side 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 12

side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 4 1.5. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 4 2.1.Generelt.... 4 2.1.1.Oslo sentrum.. 5 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 6 2.1.4. Oslo indre øst.. 6 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 8 2.1.9.Oslo ytre syd... 8 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 8 2.2.Leieprisanslag... 9 2.2.1.Kontor. 9 2.2.2.Lager 9 3.De største eiendomsselskapene 11 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene.. 12 4.Oppsummering 12 NÆRINGS- EIENDOM: 2/00 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 13 Vedlegg: Eiendomsmarkedet i Trondheim (Nylander Næringsmegling ASA) Eiendomsmarkedet i Møre og Romsdal (Næringsmeglerne i Møre og Romsdal AS) Eiendomsmarkedet på Sørlandet (Næringsmeglerne på Sørlandet AS ) NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 2/00 side 2 Innledning Vi gjør opp status ved inngangen til sommeren 2000 og konstaterer at markedet for næringseiendom fortsatt er bra. Leieprisene presses i stigende retning på grunn av lavt tilbud. Prisnivået fra sommeren 1998 er passert. Norsk økonomi er blant de beste i klassen, med forventede nøkkeltall for inneværende år som andre bare kan drømme om; Inflasjon : 2,4 % Vekst i BNP : 2,7 % Arbeidsledighet : 3,1% 3. mnd NIBOR : 6,70% (pr juni 2000) Sammenholdt med en oljepris som rager høyt gir det gode dager for landet, selv om to raske renteøkninger i det siste demper forventningene noe. Delvis på grunn av renteoppgangen siden siste markedsrapport, samt forventing om ytterligere renteoppganger utover året, er det tegn til avmatning i salgsmarkedet. Vår neste markedsrapport - nr. 3/00 - kommer medio september. 1. Økonomiske rammebetingelser Norge: Dette sitatet fra Norges Bank er en god innledning til å beskrive den økonomiske situasjonen i Norge; Etter en viss usikkerhet og høy sparing i fjor har husholdningene nå en like optimistisk vurdering av fremtidsutsiktene som i første halvår 1998. Boligprisene har fortsatt å øke, og kredittveksten til husholdningene har tatt seg opp. Omsetningen i detaljhandelen har økt. Dette tyder på en sterkere nedgang i husholdningenes sparing og høyere vekst i privat konsum i år enn vi tidligere ventet. Det er fortsatt høyt press i norsk økonomi. Risikoen for et tilbakeslag de neste to årene synes nå liten. Lønnsoppgjøret er i all hovedsak over og er det første på lenge hvor moderasjonslinjen er fraveket. En del hevder det ble dyrt, men de fleste mener det er innenfor hva som kan aksepteres. Svaret på det får man vel først ved neste oppgjør er det mer å gi da? Vi har hatt en oppgang i pengemarkedsrenten og Norges Bank har justert sine signalrenter opp to ganger i løpet av det siste kvartalet. Økningene var ikke overraskende. Til tross for den kraftige siste økningen på 0,5%, spår flere økonomer også en ytterligere økning utover året. Som følge av forventninger om enda høyere korte renter, har også de lange rentene steget noe i de siste ukene. For år 2000 er det forventet at Norge vil ha en positiv driftsbalanse overfor utlandet på kr 130 mrd., eller hele 10,1% av BNP. Vi har med andre ord en trygg plattform. Med høy oljepris, fortsatt rimelig lav inflasjon og høy sysselsetting er alle enige om at norsk økonomi er godt trimmet og i god form. Som alle vet er det bare deler av økonomien Norge selv kan påvirke i særlig grad, og det er derfor betydelig spenning knyttet til utviklingen i utlandet. Utlandet: Veksten i verdensøkonomien har tatt seg opp raskere enn ventet etter krisene i Asia og Russland i 1997-98. Som også Norge får føle, er det i resten av verden trusler om renteoppganger. Smitteeffekten er stor og USA leder an. USA s vedvarende oppgangsperiode har vart i utrolige 10 år og mange frykter at det ikke kan vare. Hittil i år har Nasdaq vært som en jo-jo og er nå ned ca 7 % - tilsvarende for Dow Jones. Selv om EURO i de siste ukene har tendert til å styrke seg mot US-dollar, er valutaen fortsatt under press og det forventes renteoppganger i de kommende uker og måneder også her. 1.1 Rentesituasjonen Norges Bank hevet renten i sentralstyremøtet senest i forrige uke i tillegg til endringen i april. Renteøkningene var ikke til å unngå. Norge har ikke motstandskraft til å stå i mot renteendringer i utlandet. Flere antydninger har kommet om at vi vil få flere renteøkninger utover høsten. Også prisingen av FRA-rentene (fremtidige renteavtaler) har samme tendens øket rente på halvt til ett års sikt.

