Sakshandsamar: Helle Holte Bruland Arkivsaksnr: 16/1076 Journalpostnr: 17/5580 Styre, råd, utval Sak nr Møtedato Ungdomsrådet 041/2017 29.05.2017 Råd for seniorar og menneske med nedsett 041/2017 29.05.2017 funksjonsevne Utval for plan og miljø 050/2017 01.06.2017 Kommunestyret 041/2017 22.06.2017 GBNR 40/3 m.fl.- Nedre Skjørsand - Godkjenning av detaljregulering for Nedre Skjørsand fritidsanlegg Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Fusa kommune godkjenner detaljregulering for Nedre Skjørsand fritidsanlegg, 28.04.2017 (plankart 27.04.2017), med plan-id 1241200810. Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 12-12. Kommunestyret 22.06.2017: Bjarte Samnøy, Krf, fremja følgjande forslag frå Krf og den uavhengige: Fusa kommune godkjenner ikkje denne planen slik den ligg føre. Planlegger må redusera omfanget av bueinigar. Og klare planar for trafikksikring av tilkomst veg. konsekvens utredning må utarbeides. I tillegg må det søkja dialog med andre grunneigarar for å unngå konflikter. Tilråding frå utval for planog miljø: Utvalet tilrår rådmannen sitt framlegg med fylgjande tillegg under føresegn 1: Tilrådinga frå utval for plan og miljø vart vedteke med 17 røyster. Framlegget frå Bjarte Samnøy, Krf, fekk 4 røyster. ( 1 Frp Magne Djuvik, 2 Krf, 1 uavhengig)
KOM- 041/2017 Vedtak: Fusa kommune godkjenner detaljregulering for Nedre Skjørsand fritidsanlegg, 28.04.2017 (plankart 27.04.2017), med plan-id 1241200810 med fylgjande tillegg under føresegn 1: Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 12-12. Utval for plan og miljø 01.06.2017: Uttaler frå ungdomsrådet og senior- og funksjonsrådet vart lagt fram i møtet. Roger Hoel, uavhengig, sette fram fylgjande framlegg: Saka krev konsekvensutgreiing før ein tek stilling til detaljplanen. Dette framlegget fekk 2 røyster: Roger Hoel, uavhengig og Magne Djuvik, Frp. Resten av utvalet røysta i mot. Roger Hoel, uavhengig, sette så fram fylgjande framlegg: Saka vert utsett for å gjennomføre synfaring. Dette framlegget fekk 2 røyster: Roger Hoel, uavhengig og Magne Djuvik, Frp. Resten av utvalet røysta i mot. Gustav Folkestad, V, sette fram fylgjande framlegg: Å tilrå rådmannen sitt framlegg med fylgjande tillegg under føresegn 1: 1.4. Det skal leggjast fram driftsplan for næringsdelen av planen (hotell, utleie,båthamn) før Utvalet røysta deretter for dette og vedtok med 7 mot 2 røyster, å tilrå rådmannen sitt framlegg med tillegg under føresegn 1: Dei som røysta for dette var: Gustav Folkestad, V, Turid Glesnes, William Lindborg, Agnete
Årvik, alle Ap, Marianne Borge, Sp, Ranveig Næss og Lars Erik Dalland, H. Roger Hoel, uavhengig og Magne Djuvik, Frp, røysta i mot. UPM- 050/2017 Vedtak: Utvalet tilrår rådmannen sitt framlegg med fylgjande tillegg under føresegn 1: Råd for seniorar og menneske med nedsett funksjonsevne 29.05.2017: Følgjande felles framlegg fremja av Agnete Digrenes Årvik, Ap, vart samrøystes vedteke: Saka vert ikkje handsama då det var for mange saker i møtet og tekniske problem ved at medlemene mange ganger mista netttilgang m.m. RAAD- 041/2017 Vedtak: Saka vert ikkje handsama då det var for mange saker i møtet og tekniske problem ved at medlemene mange ganger mista netttilgang m.m. Ungdomsrådet 29.05.2017: Fusa ungdomsråd tok saka samrøytes til etterretning. UNG- 041/2017 Vedtak: Fusa ungdomsråd tek saka til etterretning. Saksframstilling: Vedtaksmynde:
Kommunestyret Saksdokument: Planomtale for detaljregulering av Nedre Skjørsand - 28.04.2017 Plankart for detaljregulering av Nedre Skjørsand - 27.04.2017 Føresegner for detaljregulering av Nedre Skjørsand - 28.04.2017 Vedlegg: Sjå nedst i saka Merknadsskjema høyring og offentleg ettersyn 28.04.2017 Referat frå undervegsmøte kommune/konsulent 07.12.2016 Geoteknisk rapport kvikkleire - 30.03.2017 Illustrasjonsplan A - 05.01.2017 Illustrasjonsplan B - 05.01.2017 Kopi av brev frå fylkesmannen (oppheving av vedtak 2014) Kulturminnerapport for Nedre Skjørsand - 2012 Ikkje vedlegg: Tidlegar vedtak, e-postar og anna korrespondanse Faktiske opplysningar: Planen inneheld areal til hotell, bustad, veg, parkering, båthamn, småbåtanlegg, kai og friområde i sjø og på land. Intensjonen er å etablera eit feriesenter med sjørelatert aktivitet og som er tilrettelagt for å husa større arrangement med rom for konferansesal og