ULL AS, SANDNES TOMTESELSKAP KF OG STATSKOG SF DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ GNR 50 BNR 1 M. FL., FOSS-EIKELAND PLAN 2012 123 KONSEKVENSUTREDNING 11. APRIL 2013
PROSJEKTINFORMASJON Prosjektets tittel: Dokument: Detaljregulering for næringsområde på gnr 50 bnr 1 m.fl., Foss-Eikeland Konsekvensutredning Oppdragsnummer: 2052 Oppdragsgiver: Ull AS, Sandnes Tomteselskap KF, Statskog AS Versjon: 1 Dato: 11. april 2013 Oppdragsansvarlig: Eva Esbensen Oppdragsmedarbeidere: Njål Erland Eva Esbensen Sigbjørn Vaa Karoline Bergsjordet Tonje Doolan Egenkontroll: Sidemannskontroll: Lagret: TD EE O:\2052_Regplan Foss- Eikeland\06_Rapport\2052_KU.docx Dimensjon Rådgiving AS Gamle Forusveien 10A 4031 Stavanger Tlf: 51 44 01 00 Fax: 51 63 01 35 Org.nr: 983 513 905
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side i FORORD Forslag til reguleringsplan for Foss-Eikeland er en detaljreguleringsplan utarbeidet av Dimensjon Rådgiving AS på vegne av tiltakshaver. Plan- og utredningsarbeidet omhandler eksisterende nærings- allmennyttig og boligområde på Foss-Eikeland i Sandnes kommune og ser på mulighetene og konsekvensene av å regulere området til næring, i tråd med kommuneplanen. Krav om konsekvensutredning blir utløst av at det planlegges en ny bygningsmasse som overskrider et bruksareal på 15 000m 2. Reguleringsplanen og konsekvensutredningen er utarbeidet i henhold til vedtatt planprogram, vedtatt i Utvalg for byutvikling 20.2.2013. Konsekvensutredningen er gjennomført parallelt med arbeidet med reguleringsplanen. Konsekvensutredningen er et underlagsdokument for utarbeidelse av reguleringsplan for Foss- Eikeland, bestilt av Ull AS, Sandnes Tomteselskap KF og Statskog, og er utarbeidet av. Stavanger, 11.4.2013
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side ii INNHOLD 0 Sammendrag... 1 1 Bakgrunn... 2 1.1 Saken gjelder... 2 1.2 Konsekvensutredning... 2 1.3 Tidligere prosess... 2 2 Føringer for planarbeidet... 3 2.1 Innledning... 3 2.2 Overordnete planer og føringer... 3 2.3 Gjeldende planer... 3 2.4 Reguleringsplaner... 4 2.5 Pågående planarbeid... 5 2.6 Øvrige føringer... 6 3 Beskrivelse av planområdet... 7 3.1 Beliggenhet... 7 3.2 Størrelse og avgrensing... 7 3.3 Grunnforhold... 8 3.4 Landskap og topografi... 8 3.5 Vegetasjon... 8 3.6 Vind, lokalklima og solforhold... 8 3.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk... 8 3.8 Kulturminner og fornminner... 9 3.9 Nærmiljø... 9 3.10 Barn og unge... 10 3.11 Friluftsliv... 10 3.12 Naturmangfold og biologisk mangfold... 10 3.13 Transportsituasjon... 10 3.14 Kommunalteknisk infrastruktur... 11 3.15 Spesielle miljøforhold... 11 4 Beskrivelse av alternativ... 12 4.1 Null-alternativet... 12 4.2 Alternativ 1... 12 5 Metode... 13 5.1 Planprogram... 13 5.2 Metode... 13 6 KU tema... 15 6.1 Arealbruk... 15 6.2 Trafikale forhold... 18 6.3 Samfunnsmessig betydning... 21 6.4 Nærmiljø og friluftsliv... 23 6.5 Kulturminner og kulturmiljø... 28 6.6 Støy... 29 6.7 Vassdrag... 31 6.8 Flom... 33 7 Oppsummering... 36 8 Vurdering... 37 8.1 Innledning... 37 8.2 Måloppnåelse... 37 9 Øvrige tema... 38
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side iii 9.1 Universell utforming... 38 9.2 Kriminalitetsforebygging... 38 10 Bibliografi... 39
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 1 0 Sammendrag Konsekvensutredningen for Foss-Eikeland danner grunnlag for utformingen av detaljreguleringsplan for næringsområdet på Foss-Eikeland. Konsekvensutredningen skal belyse konsekvensene av utbyggingen ut fra tema fastsatt i planprogrammet (vedlegg 5). Konsekvensutredningen har sett på planforslaget og alternativ 0, oppsummert i tabell 0-1. Alternativ 0 Beskrivelse Næringsareal Grøntareal Dagens situasjon i hovedsak grøntareal (uregulert), noe næring, bolig og allmennyttig formål Alternativ 1 Planforslaget tilrettelegger for næring, beholder eksisterende boligområde Tabell 0-1 Oppsummering av utredningsalternativ 5,0 daa 3,0 daa (ca. 78 daa uregulert) 85,5 daa 38,0 daa Det er en blanding av positive (blå farge) og negative (rød farge) konsekvenser av planforslaget. De negative konsekvensene knytter seg i hovedsak til at grøntareal blir omdisponert til næring. Utredningen oppsummeres i tabell 0-2 med følgende konsekvens for de ulike deltema: Fagtema Planforslaget/alternativ 1 Referanse Arealbruk (+ +) Kapittel 6.1 Trafikale forhold (-) Kapittel 6.2 Samfunnsmessig betydning (+ + +) Kapittel 6.3 Nærmiljø og friluftsliv (- -) Kapittel 6.4 Kulturminner og kulturmiljø 0 Kapittel 6.5 Støy (-) Kapittel 6.6 Vassdrag 0 Kapittel 6.7 Flom 0 Kapittel 6.8 Tabell 0-2 Oppsummering av konsekvens for alle deltema
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 2 1 Bakgrunn 1.1 Saken gjelder Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å tilrettelegge for utbygging av næringsområde på Foss-Eikeland i Sandnes kommune, i tråd med gjeldene kommuneplan. Foreslått planområde grenser til et eksisterende næringsområde. 1.2 Konsekvensutredning Konsekvensutredning for Foss-Eikeland er en del av detaljreguleringen for samme område, og skal fungere som grunnlag for utforming av planen, samt være en beskrivelse av plan og virkning. Planområdet er i kommuneplan for Sandnes 2011-2025 avsatt som næringsformål. Området har et bruksareal som er større enn 15 000m 2 og utløser krav om konsekvensutredning, jf Plan- og bygningslovens 4-2, 12-10 og 14-6, samt Forskrift om konsekvensutrednings kapittel II, 2 bokstav f, og vedlegg I. Hensikten med konsekvensutredningen er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av reguleringsplanen. 1.3 Tidligere prosess Det ble varslet oppstart av planarbeid og planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn 18.9.2012, med frist for uttalelser 30.10.2012. Endelig planprogram ble fastsatt i Utvalg for byutvikling (BYUT) 20.2.2013. I tråd med planprogrammet er det i denne rapporten vurdert 2 ulike alternativer. Formålet med konsekvensutredningen er å vurdere alle konsekvenser, positive og negative, og sette dem i et system som kan gi et beslutningsgrunnlag for hvilket planforslag som kan anbefales og forsvares.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 3 2 Føringer for planarbeidet 2.1 Innledning Det er flere nasjonale, regionale og lokale føringer for planarbeidet. Konsekvensutredningen skal konkludere med om foreslåtte reguleringsplan er i tråd med målene eller ikke. Dette oppsummeres i kapittel 8. 