Reguleringsbestemmelser Nedre Fagerstrand Nesodden kommune Plan nr.:106 Saksbehandling iflg. Plan- og bygningsloven Saksnr.: Dato Sign.: Revidert: ihht. vedtak Kommunestyrets vedtak: 10.11.2005 Kunngjøring av oppstart av planarbeidet REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NEDRE FAGERSTRAND Vedtatt den: 10.11.05 1 Gyldighet Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 2 Reguleringsformål Følgende formål inngår i planområdet: BYGGEOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.1): Boligområder. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.3): Kjøreveg. Gang- /sykkelveg- fortau. Annen veggrunn. FRIOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.4): Turveg. Anlegg for lek. friområde. SPESIALOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.6): Frisiktsone. Naturvernområde. FELLESOMRÅDER(Pbl 25,1. ledd nr.7): Avkjørsel. 1
3 Boligområdene Utbyggingen av eiendommene i reguleringsområdet skal skje innefor rammen av prosent bebygd areal (%- BYA), angitt i prosent av tomtens regulerte areal supplert med høydeangivelse av bygget. Utbyggingen skal også skje innenfor maksimum tillatt bebygd areal. Bebygd areal (BYA) er definert i NS 3940. Garasje skal regnes med i tillatt bebygd areal. Terasse, boder, vedskjul og uthus medregnes ikke i i tillatt bebygd areal. 3.1 Definisjoner Maksimum terrenghøyde skal et hvert målepunkt fra terreng ikke overstige angitte maksimums verdi. [Se tegning figur..] Gjennomsnitt terrenghøyde skal det beregnes en gjennomsnitt høyde utfra terrenghøyde ved byggets hjørner. For murkronen benyttes planert terrenghøyde ved murkronens hjørner. [Se tegning figur..] Eksisterende terreng er det opprinnelige terrenget før utgraving og oppfylling tar til. [Se tegning figur..] Planert terreng er det terreng som dannes etter opparbeidelse av tomt. Dette inkluderer Skjæringer, utgraving, fyllinger, og tilbakefyllinger. [Se tegning figur..] Bruksareal er det areal av bruksenheter og felles deler som ligger innen for omsluttende vegger. Videre beregning er angitt i NS 3940. Høyde på murkrone beregnes utfra ferdig planert terrenghøyde til overkant murkrone. [Se tegning figur..] Gesimshøyde beregnes utfra ferdig planert terrenghøyde til kryss mellom yttervegg og overflate tak. [Se tegning figur..] Mønehøyde beregnes utfra ferdig planert terrenghøyde til topp takvinkel. [Se tegning figur..] Byggestil menes med byggets utforming med hensyn til arkitektonisk særtrekk. For tilpasset byggestil skal følgende kriterier vurderes: materialbruk, takform, møneretning, hovedform 2
(bygningskropp), fasade lengder, detaljering (dører, vinduer, lister), kledningens tekstur, samt farge valør. For hvert delområde er det de spesifiserte kriteriene som legges til grunn for tilpassingen. 3.2 Tomtedeling Eksisterende tomter skal kun fradeles etter regulert tomtegrenser vist i reguleringsplanen for Nedre Fagerstrand. Tomter som ikke har vist deling kan deles hvis og bare hvis kravene til de ulike delområdene er oppfylt. For eiendom med areal under minstekrav kan det oppføres enebolig innefor regulert boligformål og byggegrenser. Det tillates ikke oppført, seksjonert, eller fradelt til bileielighet fra boligenheten på disse eiendommene. 3.3 Andre bygg på tomten Garasjer, boder, terrasser og uthus kan oppføres som tilbygg til bolighuset eller som frittliggende bygg. Tilbygg, garasjer, boder, terrasser og uthus tilpasses hovedbyggets byggestil slik at hovedbyggets volum og form er klart lesbart etter oppføringen. Alle meldepliktige bygg skal oppføres innenfor avsatt byggegrense i reguleringsplanen. 