Markedsrapport nr. 2/00 side 3 Siden forrige rapport er den korte renten, representert ved 3 mnd NIBOR steget fra 5,99% til dagens 6,70%. 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Bankenes utlånsrenter gikk ned i første kvartal 2000, som i de fire foregående kvartalene, mens innskuddsrentene var uendret fra foregående kvartal. Utlånsrentene falt med 0,06 %-poeng til 7,55 %, mens rentene på bankinnskudd var 4,43 % ved utgangen av kvartalet. Rentemarginen falt dermed også med 0,06 %-poeng til 3,12 %. Lange og korte renter Forbruket i Norge er fremdeles økende. Konsumet i private husholdninger og ideelle organisasjoner forventes å øke med 2,7% i forhold til i fjor. På grunn av virkningene av bla. årets lønnsoppgjør, med lavere produktivitet (mer ferie) de kommende årene, forventes det at forbruksveksten avtar noe neste år. Norges Bank oppjusterte nylig sine anslag og spår en vekst på 2,75% i konsumprisene. SSB er på linje og forventer 2,8% for 2000 og hyggelige 1,9% for neste år. 10 års statsobl. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 3-mnds nibor 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1977 1979 1981 1983 1985 Inflasjon 1987 1989 1991 1993 1995 1997 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 2000 er anslag. Kilde: SSB 1999 Kilde: DnB Markets Realrente 1.3 Arbeidsledighet 8 % 6 % 4 % Iht. siste kjente tall fra Arbeidsmarkedsetaten (pr juni 2000) er 58000 personer helt arbeidsledige i Norge. Det er en stigning på vel 2500 siden juni 1999. Ledigheten er på 3,1% av arbeidsstyrken. 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 «Realrente» definerer vi som differansen mellom langsiktig rente (lang stats-obligasjon) og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 2000 er dagens "lange stat" og anslått KPI for år 2000. Kilde: SSB 1996 1997 1998 1999 2000 Nedgangen i etterspørsel etter arbeidskraft ventes å fortsette. SSB s estimerer en ledighet for inneværende år på 3,6%, og på 3,8% for 2001. Norge har likefullt en høy sysselsetting, sammenliknet med andre land. Osloområdet har lavest ledighet, med hhv. 2,7% for Oslo og 1,5% for Akershus.

