119k Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 30.11.2004 i medhold av plan- og bygningslovens 27-2 og 28-1. Asker kommune, 20.12.2004. For rådmannen Tor Arne Midtbø REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR ALFHEIM, GBNR. 50/5, 15 M.FL. PLAN SIST DATERT 10.11.04, BESTEMMELSER SIST DATERT 24.11.04. ASKER KOMMUNE 1. Planens hensikt Hensikten med reguleringsplanen er: å legge til rette for en bymessig utvikling av Alfheim-området, tilrettelagt for boliger, service og arbeidsplasser, å legge til rette for en helhetlig arkitektonisk utforming av området, basert på den nyere sentrumsbebyggelsen i skala, materialbruk og farger, og tilpasset eksisterende bebyggelse i Alfheim-området, å legge til rette for at Alfheim skal framstå som den sentrale byplanaksen gjennom området, utformet som en hyggelig, grønn gate, integrert i det overordnete gang-/sykkelvei systemet gjennom sentrum, å legge til rette for effektive gangforbindelser i Alfheim-området, og å legge til rette for en utvikling basert på ulike prosjekter som vil bli bygget ut til ulik tid, med fleksible arealformål tilpasset marked og muligheter ved utbyggingstidspunkt. 2. Reguleringsformål Bestemmelsene gjelder for det område som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Området reguleres til: Byggeområder - område A; boliger, forretning, kontor i blokkbebyggelse, - område B; boliger, forretning, kontor i blokkbebyggelse, - område C; boliger i blokkbebyggelse, - område D; boliger, forretning, kontor, i blokkbebyggelse, - område E; boliger, forretning, kontor, hotell, i blokkbebyggelse, - område BP1; parkeringshus Offentlig trafikkområder - kjørevei - gangvei/sykkelvei/fortau - annet veiareal Spesialområder - område SB1; bevaring - verneverdig bebyggelse
I tillegg til bestemmelsene for de enkelte områdene kommer fellesbestemmelser som gjelder hele planområdet. 3 Fellesbestemmelser 3.1 Før område E tillates delt eller bebygd skal det foreligge detaljert bebyggelsesplan, godkjent av bygningsrådet, som fastlegger arealbruk, utforming av bygninger med tilhørende uteanlegg og atkomst. 3.2 Atkomstveien Alfheim tillates bygget ut i to trinn. Trinn én omfatter den indre del, fra gangbru over E-18 og fram til og med Grindevillaen. Trinn to omfatter den resterende del, inklusive nødvendige tiltak i rundkjøring og på Bleikerveien. Ved samlet utbygging innenfor planområdet, inntil 11.000 m2 T-BRA, skal Alfheim, trinn én opparbeides fram til og langs det delfelt som bygges ut. Ved samlet utbygging innenfor planområdet, utover de ovenfor nevnte 11.000 m2 T- BRA, skal Alfheim opparbeides fullt ut, både trinn én og trinn to. Den aktuelle del av Alfheim skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse til bebyggelsen gis. 3.3 Før igangsettingstillatelse gis for boligbygging, utover det antall som er anvist i kommunens boligbyggeprogram, skal det dokumenteres at skolekapasiteten er tilfredsstillende. 3.4 Før igangsettingstillatelse gis, skal det foreligge utomhusplan for hele det berørte delområde, godkjent av bygningsrådet og utarbeidet i henhold til kommunens vedtatte retningslinjer. Anlegget skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse til bebyggelsen gis. 3.5 Belysning av trafikkområder som er åpne for alminnelig ferdsel, skal inngå i utomhusplan og ferdigstilles før brukstillatelse gis. Både belysning, armaturer og stolper skal baseres på de løsninger som tidligere er valgt i Asker sentrum. Transformatorkiosk skal integreres i bebyggelsen. 3.6 For hver boligenhet skal det være minimum 25 m2 uteoppholdsareal (MUA) til privat og/eller felles bruk. På deler av fellesarealene skal det tilrettelegges for lek. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i takt med ferdigstillelsen av boligene. 3.7 Før planområdet tillates bebygd, må det dokumenteres at gjeldende grenser for tillatt utendørs og innendørs støynivå vil bli overholdt. Eventuelt nødvendige skjermingstiltak skal være ferdig gjennomført før brukstillatelse gis. Alle boliger skal ha tilgang til privat og/eller felles uteoppholdsareal med tilfredsstillende støynivå. For bygge- og anleggsfasen gjøre gjeldende Oslo kommunes forskrifter om begrensning av støy. I Asker kommune deles imidlertid døgnet inn i dag (kl.0700-1800), kveld (kl.1800-2200) og natt (kl.2200-0700). 3.8 Antall garasje- og biloppstillingsplasser og dimensjonering av parkeringsareal skal være i henhold til kommunens gjeldende veinormaler. 5 % av plassene skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. 2
