Areal og eiendom 2009

Areal og eiendom 2009 Skal grunneier ha sin del av verdien ved anlegg og ledninger? v/advokat Ole Jacob Helmen Vi får Norge til å gro!

To innfallsvinkler Skal eller bør? Har grunneier et juridisk krav på verdien av arealet for utbygger? Eller er dette et helt ut politisk spørsmål, dvs. behov for lovendring av vederlagsloven av 1984? 2

Eks. på inngrep hos grunneier: Veganlegg Utbyggingsarealer Vassdragsutbygging Vindkraft Mineralutvinning Ledninger i lufta Rør og ledninger i bakken Eks. på utbygger: Stat, fylkeskommune og kommune Statsforetak og statsaksjeselskap; kommersielle (?) Private : kommersielle 3

Erstatningsprosess Lov om oreigning 12: Partane kan verta oppmoda om å freista få til ei minneleg semje, og kvar ein som inngrepet råkar, skal få høve til å seia si meining. Forskrift til oreigningslovens 29 Før samtykke til eiendomsinngrep blir søkt, og før spørsmålet om inngrep for statens rekning blir tatt opp, bør det i alminnelighet være gjort forsøk på å komme til minnelig ordning. Dersom tiltakshaver og grunneier ikke blir enig: ekspropriasjon skal kun skje som en nødløsning. 4

Saksomkostninger søknad om samtykke til ekspropriasjon (oreigningsl. 15) behandlingen av vederlagets størrelse i skjønnsretten (skjønnsl. 54) I begge tilfeller; eksproprianten betaler grunniers nødvendige utgifter til advokat og sakkyndige betydelige beløp og kostbar tid vil gå med grunneiere derfor i en gunstig forhandlingsposisjon minnelige avtaler som alternativ til forhåndssamtykke (oreigningsl. 25) og skjønn: sparte utgifter må kunne benyttes til delvis kompensasjon til de berørte grunneiere. 5

Vederlagslovens 3: Hva skal vederlaget dekke? Eigaren skal ha vederlag for avståing av eigedom og for skade eller ulempe på attverande eigedom, alt i samsvar med føresegnene nedanfor. Erstatningen er begrenset til det økonomiske tap han lider som følge av inngrepet Rt 1998 s. 29 : Kommunen lot Staten bruke deler av et regulert friområde som riggtomt i forbindelse med utbedring av riksveg 150. Partene kom ikke til enighet om noe vederlag, og etter avtalen skulle da dette fastsettes ved skjønn etter vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Erstatningen ble fastsatt til null, idet økonomisk tap ikke ble ansett å foreligge. Det var ikke påregnelig at det aktuelle friområde ville gi inntekter. Det var ikke grunnlag for å fravike den grunnleggende rettssetning om at ekspropriaten bare skal ha erstatning for sitt økonomiske tap. Ekspropriasjonserstatningsloven 5 tredje ledd som gjelder tilsvarende for erstatning etter 6, stenger for å tilkjenne erstatning ut fra den økonomiske verdi arealene fikk gjennom vegvesenets egen bruk til rigg. 6

Hva skal vederlaget dekke? Salgsverdi eller bruksverdi, 4: Verdsetjinga skal gjerast på grunnlag av salsverdien, jf. 5, eller bruksverdien, jf. 6. Har eigedomen ein høgare bruksverdi for eigaren enn salsverdien, skal bruksverdien leggjast til grunn, dersom ikkje det tapet som går over salsverdien kan bøtast med å kjøpe att annan eigedom til tilsvarande bruk. Objektiv bruksverdi; bruksverdien knyttet til eierposisjonen, uavhengig av hvem som er den konkrete eier på avståelsestidspunktet, i motsetning til den særlige verdi eiendommen kan ha for eksproprianten eller andre som har en særskilt interesse i den, jf. Rt. 1986 s. 1354 (Svenkerud) Salgsverdi: delavståelser av næringseiendommer Både bruksverdi og salgsverdi: deler av jordbruksareal regulert til boligformål 7

