NLI Eiendomsinvest AS

NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

NLI Eiendomsinvest AS Årsberetning 2009 Virksomhetens art og hvor den drives NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikkog industri eiendommer. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune. Porteføljen, som i perioden 1. desember 2006 11. desember 2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i eiendomsverdi, består av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått mandatavtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene. NLI Eiendomsinvest AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, hvor vedkommende opp drags ansvarlig også innehar rollen som selskapets daglige leder. Forvaltningen av de av eiendommene i konsernet som ikke leies ut på såkalte barehouse-betingelser (dvs. leiekontraktsbetingelser hvor leietaker har påtatt seg den operasjonelle eiendomsrisikoen), ivaretas i all hovedsak av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere. Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre forvaltningen i de tilfeller hvor eier har oppfølgingsansvar overfor eiendommenes leietakere. For ytter ligere å sikre at eiendommene forvaltes godt, er to tidligere eiere/eiendomsforvaltere etter avtale minoritetsaksjonærer i de deler av eiendomsporteføljen de forvalter. En tredje tidligere eier/eiendomsforvalter har inngått en garanti- og incentivordning som gjør at forvalter og selskapet arbeider sammen mot felles mål. Eiendommene Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en samlet eiendomsmasse på omlag 675.000 kvm fordelt på 40 eiendommer, og med totalt ca 200 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse omlag 480.000 kvm og totalt ca 140 leie takere. Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2009 en vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca 7år. Eiendommene ble kjøpt til en vektet netto yield på eiendom på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger som følge av selskapskjøp er vektet netto kjøpsyield for investeringene 6,93 %. Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Tidligere eiere av eiendomsporteføljene i Bergen, Halden og på Forus har avgitt ulike former for leiegarantier med varighet fra 3 til 10 år som sikrer konsernet stabile leieinntekter fra disse delporteføljene. NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2010 det heleide datterselskapet Fabrikkveien 11 AS for NOK 29,5 mill. Salget ga kon sernet en regnskapsmessig gevinst på NOK 7,6 mill. Verdivurdering per 31.12.2009 Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember 2009 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen. Catella Corporate Finance AS vurderte selskapets norske/danske eiendommer mens CBRE og Forum vurderte selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss Næringspark ANS per 31. desember 2009 ble vurdert i henhold til verdivurdering innhentet av DTZ. De innhentede verdi vurderingene viser at selskapets eiendommer de siste 12 måneder har økt med 1,0 % i verdi, fordelt med + 2,8 % for de norske eiendommene, - 2,9 % for de svenske eiendommene og + 0,4 % for den danske eiendommen. Markert fall i SEK-kursen i samme periode har imidlertid ført til at de svenske eiendommene målt i NOK har falt 13,0 % i verdi, noe som innebærer at eiendomsverdiene i NLI Eiendomsinvest AS per 31. desember 2009 mål i NOK er 2,2 % lavere enn for 12 måneder siden. De innhentede verdivurderingene tilsier et vektet verdifall på selskapets eiendomsportefølje siden oppkjøpstidspunktene målt i NOK på 8,2 %. Verdivurderingene er lagt til grunn for selskapets nedskrivninger per 31. desember 2009. Netto tilbakeførte nedskrivninger for 2009 beløper seg til NOK 59,9 mill som tilsvarer 2,0 % av regnskapsført verdi. Redegjørelse for årsregnskapet NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007 og 2009 er således selskapets andre fulle driftsår som fullinvestert selskap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 3

Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 265,0 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 65,2 mill. Tilsvarende tall for 2008 var henholdsvis NOK 255,9 mill og et negativt resultat før skattekostnad på NOK 175,5 mill. Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 3,8 mill i og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 25,4 mill. Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2009 er positive med henholdsvis NOK 67,4 mill og NOK 29,7 mill, hovedsakelig som følge av netto tilbakeførte nedskrivninger på NOK 64,9 mill som følge av verdiøkning for selskapets eiendommer. Konsernets samlede driftskostnader i 2009 beløp seg til NOK 43,6 mill, hvorav NOK 64,9 mill skyldes netto tilbakeførte nedskrivninger som følge av verdiøkning på konsernets eiendommer. Ordinære avskrivninger er i 2009 bokført med NOK 65,7 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 41,3 mill. Justert for bruttoføring av Raufoss Næringsparks driftsselskap på ca NOK 3,1 mill (bokført som andre driftsinntekter), utgjør eier kostnader knyttet til eiendom 11,9 % av årets leieinntekter, mens eier kostnader knyttet til selskap utgjør 3,2 %. Det gir en samlet eierkostnadsprosent i 2009 på totalt 15,1 %. Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 2008 14,9 %. Resultatført vedlikehold øker verdien av selskapets eiendommer, men fører samtidig til at de løpende selskapsresultatene blir lavere. Lavere løpende selskapsresultater gir lavere løpende skatt for selskapet men fører samtidig til at selskapets løpende ut byttekapasitet svekkes. Konsernets finansnetto for 2009 er negativ med NOK 156,2 mill. Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd på NOK 2,3 mill, urealisert disagio på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 30,8 mill samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 127,7 mill. Til sammenligning beløp rente kostnader på selskapets låneportefølje seg til NOK 151,9 mill i 2008. NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2009 en egen kapitalandel på 41,9 %, mens konsernet har en egenkapitalandel på 20,9 %. Tilsvarende tall per 31. desember 2008 var henholdsvis 40,2 % og 18,4 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet. Resterende langsiktig gjeld per årsslutt er på drøye NOK 2,4 mrd. Netto kontantstrøm for konsernet i 2009 var positiv med NOK 23,7 mill, noe som innebar at selskapets likvider i løpet av 2009 økte fra NOK 76,7 mill til NOK 100,4 mill. Den positive kontantstrømmen skyldes i all hovedsak konsernets lave investeringstakt i 2009. Selskapet budsjetterer med en årlig fremtidig positiv kontantstrøm i størrelsesorden NOK 30 40 mill, forutsatt at ikke større investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser. Selskapets negative frie egenkapital per 31. desember 2009 gjør at selskapet ikke kan utbetale utbytte for 2009. Selskapets lik viditet og forventede positive kontantstrøm gjør det imidler tid aktuelt å vurdere å tilbakebetale deler av den innskutte egen kapitalen til selskapets aksjonærer. Selskapets styre har på denne bakgrunn besluttet å fremme forslag for selskapets ordinære generalforsamling om å tilbakebetale 3 % til sammen NOK 24 mill av selskapets innskutte egenkapital til aksjonærene i form av en kapitalnedsettelse. Styret påpeker for øvrig viktigheten av at selskapet til enhver tid har nødvendig likviditet til å møte selskapets løpende forpliktelser, deriblant eventuelle større investeringer og ekstraordinære nedbetalinger på lån. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for regnskapsåret 2009 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet eller konsernet. Finansiering Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS indirekte eier ble per kjøpstidspunktet finansiert med en vektet fremmedkapital finansiering på 76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmed finansieringen ble ved låneopptakene sikret ved inn gåelse av rente bytteavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %. Rentesikringsandelen var per utgangen av året 68,5 %, med en sikringsrente inklusiv 92 basispunkter margin på 5,75 %. Rentebytteavtalene har per 31. desember 2009 en negativ markedsverdi på omlag NOK 81 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført. Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente som per årsslutt i gjennomsnitt var 2,55 %. Betydelig fall i de korte rentene i løpet av 2009 har gitt selskapet betydelig lavere finansierings kostnader i 2009 enn i 2008. Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde på 6,7 år. Lånelengden fordeler seg med vel 8,3 år for lån opptatt i norske låneinstitusjoner og i underkant av 2,6 år for lån opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjenne tegnes det svenske lånemarkedet i den aktuelle perioden ved generelt kortere lånelengder og høyere rentemarginer. 4 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

NLI Eiendomsinvest AS svenske datterselskaper er fremmedfinansiert gjennom henholdsvis Deutsche Pfandbriefbank AG (tidligere Hypo Real Estate Bank International AG) og Swedbank. Lånene har betingelser knyttet til blant annet forholdet mellom eiendommenes markedsverdi og lånenes pålydende (loan-to-value-bestemmelser). Fall i markedsverdi i 2008 førte til at NLI Fastigheter Holding AB per 31. desember 2008 ikke lengre tilfredstilte loan-to-value-kravet i låneavtalen med Deutsche Pfandbriefbank AG selskapet befant seg i en «cash trap event». På denne bakgrunn inngikk selskapet i januar 2010 avtale med banken om ekstraordinær nedbetaling på lånet de neste 18 månedene på til sammen ca SEK 18 mill, for derigjennom å tilfreds stille minimumskravet. Avtalen innebærer for øvrig at banken i nedbetalingsperioden ikke vil legge nye verdi vurderinger til grunn for låne engasjementet. De svenske datterselskapene tilfredsstiller per 31. desember 2009 øvrige lånebestemmelser. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2009 er satt opp under denne forutsetning. Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet vil være eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital høsten 2006 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig, noe som ser ut til å gi en lavere løpende avkastning for aksjonærene i NLI Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjons memorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapital innkallingen. Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst den senere tids økonomiske krises generelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonalt og globalt. Lavere utmåling og høyere marginer i bankene har naturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet og eiendomsverdiene negativt. På den andre siden vil det lave rentenivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene av lavkonjunkturen som verdensøkonomien er inne i. NLI Eiendomsinvest AS eiendomsportefølje har til dels lange og sikre kontantstrømmer som er finansiert langsiktig til i stor grad fast rente. Styret anser således at NLI Eiendomsinvest AS profil mht lengde på leieavtaler og finansiering gjør at selskapet er robust mht å bli påvirket av endringer i rammebetingelsene for næringseiendom. Dette bekreftes ved at selskapet har stått seg godt gjennom det utfordrende eiendomsmarkedet det siste året. Selskapets verdivurderinger per 31. desember 2009 viser at verdien av selskapets eiendommer i Norge for tiden er stigende, mens verdien av eiendommene i Sverige i 2009 har falt i verdi. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil kunne aktualisere behov for ytterligere ekstraordinære innbetalinger på lån. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets leietakere generelt sett består av selskaper med solid økonomi som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder. Konsernet har i 2009 kun tapsført leiefordringer påløpende NOK 0,1 mill mot NOK 0,7 mill i 2008. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 100 mill fordelt på selskapets totalt 32 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2009 hadde en likviditetsgrad på 2,18 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil imidlertid kunne aktualisere ekstraordinære innbetalinger på lån for at selskapet skal holde seg innen låneavtalenes covenants, noe som vil belaste sel skapets arbeidskapital. Det samme vil være tilfelle dersom selskapet vedtar å gjennomføre større investeringer enn det som ligger til grunn for budsjettet. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med disse eiendomskjøpene. Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valuta risiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eier- og selskapskostnader for det danske selskapet. Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån i utenlandsk valuta. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 5

Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivåene i lokale valutaer ved at overskuddslikviditeten i de ulike landene som selskapet eier eiendommer i er plassert på bankkonti med rente betingelser som endres i takt med endringer i det generelle rente nivået. I tillegg er konsernet eksponert for endringer i rentenivået for den delen av fremmedfinansieringen som ikke er sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler. Per 31. desember 2009 var omlag 68,5 % av fremmedfinansieringen sikret ved rentebindingsavtaler med en vektet rente inklusiv margin på 5,75 %. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i 2009. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består for tiden av tre menn, etter at to av styrets medlemmer trådte ut av styret høsten 2009. Styret har ut fra en konkret vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI Eiendomsinvest AS: Overført til dekning av udekket tap NOK 29.688.000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 1.600.000 Overkursfond NOK 730.405.000 Udekket tap NOK - 109.002.000 Sum egenkapital NOK 663.003.000 Oslo, 13. april 2010 Leif Gunnar Brandal Styremedlem Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Christian Stray Daglig leder 6 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 Note 2009 2008 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 13 261 877 252 170 2 099 3 812 Andre driftsinntekter 3 098 3 721 2 099 3 812 Sum driftsinntekter 264 976 255 891 Resultat Driftskostnader 585 991 Lønnskostnader 10 1 417 1 125 0 0 Av- og nedskrivninger 2 827 270 814 4 487 5 091 Andre driftskostnader 10 41 316 40 146 5 072 6 082 Sum driftskostnader 43 559 312 084-2 973-2 270 Driftsresultat 221 416-56 194 5 405 11 963 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0 