PLANBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HOLTNES - ENDRINGSFORSLAG Revisjon A-18.04.2017 12.02.2010 Mindre vesentlig endring jf. plan- og utviklingsutvalgets vedtak nr 18/10 02.03.2010. 1.0 REGULERINGSGRENSE Det regulerte området er på reguleringsplanen, datert 06.01.93, senest rev. 18.04.2017. Området er vist med reguleringsgrense med følgende arealformål. etter PBL 12-5: 2.0 REGULERINGSFORMÅL Området er regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5 nr. 1): Boliger, omfatter områdene B1 og B2 Fritidsbebyggelse, omfatter FB1 og FB2 Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur(pbl. 12-5 nr. 2): Kjøreveg, omfatter området OK1, FA1-FA6 Annen veggrunn Parkering, omfatter FP1-FP5 Frisikt omfatter sone 4. 30 og 10x10. Grønnstruktur (pbl. 12-5 nr. 3): Grønnstruktur, omfatter område SFL. Friluftsområde omfatter områdene SFS Turvei, FT1 og FT2 Kyststien, K1 og K2 Landbruk, natur og friluftsformål (pbl. 12-5 nr. 4): Kulturhistorisk anlegg, båtfortøyning, omfatter området SB Kulturhistorisk anlegg, isrenne, islagerplass, omfatter område SI Friluftsformål, FR1 og FR 2 Turvei omfatter områder merket FT1 og FT2 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (pbl. 12-5 nr. 6): Badeområde, omfatter SBP Småbåthavn, omfatter området merket med FSB Friluftsområde i sjø HENSYNSONER Planen har følgende soner med særlig angitte hensyn: 1- H140 sikringssone Frisikt 2- H370 faresone - høyspenningsanlegg 3- H730 båndlegging etter lov om kulturminner 4- H540 hensyn grønnstruktur- vassdrag. 5- H560 bevaring av naturmiljø
3.0 Bebyggelse og anlegg 3.1 boliger, B1 og B2: I byggeområdene B1 og B2 tillates eksisterende bebyggelse. Innenfor byggeområdene tillates endring og reparasjon av bestående byggverk. Det tillates fradeling og oppføring av inntil 1 ny bolig i tråd med disse bestemmelser og med gesimshøyde inntil 6 m og mønehøyde inntil 9 m. Samlet bygningsmasse skal ikke overstige 25 % BYA av netto tomt. På tomtene skal det opparbeides parkering på egen tomt, 2 parkeringsplasser/tomt. Tiltak skal ikke føre til at samlet bygningsmasse på eiendommen ikke er tilpasset stedlig bygningsmiljø og landskap. Tiltak skal ikke føre til at bebyggelse kommer nærmere naturreservatet Holtnesdalen enn før. Tiltak skal ikke medføre at eksisterende bebyggelse som ligger mindre enn 30 m fra vassdrag kommer nærmere vassdraget enn før på den enkelte tomt, eller at annen bebyggelse kommer nærmere vassdraget enn 30 m. Bebyggelse skal ikke vanskeliggjøre bruk av etablerte rekreasjonsområder, turstier, mv. Innenfor byggeområdene tillates ikke bygninger oppført nærmere adkomstveg enn 5 m. Det tillates integrert mindre strøkstilpasset næringsvirksomhet. Forutsetning for etablering av slike virksomheter, er at det kan dokumenteres at etableringen ikke: forringer bruken av tilliggende arealer/eiendommer påfører nærområde og veinett uakseptable trafikkbelastninger. 3.2 Fritidsbebyggelse, FB1 -FB22. I byggeområdene tillates eksisterende bebyggelse. Ytterligere fradeling tillates ikke. Det tillates om- eller tilbygg på eksisterende bebyggelse øst for Rødtangveien. Tiltak skal ikke medføre at eksisterende bebyggelse som ligger mindre enn 30 m fra vassdrag kommer nærmere vassdraget enn før på den enkelte tomt, eller at annen bebyggelse kommer nærmere vassdraget enn 30 m. Bebyggelsen plasseres innenfor vist byggegrense og i minst 4 meters avstand fra tomtegrense. Garasje/bod med maks 50m2 BYA kan plasseres 1,0m fra nabogrense. Garasje/bod kan plasseres i nabogrense dersom det foreligger samtykke fra nabo. Innenfor byggeområdene tillates ikke bygninger oppført nærmere adkomstveg enn 5 m. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 25 % av netto tomt når tiltak skjer i område om ligger utenfor 100m fra strandlinjen. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 25 % av netto tomt, men aldri mer enn 155 m2 BYA når tiltak skjer i område som ligger mellom 50m og 100m fra strandlinjen. Bebyggelsen på tomten skal ikke komme nærmere strandlinjen enn før. Det forutsettes at det avsettes areal innenfor angitt BYA til oppgradert sanitæranlegg med tilknytning til offentlig anlegg. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 124m2 når tiltak ligger innenfor 50m avstand fra strandlinjen. Det tillates tilbygg på inntil 8 m2 når samlet BYA ikke overskrider 124 m2, om det er til å bygge sanitæranlegg med tilknytning til offentlig anlegg. Tiltaket er betinget av at eksisterende utedo eller tilsvarende saneres. Tiltak skal ikke medføre at bebyggelsen kommer nærmere strandlinjen, og tilbygg skal søkes lagt på baksiden av bygget i forhold til sjøen. Hver bruksenhet skal dokumentere tilfredsstillende adkomst- og parkeringsforhold for min 2 biler pr bruksenhet på egen grunn, med unntak av tomtene som er nevnt i punkt 4.3 nedenfor. Byggehøyder skal tilpasses eksisterende bebyggelse og ikke overskride gesimshøyde 4 m og mønehøyde 6m over gjennomsnittlig planert terreng. Det kan tillates høyere gesimshøyde ved ark eller takoppløft inntil 1/3 av takflatens lengde, når eiendommen ligger utenfor vist strandsone. Bebyggelsen skal ha saltak. Garasjer, uthus, og lignende kan tillates oppført med pulttak tilpasset
hovedhuset. Bebyggelsen skal ikke vanskeliggjøre bruk av etablerte rekreasjonsområder, turstier, m.v. Endring eller reparasjon av bestående byggverk skal ikke føre til at samlet bygningsmasse på eiendommen ikke er tilpasset stedlig bygningsmiljø og landskap. Ved søknad om byggetillatelse, skal søknaden vedlegges situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering, herunder høyde, samt øvrig tilrettelegging og opparbeiding av tomten. Ny bebyggelse skal være tilpasset strøk og landskap mht utforming, plassering på tomt og byggehøyder. 3.3 Krav til uteoppholdsareal i boligområder og områder for fritidsbebyggelse. Innenfor byggeområdene skal hver boenhet ha et uteoppholdsareal på minimum 200 m2, på bakken. Arealkravet gjelder både for nye og eksisterende boenheter som skal bli stående. Areal for uteopphold skal være beskyttet fra støy og biltrafikk og ligge godt tilgjengelig (jfr rundskriv T-1442 om støy). Rimelige krav til innsynsfrihet, sol- og lysforhold skal tilfredsstilles. Arealer brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Nødvendig areal for kjøreadkomst og biloppstilling skal ikke regnes med i uteoppholdsarealet. 3.4 Lekeplass; Lek 1, lek 2 og lek 3: Områdene er felles for hyttefeltet. Lekeplassene skal sikres mot trafikk og annen motorisert ferdsel. Innenfor området tillates oppført bygg og anlegg som etter kommunens skjønn er forenlig med plassens bruk. 4.0 TRAFIKKOMRÅDE 4.1 Offentlige trafikkområder, OK1. Rødtangenveien er vist med reguleringsbredde 10 m, kjørebanebredden skal være maks 5,5 m. Ved arbeid på veien skal forstøtningsmurer, skråninger, m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. Lysmaster og armatur skal være tilpasset strøket både m.h.t. høyde og farger. Avkjørsler og kryss med Rødtangenveien skal ha nødvendig frisikt, utformes og opparbeides i h.t. gjeldende veinormaler. 4.2 Avkjørsel Avkjørslene, FA1 FA6, er felles for de eiendommer som veiene betjener. Veiene er vist med reguleringsbredde på plankartet, FA1 har regulerings- bredde 7 m og veibredde 4,0 m mens øvrige veier, FA2-FA6, har regulerings- bredde 6,0 m og veibredde 3,5 m. Med veibredde menes her KJØREBANE pluss VEISKULDER, se normal nevnt nedenfor. FA1 skal opparbeides etter NORMALER FOR LANDBRUKSVEIER MED BYGGEBESKRIVELSE, fra Landbruksdepartementet 1997. Normalens klasse, VEIKLASSE 2, hovedvei/grendevei, skal benyttes ved opparbeidelse og utbedring. Ved arbeid på veiene skal støttemurer, skråninger, m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. Lysmaster og armatur skal være tilpasset strøket både m.h.t. høyde og farger. 4.3 Parkering Felles Parkering, FP1 FP2, er for følgende tomter:
