til at verandaen vil fremstå som mindre synlig, vil behovet for rekkverk avta om ikke forsvinne helt. En veranda som legges ned i terrenget og ikke har rekkverk, fører til bedre harmoni og tilgjengelighet mellom hytta, uteområdet og terrenget rundt. Vår 2009 10
Eksemplene er hentet fra veileder for Byggeskikk og estetikk for Norddal, Stordal og Stranda e) Skogbruk: Skogen vil i liten grad blir berørt av hytteområdet. Skogsbilvegen som er bygd i området i dag vil forlenges og benyttes både som hytteveg og i bruk i forbindelse med skogsdrift på nedsiden av hytteområdet. Skogsområdene utenfor hytteområdene får også adkomst via denne vegen, dette vil løse ut skogsområdet for gnr. 138 bnr. 1 og 2 med hogstmoden gran. f) Beite: For å redusere konflikten mellom beite og nye hytter vil det tillates inngjerdes maks. 200 kvm av tomta (i tillegg til de kvm som inngår i hytta) i tilknytning til inngangsparti og uteområde. g) Friluftsliv: Det forventes at hyttefeltet vil medføre økt bruk av områdene med utgoangspunkt i Jøssvoll og Jøssvollsæter. h) Tilgjengelighet: Tilgjengelighet for funksjonshemmede frem til de enkelte hyttene vil i ivaretas, da alle tomter vil ha vegadkomst. i) Kulturminner: Det er ikke registrert kulturminner i området. Vår 2009 11
j) Skred: Området er ikke skredutsatt og friskmeldt av fylkesgeolog. k) Infrastruktur: Veg: Det skal opparbeides enkle veger (maks 6m inkl. veggrøft), inn i hytteområdet. Vegene skal på best mulig måte følge terrenget. Der vegene krysser myrdrag, må vannet ledes på en god måte for å unngå ulemper både for å redusere faren/forhindre at vannet tar nye veger og evt skaper ulemper for ny hyttebebyggelse. Det er viktig at adkomstveg fra hovedadkomst og frem til hytta opparbeides skånsomt og at skjæringer i størst mulig grad unngås. Der terrenget er bratt, bør det derfor anlegges parkeringsplass ved hovedadkomsten inn til feltet og kun opparbeides en gangbar sti ned til hytta. Under anleggsperioden må dette også ihensyntas og om nødvendig bør material fraktes frem med scooter på vinteren. VA: Det skal bores etter vann og det satses på bygging av to minirenseanlegg for hyttefeltet. Strøm: Strøm skal føres frem til hver tomt. Vår 2009 12