Antall sykkeloppstillingsplasser skal være i henhold til kommunens gjeldende veinormaler. 3.9 Det skal tilrettelegges med tilgjengelighet for alle, både utomhus og innomhus. I så stor utstrekning som mulig skal dette oppnås gjennom hovedløsningen, uten behov for tilpasning, særløsning eller tilleggsløsninger. 3.10 Ved kryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers planum. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget. 3.11 Skilt og reklame er kun tillatt innenfor rammene av den kommunale skiltvedtekt. 4 Område for bolig, forretning, kontor m.m. i blokkbebyggelse (delområde A, B, C, D og E) 4.1 Område A, kan bebygges med bolig, forretnings- og kontorbebyggelse. Ved disponeringen av området skal det legges vesentlig vekt på bebyggelsens egnethet i forhold til veitrafikkstøy og forurensing. Bebyggelse som i hovedsak eksponeres direkte ut mot E-18 egner seg således i liten grad til boligformål. Eventuell forretningsvirksomhet skal ligge på gateplan, med aktive utadvendte fasader som skaper liv på de tilliggende fortaus-/fotgjengerarealer. Område B kan bebygges med bolig, forretnings- og kontorbebyggelse. Eventuell forretningsvirksomhet skal ligge på gateplan, med aktive utadvendte fasader som skaper liv på de tilliggende fortaus-/fotgjengerarealer. Område C kan bebygges med bolig i blokkbebyggelse. Område D kan bebygges med bolig, forretnings- og kontorbebyggelse. Forretningsvirksomhet skal ligge på gateplan, med aktive utadvendte fasader som skaper liv på de tilliggende fortaus-/fotgjengerarealer. Område E kan bebygges med bolig, forretnings-, kontor- og hotellbebyggelse. Ved disponeringen av området skal det legges vesentlig vekt på bebyggelsens egnethet i forhold til veitrafikkstøy og forurensing. Boligbebyggelse skal i hovedsak ikke eksponeres direkte ut mot Bleikerveien og E-18. Forretningsvirksomhet skal ligge på gateplan, med aktive utadvendte fasader som skaper liv på de tilliggende fortaus-/fotgjengerarealer. 4.2 Maks. tillatt tomteutnyttelse (TU) skal for de enkelte delområder være henholdsvis: område A: TU = 200 % område B: TU = 160 % område C: TU = 100 % område D: TU = 150 % område E: TU = 200 % TU beregnes i henhold til NS 3940 med unntak av yttervegger og vegger mellom bruksenheter som medregnes i tillatt tomteutnyttelse. Parkeringskjeller og åpne balkonger regnes ikke med i tillatt tomteutnyttelse. 3
4.3 Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet, og innenfor de angitte byggegrenser. Der hvor byggegrenser ikke er vist, er byggegrense lik formålsgrense. Toppetasjen skal være inntrukket i forhold til etasjene under. Langs Alfheim skal bebyggelsen plasseres i byggegrense. 4.4 Bebyggelsen skal ha maks. byggehøyder/gesimshøyder som angitt på plankartet. Utover disse høyder kan transparente rekkverk godkjennes på øvre etasjeplan. Bebyggelsen kan ha tilbaketrukket lyskasse på tak, med høyde over tak på inntil 1,2m. Nødvendige takoppbygg for heiser, ventilasjon og andre særskilte innretninger skal utformes som en integrert del av bygget, og disse skal ikke overskride takflaten. 4.5 Ved utnyttelse til bolig skal alle boliger ha egen balkong/terrasse, og tilgang til felles uteareal. Privat balkong/terrasse med uakseptabelt trafikkstøynivå skal glasses inn. Minst 1/2 av boligene innenfor hvert felt skal være gjennomgående (to-sidig belyst), og minst 2/3 av boligene skal tilfredsstille Husbankens basisstandard for livsløpsstandard. 4.6 Det skal legges vesentlig vekt på en arkitektonisk tilpasning til den øvrige nyere sentrumsbebyggelsen (bl.a. Erteløkka). Tegl skal derfor i inngå som et viktig fasademateriale. Innenfor et helhetlig arkitektonisk konsept skal det tilstrebes en letthet i det arkitektoniske uttrykk. Teglen bør derfor benyttes i kombinasjon med andre materialer og i ulike, gjerne lyse kulører. 