Salgsverdi, 5: Hva skal vederlaget dekke? Vederlag etter salsverdi skal fastsetjast på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal. Ved fastsetjinga skal det leggjast vekt på kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Det skal dessutan leggjast vekt på dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med, og likeins på andre tilhøve som er avgjerande for salsverdien av eigedomen. Ikke forhandlingsmaksimen se bort fra hva eksproprianten ut fra sitt særlige behov kunne tenkes å ha villet betale for det som blir avstått, såfremt han ikke hadde hatt ekspropriasjonstillatelse lagt vekt på hva andre som kan være interessert i vedkommende gode, måtte være villige til å betale, selv om dette går ut over ekspropriatens konkrete subjektive tap, jf. Rt. 1976 s. 1362 (Eikeland) 8

Hva skal vederlaget dekke? Salgsverdi, 5 (forts.): påregnelig utnyttelse; reelle muligheter som kan tas i betraktning, ikke løse planer og prosjekter. eiendommens art og kvalitet, markedssituasjonen for den type eiendom det er tale om, beliggenhet og topografiske forhold, ev. utbyggingsmuligheter, herunder aktuelt tidspunkt for utbygging og aktuelle utbyggingskostnader, offentlige planer som kan få betydning for den fremtidige utnyttelse av eiendommen. 9

Hva skal vederlaget dekke? Bruksverdi, 6, 1. ledd, 1. setning Vederlag etter bruksverdi skal fastsetjast på grunnlag av avkastinga av eigedomen ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Kapitalisere netto avkastning av det eksproprierte areal; flat og marginal Tilpasningsplikt arbeid investeringer driftsomlegging Skader og ulemper Påregnelig utnyttelse skal erstattes 10

Hva skal vederlaget dekke? Bruksverdi, 6, 1. ledd, 2. setning (Tilføyet ved lov av 19.6. 1997) Det skal samstundes gjevast vederlag etter dagens pris for dei ressursane på eigedomen som vert oreigna og som har salsverde som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. når dette er pårekneleg etter første punktum. Bakgrunn: Dokument 8:87 (1995-96). "Det skal samstundes gjevast vederlag etter dagens pris for dei ressursar på eigedomen som vert oreigna og som har salsverde som standskog, jord, sand- og grusforekomster m.v. 11

Hva skal vederlaget dekke? Begrunnelsen i Dokument 8:87 (1995-96) s. 3. Eksproprieres et skogområde får f.eks. ikke grunneieren lenger erstattet det tømmer som står på arealet og som ekspropriaten (- feilskrift for "eksproprianten" -) kan avvirke og selge med god fortjeneste. Grunneieren får bare erstatning på grunnlag av områdets balansekvantum; dvs. det virke som kan avvirkes og selges hvert år uten at det tærer på skogkapitalen. Dette kan være langt lavere enn verdien av tømmeret ekspropriaten (- feilskrift for "eksproprianten" -) kan ta ut og selv selge. Et annet eksempel er ekspropriasjon av arealer med sand- og matjordforekomster. Hadde det ikke vært ekspropriasjonsadgang, måtte ekspropriaten (- feilskrift for "eksproprianten" -) ha betalt for sanden etter den samme pris som enhver annen kjøper. I rettspraksis ved ekspropriasjon legges det derimot til grunn at de eksproprierte sandforekomster ville bli tatt ut sist. Prisen fastsettes til det grunneieren da ville ha oppnådd, neddiskontert til dagsverdi. Dette er en brøkdel av dagens markedspris for sand." 12