69 860 39 291 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0 499 537 Andre renteinntekter 2 040 3 851 27 415 58 623 Andre finansinntekter 289 30 358 58 623 17 893 Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler 3 0 0-1 574-1 746 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0-53 147-44 473 Andre rentekostnader 14-127 719-151 948-233 324-54 425 Andre finanskostnader - 30 853-1 610-126 244 27 664 Resultat av finansposter - 156 243-119 348-129 217 25 394 Ordinært resultat før skattekostnad 65 173-175 542 11 443-4 294 Skattekostnad på ordinært resultat 9-2 240-1 718-140 660 29 688 Ordinært resultat 67 413-173 824 1 646 29 688 ÅRSRESULTAT 67 413-173 824 Overføringer: Majoritetens andel 47 254-139 952 Minoritetens andel 20 159-33 871 Sum overføringer 67 413-173 824 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 7

Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 Note 2009 2008 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 13 472 17 766 Utsatt skattefordel 9 0 0 13 472 17 766 Sum immaterielle eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 3 013 674 3 114 718 0 0 Driftsløsøre 2 17 352 20 831 0 0 Sum varige driftsmidler 3 031 026 3 135 548 Finansielle anleggsmidler 526 180 622 013 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0 917 746 815 902 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0 1 443 927 1 437 915 Sum finansielle anleggsmidler 0 0 1 457 398 1 455 681 Sum anleggsmidler 3 031 026 3 135 548 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 0 356 Kundefordringer 14 084 12 942 2 391 292 Andre kortsiktige fordringer 5 20 687 24 992 2 391 647 Sum fordringer 34 770 37 934 14 859 28 898 Bankinnskudd mv 11 100 423 76 677 17 249 29 545 Sum omløpsmidler 135 194 114 611 1 474 648 1 485 226 SUM EIENDELER 3 166 220 3 250 160 8 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 Note 2009 2008 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 600 1 600 Aksjekapital - 1 600 aksjer à NOK 1 000 7, 8 1 600 1 600 730 405 730 405 Overkursfond 7 730 405 730 405 732 005 732 005 Sum innskutt egenkapital 732 005 732 005 Balanse Opptjent egenkapital - 138 690-109 002 Annen egenkapital 7-111 117-155 756-138 690-109 002 Sum opptjent egenkapital - 111 117-155 756 0 0 Minoritetsinteresser 7 41 892 21 733 593 316 623 003 Sum egenkapital 662 780 597 982 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 9 8 399 10 460 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 8 399 10 460 Langsiktig gjeld 873 685 853 505 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 2 433 016 2 568 677 873 685 853 505 Sum langsiktig gjeld 2 433 016 2 568 677 Kortsiktig gjeld 0-20 Leverandørgjeld 8 244 12 340 0 0 Betalbar skatt 9 2 027 2 791-30 207 Skyldige offentlige avgifter 2 513 42 7 677 8 530 Annen kortsiktig gjeld 5 49 241 57 867 7 647 8 717 Sum kortsiktig gjeld 62 024 73 040 881 332 862 222 Sum gjeld 2 503 440 2 652 178 1 474 648 1 485 226 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 166 220 3 250 160 Oslo, 13. april 2010 Tom Rune Lian Styrets leder Kjell Bettmo Styremedlem Leif Gunnar Brandal Styremedlem Christian Stray Daglig leder NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 9

Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter - 129 217 25 394 Resultat før skattekostnad 65 173-175 542 0 0 Periodens betalte skatt 9-2 791-3 521 0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 827 270 814 0 17 893 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 0 0 0-356 Endring i kundefordringer - 1 142-9 740-401 - 20 Endring i leverandørgjeld - 4 096 1 816-9 675 3 189 Endring i andre tidsavgrensingsposter - 407-61 166 0 0 Effekt av valutakursendringer 29 149 0-139 293 46 099 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 86 713 22 660 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 57 904-113 725 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/kapitalforhøyelser 0 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler - 9 600-82 401 107 920 101 844 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs.) 0 0 165 825-11 881 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter - 9 600-82 401 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter - 20 180-20 180 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) - 53 366-18 333 0 0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 54 878 0 0 Utbetalinger av utbytte 0-409 - 20 180-20 180 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter - 53 367 36 136 6 351 14 039 Netto kontantstrøm for perioden 23 746-23 604 8 508 14 859 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 76 677 100 282 14 859 28 898 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 100 423 76 678 Denne består av: 14 859 28 898 Bankinnskudd m.v. 100 423 76 678 10 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på en hetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i sel skapet, og konsernet er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av resultat i etterfølgende perioder. Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen. Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere. Estimater og forutsetninger Ledelsen har brukt estimater og forusetninger som har påvirket resultatregnskapet og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanse ført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggs midler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter ut betalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke for ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre av setninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Noter Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Emisjonsutgifter Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet netto etter skatt. Transaksjoner i utenlandsk valuta Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden. Datterselskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den over skytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss Næringspark ANS (konsern). Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 11

Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Note 2 Varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Næringseiendom Tomt Annet Driftsløsøre Goodwill Sum Anskaffelseskost 01.01. 3 270 993 366 053 28 211-5 343 3 659 913 Akk. avskrivninger 01.01. 10 138 27 180-744 9 600 Akk nedskrivninger 01.01. 0 0 0 0 0 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. -102 529-14 600 0 0-117 129 Anskaffelseskost 31.12. 3 178 601 351 480 28 391-6 087 3 552 384 Akk. avskrivninger 01.01. -312 006 0-8 667 5 343-315 330 Akk nedskrivninger 01.01. -191 158-19 071 0 0-210 230 Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. 5 380 0 306 0 5 686 Akk. Avskr avgang 0 0 0 0 0 Årets avskr -63 811 0-2 686 744-65 753 Årets nedskr -25 200-2 800 0 0-28 000 Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 85 247 7 679 0 0 92 926 Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger -622-44 8 0-658 Bokført verdi 31.12. 2 676 431 337 243 17 352 0 3 031 026 Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10 30 år 0 5 år Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer. 12 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler i følgende selskaper: Eierandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 3 321 1 753 23 791 Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 3 390 956 27 537 Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 189 1 041 17 927 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 132 629 9 673 Fabrikkveien 11 AS Oslo 100,0 % 5 770 749 14 579 Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 10 781 2 021 28 430 Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 3 790 2 208 29 639 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 89 006 4 827 137 983 Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2 103-257 5 621 Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 28 672 5 513 50 506 Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % -171-258 683 Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 27 254 5 117 75 279 Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % -4 344 6 109 0 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 11 356 175 13 347 NLI Halden AS Oslo 75,0 % 31 074 389 21 001 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 111 692 60 929 80 017 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 15 657-6 316 0 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 17 931 4 924 18 245 NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 67 695 37 403 67 755 Sum 622 013 *) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet. Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eier andeler i følgende selskaper: Ervervsår Opprinnelig kostpris Forretningskontor Kapitalendringer Akkumulert nedskrivning Årets nedskriv./ reversering Balanseført verdi Datterselskap: Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791 0 0 0 23 791 Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537 Vinkelhuset V AS 2006 17 927 0 0 0 17 927 Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0-2 000-1 000 9 673 Fabrikkveien 11 AS 2006 14 579 0 0 0 14 579 Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430 Revheim Eiendom AS 2006 29 639 0 0 4 000 29 639 Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 0 0 0 137 983 Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621 Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 3 000 50 506 Industriplast Eiendom AS 2007 683 0 0 0 683 Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279 0 0 0 75 279 Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0 Industriplast Eiendom ApS 2007 147 23 200-10 000-9 853 13 347 NLI Halden AS 2007 43 001 0-22 000-4 000 21 001 Frydenborg Eiendom Holding AS 2007 105 017 0-25 000 31 700 80 017 NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551-43 970-15 970 0 NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892-3 000-3 000 18 245 NLI Raufoss AS 2007 230 95 525-28 000-22 770 67 755 Sum 584 814 171 169-133 970-17 893 622 013 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 13