2.2 Overordnete planer og føringer Plandokumentet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger nasjonale og rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området: Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne (diskriminerings- og tilgjengelighetsloven) Fylkesdelplan for universell utforming Temaveileder - Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, rundskriv T- 5/93 2.3 Gjeldende planer 2.3.1 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J) Fylkesdelplanen ble vedtatt av fylkestinget 10.10.2000 og godkjent av Regjeringen 4.5.2001. Området er i FDP-J avsatt til tettstedsareal med nye fv. 505 som fremtidig bussakse. Den nedlagte Ålgårdsbanen er avsatt som framtidig bybanetrasé. 2.3.2 Regionalplan for Jæren FDP-J er for tiden under revisjon og Regionalplan for Jæren er for tiden på høring. I kommunedelplan for Bybåndet sør ligger planområdet i kategori 2, «allsidig virksomhetsgrad» i vest og kategori 3, «arealkrevende virksomheter» i øst. Prinsippene for utforming av retningslinjer i kategori 2 er middels arealutnyttelse og middels parkeringsdekning for bil og høy for sykkel. Prinsippene for utforming av retningslinjer i kategori 3 er lav arealutnyttelse og god parkeringsdekning for bil og lav for sykkel.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 4 2.3.3 Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 Kommuneplanen til Sandnes kommune ble vedtatt 6. september 2011. Planområdet er avsatt til næringsformål, boligbebyggelse og grøntstruktur, samt at deler av planområdet er i hensynsone landbruk, friluftsliv, landskap, naturmiljø eller bevaring kulturmiljø i kommuneplan for Sandnes 2011-2025. Det heter i kommuneplanen at «det skal legges til rette for arealer som tar hensyn til næringslivets ulike krav til areal, lokalisering og tilgjengelighet». Det er ikke knyttet særlige bestemmelser til Foss-Eikeland i kommuneplanen. Figur 2-1 Utsnitt fra Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 2.3.4 Miljøplan for Sandnes 2007-2020 Miljøplanen er kommunens viktigste styringsdokument for arbeidet med miljøvernoppgavene. Målet er «en bærekraftig samfunnsutvikling som sikrer livskvalitet og livsgrunnlag både i dag og for kommende generasjoner; at aktivitetene i våre lokalsamfunn skjer innenfor naturens bæreevne både lokalt og globalt og at vi derfor ønsker å redusere ressursforbruket og miljøbelastningen» (side 5). 2.3.5 Kommunedelplan for kulturminner i Sandnes 2005-2017 Visjon for kulturminnearbeidet er «kulturminner og kulturmiljøer skal bidra til å styrke trivsel, identitet og verdiskaping i Sandnes». Det er satt opp fire målsettinger for kulturminnevern, blant annet å «dokumentere dagens og gårsdagens Sandnes for ettertiden» og «bevare representative kulturminner og kulturmiljøer fra fortid og samtid». 2.3.6 Kommunedelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv 2008-2018 Planen fremsetter at Sandnes er en attraktiv kommune for folk som er interessert i friområder og lett tilgjengelig natur. Tall viser at 90 % av Sandnes befolkning går turer i nærmiljøet (side 27). Friluftsliv er en viktig form for rekreasjon og Sandnes kommune legger vekt på at kommunens områder skal ivaretas og at de skal være tilgjengelige, og naturlige. 2.4 Reguleringsplaner For området Planområdet er omfattet av 3 gjeldene reguleringsplaner: Reguleringsplan 79115, Reg.plan for Foss-Eikeland, del av gnr. 50, bnr. 2 mv., vedtatt 15.6.1981. Regulerer deler av planområdet til næringsområde og allmennyttig formål. Reguleringsplan 87117, Reguleringsplan for masseuttak og industri med omliggende arealer på Foss-Eikeland, vedtatt 27.8.1996. Regulerer deler av planområdet til masseuttak/industri og friluftsområde.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 5 Bebyggelsesplan 87317, Bebyggelsesplan for masseuttak på Foss-Eikeland gnr 50, vedtatt 21.4.2010. Tilgrensende reguleringsplaner 2006 110 Reguleringsplan for Rv 505, Foss-Eikeland bru (vedtatt 13.11.2007). 2.5 Pågående planarbeid 2.5.1 Reguleringsplan for fv. 505 Skjæveland-Foss Eikeland Det pågår regulering av ny fylkesveg 505 mellom Skjæveland og Foss-Eikeland i regi av Statens vegvesen. Hovedformål med vegen er å avlaste Ganddal sentrum og Hoveveien for gjennomgangstrafikk (særlig næringstrafikk), gi ny atkomst til Vagle næringsområde, samt å gi en ny og bedre overordnet vegtilknytning til Bybåndet sør. Veglenken må også sees i sammenheng med arbeidet for å etablere en ny tverrforbindelse til E39 fra Foss-Eikeland til Bråstein. Reguleringsplanen ble 1. gangs behandlet i januar 2012 og forventes endelig vedtatt i løpet av 2013. Planen legger til rette for atkomst inn i næringsområdet på Foss-Eikeland. 2.5.2 Interkommunal kommunedelplan for Bybåndet sør Det pågår arbeid med en interkommunal kommunedelplan for kommunene Sandnes, Klepp og Time. Områdene Ganddal, Orstad og Kverneland utgjør den sørligste delen av det sammenhengende bybåndet (storbyområdet på Nord-Jæren). Bybåndet sør er en overordnet plan som i grove trekk angir nye områder for bolig og næring og de viktigste elementene i transportsystemet. Utgangspunktet er Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren som legger opp til at byområdet mellom Stavanger og Sandnes skal utvides mot sør. Planen gir også føringer for utbyggingstakt for disse nye byutviklingsområdene med en tidshorisont frem til år 2050. Området nær planområdet har tidligere blitt omtalt som «Orstadbyen». Kommunedelplanen forventes godkjent i løpet av høsten 2013. Planområdet er i planen for Bybåndet sør avsatt til næring omgitt av grønnstruktur. Figur 2-2 Kartutsnitt Bybåndet Sør (sist revidert 7.9.2011)
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 6 2.6 Øvrige føringer 2.6.1 Forvaltningsplan for Figgjovassdraget Figgjovassdraget har vært pilotområde for vanndirektiver i Rogaland og forvaltningsplanen ble vedtatt våren 2010. Forvaltningsplanen viser at de delene av Figgjovassdraget som har nedslagsfelt i Sandens, hovedelva nedstrøm Edlandsvatnet og tilførselskanaler fra Skjæveland og Skas-Heigre, ikke har god økologisk tilstand. For de fleste deler av Figgjovassdraget er det krav om god økologisk tilstand innen 2015. Området av vassdraget som ligger i forbindelse med planområdet har «god» vannkvalitet.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 7 3 Beskrivelse av planområdet 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger ca. 3 km fra Ganddal, helt sør i Sandnes kommune, mot grensen til Time og Klepp kommune. Planområdet Figur 3-1 Oversiktskart (Kart: Gule sider) 3.2 Størrelse og avgrensing Størrelsen på planområdet er omtrent 150 daa. Det er avgrenset av fylkesveg 505, Kvernelandsveien i vest, eksisterende næringsområder og Figgjoelva i sør, eksisterende næringsområder i nord og LNFareal i øst. Det er flere turstier nord og øst for planområdet. Figur 3-2 Varslet planområde