Hva skal vederlaget dekke? Fosendommen, Rt. 1999 s. 458 Gjelder erstatning for steinmasser benyttet til veianlegget. Grunneiernes påstand: Formålet med lovendringen var at grunneiere i tilfeller hvor de avstår en naturressurs som blir utnyttet av eksproprianten, skal få erstatning ut fra den verdi som kan oppnås på ekspropriasjonstidspunktet. Etter dette mener de ankende parter at bestemmelsen i 6 første ledd 2. punktum må forstås slik at det ikke er noe vilkår for at en grunneier skal få erstatning for naturressurser som blir avstått, at utnyttelse av ressursen var påregnelig på grunneierens hånd. Det er tilstrekkelig at eksproprianten utnytter ressursen eller at det er påregnelig at naturressursen vil bli utnyttet av eksproprianten. Fra de ankende parters side er det gjort gjeldende at det ved bestemmelsen i 6 første ledd 2. punktum er innført en form for "forhandlingsmaksime" ved fastsettelse av erstatning for naturressurser som eksproprianten nyttiggjør seg. Dette innebærer at erstatning for slike ressurser må utmåles på grunnlag av den verdi ressursen har på ekspropriantens hånd. 13

Statens påstand: Hva skal vederlaget dekke? Også etter lovendringen i 1997 er det et vilkår for at en bruksutnyttelsesmulighet skal kunne kreves erstattet, at utnyttelsen er påregnelig på ekspropriatens hånd. Det fremgår av forarbeidene til lovendringen at det ikke var meningen å gå bort fra prinsippet om at det bare er økonomisk tap som ekspropriaten lider som følge av ekspropriasjonen, som kan kreves erstattet. At utnyttelse av en naturressurs må være påregnelig for at den skal kunne kreves erstattet, følger også av ordlyden i 6 første ledd 2. punktum. Det finnes ingen holdepunkter for at lovgiverne ved denne lovendringen tok sikte på å innføre noen form for forhandlingsmaksime. Etter 6 første ledd 2. punktum skal det i tilfeller hvor vilkårene for å gi erstatning for en naturressurs er til stede, gis erstatning ut fra "dagens pris". Staten er enig i at lovendringen på dette punkt har medført en endring av tidligere gjeldende rett. Etter lovendringen skal det i tilfeller hvor det gis erstatning for en naturressurs som eksproprianten utnytter, ikke gis erstatning på grunnlag av en neddiskontert fremtidsverdi, men ut fra den salgsverdi naturressursen har på ekspropriasjonstidspunktet. Fra statens side er det imidlertid fremholdt at det også etter lovendringen må være en forutsetning for at det skal oppstå erstatningsplikt, at den ressurs det er tale om, har en aktuell verdi på grunneierens hånd. 14

Hva skal vederlaget dekke? Fosendommen, Rt. 1999 s. 458 SAMMENDRAG: Ved omlegging og utbedring av vei kunne grunneierne i dette tilfelle ikke kreve erstatning for steinmasser som ble benyttet til veianlegget, jfr. ekspropriasjonsvederlagsloven 6 første ledd 2. punktum etter lovendring i 1997. Steinmassene var dels tatt innenfor og dels utenfor veilinjen ("sideuttak"). Etter avtale hadde grunneierne fått erstatning både for det overflateareal som var medgått til veilinjen, og til sideuttakene. Erstatning for steinmassene som naturressurs kunne bare gis dersom utnyttelse av ressursen ville ha vært påregnelig på ekspropriatens hånd. Det var ikke påregnelig i dette tilfelle. 15

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Utnyttelse av fallrettigheter; Uleberg-dommen (Rt. 2008-82) Prinsipielle hovedspørsmål: Naturhestekraftmetoden 25 % tillegg i erstatningen 16

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Naturhestekraftmetoden ut: Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at metoden ikke lenger er egnet som utmålingsprinsipp for erstatning for fallrettigheter hvor det er påregnelig med separat utbygging. Hvorvidt metoden er anvendelig ved andre typer fallrettigheter, tar jeg ikke standpunkt til. Salgsverdien: Spørsmålet er så hvilke verdsettingsmetoder som kommer i stedet for naturhestekraftmetoden. Som nevnt er utgangspunktet etter ekspropriasjonserstatningsloven 5 det som vanlige kjøpere vil gi for fallrettigheten ved frivillig salg. Ved vurderingen skal det blant annet legges vekt på eiendommens karakter og den påregnelige utnytting, samt»dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med», jf. 5 annet ledd. 17