3.4 Parkering For hver boligenhet skal det være satt av plass til en garasje og en parkeringsplass. For tomannsbolig skal det være avsatt en garasje og en parkeringsplass for hver boenhet. Det skal settes av en ekstra parkeringsplass for eventuell bileilighet. Forslaget til plassering av garasje skal være vist på situasjonsplanen som følger byggemeldingen for bolighuset. 4 Delområdene A Beskrivelse Disse delområdene kjennetegnes med flatt terreng og kort adkomst. Delområdene ligger sentralt til i forhold til resterende bebyggelse i Fagerstrand, og danner en ytterkant for Nedre Fagerstrand. 4.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger og/eller tomannsboliger med tilhørende garasje. Som del av den frittliggende eneboligen kan det innpasses bileilighet med 3
maksimum 60 kvadratmeter bruksareal.. Maksimum bebygd areal på skal ikke være større enn 220 kvadratmeter. For eventuell tomannsbolig tillates det ikke bileilighet. Maksimum bebygd areal(bya) skal ikke være større enn 240 kvadratmeter for begge boligenhetene samlet. 4.2 Utnyttelsesgrad og tomte størrelse Prosent bebygd areal(%- BYA) skal maksimum være 20%. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til en boligenhet av tomannsbolig er på 750 kvadratmeter. 4.3 Byggehøyder Maksimum planert terrenghøyde til topp murkrone skal ikke overstige 0,5 meter. Bygningene som oppføres skal tilpasses de mindre variasjoner i terrenget som er i området. Gesimshøyde er satt til maksimum 6 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8 meter over planert terrenghøyde. 4.4 Terreng inngrep Fylling eller skjæring skal ikke overstige 0.5 meter over opprinnelig terrenghøyde. Fylling skal jevnes ut på en lengde som er tre ganger høyden. Forstøtningsmurer skal planlegges sammen med bebyggelsen og utføres i varige materialer som benyttes på stedet. 4.5 Estetikk og bygningsmiljø Innenfor hvert avsatt delområdene i A skal bolig, tilbygg, garasjer, terrasser, boder og uthus tilpasses byggestil som er dominerende for delområdet. Materialbruk, hovedform og takform er gjeldene kriterier innenfor delområdene i A. 5 Delområdene B Beskrivelse Disse delområdene ligger noe inn i reguleringsområdet men har fortsatt kort vei ut til hovedvei/samlevei. Bygningsmassen er ikke så dominerende som for delområdene i A. Terrenget er også noe ujevnt for delområdene i B. 5.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 kvadratmeter bruksareal. Maksimum bebygd areal(bya) skal ikke være større enn 200 kvadratmeter. 4
5.2 Utnyttelsesgrad og tomte størrelse Prosent bebygd areal skal maksimum være 18%. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. 5.3 Byggehøyder Gjennomsnitt høyde for murkronen skal ikke overstige 0,5 meter fra topp murkrone til planert terrenghøyde. Maksimum høyde for murkrone utfra planert terrenghøyde skal ikke overstige 1,0 meter. Bygningene som oppføres skal tilpasses de mindre variasjoner i terrenget som er i området. Gesimshøyde er satt til maksimum 6 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8 meter over planert terrenghøyde. 5.4 Terreng inngrep Fylling eller skjæring skal maksimum avvike med 1,0 meter fra eksisterende terrenghøyde. Fylling skal jevnes ut på en lengde som tilsvarer er tre ganger fyllingens høyde. Forstøttningsmurer skal planlegges sammen med bebyggelsen og utføres i varige materialer som benyttes på stedet. 