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 8 3.3 Grunnforhold Grunnen består i stor grad av jorddekt fastmark, organiske jordlag og myr (skog og landskap.no). Planområdet ligger som «mulig risikoområde for radon» i kommunens miljøplan. Avfallsplass med spesialavfall ligger rett utenfor planområdet (Miljøplan). Figur 3-3 Kartutsnitt grunnforhold (Skog og landskap) 3.4 Landskap og topografi Landskapet generelt på Foss-Eikeland er preget av barskog. Det er innen planområdet noe skog, barskog, myr og jorddekket mark. Det er høydeforskjell innen planområdet på ca. 10 meter. Terrenget skråner fra øst mot vest, samt det er en høyde som ligger øst for boligområdene og fungerer som en buffer mot eksisterende næringsområde. 3.5 Vegetasjon Markslaget er barskog «skog, høy bonitet», «myr» og «jorddekt fastmark» (skog og landskap.no). 3.6 Vind, lokalklima og solforhold Området er relativt flatt noe som tilsier at det kan være noe vind. Det er noen høyder i terrenget, den største høyden ligger i øst, noe som tilsier at det er gode solforhold fra vest. 3.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Planområdet består i vest av et belte med 8 eneboliger, i Kvernelandsveien. Disse er delvis skjermet fra næringsområdet av en naturlig høyde i terrenget. Nordøst ligger det et ridesenter med diverse bygg som staller, innhengninger og driftsbygg. Resterende områder er i all hovedsak skog og mark. Figur 3-4 Planområdet fra luften (googlemaps.no)
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 9 Figur 3-5 Bolighus med skogdekket skråning i bakkant Figur 3-6 Sandnes og Jæren rideklubb 3.8 Kulturminner og fornminner Det er innen planområdet ikke registrert kultur- eller fornminner. Det er foretatt befaring med Rogaland fylkeskommune som har avdekket at planområdet heller ikke kommer i konflikt med registrert automatisk fredet kulturminnefelt bestående av 3 gravhauger rett øst for planområdet. I Miljøstatus er det registrert arkeologiske kulturminner og SEFRAK-bygg sør for planområdet. Blå sirkel indikerer arkeologiske kulturminner (fjernet i forbindelse med regulering av området). Rød sirkel indikerer bygning før 1900-tallet (SEFRAK) Figur 3-7 Kart som viser kulturminner utenfor planområdet (Kart: Miljøstatus.no) 3.9 Nærmiljø Nærområdet er preget av næringsbebyggelse og natur. Det er et ridesenter innen planområdet, og Tryggvi Islandshestgård ligger ca. 1 km vest for planområdet. Røyrvik Gårdsbarnehage ligger 500 meter vest for planområdet. Ellers ligger planområdet helt i utkanten av Rabnafjellet, med Plassatjern ca. 400 meter øst for planområdet. Plassatjern er avsatt som
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 10 «svært viktig» som undervisningsområde («grøntområder til undervisningsbruk») i kommunens miljøplan 2011-2025. Området blir brukt av barnehager og barne- og ungdomsskolen for utflukter, samt ved avslutninger ved skolene i nærområdet. 3.10 Barn og unge Innen friluftsområdet er det boltreplass og mulighet for lek for barn og unge. Foruten friluftsområdet er det tilbud om hestesport for barn innen planområdet. Da arealene i og i forbindelse med nærområdet i stor grad er i bruk til industri er det ikke tilrettelagt lekeplasser innen planområdet. Det er ikke registrert barnetråkk i området (Sandnes kommune). 3.11 Friluftsliv Deler av planområdet ligger innen og grenser til turområder avsatt som eksisterende turområder i kommunens miljøplan. Rabnafjellet blir brukt til turgåing, rekreasjon og riding. Det er flere løyper i terrenget og store deler av turområdene er universelt utformet. 3.12 Naturmangfold og biologisk mangfold Planområdet er preget av, i stor grad, skog. Dominerende treslag er «lauvdominert (Skog og landskap). Det er ikke kjennskap til naturmangfold eller biologisk mangfold i planområdet som må hensyntas (www.temakart-rogaland.no). Det er områder rett nord og nordøst for planområdet som er klassifisert som «svært viktig» og «viktig» i kommunens miljøplan. Planområdet ligger ikke innenfor dette området, men på bakgrunn av naturen her er det nærliggende å tro at det er noe biologisk mangfold innen planområdet som vil bli påvirket av tiltaket. 3.13 Transportsituasjon 3.13.1 Biltrafikk Planområdet har i dag to adkomster fra Kvernelandsveien, en ved Ullvaren og en sør for boligene. Kvernelandsveien, fv 505, har to kjørefelt og ensidig fortau og fartsgrensen på 60 km/t forbi planområdet. Vegen har en trafikkmengde på 5800 (2012) på strekket ved planområdet (Nasjonal vegdatabank). Da det er flere industrinæringer i nærhet til planområdet er det nærliggende å tro at det er flere tunge kjøretøy som benytter vegen. Figur 3-8 Adkomstforhold (kart: Statens vegvesen) Planområdet Internt vegnett er bygd ut fra Kvernelandsveien via Ullvaren og opp til Håkull, samt med atkomst til boligfeltene. Sørøst for planområdet ligger område avsatt til industri i
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 11 reguleringsplan 87317-1, dette er ferdig planert og arbeid med etablering av vegstruktur forventes påstartet i nærmeste fremtid. 3.13.2 Kollektivtrafikk Det er bussholdeplass i forbindelse med adkomst til planområdet. Bussrute 22 går her med avganger 2 ganger i timen mellom Sandnes-Ganddal-Kverneland. I tillegg er det toglinje her, men Ålgårdbanen er ikke i drift. Det er ikke lagt opp til sikker krysning av Kvernelandsveien i forbindelse med holdeplass, dette utgjør en potensielt trafikkfarlig situasjon da fartsgrensen på Kvernelandsveien er 60 km/t i dette punktet. 3.13.3 Myke trafikanter Det er ensidig fortau langs Kvernelandsveien mot planområdet. Innen planområdet er det i dag ikke tilrettelagt traseer for myke trafikanter. Reguleringsplan 87317-1 legger imidlertid opp til 2,5 meter bredt fortau langs atkomstveg til industriområde. Arbeide med infrastruktur for denne planen forventes påbegynt innen kort tid. 3.14 Kommunalteknisk infrastruktur Det går en høyspentlinje i nordre del av planområdet som er lagt i bakken fra Håkull og mot vest og i luft fra Håkull og mot øst. Denne er merket som samfunnssikkerhet/risikoområder i kommunens miljøplan. 3.15 Spesielle miljøforhold 3.15.1 Støyforhold Planområdet Figur 3-9 Kartutsnitt som viser støy (Sandnes kommune) Miljøplan for Sandnes kommune 2011-2025 viser at planområdet ligger rett utenfor vegtrafikkstøy. Det er avmerket med «lokale støykilder» rett sør for planområdet, som kommer fra masseutaket. Dette er for tiden under avvikling. Planforslaget legger til rette for næring, som naturlig kan være noe støyende. Dette gir utfordringer i forhold til eksisterende boligbebyggelse og friluftsområdet. 3.15.2 Forurensing Det er ikke kjennskap til forurensing innen området i dag (miljøstatus.no og Sandnes kommunens miljøplan 2011-2025). Da tilgrensende tomter i stor grad er i bruk til næring er det nærliggende å tro at det er noe forurensing i grunnen rundt. Kommunens miljøplan, 2011-2025 viser at det foreligger «utslippstillatelse industri».