4.7 Bebyggelsen skal ha felles garasjeanlegg i kjeller, under egen eller nabobebyggelse i planområdet. Kantparkeringsplasser i Alfheim, langs det enkelte delområde, inngår i parkeringsdekningen for det enkelte delområde. 4.8 Søppelsamleplasser skal etableres, visuelt skjermet, i tilknytning til kjøreatkomst. 4.9 Mellom Alfheim og Lensmannslia (Trafo n) skal det etableres en fotgjengerforbindelse. Denne gangforbindelsen skal ligge inne i delområde A, langs grensen mot delområde B. Forbindelsen skal være tilgjengelig for allmen ferdsel i henhold til tinglysning. Gangforbindelsen tillates med trapp og skal ha en utforming som sikrer åpenhet og visuell kontakt fra bebyggelsen. Som del av denne gangforbindelse skal det etableres gjerde eller lignende som hindrer uønsket trafikk inn på de tilliggende private gårdsplasser og fellesarealer. 4.10 Innen formålsbetegnelsen forretning tillates bevertningssted. 5 Parkeringshus (delområde BP1) 5.1 Delområde BP1 skal nyttes som del av parkeringshus med tilhørende atkomst fra Alfheim. 4
6 Offentlig trafikkområder 6.1 Alfheim reguleres til offentlig kjørevei. Alfheim skal utformes som en gate, med toveis kjøretrafikk, kantparkering og fortau langs begge sider av gata. Alfheim inngår i kulturaksen gjennom sentrum, og skal utformes som en allé, med tilstrekkelig rotsone og dryppvanning av hvert enkelt tre. Beplantningen skal være etablert før veianlegget kan godkjennes ferdigstilt. Det settes ikke av særskilte grøfter for snøopplag langs Alfheim. Snøfjerning må således skje ved snøsmelteanlegg eller ved snødeponi i langsgående kantparkeringsplasser i gata. Dersom parkeringsplassene skal benyttes til snøopplag, vil disse parkeringsplasser ikke inngå i parkeringsregnskapet for tilknyttet byggeprosjekt. Detaljplan for veianlegget skal godkjennes av bygningsrådet før opparbeiding av anlegget tar til. 6.2 Tiltak i Bleikerveien og rundkjøringen skal gis samme standard som de øvrige nye veianlegg rundt sentrum. Detaljplan/byggeplan for disse tiltak skal godkjennes av Statens Vegvesen før igangsetting. 6.3 Gang-/sykkelveiarealene skal gis en god estetisk standard. Det skal benyttes naturstein i murer og kanter. Rampe og undergang under Bleikerveien/Alfheim skal gis en vennlig, åpen, opplyst og mest mulig vedlikeholdsfri utforming. Plan for utforming av arealene skal godkjennes av bygningsrådet før opparbeiding av anleggene tar til. Beplantningen skal være etablert før veianleggene kan godkjennes ferdigstilt. Tilgjengeligheten for gående/syklende fra Bleikerveien/Alfheim og ned til plattform 6 på Asker stasjon skal opparbeides med minimum samme standard som den Jernbaneverket ferdigstiller våren 2005. Løsningen skal være i samsvar med Jernbaneverkets regelverk. Jernbaneverket skal ha byggetegningene til uttalelse før igangsettingstillatelse kan gis. 6.4 Annet veiareal skal gis en god estetisk standard. Arealene skal framstå med frodig beplantning. Det skal benyttes naturstein i murer og kanter. Plan for utforming av arealene skal godkjennes av bygningsrådet før opparbeiding av anleggene tar til. Beplantningen skal være etablert før veianleggene kan godkjennes ferdigstilt. 7 Spesialområde for bevaring - verneverdig bebyggelse (Område SB1, Grindevillaen) 7.1 Område SB1 (Grindevillaen med tilhørende sidebygning) reguleres til spesialområde bevaring. Bebyggelsen kan nyttes til boliger, forretning, kontor. Annen virksomhet kan tillates der det etter bygningsrådets skjønn er forenlig med hensynet til bygningenes historiske, arkitektoniske og miljømessige verdi. 7.2 Bygningene kan tillates om- eller påbygd under forutsetning av at eksteriøret holdes mest mulig uendret i forhold til opprinnelig utseende. Eventuelle forandringer skal underordne seg bygningens hovedform, dimensjoner, materialbruk og farge. 7.3 Terreng og utearealer kan endres, men skal nøye tilpasses bebyggelsen. Slik endring krever egen tillatelse. 5
7.4 Før bygningsrådet gir tillatelse til eksteriørendringer, ny bebyggelse eller endring av terreng og utearealer skal det innhentes uttalelse fra kulturminnemyndigheten. Bjørn Orhagen For rådmannen Per Christian Hauge Bygnings- og reguleringssjef 6