SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristine Ebne Arkiv: 614 &52 Arkivsaksnr.: 12/2051 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 02.10.2017 SALG AV SØRHÅLAND SKOLE Rådmannens forslag til vedtak: 1. Rådmannen får fullmakt til å selge Sørhåland skole til leietaker for tilbudt pris. 2. Inntekter fra salget tilføres oppgraderingsfondet.
SAKSFRAMSTILLING Saksframstilling Fakta / saksopplysninger: Kommunestyret i Karmøy kommune behandlet i kommunestyresak 66/10 den 14.12.2010 fremtidig skolestruktur i Karmøy kommune. Sørhåland skole ble da vedtatt nedlagt og elevene fikk tilbud om skoleplass ved Skudeneshavn skole fra august 2012. I etterkant har Sørhåland privatskole drevet privatskole i skolebygget, jmf. kommunestyresak 38/11. I formannskapssak 24/16, som ble behandlet den 22.02.2016, var tema etterbruk av kommunale bygg som ikke lenger tjener til kommunale formål. I saken anbefales det at Sørhåland skole utgår av kommunal eie. Bakgrunn for saken: Sørhåland skole er oppført på gnr/bnr 42/25 og er et skolebygg på omtrent 1370 BRA. Skolebygget er fullverdiforsikret for 34,8 millioner kroner. Det er kun deler av gnr/bnr 42/25 som benyttes i forbindelse med skoledriften. Delen av eiendommen som vurderes solgt, er taksert til kroner 4,6 millioner av Takst Team As. Takstrapporten er datert 01.03.2017. Ved nedleggelsen av Sørhåland skole fikk Sørhåland privatskole tilbud om å leie skolebygget. De startet da opp privatskole i bygget. Dagens leiekontrakt er gjeldende i perioden 01.08.2012-01.08.2017, og løper så videre til den blir sagt opp av en av partene. Leieavtalen bygger på kommunestyresak 38/11, hvor følgende punkter ble vedtatt: 1. Kommunestyret legger til grunn at bygningsmassen som kommunen ikke lenger har bruk for til sin egen drift, ikke lenger skal påføre kostnader for kommunen. 2. Kommunestyret tilbyr nedenfor nevnte bygg/eiendommer utleid til kroner 0,-. Leietaker skal betale alle kostnader knyttet til drift, herunder forsikringer, kommunale avgifter og vedlikehold. Det gis anledning til fremleie. Sørhåland privatskole kontaktet kommunen via brev datert 31.03.2014, med ønske om å kjøpe Sørhåland skole inkludert nærliggende grusbane og parkeringsplass. Etter dialog med andre instanser i kommunen, ble det besluttet at parkeringsplassen og grusbanen bør forbli i kommunal eie. Skudenes barnehage, som er en kommunal barnehage, er avhengig av å kjøre over den aktuelle parkeringsplassen for å komme til egen parkeringsplass og inngangsparti. Etter dialog med kulturavdelingen ble det tatt et valg om å beholde grusbanen i kommunal eie. I brev skriver kulturavdelingen at grusbanen kan bli aktuell for idrettslaget dersom behovet for banekapasitet øker i fremtiden. I møte mellom kommunen og leietaker, ble det diskutert løsninger der grusbane og parkeringsplass forblir i kommunal eie, uten at det påvirker driften av skolen ytterligere. Ved et
eventuelt salg, kan Sørhålad privatskole få bruksrett til parkeringsplassen i skolens åpningstider. Grusbanen vil fremdeles være tilgjengelig for skolen slik den fremstår i dag. I prosessen har leietaker selv innhentet en takst på eiendommen, jmf. vedlegg. Taksten er utført av Meglerhuset Rele og inkluderer et større tomteareal enn det kommunen ønsker å selge. Følgende utsnitt er hentet fra verdivurderingen: «Generelt er markedet for næringseiendommen i Skudenesområdet svært vanskelig. Dette gjenspeiles i lave priser og lang omsetningstid. Eiendommen har spesiell regulering, men vi forventer at omdisponering til næringsformål er forholdsvis enkel.» I brev datert 20. juni 2017 gav Sørhåland privatskole et bud på 3,5 millioner. I mail datert 03.07.2017 økes budet ytterligere til 4 millioner kroner. Problemanalyse: Som offentlig aktør er Karmøy kommune nødt til å forholde seg til EØS regelverket som blant annet omhandler offentlig støtte til private aktører. Dersom salg av offentlig eiendom skjer til underpris, vil kjøperen få en økonomisk fordel som kan bli regnet som offentlig støtte. Skal det foretas salg av kommunal bygningsmasse, anbefaler regelverket to fremgangsmetoder som begge utelukker offentlig støtte. Økonomi: 1. Åpen budrunde Den ene fremgangsmåten som vil utelukke støtte, er å selge eiendommen/bygningen gjennom en budrunde. En budrunde som er åpen og uforbeholden, sammenlignbar med en auksjon og tilstrekkelig utlyst og kunngjort, anses per definisjon å sikre at salget skjer til markedspris. 