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 12 4 Beskrivelse av alternativ Det er i planprogrammet satt frem to alternativ som skal utredes. Disse er følgende: Alternativ 0: Alternativ 1: Null-alternativet innebærer at området ikke utbygges utover det som er tillatt i dagens reguleringsplaner og dagens situasjon Legger til rette for utbygging av næring og industri Null-alternativet er den situasjonen alternativet skal sees i forhold til og måles opp i mot. 4.1 Null-alternativet Null-alternativet omfatter utviklingspotensialet i gjeldene reguleringsplaner i området og dagens situasjon. Ridesenter Grøntområde Store deler av planområdet er i dag uregulert (ca. 100 daa). Det uregulerte området består av et boligfelt i vest og ellers natur med knauser, skog og myr. Området nord i reguleringsplanen er regulert til industri og lager, 5 daa og allmennyttig formål, 30 daa. Allmennyttig formål er i dag brukt av Sandnes og Jæren Rideklubb. Det er noen deler med grønt innen gjeldene reguleringsplaner, ca. 3 daa. Figur 4-1 Illustrasjon av alternativ 0 4.2 Alternativ 1 Næring Industri Alternativ 1, planforslaget, foreslår industri/kontor/lager, ca. 40 daa og industri, ca. 50 daa. I tillegg til å regulere inn eksisterende boligbebyggelse, ca. 10 daa. Det er videre foreslått grøntstruktur, ca. 40 daa. Grøntstrukturen er konsentrert rundt boligbebyggelse for å opprettholde skjermingen de har i det naturlige landskapet og med et grøntdrag som leder herfra mot nordøst og friområdet og Plassatjern. I tillegg er det regulert inn grøntstruktur for å sikre overgangene mellom bebyggelse og friområdet. Figur 4-2 Illustrasjon av alternativ 1
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 13 5 Metode 5.1 Planprogram Konsekvensutredningen følger stort sett den tematiske inndelingen og rekkefølgen som er beskrevet i planprogrammet. Hvert tema er bygget opp på følgende måte: 1. Utredningsbehov identifisert i planprogrammet 2. Utredning av hvert alternativ i forhold til tema 3. Oppsummering 4. Verdi (se 6.2.1) 5. Omfang (se 6.2.2) 6. Sammenstilling av konsekvens (se 6.2.4) I tillegg er det beskrevet eller foreslått «oppfølgende undersøkelser», «usikkerhet» og/eller «avbøtende tiltak» der det er vurdert som hensiktsmessig. 5.2 Metode De ikke-prissatte konsekvensene er beskrevet med fordeler og ulemper etter en felles norm i henhold til Statens vegvesens Håndbok 140 (Statens vegvesen, 2006). Prinsippene som legges til grunn, er en systematisk gjennomgang av verditilstand, tiltakets omfang og konsekvensenes betydning. Konsekvens for et tema fremkommer ved å sammenholde temaets verdi og omfang. Dette gjøres i en matrise/konsekvensvifte som vist i figur 6-1. Konsekvens angis på en ni-delt skala fra meget positiv konsekvens (++++) til meget stor negativ konsekvens (- - - -). Prinsippene og kriteriene for disse er samkjørt, slik at for eksempel stor verdi innenfor ett fagtema er sammenlignbart med stor verdi innenfor et annet fagtema. Den samlede helhetlige vurderingen av alle temaene vil likevel måtte preges av at de enkelte temaene er ulike i sin karakter. Figur 5-1 Konsekvensvifte etter Statens vegvesen HB 140, med tilhørende skala for vurdering av ikke-prissatte konsekvenser
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 14 5.2.1 Verdi Det gjøres verdivurderinger av de avgrensete miljøene eller områdene som kan bli berørt av tiltaket, ut fra den funksjonen området har i dag. Verdien angis på en glidende tredelt skala: liten middels stor verdi, og markeres med en pil: 5.2.2 Omfang Liten Middels Stor -------------------------- -------------------------- -------------------------- Omfanget er en vurdering av hvilke konkrete endringer tiltaket antas å medføre for de ulike miljøene og områdene. Omfanget vurderes for de samme miljøene eller områdene som er verdivurdert. Omfanget vurderes i forhold til alternativ 0 på en fem-delt skala fra stort negativt til stort positivt omfang: Stort neg. Middels neg. Lite / intet Middels pos. Stort pos. ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- 5.2.3 Alternativ 0 Konsekvensene av et prosjekt måles ved å sammenligne forventet tilstand etter at prosjektet er gjennomført mot forventet tilstand uten gjennomføring av prosjektet. Foreslått utbygging («tiltaket») måles derfor i forhold til et «alternativ 0». Beskrivelsen av alternativ 0 tar i dette prosjektet utgangspunkt i dagens situasjon, og omfatter utviklingspotensialet i gjeldende reguleringsplan. 5.2.4 Sammenstilling av konsekvens Alle ikke-prissatte konsekvenser sammenstilles i en tabell. Rangeringen gjøres i samsvar med anbefalt fargebruk fra håndbok 140: Figur 5-2 Anbefalt fargebruk for å klargjøre ikke-prissatte symboler
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 15 6 KU tema Følgende tema er utredet i dette kapittelet: 1. Arealbruk 2. Trafikale forhold 3. Samfunnsmessig betydning 4. Nærmiljø og friluftsliv 5. Kulturminner og kulturmiljø 6. Støy 7. Vassdrag 8. Flom 6.1 Arealbruk 6.1.1 Innledning Hoveddelen av planområdet er ikke tidligere regulert, gjeldene reguleringsplaner tilrettelegger i hovedsak for allmennyttig formål, industri og lager. Planforslaget legger til rette for, i hovedsak, industri og næring. Hovedforskjellen mellom alternativ 0 og alternativ 1 er at ridesenter og grøntområde foreslås omgjort til næring og industri, i tråd med gjeldene kommuneplan. Fra planprogrammet: Utredningsbehov Det må gjøres en beregning av utbyggingspotensiale for null-alternativet og utbyggingsalternativet. Aktuelle næringsformål må vurderes. Arealet må vurderes opp mot konsekvenser for landskap mht. bygningsvolumer, utbyggingstetthet og bygningshøyder.* *Arealet er vurdert opp mot konsekvenser for landskap i punkt 6.4, Nærmiljø og friluftsliv. Gjeldene planer, befaring, kartstudier og estimater kombinert med føringer fra overordnede planer og statistikk danner grunnlaget for vurderingene gjort i dette kapittelet. 6.1.2 Utbyggingspotensiale Planområdet er avsatt til næring i gjeldene kommuneplan. Kommuneplanens samfunnsdel uttaler at kommunen skal «sikre tomtetilbud innenfor strategiske regionale næringsområder og gode lokale områder; et transporteffektivt overordnet veisystem, og; bidra til et velfungerende og miljøvennlig transport og kollektivsystem». I Regionalplan for Jæren ligger den vestlige delen av planområdet, i tilknytning til Bybåndet Sør, definert som kategori II; allsidig virksomhetsgrad som kjennetegnes av middels arealutnyttelse og middels parkeringsdekning for bil og høy for sykkel. Den østlige delen av planområdet ligger inne som kategori III som kjennetegnes av lav kollektivtilgjengelighet og hvor prinsippene for utforming inkluderer lav arealutnyttelse og god parkeringsdekning for bil og lav for sykkel (se kapittel 2.5.2). Ved beregning av utbyggingspotensial er det lagt vekt på føringene fra høringsutkastet til Regionalplan for Jæren.