Konsernet (TNOK) NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte eierandeler i følgende selskaper: Datterselskap: Forretningskommune Eierandel / stemmeandel Erversår Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100.0 % 2006 Vinkelhuset IV AS Oslo 100.0 % 2006 Vinkelhuset V AS Oslo 100.0 % 2006 Fabrikkveien 2 AS Oslo 100.0 % 2006 Fabrikkveien 11 AS Oslo 100.0 % 2006 Koppholen ANS Oslo 100.0 % 2006 Revheim Eiendom AS Oslo 100.0 % 2006 Borg Logistikkbygg AS Oslo 100.0 % 2006 Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100.0 % 2006 Øra Invest Eiendom AS Oslo 100.0 % 2006 Tangen Allè AS Oslo 100.0 % 2007 Tangen Allè KS Oslo 100.0 % 2007 Industriplast Eiendom AS Oslo 100.0 % 2007 Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100.0 % 2007 Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100.0 % 2007 Industriplast Ejendom ApS Danmark 100.0 % 2007 NLI Halden AS Oslo 75.0 % 2007 Knivsøveien 50 II AS Halden 75.0 % 2007 Royal Eiendom AS Halden 75.0 % 2007 Svinesundveien 80 II AS Halden 75.0 % 2007 Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70.0 % 2007 Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70.0 % 2007 Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70.0 % 2007 NLI Raufoss AS *) Oslo 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Malmö AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Västerås AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Lidköping AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Skara Tibro AB Sverige 100.0 % 2007 NLI Fastigheter Vetlanda AB Sverige 100.0 % 2007 Andre: Raufoss Næringspark ANS Kristiansund 25,0 % 2007 *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS 14 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Note 4 Oppkjøp Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer: Konsernet (TNOK) Tidspunkt Eierandel Vederlag ved oppkjøp Bokført EK ved oppkjøp Merverdi ved oppkjøp Bokført merverdi 31.12.2009 Forus-porteføljen 01.12.2006 100% 154 219 19 509 134 710 126 139 Borg Logistikkbygg 15.12.2006 100% 283 417 173 116 110 301 104 344 Tangen Allè 08.01.2007 100% 56 127 15 975 40 152 36 984 Promens-porteføljen 15.01.2007 100% 75 862 13 328 62 534 59 158 Halden-porteføljen 01.02.2007 75% 216 997 70 162 146 835 123 127 Bergen-porteføljen 02.05.2007 70% 714 767 322 870 391 897 353 079 Malmö 31.05.2007 100% 19 291 76 19 215-19 704 Västerås 31.05.2007 100% 4 381 76 4 304 3 940 Lidköping **) 12.07.2007 100% 116 633 413 116 220 0 Skara/Tibro **) 19.11.2007 100% 77 102 85 77 018 0 Vetlanda **) 07.12.2007 100% 71 978 17 617 54 361 0 NLI Raufoss AS *) 01.12.2007 100% 257 100 157 151 Raufoss Næringspark *) 01.12.2007 25% 290 892 185 289 133 473 96 014 Sum 1 927 705 799 106 1 156 469 757 093 All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier. *) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp er konsernet andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 % på bygg og 10 % på tomt. **) Lidköping, Västerås og Skara/Tibro er i 2008 innfusjonert i Morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper. Note 5 Fordring og gjeld Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 Andre kortsiktige fordringer 2 391 292 Andre kortsiktige fordringer 20 687 24 992 2 391 292 Sum 20 687 24 992 Annen kortsiktig gjeld 7 677 8 530 Annen kortsiktig gjeld 49 241 57 867 7 677 8 530 Sum 49 241 57 867 Langsiktig gjeld over 5 år 772 785 752 605 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 488 592 1 476 780 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 772 785 752 605 Sum 1 488 592 2 290 593 *) Av gjeld som forfaller til betaling neste fem år så gjelder TNOK 654.870 lån som skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn 5 år. Av selskapets langsiktige gjeld forfaller TNOK 70.881 til betaling i 2010. Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 490.165 pr 31.12.2009 og fra Swedbank AB på TNOK 207.610 pr 31.12.2009 har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Selskapet har i 2009 vært i brudd med sine covenantskrav som er løst i en avtale med banken om ekstraordinære nedbetalinger av lånet. Selskapet er ved avleggelsen av årsregnskapet ikke i brudd med noen av sine covenantskrav. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 15