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen 25 % -tillegget: Jeg ser ikke bort fra at et tillegg på 25 % til erstatninger som beregnes ut fra salgsverdien på fallrettigheter i et fritt marked, i noen tilfeller kan medføre at en uforholdsmessig stor del av verdiskapningen kommer grunneieren til gode. Jeg kan imidlertid ikke se at urimelighetene er av en slik karakter at det kan gi grunnlag for å se bort fra bestemmelsen i vannressursloven 51 annet ledd. Selv om det kan hevdes - slik EBL gjør - at forutsetningene for bestemmelsen ikke lenger er til stede når grunneier har fått en rimelig andel i verdiskapningen gjennom markedsmekanismene, er det etter mitt syn primært en lovgiveroppgave å sørge for endrede regler på dette området. 18

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Vindkrafts-hjemmel, Ot.prp. nr 4 (1999-2000): Norges Bondelag. Norges Bondelag kan ikke akseptere at det innføres en hjemmel for ekspropriasjon av arealer til vindkraftutbygging som innebærer at grunneiere og lokalsamfunn ikke får en rimelig andel av verdiskapningen ved vindkraftproduksjon." Den Norske Advokatforening: På lignende måte som for vannkraftverk, vil det være naturlig å utvide vederlagsreglene slik at grunneierne her også får en rimelig andel av de verdier eiendommen representerer som produksjonsgrunnlag for denne virksomheten. Vederlaget kan sikres gjennom tillegg til ekspropriasjonserstatningene (prosenttillegg) eller som en godtgjørelse pr. produsert enhet, slik en har sett eksempler på gjennom frivillige avtaler mellom grunneiere og investorer som ønsker å bygge vindkraftanlegg. 19

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Justisdepartementets standpunkt: Justisdepartementet vil ikkje gjere framlegg om lovendringar i denne leia. Eit tillegg til full skadebot ved oreigning, vil bryte med grunnprinsippet i gjeldande rett om at skadebota skal gi dekning for tap, og ikkje ein part i oreignaren si moglege vinning eller risiko. Skadebota ved oreigning av til dømes areal som er utmark og kan nyttast for vindkraftverk, skal ikkje dekkje meir enn eigedomen sin verkelege bruksverdi eller salsverdi for eigaren. Reglane om skadebot ved oreigning skal ikkje medverke til ein samfunnsøkonomisk skadeleg særleg prisoppgang på faste eigedomar. 20

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Ny minerallov, Ot. prp. nr 43 (2008-2009) påregnelig at grunneeier kan utnytte forekomsten ved å avhende forekomsten til en annen utvinner enn eksproprianten. Departementet uttaler: Ved mineralavståing etter mineralloven vil det derfor regelmessig være «reelt grunnlag» for utnyttelse av forekomsten «etter forholdene på stedet», da det nettopp er til samme utnyttelse det søkes om ekspropriasjon. Dette vil være normalsituasjonen ved ekspropriasjon etter mineralloven, i motsetning til ekspropriasjon til andre formål med hjemmel i andre lover. Slik departementet vurderer det kan derfor avståing etter mineralloven til kommersielle formål neppe anses å være problematisk i forhold til lovens vilkår om «påregnelighet». Dette vilkåret vil normalt være oppfylt. 21

Eks. på grunneiers andel av verdiskapingen Ny minerallov, Ot. prp. nr 43 (2008-2009) (forts.) verdiøkning som skyldes ekspropriasjonsvedtaket: Slik departementet ser det går det et klart skille mellom hvilke formål det eksproprieres til. Ved ekspropriasjon til kommersielle formål er det et klart lovmessig grunnlag for å fravike ekspropriasjonserstatningslovens krav om at det ved fastsettelsen av erstatningen skal ses bort fra verdiøkning som skyldes inngrepet/ekspropriasjonen. Så sant ekspropriasjonen omfattes av minerallovens virkeområde skal det ytes erstatning etter markedsprisprinsippet. Prinsippet om betaling av markedspris er også lagt til grunn i vassdragsretten for vannfallrettigheter for å ivareta grunneiers rettigheter. Her skal det heller ikke foretas en påregnelighetsvurdering, hvilket innebærer at det ses bort fra påregnelighetskravet for fallrettigheter (til kraftproduksjon) på bakgrunn av langvarige tradisjoner og praksis. Denne praksisen kan ses som et uttrykk for en rimelighetsstandard for utnyttelse av naturressurser. 22