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 16 Kategori II Kategori III Arealer som faller inn under kategorien Vestlig del av planområdet Østlig del av planområdet Formål Blandet næringsformål Arealkrevende næring (kontor/industri/lager) (industri/lager) Utnyttelse 60 140 % BRA 40 100 % BRA Tabell 6-1 Sonering i kategori II og III Område Alternativ 0 Alternativ 1 Eksisterende Planforslag Næringsareal kat. II 15,0 daa 32,0 daa Næringsareal kat. III 4,0 daa 50,5 daa Totalt areal 19,0 daa 82,5 daa Tabell 6-2 Beregning av næringsareal innen kategori II og III Område Alternativ 0 Alternativ 1 Min BRA Maks BRA Min BRA Maks BRA Næringsareal kat. II 9,0 daa 21,0 daa 19,2 daa 44,8 daa Næringsareal kat. III 1,6 daa 4,0 daa 20,2 daa 16,2 daa Tabell 6-3 Beregning av BRA Tabell 7-2 og 7-3 viser at potensialet i forhold til næring i alternativ null er vesentlig mindre enn i planforslaget, alternativ 1, da store deler av planområdet er uregulert. En stor konsekvens av planforslaget er at ridesenteret er foreslått fjernet fra planområdet, for å bli erstattet av industri/næring. Dette vurderes som en bedre arealbruk for området, da området i dag er preget av industri. Utbyggingspotensialet er ført av tomtens størrelse, lokasjon og planfaglige føringer. I alternativ 0 blir utnyttelsen relativt lav da store deler av planområdet er uregulert. I alternativ 1 foreslås det en utnyttelse av planområdet som er i tråd med nasjonale føringer, samt i tråd med gjeldene kommuneplan. Det vurderes derfor at forslag til utbygging i alternativ 1 er mer positivt for arealbruk enn utbyggingspotensialet i alternativ 0. 6.1.3 Aktuelle næringsformål Sandnes kommune er sentralt plassert i regionen og er attraktiv for etablering av næringsvirksomhet. Kommunen har flere næringsområder som er av strategisk regional karakter, Foss-Eikeland er et av dem, som en del av Bybåndet Sør (Sandnes kommune). Vestlig del av planområdet er omfattet av Bybåndet Sør, og aktuelle næringsformål her vil være ansattintensiv virksomhet som kontor, sammen med industri og lager. Da planområdet ligger litt i utkanten er det ikke realistisk å forvente at det blir etablert store kontorbygg her. Det er mer aktuelt for kontorvirksomhet å etablere seg i andre typer næringsområder, som for eksempel på Forus. Forus Næringspark AS fremholder at næring på Foss-Eikeland bør innbefatte arealkrevende næring, og ønsker å flytte ca. 10 % av eksisterende næringsbebyggelse fra Forus ut til områder som Vagle og Foss-Eikeland. Aktuelle næringsformål innen den østlige delen av planområdet vil være næring som er plasskrevende, og som har lav arbeidsplass- og besøksintensitet, som for eksempel lager, verksted og lettindustri. Produksjons- og lagerlokaler har økende etterspørsel og det er arealer fra 1 500 til 4 000m 2 som er mest aktuelle (Eiendomsmegler1, 2012). På grunn av nærhet til friområdet og
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 17 boligområdet må det stilles krav i forhold til støyende industri, samt til reklameskilt med lys. Dette er nærmere utredet i kapittel 7.6. 6.1.4 Verdi Temaet arealbruk vurderer arealbruken for planområdet. Sett i lys av at det er stort press på industriområder har det stor verdi for samfunnet å tilrettelegge tilstrekkelig areal for næringsutvikling. Dette er en viktig faktor i videre utvikling av samfunnet. Planområdet har god kommunikasjon, og nabotomter er i bruk til næring og industri i dag. Temaet er vurdert å ha middels mot stor verdi. 6.1.5 Omfang Liten Middels Stor -------------------------- -------------------------- -------------------------- Det er, i hovedsak, to endringer fra alternativ 0 til alternativ 1. Den ene er endringen er at allmennyttig formål i form av ridesenter blir erstattet med næring. Det er vurdert at dette har positivt omfang, i at ridesenteret ikke blir liggende innen næringsområde, som i alternativ 0. Den andre endringen er at området øst i planområdet, som i dag ligger som uregulert grøntområde, foreslås å tilrettelegges for næring i tråd med gjeldene kommuneplan. Det er vurdert at arealbruken har et middels positivt omfang. Stort neg. Middels neg. Lite / intet Middels pos. Stort pos. ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- 6.1.6 Konsekvens Planområdet er avsatt til næring i kommuneplan da det er vurdert at dette er nødvendige arealer for å ekspandere næringsutviklingen i kommunen. Nord-Jæren har generelt mye landbruksjord, og beslaglegging av landbruksarealer til utbygging er ofte forbundet med konflikt. Tilrettelegging av næring i dette området krever ikke at landbruksjord bygges ned. Planområdet ligger relativt nært byområdet og legger opp til middels til lav utnyttelse. Dette åpner opp for at bedrifter som krever lavere utnyttelse kan lokaliseres på Foss-Eikeland, dette kan skape mer arealer for høyere utnyttelse i byområdet. Planforslaget, alternativ 1, vurderes å gi positiv konsekvens for planområdet og omkringliggende arealer med tanke på arealbruk. Middels mot stor verdi og middels positivt omfang gir middels positiv konsekvens. Alternativ 1 Arealbruk (+ +) 6.1.7 Usikkerhet Det er usikkerhet knyttet til næringseiendomsmarkedet, da det påvirkes av utviklingen internasjonalt, rentenivå og etterspørsel.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 18 6.2 Trafikale forhold 6.2.1 Innledning En utbygging av området vil medføre økte trafikkmengder. Adkomstforhold for planområdet er løst i reguleringsplan for ny fv. 505, Kvernelandsveien, plan 2008 122, hvor det er foreslått sanering av avkjørsel ved Ullvaren og ny felles adkomst til området sørøst for eksisterende bebyggelse. Planen legger også til rette for ny adkomst til boligene i Kvernelandsveien via intern veg til næringsområdet. Fra planprogrammet: Utredningsbehov Atkomstforhold, økt trafikk til og fra området, endret trafikkmønster i nærområdet. Parkeringsbehov Kollektivtilgjengelighet og forventet kollektivandel Det er utarbeidet en mobilitetsplan for planområdet som følger plandokumentet. Mobilitetsplanen, sammen med observasjoner, kartstudier og tilgjengelig trafikkinformasjon danner grunnlaget for vurderingene gjort i dette kapittelet. 6.2.2 Adkomstforhold Adkomstforhold i planen er, som beskrevet i innledningen, slik som foreslått i reguleringsplan 2008 122 for ny fv. 505. Fra kryss ved ny fv. 505, Kvernelandsveien er det foreslått at o_kv1 og o_kv3 betjener, henholdsvis vestlig og østlig del av planområdet. Begge vegene er en forlengelse av veger regulert i plan 2008 122. Adkomst til boliger i Kvernalandsveien er som foreslått i plan 2008 122. På grunn av forslag om sanering av adkomst ved Ullvaren er det foreslått at nytt adkomstpunkt til industriområdet, med skilting, flyttes til felles adkomst, sørøst for eksisterende boligbebyggelse. Det er videre foreslått at adkomstpunkt for turgåere legges til eksisterende tømmerveltingsplass, og ny parkeringsplass, o_p1. I sum er det ikke endringer i adkomstforhold i forhold til reguleringsplan for ny fv. 505, Kvernelandsveien. Det vurderes at det er hensiktsmessig å videreføre prinsippene som er lagt i denne planen da disse er godt gjennomarbeidet. Planen for ny fv. 505 forventes å vedtas i løpet av 2013. 6.2.3 Endret trafikkmønster Tilrettelegging av næringsområdet vil føre til mer trafikk til og fra planområdet. Det er i planforslaget foreslått tilrettelegging for relativt ansattintensiv næring på K/I/L1, mens det på I/L2 er lagt til rette for arealkrevende næring. Det er estimert at tilrettelegging for næring i tråd med planforslag vil gi økning på 2,5 gang i personturproduksjon, fra 790 personturproduksjoner til 2027 (Mobilitetsplan). Effektivt næringsareal Utnyttelse Sysselsatte Personturproduksjon Håkull/IL1, 36.3 daa 50 % = 18,1 daa 121 363 IL2, 37,2 daa 50 % = 18,6 daa 124 372 I/L3, 10,0 daa 50 % = 5,0 daa 34 102