Markedsrapport nr. 2/00 side 4 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 Kilde: Arbeidsmarkedsetaten Tall fra 2000 er anslag 1993 1995 1.4 Aksjemarkedet / olje 1997 1999 Oljeprisen er meget høy. Pr medio juni noteres Brent spot til US$ 28. Senest i 1998 var vi utsatt for det motsatte, med en oljepris på langt under det halve, og dette virket sterkere inn på vårt marked enn mange vil innrømme. Alle forventer en snarlig nedgang i prisen OPEC vil øke produksjonen for å opprettholde etterspørselen. Vi liker ikke å si det, men høy oljepris er helt avgjørende for norsk økonomi også for markedet for næringseiendom. Oslo Børs har hatt en flat utvikling vi noterer samme kurs for totalindeksen i dag som ved utgangen av forrige kvartal. 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Med mye fokus på IT-aksjer, med og uten substans, blir eiendomsaksjer ikke spesielt trendy. Korte kursgevinster preger ikke utviklingen i disse aksjene. Utviklingen i aksjekursene er forsiktig, og for mange derfor også for kjedelig. Olav Thon Gruppen har vært i vinden med en overraskende avgang fra Hallgrim Thon. Foreløpig er tidligere øk. dir. Dag Tangevald-Jensen konstituert som adm. dir. Aksjekursen ble ikke veldig påvirket av dette. 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Leieprisene fortsetter å stige. I denne markedsrapporten konkluderer vi med leienivåer over det som ble oppnådd i toppåret 1998. Vi påpekte fenomenet i forrige rapport og det har vært tiltagende utover året; - nye kontorlokaler i Oslo med en viss størrelse er vanskelig å oppdrive. Flere søkere opplever å stå overfor få eller ingen gode alternativer når de skal flytte. Attraktive lokaler forsvinner meget raskt. Spesielt i populære deler av sentrum er dette problemet påfallende noe som også resulterer i høyere leiepriser. Selv om det er rask omløpshastighet på ettertraktede lokaler, er det relativt liten etterspørsel. Hovedvekten av bedrifter i bevegelse har behov mellom 500 m² og 2000 m². Det er få store bedrifter på flyttefot. Hederlige unntak finnes; - Skadeforsikringsselskapet If søker ca 25000 m². Markedet er selektivt. Attraktive lokaler forsvinner raskt, mens andre markedsføres hardt og lenge før leietakere fatter interesse. I løpet av 2. kvartal har salgsmarkedet vært utflatende. Det har skjedd få store handler, og prisene er under press. Syndikeringsmarkedet har avtatt, til tross for høye mål hos de aktuelle meglerhusene. Med de siste ukers rentefokusering, er det grunn til å tro at Norge fortsatt ligger alene på toppen av listen over land der investor har høyest krav til avkastning ved kjøp av næringseiendom. En oversikt fra 1999 viste at investorer i Norge har et avkastningskrav som er 2-3%-poeng høyere enn i andre sammenliknbare land. En del av årsaken finnes selvfølgelig i rentedifferansen, men risikoen knyttet til lille Norge er vesentlig. Lager - kombinasjonslokaler Vi registrerer en svak etterspørsel etter lager- og kombinasjonsarealer. Objektene som presenteres i markedet er også få. Areal-ledigheten er stabil spesielt i mindre arealstørrelser. For arealer over 3000 m² er det generelt lav ledighet. Noe nybygging forekommer, spesielt i næringsområdene utenfor Oslo; Ski, Regnbuen, Rud i Bærum, langs E6 nord osv.