Note 6 Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Morselskapet (TNOK) 2009 2008 Langsiktige fordringer 815 902 917 746 Øvrig langsiktig gjeld 0 0 Netto lån til foretak i samme konsern 815 902 917 746 Note 7 Egenkapital Morselskapet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01.2009 1 600 730 405-138 690 593 316 Årets resultat 0 0 29 688 29 688 Egenkapital 31.12.2009 1 600 730 405-109 002 623 003 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum Egenkapital 01.01.2009 1 600 730 405-155 756 21 733 597 982 Omregningsdifferanser og annet 0 0-2 615 0-2 615 Årets resultat 0 0 47 254 20 159 67 413 Egenkapital 31.12.2009 1 600 730 405-111 117 41 892 662 780 Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 1 600 000 består av 1 600 aksjer à kr 1 000. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2009 Antall aksjer Eierandel NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25% NÆRINGSBYGG INVEST AS 88 5,50% STIFTELSEN UNI 72 4,50% CAPE INVEST AS 60 3,75% ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69% LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31% HAI INVEST AS 34 2,13% VENTOR EIENDOM AS 30 1,88% GRAMO V/PER SMITH-ISAKSEN 20 1,25% STOREBRAND LIVSFORSIKRING 17 1,06% F H LORENTZEN AS 17 1,06% STARTFASE 2 AS 17 1,06% SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06% HAUGEN 17 1,06% Sum 569 35,56% Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) 1 031 64,44% Totalt antall aksjer 1 600 100,00% 16 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Note 9 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 Midlertidige forskjeller 0 0 Driftsmidler 153 103-38 322 58 623 0 Fordringer 263 59 248 0 0 Avsetning for forpliktelser 188 267 0 0 Gevinst- og tapskonto 330 413 0 0 Forskjeller i KS/ANS -1 826 5 474 11 827 17 859 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 18 225 12 134 70 450 17 859 Netto midlertidige forskjeller 170 282 39 213 Utsatt skatt på merverdier -59 548-77 892 36 286 68 361 Skattemessig underskudd til fremføring 109 819 62 518 106 736 86 220 Grunnlag for skattefordel i balansen 220 553 23 838 29 886 24 142 28% utsatt skattefordel / utsatt skatt 61 755 6 675-16 414-6 376 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel -70 154-17 135 13 472 17 766 Utsatt skattefordel 0 0 0 0 Utsatt skatt -8 399-10 460 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet Morselskapet (TNOK) Grunnlag for betalbar skatt 2009 2008 Resultat før skattekostnad 25 394-129 217 Permanente forskjeller 6 033 5 299 Skatteeffekt av emisjonsutgifter ført mot EK 0 0 Grunnlag for årets skattekostnad 31 426-123 918 Endring i midlertidige resultatforskjeller -40 731 51 748 Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) -9 304-72 170 Grunnlag for skattekostnaden i konsernet Konsernet (TNOK) Grunnlag for skattekostnaden 2009 2008 Resultat før skattekostnad 65 173-175 542 Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt 18 248-49 152 Effekt av avskrivning på merverdier -13 568 44 559 Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel 3 935 9 578 Andre permanente forskjeller -10 855-6 703 Skattekostnad -2 240-1 718 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 17

Fordeling av skattekostnaden Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 2008 2009 0 0 Betalbar skatt 2 027 2 791 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0 0 0 Sum betalbar skatt 2 027 2 791 0 0 Skatt konsernbidrag 0 0 11 443-4 294 Endring i utsatt skatt -4 267-4 510 11 443-4 294 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) -2 240-1 718 0 0 Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 2 027 2 791 0 0 Betalbar skatt i balansen 2 027 2 791 Note 10 Lønnskostnader og andre driftskostnader Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 Lønnskostnader 2009 2008 0 0 Lønninger 425 463 574 940 Styrehonorar 940 574 11 51 Arbeidsgiveravgift 51 88 0 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 0 0 585 991 Sum lønnskostnader 1 416 1 125 Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller noen av datterselskapene i 2009. Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet. NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene. Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret Lønn 0 0 Styrehonorar 0 940 Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 Andre driftskostnader 2009 2008 284 291 Revisjonshonorar 1 424 1 439 3 524 3 509 Forvaltnings- og regnskapshonorar 11 919 9 154 360 761 Honorarer andre 3 043 2 599 0 0 Eiendomsdrift 14 385 13 213 0 0 Eiendomsskatt 3 755 4 025 235 219 Forsikringer 1 396 1 132 84 311 Øvrige kostnader 5 395 8 584 4 487 5 091 Sum andre driftskostnader 41 316 40 146 18 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