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 19 K/I/L, 31,7 daa 75 % = 23,8 daa 238 1 190 SUM 517 2 027 Tabell 6-4 Beregnet personturproduksjon (Mobilitetsplan Tabell 3-2) Flytting av adkomstpunkt fra Ullvaren til lengre sør i planen ved boligområdet vil føre til at trafikken ledes nær eksisterende boliger. Det er estimert at en utbygging av planområdet i tråd med planforslag vil føre til en økning på ca. 250 %. En del av denne trafikken vil være tungtrafikk, da planforslaget legger til rette for industri. Basert på trafikkberegning for Risavika havn (, 1.12.2011) vil andel tungtrafikk utgjøre 13 % av all motorkjøretøy trafikk. Dette kan gi noe ulempe for eksisterende boliger i form av støy. Dette er nærmere utredet i kapittel 6.6. Det vurderes at en videreføring av foreslåtte vegtraseer i plan 2008 122 er hensiktsmessig. 6.2.4 Parkering Parkering er foreslått løst på egen tomt eller i fellesanlegg. Det er tillatt 1 parkeringsplass per 100m 2 BRA og minst 5 % av parkeringsplassene skal være avsatt til bevegelseshemmede, i tråd med gjeldene kommuneplan. Det er i tillegg foreslått minimum 1,5 sykkelparkering per 100m 2 BRA for kontorlokaler. Tall for parkering er basert på vedtak fattet i Utvalg for Byutvikling i områdeplan for Vagle 12.12.2012, hvor politikerne vedtok å fremholde kommunens parkeringsnorm over anbefalinger i Regionalplan for Jæren. Foreslått parkeringsdekning synes å bryte noe med føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Parkeringsdekning som er foreslått i Regionalplan for Jæren er, for kategori II, mellom 0,6 0,8 bilparkeringsplasser per 100m2, det er ikke satt noe konkret for kategori III. Det er et mål å samordne utviklingen av transportsystemet med arealbruken og byutviklingen for å redusere veksten i transportbehovet og øke andelen miljøvennlige reiser. Parkering er et av virkemidlene som kan benyttes for å sikre mindre bilbruk. Planområdet ligger i nærheten av fremtidig hovedkollektivakse, selv om det i dag ligger noe utenfor sentra. Det bør, i reguleringsplaner, planlegges for fremtiden (selv om detaljreguleringsplan har en juridisk gyldighet på 5 år). Det er i planforslaget foreslått to offentlige parkeringsplasser for turgåere, disse er nærmere beskrevet i kapittel 7.4. 6.2.5 Myke trafikanter Det er foreslått ensidig fortau på o_kv1, o_kv3 og o_kv4, i forlengelsen av eksisterende veger utenfor planområdet, noe som sikrer gående og syklende trygg og sammenhengende bevegelse i området. Fra boligområdet er det foreslått å reetablere tråkk mellom boligområdet i sørvest til friområdet i nordøst, som sikrer trygg tilgang til friluftsområdet for beboere i planområdet. Myke trafikanter synes tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Det antas at myke trafikanter i stor grad ønsker å komme seg frem til friområdet, og det synes at de har blitt sikret sikre veier gjennom industriområdet for å nå dette. I forbindelse med bussholdeplass som betjener planområdet er det ikke lagt opp til sikker krysning av Kvernelandsveien. Selv om vegen i dette strekket er relativt rett og oversiktlig er det likevel en potensielt trafikkfarlig situasjon da fartsgrensen på Kvernelandsveien er 60 km/t. Denne situasjonen kan bli mer trafikkfarlig ved utbygging av området, da det
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 20 sannsynligvis vil føre til at flere benytter seg av kollektivtilbud, og det således vil føre til større aktivitet på bussholdeplassen. 6.2.6 Kollektivtilgjengelighet Det er nylig opparbeidet busslommer ved kryss inn til planområdet. Det er en bussrute, rute 22, som betjener området. Ruten går 2 ganger i timen, mellom Sandnes og Kverneland. Planforslaget legger opp til en deling av næringsområdet i en vestlig del som legger til rette for ansattintensiv næring, og en østlig del som legger til rett for arealkrevende næringer. Eksisterende fv. 505, Kvernelandsveien er planlagt å være hovedkollektivåre i betjeningen av Bybåndet Sør. Mobilitetsplanen har fremskrevet reisemiddelfordeling og har funnet at 12 % vil benytte seg av kollektivtilbud i år 2030. Den nasjonale reisevaneundersøkelsen fra 2009 viste at 7 % benytter kollektivtransport. Om Foss-Eikeland ligger på landsgjennomsnittet vil dette bety at det nesten er en dobling i antall som vil benytte kollektivtransport her. Økt aktivitet i området vil muligens føre til økt frekvens på bussavgang langs Kvernelandsveien. Det er på overordnet nivå planlagt busway-tilbud langs eksisterende fv. 505. Denne forventes langt fram i tid da gjeldende reguleringsplaner tilstøtende til planområdet ikke har avsatt areal til busway. Planforslaget synes ikke fult ut å ha hensyntatt planområdets plassering nær fremtidig hovedkollektivåre, da foreslått parkeringsdekning overskrider regionale føringer. 6.2.7 Verdi Planforslaget viderefører veganlegg slik det er foreslått i plan 2008 122, ny fv. 505. Da alternativ 0 også vil omfattes av den nye reguleringsplanen, er de trafikale forholdene tilnærmet like. Det anes som viktig og hensiktsmessig å lokalisere næring i nærhet til eksisterende tilfredsstillende infrastruktur, og det er ivaretatt i planforslaget. Temaet er vurdert til å ha middels mot stor verdi. 6.2.8 Omfang Liten Middels Stor -------------------------- -------------------------- -------------------------- Planforslaget foreslår felles adkomst som i reguleringsplan for ny fv. 505, Kvernelandsveien. På grunn av tomtens beskaffenhet med høydeforskjeller, er det foreslått to separate adkomster til øst og vest i planområdet. Dette kan være utfordrende i forhold til utrykningskjøretøy, som er kommentert i ROS-analysen. Adkomstforholdet er positivt i forhold til kriminalitetsforebygging, da det sikres en kjørbar adkomst til/fra området. Som en del av foreslått vegutbygging er det foreslått fortau, dette sikrer myke trafikanter. En utbygging av området i tråd med planforslaget vil føre til økt trafikkmengde i planområdet og omkringliggende veger, det vil også bli økning i transport med større kjøretøy. Det vurderes at de trafikale forhold, i sum, vil gi middels negativt omfang. Stort neg. Middels neg. Lite / intet Middels pos. Stort pos. ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ----------------------
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 21 6.2.9 Konsekvens Generelt sett tilrettelegger planforslaget for bedre samordning av trafikken. I forhold til konkrete trafikale forhold foreslås det i planen en videreføring av vegløsninger satt i reguleringsplan for ny fv. 505, som forventes å vedtas i løpet av 2013. En økning av trafikken kan gjøre trafikksikkerheten dårligere, og en utbygging av tiltaket vil gi mer belastning på vegnettet. Prinsippene om samordna areal- og transportplanlegging vurderes som noe undergravd på bakgrunn av forslag om høyere parkeringsdekning enn det som anbefales på regionalt nivå. Middels mot stor verdi og middels positivt omfang gir liten negativ konsekvens. Alternativ 1 Trafikale forhold (-) 6.2.10 Avbøtende tiltak Bussholdeplass som betjener planområdet har ikke sikker kryssing til planområdet. Det foreslås at det ses på en løsning her som sikrere fotgjengere som må krysse Kvernelandsveien for å komme til planområdet. Det er for eksempel en mulighet å senke fartsgrensen på dette strekket og tilrettelegge for fotgjengerovergang. 6.3 Samfunnsmessig betydning 6.3.1 Innledning I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til næringsformål. I gjeldende reguleringsplaner er området avsatt til næring, allmennyttig formål og friluftsområde, men store deler er uregulert. Endring av bruken fra allmennyttig formål (hestesportsenter) og friluftsområde til næring vil få konsekvenser for samfunnet. Fra planprogrammet: Utredningsbehov Antall sysselsatte skal beregnes Det skal avklares hvilken samfunnsmessig betydning det har at tiltaket gjennomføres, og konsekvenser av at det ikke gjennomføres. Vurderingene er basert på tilgjengelig informasjon, samtale med daglig leder i Sandnes og Jæren Rideklubb, Bent Vognstad og estimater av sysselsetting. 6.3.2 Antall sysselsatte Estimat av forventet antall sysselsatte som følge av utbyggingen er beregnet på bakgrunn av følgende nøkkeltall basert på erfaringstall fra Sandnes kommune. Ansatte per m2 BRA Tillatt utnyttelse Forventet utnyttelse Kategori II-områder (lett industri/kontor) Kategori III-områder (arealkrevende næring) 1 ansatt per 75 m2 BRA 1 ansatt per 150 m2 BRA 60 140 % 40 100 % 75 % 50 % Kilde Erfaringstall fra Sandnes kommune Foreslått i reguleringsplan Erfaringstall fra Sandnes kommune