Markedsrapport nr. 2/00 side 5 Fabritius Eiendom, som har betydelig aktivitet i dette segmentet, har inneldet et samarbeide med Bjørn Rune Gjelsten. Gjelstens erfaring fra eiendom (Gjelsten & Røkke Eiendom AS og Avantor ASA) er betydelig. Byggebransjen Etter at NCC startet ballet er det nå klart at Skanska kjøper Selmer. Det ser ut til at det blir en nedgang i antall ferdigstilte bygg (målt i m² ) i de kommende årene. Dette gjelder spesielt for sentrale Østlandet. Disse antakelsene baserer seg på tall om godkjente og igangsatte byggeprosjekter. For Oslo/Akershus og Østfold i 1999 ble godkjent 19% mindre enn igangsatt areal, hvilket indikerer en nedgang i fremtidig igangsetting. Bolig Boligprisene i Oslo og Bærum er ved utgangen av 1. kvartal i år nesten 25 prosent høyere enn i 1. kvartal i fjor. Også i resten av Akershus og i storbyene har prisene steget med over 20 prosent i gjennomsnitt. De foreløpige indekstallene fra Statistisk sentralbyrå viser en prisvekst på vel 5 prosent i Oslo og Bærum fra 4. kvartal i fjor til 1. kvartal i år. Meglere melder om noe lavere aktivitet i markedet, med færre på visning og mindre press på prisene. Helt ille er det vel likevel ikke, når vi leser at flere objekter må annonseres to ganger!! Forøvrig er det nylig gjennomført en opptelling over potensielle ferdigstilte boliger i løpet av de neste 2-3 årene. Samlet kan det ferdigstilles ca 21.000 bolig innenfor dette tidsrommet, hvilket er mye mer enn markedet forventes å absorbere på disse årene. Resultat; mulig overkapasitet og fallende priser? Handel over internett blir stadig mer vanlig og overtar snart som viktigste kanal for markedsføring av boliger til salgs hovedårsaken er naturligvis muligheten for aktive søkere (agenter) som varsler når rett objekt er på markedet. Slikt smitter næringseiendom neste?? Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse. Definisjonene av områdene er statisk grensene på kartet flyttes ikke. Men folks oppfatning av hva området omfatter, er hele tiden i endring. Vi har i lengre tid hatt en økende aktivitet i områdene øst for Oslo Sentralstasjon. Parallelt med slik atktivitet, flyttes også grensene for hva folk oppfatter som Oslo sentrum. Går grensen fremdeles i Akerselva? 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo sentrum er det stadig færre arealer ledig. Spesielt de attraktive områdene, hvor vi finner nyere eller moderniserte bygg, er ledigheten meget lav. Det er lav nybyggaktivitet i området i forhold til hva det har vært de siste par årene. Sammen med økt popularitet for sentrumsbeliggenhet, fører dette til forventning om høyere leiepriser også i tiden som kommer. Vår Gruppens Henrik Ibsensgt. 9 er fremdeles ikke utleiet. Det gamle hovedkontoret på 13000 m² kontor har vært presentert i markedet i atskillige måneder, og blir ledig når Vår Gruppen nå samles i nye Tukthuskvartalet. Olav Thon Gruppen har fortsatt noe ledig i Stenersgt. 2, hvor det for toppetasjen nå forlanges kr 2600,- pr m²/år.

Markedsrapport nr. 2/00 side 6 På Aker Brygge er det fullt. Det er unntaksvis enkelte mindre arealer ledig, men ofte på fremleie. Linstow AS kan rapportere om kontrakt på nivå 2500,- i lokaler i den eldre delen og med relativt lav effektivitet! Samme situasjon har vi i Vika, der det kun finnes enkelte lokaler i markedet. Rask omsetning, prispress. Regus har fått konkurranse i markedet for utleie av kontorhotell. City Office har åpnet et senter med 48 kontorer på Aker Brygge. Litt annerledes konsept, med krav til lengre leietid. Allikevel en ny situasjon for Regus som har hatt fullt hus i lengre tid. har planlagt det! Ferdigstillelse i slutten av 2001 KPMG leier 2/3 av bygget har opsjon på resten. Vi registrerer med interesse at Christian Ringnes og Eiendomsspar kjøper hotellene Gableshus og Ritz, samtidig som han på forsiden av Bladet Næringseiendom blir sitert; -Ikke logisk å kjøpe nå nå er eiendomsprisens på topp. Markedet er med andre ord selektivt. Oslo indre vest, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal 2000 1.500 1.300 1.900 1.600 I Chr. Kroghsgate har OBOS Forretningsbygg AS nylig inngått leieavtale med statlig bruker på hele nybygget (5500 m² ) leienivå kr 1500,- pr m²/år. 2.1.3 Oslo indre nord Endelig er Rikshospitalet flyttet. Byggearbeidene på det gamle sykehusområdet starter ved nyttår med 150 boliger i det gamle Kirurgibygget. I tillegg kommer noe næringsareal og et parkeringsanlegg. Olav Thon har regien. *) Oslo sentrum, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 Vika/ 1.800 3.000 2.150 Aker Brygge Øvrige sentr. 