VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 37: Bnr 635 Andre oppl.: Leil.nr: 02 Andelsnr: 02 Kommune: 0231 SKEDSMO KOMMUNE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 1 533 000 LÅNEVERDI: KR. 1 305 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet,1. etg.: 86 m² 80 m² Terrasse: 16 m² 0 m² Utskriftsdato: 15.08.2017 Oppdrag nr: 133 Dato befaring: 02.08.2017 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF STEMA RÅDGIVNING AS Bryggergata 14, 0250 OSLO Telefon: 63 99 44 40 Organisasjonsnr: 983 794 971 Sertifisert takstmann: Morten Guldahl Telefon: 951 48 444 E-post: mg@stema-r.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger MERK: LES DETTE! DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBBER ER EN INTERESSEORGANISASJON FOR ELDRE. PRISEN/TAKSTEN PÅ LEILIGHETER SOM LIGGER UNDER ORGANISASJONEN BLIR BEREGNET ETTER VEDTEKTBESTEMMELSER, 3 I DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBB. DET VIL SI REGULERING AV OPPRINNELIG KOSTPRIS VED BYGGEÅRET FRAM TIL TAKSERINGDATO ETTER STATISTISK SENTRALBYRÅS KONSUMPRISINDEKS. VIDERE BLIR ANDEL FORMUE I BORETTSLAGET LAGT TIL, MINUS ANDEL GJELD, PLUSS PÅKOSTNINGER, MINUS ELDE OG SLITASJE PÅ INNVENDIGE AREALER. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr. 1 533 000 Anbefalt låneverdi Kr. 1 305 000 Markedsvurdering BLOKKBEBYGGELSEN HAR EN NORMALT GOD EKSTERIØRMESSIG STANDARD OG VEDLIKEHOLDSSTATUS. UTVENDIG KLEDNING OG REKKVERK PÅ BALKONGER ER REHABILITERT OG NYMALT. TOMTEN TIL ANLEGGET ER FORØVRIG PENT OPPARBEIDET. NÆRMILJØET ER TILBAKETRUKKET, FREDELIG OG GODT AVSKJERMET FRA GJENNOMGANGSTRAFIKK. DET ER MEGET KORTE AVSTANDER TIL BUTIKKER OG ANDRE SERVICEINSTITUSJONER PÅ SKEDSMOKORSET. SETTER DAGENS MARKEDSVERDI UT I FRA VEDTEKTSBESTEMMELSER I 3 I DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBB. (SE EGEN PREMISSETEKST PÅ SIDE 2. OPPRINNELIG KOSTPRIS FOR BOENHETEN VAR KR 799.420,-. LAGT TIL GRUNN FOR VERDIFASTSETTELSEN ER KONSUMPRISINDEKSEN, SNITT AV 1988 - JULI 2017 = 91,9% PRISSTIGNING. BEREGNET VERDI ER JUSTERT MED ANDEL FORMUE, ANDEL GJELD, PÅKOSTNINGER OG FRATREKK FOR Oppdr. nr: 133 Befaringsdato: 02.08.2017 Side: 2 av 6
SLITASJE. DAGENS MARKEDSVERDI ER AVRUNDET OPP TIL NÆRMESTE HELE TUSEN KRONER. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Lis Friis Morten Guldahl Befaring/tilstede: Befaringsdato: 02.08.2017. - Morten Guldahl. Tømmermester/ takstmann. Tlf. 951 48 444 - Ole Christensen. Fullmektig. Tlf. 970 59 676 Eiendomsopplysninger Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0231 SKEDSMO Gnr: 37 Bnr: 635 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Eiet 6 727 m² Arealkilde: Infoland, Statens kartverk HUSEBYLIA BORETTSLAG A/L HUSEBYVEIEN 16 2020 SKEDSMOKORSET Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: Forretningsfører: Eier adkomstdok.: 02/HUSEBYLIA BORETTSLAG A/L Adv. Henning Bjercke LIS FRIIS Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 02 Pålydende: 100 Opprinnelig innskudd: 300 000 Andel formue: 17 206 Andel fellesgjeld: 56 790 Kommentar: Opprinnelig kostpris: kr 799.420,- Andel gjeld til Husbanken er nedbetalt for denne seksjonen. Andel gjeld notert i taksten, tilleggslån i DNB, er for oppgradering av utvendig bygg. Årsregnskap Regnskapsår: 2016 Samlet andelskapital: 3 900 Omløpsmidler: 1 178 023 Samlet innskuddskapital: 10 540 000 Kortsiktig gjeld (-): 52 979 Langsiktig gjeld (+): 3 832 777 Disponible midler: 1 125 044 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 14 372 777 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Husleie kr 2.931,- pr. måned/ 01.07.17 Innhentet Vedtekter Årsoppgave fra borettslaget Innhentet 24.07.2017 Innhentet Forretningsfører 06.05.2017 Regnskapsopplysninger Innhentet Oppdr. nr: 133 Befaringsdato: 02.08.2017 Side: 3 av 6