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 22 Tabell 6-5 Modell for beregning av antall sysselsatte Sandnes og Jæren Rideklubb er den eneste næringen som ligger innen planområdet i dag. Dette er en relativt stor rideklubb med ca. 550 medlemmer, de har for tiden ansatt 4,5 årsverk. I tillegg har de hjelp fra en del unge mellom 16 og 18 år på frivillig basis. Antall sysselsatte Alternativ 0 Alternativ 1 Kategori II 5 320 Kategori III 13 169 Totalt 18 489 Tabell 6-6 Estimert antall sysselsatte Estimatene i tabell 7-4 viser at en tilrettelegging av området i tråd med kommuneplanen potensielt vil gi en stor økning i antall arbeidsplasser det tilrettelegges for innen planområdet. (Tallene for antall sysselsatte samsvarer ikke med tall som er nyttet i mobilitetsplanen, da mobilitetsplanen har inkludert arbeidstakere i næringer som ligger utenfor planområdet). 6.3.3 Samfunnsmessig betydning Planforslaget, alternativ 1 tilrettelegger for flere arbeidsplasser enn i alternativ 0. Det vurderes som positivt at det blir tilrettelagt for flere arbeidsplasser i dette området. En tilrettelegging og utbygging av eksisterende næringsområde vil kunne avlaste andre næringsområder, som for eksempel Forus. Tomteprisen her vil sannsynligvis være noe lavere enn på Forus, og Foss- Eikeland vil bli et næringsområde som er mer tilrettelagt for bedrifter som trenger mer plass og som ikke passer i tette strøk. Det er således vurdert at en tilrettelegging av planområdet, i tråd med kommuneplan, vil kunne oppfylle mål som er satt i kommuneplan for utvikling av næring innen kommunen. 6.3.4 Verdi Det vurderes som at tilrettelegging av arbeidsplasser og tilrettelegging for videreutvikling av samfunnets og regionens næringsareal har stor verdi for samfunnet. 6.3.5 Omfang Liten Middels Stor -------------------------- -------------------------- -------------------------- Omfanget av å videreutvikle næringsområdet gir stor positivt omfang i forhold til samfunnsnytten i form av sysselsetting og videreutvikling av næring. Stort neg. Middels neg. Lite / intet Middels pos. Stort pos. ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- 6.3.6 Konsekvens En potensiell økning av nesten 450 arbeidsplasser og tilrettelegging av ca. 80 daa næringsareal fra alternativ 0 til alternativ 1 gir en stor positiv konsekvens.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 23 Alternativ 1 Samfunnsmessig betydning (+++) 6.3.7 Usikkerhet Det er knyttet usikkerhet til hvilke type næring som ønsker å etablere seg i området, og hvor mange arbeidsplasser de vil generere. 6.4 Nærmiljø og friluftsliv 6.4.1 Innledning Nær planområdet er det flere viktige friluftsområder, blant annet Bogafjell/Rabnafjell og Plassatjern. Fra planprogrammet: Utredningsbehov Konsekvenser for eksisterende boligbebyggelse Konsekvenser for barn og unge Konsekvenser for omkringliggende turområder I tillegg til utredningsbehov overfor, vil konsekvenser for landskapet bli vurdert som en del av KU-tema nærmiljø og friluftsliv. Vurderinger basert på tilgjengelig litteratur, befaring og kartstudier. 6.4.2 Konsekvenser for landskap En del av landskapet innen varslet planområde er foreslått transformert fra naturlig terreng til industri og næring (indikert på figur 7-1). Planforslaget har foreslått å legge de to hoveddelene i planen på ulike kotehøyder, i tråd med naturlig terreng. K/I/L1 er foreslått med kote + 27-30 og I/L2 er foreslått med kote + 41-44. For å tilrettelegge areal for næring på I/L2 er det foreslått å planere terreng og legge bekk fra Plassatjern i rør, slik som er gjort vest for planområdet. Det er et mål i planforslaget at det blir samme kotehøyde på foreslått næringsareal, som på regulert næringsareal sør for planområdet, da veg o_kv3 videreføres fra reguleringsplan i sør. I tillegg er I/L3 og I/L4 foreslått som tilleggsareal til plan 87317, sør for planområdet. Det vurderes at dette er arealøkonomisk tilrettelegging av arealet. Figur 6-1 Viser planområdet som er foreslått fra natur til industri
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 24 Det er foreslått maksimal bygningshøyde på 13 meter, med høyere høyder for spesialkonstruksjoner som piper, tårn og lignende. Dette er samme høyder som er foreslått i vedtatt reguleringsplan tilgrensende planområdet i sør. Eksisterende omkringliggende bygninger har varierende høyder. Håkulls høylagerbygg estimeres å være i en høyde på rundt 20 meter, da den vanligste høyden for høylager ligger rundt 20 meter under tak (www.logistikk-ledelse.no). På grunn av terrenget synes det ikke at denne høyden blir ruvende i landskapet. Ullvaren har i gjeldene reguleringsplan, 79115 tillatelse til å bygge i en høyde på maksimalt 20 meter. På bakgrunn av dette synes det at en maksimal høyde på 13 meter vil være tilpasset eksisterende bygningsmasse, og at det ikke vil være ruvende i landskapet, men være tilpasset tomtens topografi. Bestemmelsene krever at det lages oppriss og viser fjernvirkning. Dette vurderes å kunne gi et godt bilde av hvordan bygg vil fortone seg når det kommer til byggesak. Figur 6-2 Ullvaren, foto tatt fra sør mot nord Figur 6-3 Håkull, foto tatt fra vest mot øst Det er videre foreslått en utnyttelse på mellom 60-140 % BRA for K/I/L1 og 40-100 % BRA for I/L1, I/L2, I/L3 og I/L4. Utnytting av tomten har et relativt stort spenn, men erfaringstall fra kommunen viser at det for K/I/L1 sannsynligvis vil bli bygget ut ca. 75 % BRA, mens det for områdene for industri og lager er forventet en utnyttelse på 50 % BRA. Selv om tiltaket er best mulig tilpasset terreng vil det gi relativt store visuelle virkninger, særlig fra utsiktpunkt øst for planområdet, fra hvor industriområdets utstrekning vil bli svært synlig. Det vil trolig bli noe mindre synlig fra bakkeplan, hvor man ikke vil få samme oversikt. Konsekvensen av tiltaket er at området I/L2 blir transformert fra natur til industri. Det er usikkert hvor stor den visuelle konsekvensen blir ettersom det er en utbygging av eksisterende industriområde. Planforslaget er en utvidelse av eksisterende og ikke nytt industri i et helt uberørt område, selv om det området I/L2 er foreslått fra uberørt til industri.