1.300 2.350 1.700 *) Vika/Aker Brygge betegner vi som et eget område på grunn av sitt høye prisnivå. Til dels hører også eiendommene rundt Rådhuset til dette segmentet. Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Generelt preges dette området i byen av laber næringsutvikling. Med tanke på nærheten til Oslo sentrum, er det merkelig liten etableringsvilje for bedrifter. På lengre sikt tror vi dette området har betydelig potensial for næringsutvikling. Populariteten er til dels betydelig når det gjelder bolig! Oslo indre nord, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 1.100 950 1.300 1.100 2.1.2 Oslo indre vest 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Området har med øket aktivitet på nybygging de siste årene forsterket sin posisjon som ett av de mest attraktive kontormarkeder i Oslo. Nye bygg tvinger eksisterende til å tenke nytt og til å bli med på fornyelsen. Vi tror dette fortsetter. Største eiendomsnyhet i 2. kvartal i dette området, var sprengingen av gamle Philipsbygget. TV-dekning og mye omtale gav NCC god reklame. Nå kan NCC endelig sette i gang bygget til KPMG - som nybygg, med 18 etasjer slik de hele tiden Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Laber aktivitet i utleiemarkedet. Ingen nye kontorbygg stabilt marked, lav ledighet i eksisterende eiendomsmasser. OBOS Forretningsbygg AS har byggemeldt 14000 m² næring på Rudolf Nilsensplass på Grønland. Byggestart nest år og etter planen skal dette være innflyttingsklart første del av 2002. Samme selskap har sendt inn reguleringsforslag på 10.000 m² næringsarealer oppå den nordre innkjøringen til Vålerenga- tunnelen.

Markedsrapport nr. 2/00 side 7 Grunneierne i Stiklestadkvartalet jobber med omregulering av hele kvartalet til hovedsakelig bolig. Potensiale på 600-700 boliger. Oslo kommune, som er en betydelig grunneier, venter at reguleringsplan foreligger til høsten. Oslo kommune har solgt eiendom for ca kr 400 mill hittil i år. Målsettingen er å nå kr 1,2 mrd for året, - noe som bla. skal nås ved salg av en større portefølje med større og mindreeiendommer. Porteføljen er forsiktig vurdert til kr. 200 mill. I tillegg skal bygget i Økernveien selges med tilbakeleiekontrakt. Det er ikke kommet bud ennå, men det meldes om god interesse. Budfrist for begge salgene er 23. juni 2000. Grensen mellom Oslo indre øst og Oslo sentrum er i ferd med å mykes opp. Etter hvert som området rundt Akerselva tar form og stadig flere nybygg ser dagens lys, endres Ved oppføring av nybygg i disse områdene fremskyndes prosessen og maks leiepris i området øker betydelig. Oslo indre øst, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal 2000 1.050 850 1.300 1.050 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Ingen vesentlig aktivitet i næringseiendomsmarkedet. Etter vedtaket om at Oslo skal være Fjordby framfor Havneby, er det fremdeles ikke helt klart hva som vil skje med Sjursøya. Ut fra de signalene som nå gis, ligger det an til at halvøya i mange år (kanskje 20 år!!) vil være en containerhavn for Oslo. Denne delen av byen vil med andre ord også i fremtiden slite med en utilgjengelig kyststripe. Oslo indre syd, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 1.000 900 1.200 1.000 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Veidekke og OBOS planer for tomten til Norges varemesse er gjort kjent. Det ligger an til ca 30.000 m² næringsarealer og 50.000 m² boligareal trolig et spiselig alternativ for politikerne. Igangsettelse i 2002 når varemessen (trolig) flytter til Lillestrøm. Linstow har fortsatt 6350 kvm ledig på Smestaddammen. Dette utgjør et helt bygg! Leieprisen som forlanges er kr 1.750,- pr m²/år. Foreløpig