spa. Planområdet er på om lag 24,8 daa, der ca 14 500 m2 er sett av til næring (hotelldrift) og ca 1500 til konsentrert bustadbygging på den vestlege delen. Samla kan det byggast ut eit areal på 16 000 m2 dette tilsvarar BRA på 253 % innafor byggegrensene. Hotelldrifta er planlagt med om lag 200 gjesterom og leilegheiter fordelt på dei tre øvste etasjane. I forkant av bygningen med utsikt mot sjøen er det planlagt spa og restaurant. Materialbruk og mønevinklar skal planleggast i tråd med Råd om planlegging og forvaltning av strandsonan i Hordaland. Planen opnar for ei trinnvis realisering av dei ulike føremåla, og inneber at den gamle bygningen på Skjørsand vert erstatta med nye bygg. Sjå snitt og illustrasjonar på dei siste sidene i planomtalen. Vurderingar av det eksisterande bygget på tomta er gjort i eigen kulturminnerapport, sjå vedlagt kulturminnerapport. Motsegn frå Fylkesmannenn i Hordaland, miljøvernavdelinga - 2009 Det har tidlegare vore fremma motsegn til planen i høve hytter/rorbuer som privatiserte strandsona, samt at det ikkje var sett byggegrense til sjø. Motsegnet var òg knytt til at området for småbåthamn måtte avgrensast for å ikkje koma i konflikt med badeområde i sjø, og til at føresegner for småbåtanlegg måtte konkretiserast. Det var i tillegg motsegn som gjaldt bygga sin tilpassing i omkringliggjande landskap. Dette er teke til følgje i det føreliggjande planforslaget. Rorbuene er tekne ut av planforslaget, det er kome inn byggegrense mot sjø og badeområdet er utvida. Antal båtplasser er sett til maks 25, og kaiområdet er trekt vestover for å ikkje skape konflikt med badeområde. Når det gjeld tilpassing til landskapet rundt så skal bygga utformast i tråd med Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland. Bygningsmassen er stor, men kommunen meiner at bygga vil kunne utformast på ein tilfredstillande måte når det gjeld materialval og
mønevinklar. Motsegna frå 2009 vart ikkje vidareført ved høyring av planen i 2013. Tidlegare handsaming historikk Arbeidet med denne reguleringsplanen starta i 2008. Planen vart lagt ut til høyring og offentleg ettersyn i 2009. På bakgrunn av merknader til planframlegget, vart planen omarbeidd og så levert til 2. gangshandsaming i kommunen juli 2012. Det vart nytt offentleg ettersyn i 2013, etterfølgd av godkjenning av planen i kommunestyret i 2014. Etter klage på dette vedtaket vart planen oppheva av Fylkesmannen(sjå vedlegg). Grunngjevinga var at mangelfull utgreiing og grunngjeving kan ha virka inn på innhaldet i vedtaket, jf. forvaltingslova 41. Kommunestyret sitt vedtak i 2013 (sak 061/13) vart derfor oppheva av Fylkesmannen og saka vart sendt tilbake til kommunen for vidare handsaming. Planen vart etter dette omarbeidd av plankonsulent og handsama på ny i kommunen. Planframlegget vart på ny lagt på høyring og til offentleg ettersyn i 2015 etter at kommunen hadde konkretisert delar av føresegnene. I høyringsperioden vart det mellom anna påpeika at planen framleis var for open og for lite konkret med tanke mellom anna tal på bustader, tiltak i strandsona, utnyttingsgrad i planområdet og utforming på bygg. Vurdering og kommentarar til merknader Etter høyringsperioden har det vore gjennomført undervegsmøte mellom kommunen og konsulent der ein har drøfta merknadane som kom inn i høyringsperioden i 2016. Ein har mellom anna kome fram til at bustaddelen må tonast ned og at planen må vera meir konkret og føreseieleg. Noregs vassdrags- og energidirektorat påpeika i brev til kommunen 18.10.2016 at fare for kvikkleireskred i området måtte avklarast. Det føreligg no ein geoteknisk rapport frå mars 2017, og denne konkluderer med at det ikkje er fare for kvikkleireskred (sjå vedlegg). Kystverket vest informerer om at alle tiltak i sjø, inkludert utfylling, er søknadspliktige etter hamne og farvasslova, og at det er Fusa kommune som er mynde i dette tilfellet. Dei ber om at dette vert teke inn i føresegnene under 1.10, og dette er teke til følgje i det føreliggjande planframlegget. Hordaland fylkeskommune meiner i sin uttale at planframlegget var knapt eller uklart på fleire punkt, og at planen er svært fleksibel når det gjeld føremål og løysingar. Kommunen meiner at planen no er meir konkret, og seier seg einig i kommentarane frå konsulenten i merknadsskjemaet. Bustaddelen er no avgrensa til 10 mogelege