2. Uavhengig vurdering av markedsverdien Den andre fremgangsmåten som kan benyttes for å utelukke støtte til kjøperen, er å innhente en ekstern vurdering av markedsverdien til eiendommen/bygningen fra en kvalifisert, uavhengig ekspert. Per dags dato genererer Sørhåland skole hverken inntekter eller utgifter for Karmøy kommune. Via salg kan kommunen realisere eiendommens verdi. I likhet med mange andre kommuner har også Karmøy kommune opparbeidet seg et vedlikeholdsetterslep på den kommunale bygningsmassen. Det er en velkjent praksis at kommunen ønsker å selge ut bygg som kommunen ikke lenger nyttiggjør seg av. Et salg av Sørhåland skole ville kunne gi inntekter som kan benyttes til å oppgradere annen eksisterende bygningsmasse som nyttes til kommunale formål. I henhold til kommunestyresak 1/10 som ble behandlet i kommunestyret den 09.02.2010, bør inntektene fra salget tilføres oppgraderingsfondet. «Pkt. 3.Formannskapet blir forelagt en oversikt over bygninger som kommunen ikke nyttiggjør seg av og hvilke av disse som anbefales solgt. Inntekter fra salg av bygninger
kommunen ikke nyttiggjør seg av, avsettes i et *vedlikeholdsfond som rådmannen har fullmakt til å disponere. Pkt. 4. Som hovedregel skal eiendommer selges til markedspris på det åpne marked. Eiendommer kan selges direkte til frivillige lag og foreninger/ organisasjoner når gode grunner taler for det.» *vedlikeholdsfond benevnes nå som oppgraderingsfond. Vurdering Salg av kommunal bygningsmasse bør i aller høyeste grad skje på det åpne markedet til markedspris. I denne saken vil det være vanskelig å unngå et direktesalg til leietaker, fordi privatskolen er godt etablert i lokalet. På mange måter ble etableringen av privatskolen allerede akseptert i 2012, da det ble inngått leiekontrakt til kroner 0; Etter fem år vil det være vanskelig for kommunen å snu i saken, enten ved å nekte direktesalg til leietaker eller ved å øke leieprisen. Karmøy kommune ønsker å selge Sørhåland skole til Sørhåland privatskole for tilbudt pris. Det er av kommunens oppfatning at et bud på 4 millioner kroner er en god pris for skolen, at prisen tilsvarer markedspris og at summen ikke vil havne i strid med EØS reglementet. Det vises også til Meglerhuset Rele sin takstrapport der det fremkommer at markedet for næringseiendommer i Skudenes er vanskelig. Salgsinntekter fra et eventuelt salg bør tilføres oppgraderingsfondet. Videre kan inntektene benyttes til å oppgradere formålsbygg som tjener til kommunale formål. Det er viktig at arealer som en dag kan bli viktige for kommunen ikke selges, men forblir i kommunal eie. Arealene vil likevel kunne benyttes av leietaker slik de fremstår i dag. Rådmannens kommentar Rådmannen anbefaler et salg av Sørhåland skole til leietaker for tilbudt pris. Privatskolen er allerede godt etablert i området og er en viktig arena for både elever og lærere. Salgsinntekter fra salget bør tilføres fondet for oppgradering. Rådmannens konklusjon Rådmannen tilrår formannskapet å selge Sørhåland skole til leietaker for 4 millioner. Rådmannen i Karmøy, 15.09.2017 Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg
Vedlegg 1 Situasjonsplan Vedlegg 2 Takstrapport utarbeidet for Karmøy kommune Vedlegg 3 Brev fra kulturavdelingen Vedlegg 4 Brev og mail til Karmøy kommune, bud på Sørhåland skole Vedlegg 5 Takstrapport utarbeidet for Sørhåland privatskole Vedlegg 6 Formannskapssak 24/16 Vedlegg 7 Areal som vurderes solgt
E 2 8 4 8 0 0 E 2 8 5 0 0 0 E 2 8 5 2 0 0 N 6563400 N 6563200 18.09.2017 Målestokk 1:2000
Zimbra Page 1 of 1 https://mailgw.karmoy.kommune.no/zimbra/h/printmessage?id=24395&tz=europe/ Be... 18. 09. 2017 Zimbra keb@karmoy.kommune.no Fwd: Revidert bud Sørhåland skole Fra : Stein Nygaard <stny@karmoy.kommune.no> Emne : Fwd: Revidert bud Sørhåland skole Til : Kristine Ebne <kristine.ebne@karmoy.kommune.no> ma, sep 04, 2017 12:54 PM 1 vedlegg Fra: "Sten Inge Thorshaug" <sten@shps.no> Til: "Stein Nygaard" <stny@karmoy.kommune.no> Sendt: 3. juli 2017 10:40:22 Emne: Revidert bud Sørhåland skole Hei Viser til telefonsamtale i dag ang. bud av dato 21.06.2017. Nytt bud fra oss pålyder kr. 4000000,- Med hilsen Sten Inge Thorshaug Adm.leder Sørhåland privatskole Telefon: 52820060 Mobil: 97024708
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristine Ebne Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 13/3997 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 22.02.2016 KOMMUNALE BYGG - ETTERBRUK Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet tar oversikt over mulig etterbruk av kommunale bygg til orientering.