er nemlig ingen av Oslo kommunes eiendommer på Fornebu solgt. Megler melder om god interesse, men ønsker ikke å referere til konkrete bud. Flere mulige kjøpere har indikert interesse for å kjøpe hele porteføljen samlet. Budfristen løp ut 19. juni 2000. Skanska bygger for Telenor og første trinn er ferdig om ca 1,5 år. Telenor vil bo lenge alene på Fornebu. Mens Telenor skal flytte inn i løpet av 2002, har trolig ingen av de andre prosjektene der ute kommet lenger enn til reguleringsfasen på det tidspunktet. Lysaker klarer ikke å opprettholde sin konkurranseevnene. Sammenliknbare lokaler på Lysaker har ikke vist samme prisutvikling som Skøyen og Oslo sentrum. På Godthaab kan vi rapportere om leieprisnivå kr 2100,- for leie av ca 1000 m². Leieforholdet er riktignok basert på at arealet overtas uten store tilpasninger, men vi mener likevel at dette indikerer at Lysaker, med Godthaab i spissen, sakker akterut i forhold til andre prestisjebeliggenheter i Oslo. På Tjernsmyr er det ikke inngått noen kontrakter for byggetrinn 2. Eier rapporterer om forhandlinger på nivå kr 1800-1900,- pr m²/år, men ingen avtaler inngått. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 Ytre vest 1.500 1.400 1.850 1.550 Skøyen 1.750 1.650 2.350 1.850 Lysaker 1.750 1.600 2.250 1.750

Markedsrapport nr. 2/00 side 8 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Etter at Industrifinans Næringseiendom ASA har overtatt i overkant av 200.000 m², har Avantor ASA fortsatt sin fokus på Nydalen. Tele1 Europe AS er siste tilvekst av hovedkontorer som lokaliserer seg i Avantors Nydalen. Avantor har tilnærmet ingen arealer ledig, noe på fremleie. På Ullevål stadion er alt fullt. Ingen ledige arealer og ingen på fremleie. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 Ytre nord 1.150 1.000 1.400 1.150 Nydalen 1.500 1.350 1.850 1.550 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. På Bryn er alt fullt. Bryn Eiendom AS har nylig fullført og leiet ut siste arealer i nybygget til Compaq. Toppetasjen oppnådde kr 1.500,- pr m²/år. Også det meste av Compaq s tidligere arealer i Østensjøveien 36 er utleiet til leiepriser på gode priser kun en etasje igjen. I Tevlingveien 23 er det fortsatt arealer ledig. Pt. gjenstår 3000 m², - megler rapporterer om mulig løsning før sommeren. Siste leieforhold inngått på leieprisnivå 1450,- pr m²/år. NCC har foreløpig ingen leietakere til nybygget på Helsfyr, men regner med å sette i gang bygging som planlagt. I lagermarkedet i området er det liten bevegelse. Enkelte store søkere har latt i flere år etter nye logistikkenheter, men må trolig langt ut av byen for å finne. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal - 2000 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.200 1.050 1.350 1.200 Helsfyr/Bryn 1.450 1.200 1.700 1.450 Kombikont.* 1.100 900 1.250 1.100 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Telenors og andres fraflytting fra området har skjedd gradvis, og ført til at området har klart seg foreløpig. I kombinasjon med begrenset tilbud i øvrig deler av kontormarkedet, har ikke ledigheten tiltatt nevneverdig. Likevel et marked uten særlig fokus. Ryktet som innovativt og IT-beliggenhet er ikke lenger fremtredende. Linstow AS har ikke satt fart på planene for sin eiendomsmasse på Ryen. Foreløpig er fokus rettet mot utleie leiekontrakter inngås for 3 år bygging kommer først på lengre sikt. Tregt marked. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 1. kv. -00 2. kvartal 2000 1.100 900 1.450 1.100 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Sandvika-området Er i vinden som kontorbeliggenhet. Utgjør i dag en betydelig trussel mot Lysaker som kontorbeliggenhet. Trolig er manglende avvikling av bilkøer i rushtrafikken en betydelig årsak. Ca 5000 m² i Statoils bygg på Hamang ble nylig utleiet på rekordfart. Mastemyr Trollåsveien 6 er ferdig utleiet, i hovedsak til mindre lokale brukere, på leieprisnivå 1100,-. IBM holder koken og er vel snart eneste rene kontorvirksomhet av viss størrelse i området. Også de lurer på om dette er riktig i lengden. Som logistikkbeliggenhet, er området attraktivt.