Fiberoptiske kabler på høyspentledninger Problemstillingen : Samme formål eller krav til ny ekspropriasjonstillatelse? Oreigningslovens 2, pkt. 9: Telefon og telegrastell Oreigningslovens 2, pkt. 19: Elektriske anlegg; kraftlinjer etc. Borgarting Lagmannsrett 05.01.2001: ekspropriasjonstillatelsene omhandler ikke rett til anlegg av fiberoptisk kabel for kommunikasjonsformål. Stiftelsesgrunnlaget er klart beskrevet med hensyn til inngrepets omfang. servituttloven til anvendelse? I den grad loven gjelder blir spørsmålet konkret om tolkning av servituttlovens 2, dvs. om stiftelsesgrunnlaget kan medføre en utvidet rett, jfr. 2, annet ledd. kommunikasjonskabelen ansees som tilleggsformål lagmannsretten uttrykker tvil, men finner etter en helhetsvurdering at anlegg av kommunikasjonskabelen ikke går lenger enn tida og tilhøva krever 23

Telekabler/rør i grunnen Problemstillingen : Skal kommersielle selskap betale pr. løpemeter ledning i grunnen, i tillegg til skader og ulemper? Norges Bondelag (brev 22.6. -09 til Telenor) Norges Bondelag anser at erverv av rett til anlegg av ledninger etc. må betraktes som en del av driftsomkostningene til det kommersielle selskap, på tilsvarende måte som for erverv av rettigheter til vannfall og uttak av mineraler. Det er da rimelig at grunneier som stiller sin eiendom til rådighet for at det kommersielle skal tjene penger på annen manns grunn, i prinsippet får en andel av den markedsverdien som anlegget innebærer for tiltakshaver. 24

Telekabler/rør i grunnen Danmark: tilsvarende prinsipp er lagt til grunn i standardavtalen som er inngått i 2007 mellom Dansk Landbrug, TDC og Telia Sverige: (mail fra chefsjurist Fredrik Bonde i LRF 31.8. -09) Detta uttalande är centralt. I Sverige har vi drivit detta krav i många år. Och som du vet har LRF haft framgång på så sätt att Expropriationsutredningen föreslagit att i svensk expropriationsrätträtt skall införas en vinsfördelningsprincip. Enkelt uttryck betyder det att först skall man bestämma marknadsvärdeminskningen på markägarens fastighet till följd av expropriationen. På detta värde skall sedan göras ett påslag med ett belopp som ska " bestämmas så att skälig hänsyn tas till den nytta som den exproprierade egendomen har för den exproprierande". Förslaget från utredningen övervägs nu i regeringskansliet. En lagproposition väntas i början av 2010. Jag vill vidare nämna att i Sverige gäller enligt fast praxis att vid framdragande av en ledning i marken utgår alltid en löpmeterersättning till markägaren oavsett om ledningsframdragaren är en kommersiell eller icke-kommersiell aktör. En annan sak är att markaägare och ledningsframdragare ofta har olika uppfattningar om nivån på löpmeterersättningen. 25

Telenors syn (brev av 20.8.-09): Telekabler/rør i grunnen Uenig i NB`s forslag til løpemetererstatning, må i så fall komme til fradrag i erstatningen for skader og ulemper Enig i at grunneierne - framfor advokatene skal nyte godt av de sparte kostnadene ved underskjønn Ekspropriasjonssaker ingen god butikk for Telenor Telenor ikke et helt ut kommersielt selskap Konsesjoner og lovverk pålegger utbygging av infrastruktur over hele landet Telenors virksomhet underlagt en streng prisregulering 26