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 25 6.4.3 Konsekvenser for eksisterende boligbebyggelse Det er 8 boliger innen planområdet i dag, i Kvernalandsveien. Boligene ligger skjermet mot industriområdet gjennom en høyde i terrenget mot øst. Mot Kvernelandsveien, fv. 505 er boligene skjermet ved støyskjerm. Sinus AS anslår, i sin rapport 552800-3-R01, 17.3.2011, denne til å ha en høyde på 5-6 meter. I alternativ 0 har boligene tilgang til friluftsområdet og Plassatjern gjennom tråkk som går mellom boligfeltet og ridesenteret, og forbinder boligfeltet med friområdet. Dette har beboerne i merknad til varsel, påpekt har stor verdi for dem, og at denne traseen er mye brukt. Figur 6-4 Dagens turtrase Planforslaget har sett på ulike alternativ for å sikre denne forbindelsen. Det er laget terrengmodeller som har sett på muligheter for å sikre dette, se vedlegg 11. Det er imidlertid utfordrende å sikre tråkket, og det er en oppveiing av hva som skal hensyntas: areal til næringsformål eller trase for eksisterende boliger. Vurderinger som er gjort har funnet at 3000m 2 næringsareal vil gå tapt om man skal sikre traseen, det er funnet at dette ikke er formålstjenlig da det er næring som er intensjonen i planen. Som et kompromiss er det foreslått grøntdrag, N2, med en bredde på 25 meter med byggegrense på 7,5 meter på hver side. Det er videre foreslått at det tilrettelegges for gruset sti i en bredde på 1 meter og at vegetasjon reetableres. Sandnes kommuneplan har foreslått at slike traseer får en bredde på 40 meter. Planforslaget legger opp til at traseen, sammen med byggegrense, vil gi en bredde på 40 meter. Det er usikkert om det vil oppleves som om en går i en grønn korridor, eller om industriområdet vil komme tett på, da man ved å gå nordøstover vil ha industri i vest og en skråning i øst. Det anses likevel som et positivt grep i planen, at trase til turområdet sikres for de 8 boligene innen planområdet. Det er ikke naturlig eller intuitivt for andre enn beboere i planområdet å nytte tråkket. Det vurderes at foreslått trase sikrer beboere innen planområdet en sikker adkomst til friområdet, men kvaliteten på denne vil bli noe forringet som følge av planering. Det vurderes at beboere i planområdet er hensyntatt og at planforslaget har søkt å legge til rette for beboere på best mulig måte, samtidig som man må utnytte arealet best mulig for å tilrettelegge for hensiktsmessige tomter for næring. I planforslaget, alternativ 1 er det foreslått å regulere høyden i øst, N1, tilgrensende boligområdet til naturformål for å sikre en naturlig buffer mellom boligområdet og eksisterende industriområde i øst. Dette er vurdert som et positivt grep i planen. Det foreslås i alternativ 1 å omregulere området nordøst for boligområdet fra ridesenter til næring. Dette vil gi konsekvenser for boligområdet. Dette spesielt om det er beboere i området som benytter seg av ridesenteret som fritidsaktivitet. Det er sannsynlig at næring vil kunne være noe mer støyende og ha mer trafikk enn ridesenteret. Boligområdet ligger nær K/I/L1 og det kan således antas at det blir en del trafikk forbi boligfeltet i forbindelse med jobbreiser morgen og ettermiddag, i tillegg til tungtrafikk i forbindelse med lager- og industrivirksomhet. Høydeforskjeller innen boligområdet og mellom boliger og næring gjør at
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 26 det sannsynligvis ikke vil gi store visuelle konsekvenser for boligene. Det vil likevel avhenge av hvordan K/I/L1 blir utnyttet og hvor på tomten bygninger plasseres, og volum på bygninger. 6.4.4 Konsekvenser for barn og unge Planområdet er en utvidelse av eksisterende næringsområde. I planområdet er det i hovedsak friluftsområdet og ridesenteret som er attraktivt for barn og unge. Ridesenteret har ca. 550 medlemmer og de fleste av disse er barn og unge. Daglig leder anslår at det er omtrent 10-20 medlemmer som går og sykler til senteret daglig, og som da trolig bor i nærområdet. Ny lokalisering av ridesenteret er i gjeldene kommuneplan avsatt på Sviland, som er ca. 5,7 km unna i luftlinje, og ca. 12 km kjøring fra eksisterende senter. Tryggvi Islandshestegård ligger ca. 1 km fra planområdet, men tilbyr ikke samme type ridning, og vil derfor ikke kunne nyttes som en kompensasjon for Sandnes og Jæren rideklubb. Det er ikke barnetråkk innen planområdet, men det er flere registreringer av barnetråkk i området tilgrensende området. Det foreslås, som beskrevet i punkt 6.4.3, å koble gangtraseer innen planforslaget sammen med traseene utenfor planområdet. Dette anses som positivt. Det er ingen lekeplasser innen området, eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Planforslaget legger til rette for lekeplass i forbindelse med boligområdet. Denne er foreslått med en størrelse på 220 m 2, som er i tråd med anbefalinger for sandlekeplass i Regionalplan for Jæren, som sier minimum 150m 2 for opptil 25 boliger. Lekeplass er foreslått på vestsiden av internveg til boligområdet og østsiden av adkomstveg til industriområdet, den blir således liggende tilgrensende vegareal på 3 sider. Det vurderes ikke som en optimal plassering for lekeplass. I forhold til sol ligger lekeplass godt plassert. Lekeplasser er mest i bruk på ettermiddag og helger, og det vurderes at det på denne tiden vil være mindre trafikk til/fra næringsområdet. I sum vurderes det som at planforslaget vil gi noe negative konsekvenser for barn og unge, i at friområde foreslås benyttet til industri. Relokalisering av ridesenter vurderes fornuftig i forhold til å holde ridesenter adskilt fra industri, men for barn og unge i nærområdet vil det bety at de får lengre avstand, og kanskje blir avhengig av å bli kjørt for å kunne bedrive hesteidrett.
Foreløpig konsekvensutredning, Detaljreguleringsplan 2012 123 Foss-Eikeland Side 27 6.4.5 Konsekvenser for omkringliggende turområder En utvidelse av næringsområdet vil påvirke omkringliggende turområder. Viktige målpunkt er Rabnafjell og Plassatjern, begger er lokalisert ca. 150 meter fra I/L2. Friluftsområdene er typiske «nærfriluftsområder. Planforslaget kommer ikke i konflikt med eksisterende turstier i området. Det er et grep i planen at adkomstpunkt som parkeringsplasser tilrettelegger for å koble seg på eksisterende turstier. Figur 6-5 Naturområdet (www.gulesider.no) For å sikre minst mulig negative konsekvenser for turområdet er det foreslått en begrensning i forhold til generering av støy fra næring i området i en 100 meters avstand til friområdene. Det er i planforslaget, alternativ 1 foreslått parkeringsplass, o_p1, på deler av eksisterende tømmerveltingsplass, i samråd med Statskog som er eier av plassen. Denne er plassert i enden av adkomstveg mot K/I/L1 og Håkull. Dette området er i dag gruset og det antas at det blir brukt til parkering, selv om det ikke er skiltet med dette. Det er på denne foreslått ca. 24 parkeringsplasser, hvorav 2 forbeholdes handikapp-parkering. Det er også foreslått at dette vil være adkomstpunktet for turområdet. Det foreslås å sette opp informasjon og kart over området og turløyper, dette anses som positivt for turgåere. Det er videre foreslått en ny parkeringsplass øst i planen, o_p2. Denne er foreslått med totalt 12 plasser, hvorav 2 er forbeholdt handikapp-parkering. Denne parkeringsplassen er foreslått rett vest for Plassatjern, som er et viktig målpunkt for turgåere. Plassatjern blir nyttet i sammenheng med utflukter for skole og undervisning og det anses derfor som positivt at det tilrettelegges for at dette turmålet blir gjort mer tilgjengelig. Dette er spesielt nyttig for turgåere med mindre barn, og for klasser i småskolen og barnehager.