Markedsrapport nr. 2/00 side 9 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 2000 - kontorlokaler i Oslo-området området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 250 3 000 2 450 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 700 2 350 2 000 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 300 1 850 1 500 30 % D: Ordinære lokaler: 1 000 1 400 1 200 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 750 1 000 800 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 550 800 650 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.349,- pr m²/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.716,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kv 1. kv 2. kv Endringer siden: 1988 1993 1998 2000 2000 1988 1993 2. Kv 98 1.kv.00 A: 2 500 1 600 2 450 2 400 2 450-2 % 53 % 0 % 2 % B: 2 100 1 300 1 950 1 950 2 000-5 % 54 % 3 % 3 % C: 1 800 950 1 500 1 500 1 500-17 % 58 % 0 % 0 % D: 1 400 700 1 200 1 200 1 200-14 % 71 % 0 % 0 % E: 1 300 450 800 800 800-38 % 78 % 0 % 0 % F: 900 350 650 650 650-28 % 86 % 0 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. 2000 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 4. kv. 1999. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 2000 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1/00. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 1. kv. 00 2. kv. 00 1. kv. 00 2. kv. 00 1. kv. 00 2. kv. 00 1. kv. 00 2. kv. 00 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-700 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 2/00 side 10 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 2/00 side 11 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 2. kvartal 2000. Tallene er innhentet av NNM i uke 10/11. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 2. KVARTAL 2000): Selskap (alfabetisk) Bto. Leie pr. år (mill. kr) Endr. fra 1.00 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 1.00 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 1.00 Andenæs Eiendom AS 81,0-2,3 4 000 87 300-3,9-0,1 Aspelin-Ramm gruppen AS 153,2 6,2-266 330 12 330 5,8 0,2 Avantor ASA 100,7-196,3 8 003 232 636-190 341 5,7-0,6 EAB Eiendom AS 125,0-14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 541,0 11,0 10 000 482 000 17 000 8,0 - Fabritius Eiendom AS 71,7-0,2-94 816-4,5-0,5 Gjensidige NOR 911,0-161 930 987 100-5,0 - Industrifinans Næringseiendom ASA 1) 425,3-88 408 396 685-7,6 - KLP Eiendom AS 678,0 82,3 66 000 565 000 71 000 8,6 0,6 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,5-5,1-81 778-2 783 5,2 0,2 Linstow ASA 320,0-20,0 204 000 457 000-21 000 4,5-0,1 Mustad Eiendom AS 2) 85,0-10 000 70 000-6,0 - Norske Liv AS 209,3 6,4 15 650 227 900-6 200 10,8 0,2 OBOS Forretningsbygg AS 196,8-2,2 39 500 253 000-5 500 4,6-0,3 Olav Thon gruppen 1 250,0 125,0-850 000-4,0 - Pecunia AS 30,0-50 525 59 560-14,7 - Sektor Eiendomutvikling AS 228,5 0,9 14 600 284 500-3,9 Steen & Strøm ASA 460,0 - - 525 000-4,0 - Storebrand Eiendom 848,0 38,0 143 600 750 700 25 700 4,2-0,1 Trondheim Næringsbygg AS 105,0-24 430 139 802 - - Veidekke ASA 41,0-900 62 300-4,0 - Vital Eiendomsforvaltning AS 3) Den norske Bank ASA 199,0 - - 203 055 - Vital Forsikring ASA 496,0 - - 428 354-5,4 VÅR Bank og Forsikring 216,2-56 366 224 999-6,9 - SUM 7 821,2 469 799 574 7 894 815 296 891 Gjennomsnitt 5,97 0,34 1) Ny på listen. 2) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca 206.619 m² innleide lokaler for DnB/Postbanken