FP1, 28/1/30 og 28/1/31, FP2, 28/410 og 28/411 FP3, 28/425, 28/1/28, 28/1/24 og gjesteparkering, FP4, 28/1/1, 28/421, 28/1/23, 28/1/14 og gjesteparkering, FP5, 28/1/16 og gjesteparkering totalt 10 plasser totalt 14 plasser Parkeringsplassene skal tilrettelegges med 2 plasser pr. tomt. Ved opparbeiding og arbeid på parkeringsplassene skal ev. støttemurer, skråninger m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. 5.1 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Grønnstruktur Vegetasjon som sammen med terreng/landskapsform utgjør vesentlige eller markante partier skal i størst mulig grad bevares. Det skal kun foretas tynning av skog og annen skjøtsel for vedlikehold av skogen. Større sammenhengende hogstflater tillates ikke. I områdene tillates etablerte gangveier/turveier slik dette framgår av plankartet. Innenfor grønnstruktur tillates ikke iverksatt tiltak som er til hinder for allmenhetens ferdsel eller områdets bruk som friluftsområde. Oppføring av bygg er ikke tillatt. 5.2 Friområde Innenfor regulert friområde kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer allmennhetens bruk av området som friluftsområde. Terreng og vegetasjon skal bevares i sin naturlige tilstand innenfor områdene regulert til friområde, og det tillates ikke tiltak innenfor området som reduseres slike kvaliteter. Ved eventuelle tiltak som tilrettelegger for allmenhetens tilgang og ferdsel i området skal kommunen varsles. 5.3 Turvei FT1 og FT2 Turveiene tillates brukt som kjøreadkomst for nødvendig ressursforvaltning innenfor friluftsområdene. Veiene skal være tilpasset og formet slik at de følger naturterrenget. Veibredde (inkl. skulder) skal ikke overstige 2,5 m, nødvendige grøfter, skråninger, m.v. tillates etablert når disse er opparbeidet ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. 5.4 Kyststien K1 og K2 Kyststien K1 og K2 skal tillates holdt ryddet i en bredde av 1,0 m, og kan merkes i terrenget. Mindre opplysningsskilt tillates satt opp. Deler av vei FA1 og FA2 sammen med K1 og K2 tas i bruk som sammenhengende kyststi. 6.0 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE 6.1 Friluftsområde i sjø og vassdrag SFS Innenfor regulert friluftsområde kan det ikke settes i verk tiltak som hindrer allmennhetens bruk av området som friluftsområde. Det tillates vedlikehold/reparasjon av bestående byggverk, brygger, m.v., men ikke hovedombygging. 6.2 Badeområde Innenfor området tillates oppført bygg og anlegg som etter kommunens skjønn er forenlig med plassens bruk. Kommunen kan kreve utarbeidet samlet plan for området som viser planlagt tilrettelegging. Vedlikehold anlegges i.h.t. godkjent detaljplan. I vinterhalvåret, 1. oktober 1. mai, tillates lagt opp mindre båter som joller og lignende på badestranden.
6.3 Småbåthavn Arbeid og tiltak tillates ikke igangsatt før kommunen har godkjent detaljplan for opparbeiding av regulert båthavn, FSB. Planen skal omfatte havneområdet på land og i vann. Planen skal redegjøres for adkomst, parkering, bryggeanlegg, m.v. I nødvendig utstrekning skal det utarbeides tilhørende snitt og profiler, m.v. Havnen skal planlegges for eksisterende tillatte båtfester og brygger i planområdet, samt være et tilbud for brukere av eksisterende brygger i områdene, bl.a. SBP, innenfor denne reguleringsplanen. 7.0 HENSYNSONER 7.1 H140 Frisikt Før utbygging skal frisikt være etablert iht planen. 7.2 H370 Høyspentlinje FH Innenfor høyspentlinjenes byggeforbudsone er det ikke tillat å oppføre byggverk. Ved fornying av linjen skal denne fortrinnsvis legges i bakken. 7.3 H730 kulturhistorisk anlegg I områdene SB og S1 tillates ikke bygge- og anleggstiltak som etter kommunens skjønn vil forringe verdien av kulturminne. 7.4 H 540 forbudsone mot vassdrag Eksisterende bebyggelse innenfor sonene tillates. Det tillates ikke tiltak som vil medføre at bebyggelsen kommer nærmere bekken enn eksisterende. 7.5 H 560 bevaring av naturmiljø Vegetasjonen i størst mulig grad skal bevares. 8.0 FELLES BESTEMMELSER 8.1 Eksisterende vegetasjon skal bevares mest mulig. Alle nye ledninger for strøm, telefon, TV, m.v. skal føres frem som jordkabler eksisterende luftstrekk skal ved fornyelse fortrinnsvis legges i grunnen. Det må avgis grunn for nødvendige elektriske anlegg som f.eks. transformatorkiosker, kabelskap, veilysmaster og kabeltraseer.