5.5 Estetikk og bygningsmiljø Innenfor hvert avsatt delområdene i B skal bolig, tilbygg, garasjer, terrasser, boder og uthus tilpasses byggestil som er dominerende for delområdet. Materialbruk, hovedform og takform er gjeldene kriterier innenfor delområdene i B. 6 Delområdene C Beskrivelse Disse delområdene midt i reguleringsområdet. Adkomstene er noe smale. Bygningsmassen er dominert av fritidseiendommer. Tomtene er forholdsvis store. Terrenget er også noe ujevnt for noen av delområdene. Noe av bebyggelsen er synlig fra sjøsiden 6.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 kvadratmeter bruksareal. Maksimum bebygd areal skal ikke være større enn 180 kvadratmeter. 5
6.2 Utnyttelsesgrad og tomte størrelse Prosent bebygd areal skal maksimum være 16%. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 1000 kvadratmeter. 6.3 Byggehøyder Gjennomsnitt høyde for murkronen skal ikke overstige 1,0 meter fra topp murkrone til planert terrenghøyde. Maksimum høyde for murkrone utfra planert terrenghøyde skal ikke overstige 1,5 meter. Bygningene som oppføres skal tilpasses de mindre variasjoner i terrenget som er i området. Gesimshøyde er satt til maksimum 6,5 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 7 meter over planert terrenghøyde. 6.4 Terreng inngrep Fylling eller skjæring skal maksimum avvike med1,0 meter fra eksisterende terrenghøyde. Fylling skal jevnes ut på en lengde som er tre ganger høyden. Forstøttningsmurer skal planlegges sammen med bebyggelsen og utføres i varige materialer som benyttes på stedet. 6.5 Estetikk og bygningsmiljø Innenfor hvert avsatt delområdene i C skal bolig, tilbygg, garasjer, terrasser, boder og uthus tilpasses byggestil som er dominerende for delområdet. Materialbruk, hovedform, takform og møneretning er gjeldene kriterier innenfor delområdene i C. For delområdene i C skal møneretning følge høydelinjene i terrenget, og eller tilpasses nærmeste vei. 7 Delområdene D Beskrivelse Delområdene D ligger i relativt bratt terreng og svært synlig fra sjøsiden. Området er tettbygd, og har noen eldre bygg fra 1920-30 årene. 7.1 Boliger I området kan det kun oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende garasje. Som del av boligen kan det innpasses bileilighet med maksimum 60 kvadratmeter bruksareal. Maksimum bebygd areal skal ikke være større enn 160 kvadratmeter. 7.2 Utnyttelsesgrad og tomte størrelse Prosent bebygd areal skal maksimum være 17%. Minimum tomtestørrelse som kan fradeles til boligformål er på 900 kvadratmeter. 6
7.3 Byggehøyder Gjennomsnitt høyde for murkronen skal ikke overstige 1,0 meter fra topp murkrone til planert terrenghøyde. Maksimum høyde for murkrone utfra planert terrenghøyde skal ikke overstige 1,5 meter. Bygningene som oppføres skal tilpasses de mindre variasjoner i terrenget som er i området. Gesimshøyde er satt til maksimum 7,0 meter over planert terrenghøyde. Mønehøyde er satt til maksimum 8,0 meter over planert terrenghøyde. 7.4 Terreng inngrep Fylling eller skjæring skal ikke overstige 1,5 meter over opprinnelig terrenghøyde. Fylling skal jevnes ut på en lengde som er tre ganger høyden. Forstøttningsmurer skal planlegges sammen med bebyggelsen og utføres i varige materialer som benyttes på stedet. 