Markedsrapport nr. 2/00 side 12 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1.250.000.000 2) Gjensidige NOR kr 911.000.000 3) Storebrand Eiendom kr 848.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 1/00: 1) Olav Thon Gruppen + kr 125.000.000 2) KLP Eiendom + kr 82.300.000 3) Vital Forsikring ASA + kr 38.000.000 Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom 987.100 m² 2) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 3) Storebrand Eiendom 750.700 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 14,7 år 2) Norske Liv AS 10,8 år 3) KLP Eiendom AS 8,6 år 4.0 Oppsummering Konjunkturer: AS Norge går så det suser holder det? Frykt for avtagende vekst i USA Norges Bank har øket renten med 0,75%-poeng siden siste rapport Flere varsler om økt inflasjon Meget høy oljepris forbigående? Eiendom: Økte leiepriser i de øverste segmentene Leiepriser på nivå med 1998. Stor etterspørsel etter lokaler i Oslo sentrum Avmatning i salgsmarkedet Få nybygg på vei opp. Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.616,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr. 1.471,- pr m² 3) KLP Eiendom AS kr. 1.267,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Avantor ASA kr 415,- pr m² 2) Aspelin Ramm Gruppen AS kr 575,- pr m² 3) Kristiania Eiend.forv. AS kr 605,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende).

Markedsrapport nr. 2/00 side 13 Norsk Nærings Megling AS (NNM) er en uavhengig spesialist på næringseiendom - primært i Oslo området. Selskapet feiret sitt 15-års jubileum i 1999 og bred erfaring innen utleie, salg, rådgivning og søkeroppdrag. Markedsrapporten er et tilbud til kunder og forbindelser som ønsker å holde seg orientert i markedet for næringseiendom. Den finnes også på internet: www.nnm.no Meglerne i NNM er: Administrerende direktør Øystein A. Landvik er statsautorisert eiendomsmegler med mer enn 18 års erfaring fra bransjen hvorav de siste 14 år med næringseiendom. «Årets eiendomsmegler 1994», underviser på BI i faget næringsmegling og er sterkt engasjert på vegne av bransjen. Har vært formann i Oslo og Akershus Eiendomsmeglerforening og er formann i Forum For Næringsmeglere. Mottok Norges Eiendomsmeglerforbunds hederstegn i 1999. E-post adresse: landvik@nnm.no Siviløkonom Eiliv Christensen har sin utdannelse fra BI i 1981. Før han begynte i Norsk Nærings Megling AS i 1990 var han eiendomssjef i OPAK, hvor han i 5 år var engasjert i ulike oppgaver innenfor prosjektledelse, rådgivning og eiendomsforvaltning. E-post adresse: christensen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Marianne Nielsen Begynte i Norsk Nærings Megling i 1990, og har mer enn 15 års erfaring med forskjellige oppgaver innen meglerfaget. Hun har ved siden av meglingen et ansvar for oppgjør og regnskap. E-post adresse: nielsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler. Avla eksamen som beste eiendomsmeglerstudent i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler Vidar Korneliussen er bedriftsøkonom fra BI. Deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet frem til våren 1997. Arbeidet som megler i Bekkelaget Eiendom fra 1995. Fra 1996 i Notar Eiendom AS. Begynte i Norsk Nærings Megling AS februar 1998. E-post adresse: korneliussen@nnm.no Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/markedsføring ved Arizona State University 1995/96. For tiden er han deltidsstudent på eiendomsmeglerstudiet på BI, forventet avlagt eksamen våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no Eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglertudiet våren 1998 og har jobbet som eiendomsmegler hos Petter Woxen siden da. Ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no