Viser til formannskapssak 135/15 der formannskapet ber om å få oversikt over bygg som kommunen vurderer egnet for salg. Listen inneholder bygg som vurderes for salg, og bygg hvor etterbruken må avklares. Tidligere skolebygg 1. Sørhåland skole 42/61 2. Kvalavåg skole 75/48 3. Sandve skole 33/118 4. Sund skole 73/21 5. Feøy skole og «lærerbolig» 133/24 133/50 6. Hauge skole 128/6 7. Håland skole 138/7 Situasjon Dagens leieavtale med Foreningen Sørhåland privatskole er gjeldende frem til 01.08.2017 og inkluderer en årlig leiesum på kroner 0. Verditakst er satt til 5.500.000 kr og datert 11.03.2015. Det er avholdt møte med leietakere og bud er mottatt på 1.500.000 kr. VAR planlegger arbeid på stedet. Pågående leiekontrakt med Kvalavåg Montessoriforening er gjeldende til 2021 og inkluderer en årlig leiesum på kroner 0; Eiendommen er taksert til 1.500.000 kr og datert 11.03.2015. Det er avholdt møte med leietaker og bud er mottatt på kroner 100.000; Skolebygget har stått tomt siden skolevirksomheten ble nedlagt. Sandve forum ble tilbudt leieavtale til kroner 0, men takket nei. Det ble varslet om oppstart av omregulering i desember 2013. Omreguleringen har deretter vært til politisk behandling tre ganger i tidsrommet april 2014 oktober 2015. Reguleringsplan skal til behandling i kommunestyre den 8. februar. Bygget har fungert som reserveskole for Stangeland ungdomsskole, men står nå tomt. Eiendommen ønskes solgt. Først må forhold avklares. Pågående leiekontrakt med Feøy velforening er gjeldende frem til 01.09.2016. Leiekontrakten inkluderer en årlig leiesum på kroner 0; Karmøy kommune mottok i brev datert 08.12.2010, henvendelse fra Feøy velforening der de ønsker å kjøpe Feøy skole m. lærerbolig for en symbolsk sum. Solgt. Viser til sak 15/3976 Det vurderes om Håland skole kan fungere som reserveskole for Vormedal ungdomsskole, mens denne rehabiliteres. Håland skole omfatter 32 mål som bør vurderes omregulert til boligformål. Anbefaling Anbefales at bygget utgår fra kommunal eiendom, men at prosessen avventes til VAR er ferdig med arbeid på stedet. Saken vil bli lagt frem til formannskapet i løpet av 2016. Anbefales at bygget utgår fra kommunal eiendom. Saken vil bli lagt frem til formannskapet i løpet av 2016. Seksjonere for at Sandve forum skal kunne overta deler av bygget og deretter selge kommunens del, når omreguleringen er endelig vedtatt. Anbefales at bygget utgår som kommunal eiendom. Saken vil bli lagt frem for formannskapet i første halvdel av 2016. Anbefales at bygget utgår fra kommunal eie. Sak vil bli lagt frem til formannskapet i løpet av første halvdel av 2016. Solgt. Anbefales at bygget på sikt utgår fra kommunal eiendom, men at prosessen avventes
Kommunale barnehagebygg driftet som private Eiendom Situasjon Anbefaling 8. Rusvik naturbarnehage 64/1260 Dagens leiesituasjon er en fornyelse av leiekontrakten som var gjeldende i perioden 01.01.09-31.12.13. Etter leieperiodens utløpstid fornyes leiekontrakten automatisk med ett år av gangen. Leieavtalen inkluderer en årlig leiepris på 391 373 kr. Dagens leietakere har tidligere vist interesse for å kjøpe bygget. Videre eierskap vil bli vurdert i forhold til økonomi og ansvar. Vurderes i forhold til økonomi og ansvar. Vil bli lagt fram som sak til formannskapet sammen med Markje barnehage. 9. Markje barnehage 15/681 10. Skudenes barnehage 47/322 Leiekontrakt er gjeldende i perioden 01.06.2012 01.01.2020, og inkluderer en årlig leiepris på 72.989 kr. Dagens leietakere, Ryvingen barnehage, har tidligere vist interesse for å kjøpe bygget. Bygget ble solgt i 2010, men med forbehold om omregulering til boligformål. Omregulering er nå godkjent. Salgsinntekten avsettes til «Fond for oppgradering av kommunale bygg». Dette i tråd med vedtak. Vil bli lagt frem som sak til formannskapet sammen med Rusvik naturbarnehage. Sendt anmodning om utbetaling. Saken må løses i løpet av 2016. Omsorgsbygg Situasjon Anbefaling 11. Avaldsnes Egen sak behandlet i formannskapet høsten 2014 og Helse og omsorg aldersheim våren 2015 for å vurdere etterbruk. Takst er innhentet avklarer etterbruk. 