Andre forhold Forsikring: Ligningsverdi: Selskap: Gjenside forsikring. Avtalenr: 02655020. Type: Fullverdi. For felles bygningsmasse. Ny forslag til ligningsverdi er beregnet, men ikke offesielt tilgjengelig pr.dato. Bygninger på eiendommen Leilighet,1. etg. Bygningsdata Byggeår: 1987 Kommentar Standard: Vedlikehold: Normalt god standard på interiør bestående av slette malte himlinger, malt miljøstri og tapet på vegger, parkett og vinylbelegg på gulv. Normalt godt vedlikehold. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1.etg. 91 86 80 6 Sekundærrom er kott I bolig, og bod på terrasse Sum bygning: 91 86 80 6 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1.etg. Entré, gang, stue, kjøkken, bad/vaskerom, 2 soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Utvendig: Bod v/ terrasse, kott Blokkbebyggelsen er bygget opp med vertikale og horisontalt bærende betongkonstruksjoner mot fast grunn og mellom boenhetene. Endeveggene for hver leilighet er bygget opp med 15 cm isolerte bindingsverksvegger. Blokkbebyggelsen har flat takkonstruksjon med membrantekking. Bindingsverkskonstruksjon i langveggene kledd med dobbelfalset kledning. Gavlveggene for blokkbebyggelsen er forblendet med teglsteinfasader. Langveggen mot sydvest er delt opp med terrasser for de respektive boenhetene. Langveggen mot nord-øst har utvendig svalgang langs fasaden. Adkomst for denne leiligheten er direkte fra terreng på blokkens framside. Innvendig: Til leiligheten er 16 m² sydvestvendt terrasse med gulvfliser. (Rekkverk og panel er rehabilitert det siste året og fasadene er nymalte.) Leilighetens interiør er i flg. opplysninger malt opp på nytt av siste eier. Det er lagt opp en del nytt elektrisk utstyr i flg. fullmektig. Leiligheten har slette malte himlinger, malte veggflater/miljøstrie og tapet på veggene. Gulv i stue er som opprinnelig innredet med parkett. Badet har malte himlinger, våtromsplater på vegger og vinylbelegg på gulv. Badet er utstyrt med ny baderomsinnredning bestående av avlangt dusjkabinett, ny vaskeservant m/ underskap, sideskap og speil m/ belysning. Gulvmontert toalett. I badet er det montert ny belysning med dimmere. Merk: Opprinnelig tørkeskap for badet er demontert. Kjøkkeninnredningen er originalt fra byggåret. Kjøkkenet har fått montert inn ny kjøkkenvifte. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer. Merk: Alle hvitevarer som ikke er innebygget og integrert i kjøkkeninnredningen er i taksten definert som løsøre. Avhending av hvitvarer må derved avklares mellom selger og kjøper av leiligheten. Oppdr. nr: 133 Befaringsdato: 02.08.2017 Side: 4 av 6
Tekniske installasjoner: Leiligheten har skjult elektrisk anlegg, sikringsskap med 40 amp. hovedsikring og 16 amp. kurser og jordfeilbryter. Svakstrøm signalanlegg, tv,ringeklokke. Det er dokumentert at det er lagt opp nytt elanlegg på flere rom. Belysningen har dimmere. På soverom og stue er det montert nye panelovner. I stue er det montert inn en peisovn. Sikringsutstyr som komfyrvakt, brannslange er montert i ettertid for ALLE leiligheter i hele borettslaget. Markise med fjernstyrt el-motor på balkong. Markisen har ny duk. Terrasse Bygningsdata Byggeår: Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Terrasse 16 16 16 Flislagt terrassegulv. Sum bygning: 16 16 0 16 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Terrasse Oppdr. nr: 133 Befaringsdato: 02.08.2017 Side: 5 av 6
Beregninger Teknisk verdi bygninger Leilighet,1. etg. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 1 534 068 Sikkerhetsutstyr, (Påkrevet tillegg.) Kr. 7 000 Markise m/ motor (minus elde.) + ny duk Kr. 13 000 Dusjkabinett Kr. 8 000 Nytt el-anlegg, belysning, dimmere, panelovner Kr. 35 000 Nytt baderominventar Kr. 5 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr. - 30 000 Sum teknisk verdi Leilighet,1. etg. Kr. 1 572 068 Terrasse Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 0 Sum teknisk verdi Terrasse Kr. 0 Sum teknisk verdi bygninger Kr. 1 572 068 OSLO, 15.08.2017 Morten Guldahl Tømmermester/ takstmann Telefon: 63 99 44 40 Oppdr. nr: 133 Befaringsdato: 02.08.2017 Side: 6 av 6