einingar i konsentrert busetnad. Dette gjev mindre trafikk enn einebustader og representerer eit bustadtilbod som kommunen meiner er gunstig i området - også med tanke på forventa trykk på infrastruktur og auke i transport. Effekten av dei 10 bustadane og hotelldrift er presisert i planbeskrivelsen når det gjeld trafikk, næringsutvikling og visuell påverknad. Det er òg sett ei grense på området som kan fyllast ut i sjø, og det er sett eit tak på 25 båtplassar i småbåthamna. Kommunen meiner merknadane frå Hordaland fylkeskommune er handsama på ein tilfredstillande måte. Fylkesmannen uttalte mellom anna at planframlegget inneber ei stor auke i bygningsmassen og at dette vil vera eit brot med landskap og estetikk i området, at den potensielle bustadbiten var for ukonkret, samt at BRA er svært høg. Kommunen er einig i at den potensielle bygningsmassen er stor, men vil støtta konsulenten sine merknader som viser til tidlegare avklaringar ved motsegn og meklingsmøter. Ei av årsakene er at ein vil møta krav til universell utforming. Det er òg eit poeng at omfanget som er vist i planen representerer ei maksimumsløysing for både volum og høgder. Elles meiner kommunen at estetikk, byggehøgder, nedtrapping og orientering av bygget i landskapet er sikra i føresegnene om
omtalt i planomtalen på ein tilfredstillande måte. Kommunen meiner at planframlegget som no ligg føre er konkret når det gjeld bustader då det er sett eit tak på 10 einingar. Skjørsand er eit attraktivt bustadområde, og kommunen meiner det er positivt at det er inkludert busetnad i planen. Føremålsgrensa for badeområdet er trekt lenger mot vest, og slik vert området for mogeleg utfylling i sjø også tydeleg avgrensa samstundes som strandsona med svaberg og badeområde vert tydeleg skjerma mot slike inngrep. Kommunen meiner at dei private merknadane peikar på mange relevante uklarheiter og manglar ved planframlegget. Ein del av kommentarane gjeld tiltak som tidlegare har vore gjenstand for høyring og offentleg ettersyn, t.d. storleiken på bygga og trafikksituasjon. Fusa kommune finn at kommentarane er handsama på ein tilfredsstillande måte i merknadsskjemaet frå konsulenten og ved at dei er kommentert eller teke til følgje i dei føreliggjande dokumenta. Endringar som er gjort etter høyringar og offentleg ettersyn: Rorbuene er teke ut av planforslaget. For å imøtekomma krav til areal for lønnsam hotelldrift, er arealet som tidlegare låg i rorbuene no inkorporert i sjølve hotellet. Av same grunn som over er byggehøgder difor endra frå c+ 22,0 til høvesvis c+ 23,0, c+ 27,0, c+ 29,0. Badestampar ved sjøen er teke ut av planforslaget. Parkering på bakkeplan er teke ut av planforslaget. Offentleg grønkorridor langs sjø er utvida. Fasade på austre del av hotellet er trekt tilbake. Innkjørsel til hotellet er lagt i bakkant av hotellet. Innkjørsel til parkeringsgarasje skjer via eksisterande veg. Kaikanten er trekt lengre ut for at større båtar skal kunna legga til. Terrenget er tilpassa til ny kai. Som følgje av krav til universell utforming er BRA sett til 16 000 m2 inkludert parkering. Badeområdet på land er utvida mot vest Mogleg fylling/skjering langs tilkomstvegen er vist i plankartet, og vegstandard er skildra. Vegbredder er teke inn i føresegnene. Det er føreteke geotekniske undersøkingar for å avdekke om det er fare for kvikkleireskred i/ved planområdet. Kvikkleire vart ikkje påvist. Aktsomheitsområde for ras/skred er vist med omsynssone i plankartet. Rådmannen meiner at merknadane frå høyringsperioden totalt sett er følgt opp på ein god måte, og at planframlegget kan godkjennast slik det no ligg føre. Vedlegg: Planomtale for detaljregulering avnedre Skjørsand 1353177 15.05.2017 28.04.17 Plankart for detaljregulering av Nedre Skjørsand 27.04.17 1353176 15.05.2017 Føresegner for detaljregulering av Nedre Skjørsand 1353172 15.05.2017 28.04.17 Merknadsskjema - høyring og offentleg ettersyn 2016 1353178 15.05.2017 Referat etter undervegsmøte kommune / konsulent 1353336 15.05.2017 07.12.2016 Geoteknisk rapport kvikkleire - 30.03.2017 1353173 15.05.2017 Illustrasjonsplan A - 06.01.17 1353174 15.05.2017 Kopi av brev frå Fylkesmannen (oppheving av vedtak 1353179 15.05.2017
Vedlegg: 2013) Illustrasjonsplan B - 06.01.17 1353175 15.05.2017 Kulturminnerapport for Nedre Skjørsand - 2012 1353400 16.05.2017