86/444 på 7 000 000 kr og er datert 31.10.2014 12. Eidevegen 13 68/224 Vil bli fraflyttet i forbindelse med åpningen av tolv nye omsorgsboliger i Tøkjemyrvegen i 2017. Helse og omsorg avklarer etterbruk. Diverse
13. Tuastad gård (Bygningsmasse + leie av jord) 122/2 14. Tåkelur fabrikken 57/41 15. Visnes verksted 79/206 16. Visnes lyngsenter 79/192 17. Åsebøen garderobebygg 64/353 Dagens leiekontrakt med ABR-senteret på bygningsmasse er gjeldende i tidsperioden 01.05.14-01.05.19. Leiekontrakten inkluderer en årlig leiepris på 211 416 kr. I tillegg kommer leieavtaler på jord til fire bønder som er gjeldende i tidsrommet 01.01.15-01.01.25. Leieavtalen på jord inkluderer årlig leiepris på 1 kr. Det er vist interesse for kjøp. Ønskelig at eiendommen på sikt utgår fra kommunal eie. Delingssak bør opprettes for å selge jordparsellene til dagens leietakere. Vurdere salg av bygg og bygningsmasse når leiekontrakt utgår. Saken regnes som tidkrevende. Leieavtale til 01.09.2016. Årlig leiesum er kroner 0; Etterbruk må avklares. Haugaland videregående disponerer nå eiendommen til tilrettelagt undervisning Leiekontrakten er utgått. Årlig leiebeløp er kroner 0. Karmøy lyngsenter AS ble avviklet i 2014 og kommunen overtok eiendommen. Etterbruk er uavklart. Bygget står som det ble forlatt, inkl. inventar og løsøre. I statutter for garderobebygget fra 1967 står det beskrevet at idrettslaget har ansvar for ordinært vedlikehold, kommunen har ansvar for ekstraordinært vedlikehold og strøm. Vurdere å skille ut bygg og bygningsmasse fra jordarealene. Selge jordarealene som tilleggsjord for bøndene. Selge bygningsmasse som inkluderer hovedhus, kårhus og driftsbygning til leietaker for takst, eller på det åpne markedet. Legges frem som egen sak til formannskapet i løpet av første halvår 2016. Videre leiekontrakt vurderes. Eiendommen vurderes delt slik at bygg kan selges og grunn kan brukes til andre formål. Karmøy kommune anser det ikke som hensiktsmessig å eie garderobebygg. Vil kontakte bruker før eventuelt bygget vurderes for salg. 18. Postvegen 53-55 (Solheims brakkene) Skudenes 44/9 19. Prestebolig Åkrehamn 16/107 Har midler til rivning i budsjett år 2016. Rives 2016. I tråd med Kulturdepartementets rundskriv V-7B/2015 ble prestenes boplikt i presteboliger opphevet fra 01.09.2015. Presteboligen selges på det åpne markedet.
20. Kanalveien 8 57/160 21. Dr. Jensensvei gml gymsal 57/625 22. Visnes velferdshuset 79/186 Båtforeningen i Skudenes disponerer ett bygg for kroner 0;Vedtak til 01.01.2015 og deretter løpende på ett år om gangen. Karmøy kommune forsikrer bygget mens båtforeningen betaler strøm og løpende vedlikehold. Vedtatt i 1986 at skytterklubben kan disponere gymsalen i 40 år. Det foreligger ingen skriftlig leieavtale og årlig leie er kroner 0; Disponeres av Visnes og Hinderaker velforening frem til 2031. Årlig leie er på kroner 0; Velforeningen har tidligere vært interessert i kjøp. Vurderes for salg. Dialog med leietaker opprettes. Vurderes for salg. Dialog med leietaker opprettes. Vurderes for salg. Dialog med leietaker opprettes.
SAKSPROTOKOLL - SALG AV SØRHÅLAND SKOLE Formannskapet behandlet saken den 02.10.2017, saksnr. 103/17 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Rådmannen får fullmakt til å selge Sørhåland skole til leietaker for tilbudt pris. 2. Inntekter fra salget tilføres oppgraderingsfondet.