7.5 Estetikk og bygningsmiljø Innenfor hvert avsatt delområde D skal bolig, tilbygg, garasjer, terrasser, boder og uthus tilpasses byggestil som er dominerende for den eldste bebyggelsen innen delområdet. Materialbruk, hovedform, takform, møneretning, fasade lengder, detaljering (dører, vinduer, lister), kledningens tekstur, samt farge valør, er gjeldene kriterier innenfor delområdene i D. For delområdene i D skal møneretningen følge høydelinjene i terrenget. For nyoppførring av bygg skal fargevalg på veggliv være i varianter av hvit, rød eller oker. 8 Offentlig trafikkområder 8.1 Kjøreveier Opparbeidelse av adkomstveier(kneika, Solliveien, Bråtaveien, Kikutveien, Bekkefaret) skal følge eksisterende veiplanum, med mulige utgjevninger i vertikal kurvoteren. Fyllinger og skjæringer for adkomstveiene skal ikke avvike mer enn 0.6 meter ifra dagens vertikalprofil for adkomstveiene: Kneika, Solliveien, Bråtaveien, Kikutveien, Bekkefaret. 8.2 Annen veigrunn Veiskjæringer høyere enn 1,7 meter skal sikres med gjerde. Veiskjæringer og fyllinger kan legges utenfor regulert veibredde eller annen veigrunn, når dette er nødvendig av tekniske grunner. Skjæringer og fyllinger skal, så langt det er mulig teknisk, tilsåes eventuelt beplantes med stedegne planter eller hage gjennetablers. 9 Friområder 9.1 Turveier Vegetasjon skal ivaretas, men ikke være til hinder for allmen ferdsel. Ved etablering av vannog avløpsanlegg skal vegetasjon tilbakeføres eller gjennetableres, samt fremkommeligheten sikres. 7
10 Spesialområder 10.1 Frisiktsområder I frisiktssonen ved veikryss og avkjørsler skal gjerder, terreng og vegetasjon ikke være høyere enn 0.5 meter over tilstøtende veiers planum. 10.2 Naturvernområder Eksisterende vegetasjon skal ivaretas. Trær som kan være risiko for eventuell skade, kan felles ved tillatelse fra kommunen. Bekkefar, fuktdrag grøntdrag som er satt av til naturvernområde skal ivaretas mest mulig. Ved eventuell skade skal inngrepet tilbakeføres til opprinnelig tilstand i størst mulig grad. 11 Fellesområder 11.1 Friområde lek Det kan oppføres lekeapparat i henhold til gjeldende forskrifter. 11.2 Felles avkjørsel Ved inngangen til avkjørseler i Solliveien og Kikutveien, der det er flere enn tre boligtomter knyttet opp, skal det settes av 1 x 4 meter møteplass. 12 Rekkefølgekrav For hvert tiltak som kommer under pbl. 63, 84, 86b, 93, gjelder understående bestemmelser: 12,1, 12,2, 12,3, 12,4, 12,5 samt 12,6, skal være utført før byggetillatelse gis. 12.1 Adkomst Avkjørsel samt adkomstvei fram til boligtomt skal være opparbeidet i hehold til reguleringsplan før godkjenning av tiltaket. Før samtidig med utbygging på eiendommer langs fylkesvei 102, stenges avkjørsler langs fylkesvei i samsvar med reguleringsplan. 12.2 Kryssutforming 12.2.1 Krysset med fylkesvei 102 (Kneika mot Drøbakkveien) kanaliseres med dråpeøy som vist i reguleringsplan, før eller samtidig med utbygging av eiendommer til og langs Kneika og Bekkefaret. 12.2.2 Krysset skal utformes etter veinormalen 017 og håndbok 121 fra Statens vegvesen. 12.3 Fortau Anleggelse av fortau langs fylkesvei 102 fra Kneika til tidligere utkjøring av Bråtaveien i henholdt til reguleringsplan, knyttes opp til utbygging av eiendommene lang fylkesvei 102 i reguleringsområdet. 12.4 Vann og avløp Vann og avløp til tomt skal opparbeides i samsvar med ledningsplan for området, før godkjenning av tiltaket kan gis. 8
12.5 Støytiltak Støyskjermingstiltak gjennomføres langs fylkesvei 102 i henhold til reguleringsplanen før/ samtidig med utbygging og bruksendring til bolig for eiendommene langs fylkesvei 102. 12.6 Tomtedeling Tomtedeling skal skje etter regulert tomtegrense i reguleringsplanen. For større fradelbare eidommer uten vist tomtedeling, kan det foretas deling hvis rekkefølgekravene er oppfylt, avkjørsel vist samt at det er i samsvar med minste tillate tomteareal for området. ooo0ooo 9