Revisor Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er eks. mva) Morselskapet Konsernet Lovpålagt revisjon 141 1 068 Andre attestasjonstjenester 0 0 Skatterådgivning 0 0 Andre ikke-revisjonstjenester 0 121 Sum 141 1 189 Note 11 Bundne bankinnskudd Morselskap/konsernet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter. Frydenborg Eiendom Holding AS har i forhold til sitt låneforhold med Fokus Bank krav til minimumsbeholdning av kontanter i forhold til å kunne utbetale utbytte. Fra 01.01.2010 skal minimum kontantbeholdning alltid være TNOK 10.000 før det kan utdeles utbytte. Note 12 Pantstillelser og garantier m.v. Gjeld som er sikret ved pant o.l. Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 873 685 853 505 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 433 016 2 568 677 873 685 853 505 Sum 2 433 016 2 568 677 Det er gitt pant i følgende eiendommer Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 175 250 Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad } 162 566 Havnegata 12 152 449 Industriplast Eiendom I ANS Stjørdal Stadionveien 15 152 1597 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand } 38 022 Brevikveien 535 3 1927 Industriplast Eiendom II ANS Moss 109 893 Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal } 58 202 Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 11 819 Luramyrveien 51-53 69 2223 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes Luramyrveien 51-53 69 2309 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes } 24 519 Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 20 714 Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger } 9 361 Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 7 221 Fabrikkveien 11 15 694 Fabrikkveien 11 AS Stavanger 13 420 Treskeveien 5-7 38 2940 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 38 3417 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 39 506 Revheim Eiendom AS Stavanger } 52 035 Treskeveien 5-7 39 626 Revheim Eiendom AS Stavanger Treskeveien 5-7 39 707 Revheim Eiendom AS Stavanger NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 19

Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene: Foretaksnavn Organisasjonsnummer Luramyrveien 51 og 53 AS 986 307 729 Vinkelhuset IV AS 979 792 972 Vinkelhuset V AS 979 792 999 Fabrikkveien 11 AS 985 830 355 Fabrikkveien 2 AS 882 989 852 Revheim Eiendom AS 986 960 554 Borg Logistikkbygg AS 989 643 320 Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363 Øra Invest Eiendom AS 989 065 556 Tangen Allè KS 983 494 792 Tangen Allè AS 983 494 803 Industriplast Eiendom AS 990 766 460 Industriplast Eiendom I ANS 980 582 728 Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124 NLI Halden AS 990 649 030 NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i 2009. Note 13 Segmentinformasjon Geografisk fordeling av konsernet inntekter (TNOK) 2009 2008 Norge 176 995 167 962 Sverige 79 745 80 851 Danmark 5 137 3 357 Sum 261 877 252 170 Note 14 Finansiell markedsrisiko Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Rentebytteavtaler (Renteswapper) TNOK Valuta Beløp pr 31.12.2009 Mottar Betaler Start Forfall NOK 148 838 Flytende 4,94 % 18.01.2007 18.01.2017 NOK 254 135 Flytende 4,94 % 16.01.2007 16.01.2017 NOK 194 481 Flytende 5,01 % 10.01.2007 10.01.2017 NOK 70 245 Flytende 5,11 % 09.01.2007 09.01.2017 NOK 38 500 Flytende 5,10 % 09.01.2007 09.01.2017 NOK 301 283 Flytende 4,54 % 31.05.2007 31.05.2012 NOK 93 313 Flytende 4,83 % 31.05.2007 31.05.2012 NOK 201 650 Flytende 4,48 % 20.04.2007 20.04.2016 NOK 75 100 Flytende 4,45 % 31.03.2007 30.03.2021 NOK 128 450 Flytende 5,37 % 04.12.2007 04.12.2017 NOK 159 550 Flytende 4,86 % 11.12.2007 11.12.2012 Sum 1 665 545 20 NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009

NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har lån knyttet til følgende selskaper/eiendommer/eiendomsporteføljer. Tidspunkt for låneopptak Opprinnelig lånebeløp Lånebeløp 31.12.2009 Forus-porteføljen 18.01.2007 225 000 212 625 Halden-porteføljen 18.01.2007 162 500 155 350 Borg Logistikkbygg AS 01.03.2007 390 000 363 050 Tangen Allè 08.01.2007 84 000 84 000 Promens-porteføljen 15.01.2007 219 334 203 167 Bergen-porteføljen 02.05.2007 518 000 506 000 NLI Fastighets Holding AB 31.05.2007 501 349 490 165 NLI Fastighets Holding II AB 19.11.2007 263 250 207 610 NLI Raufoss AS 01.12.2007 223 500 211 050 Sum 2 433 016 Konsernet har totalt TNOK 2 433 016 i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 2,55 % (eks. margin 1,62 %). 68,5 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin 5,75 % (eks. margin 4,83 %). Av konsernets gjeld på TNOK 2 433 016 er TNOK 697 795 omregnet fra SEK med kurs 80,99. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 6,7 år. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Maksimumsrammer for andel av gjeld med flytende rente er fastsatt. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding. Valutarisiko Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke inngått avtaler som reduserer denne risikoen pr 31.12.2009. Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 100 mill fordelt på selskapets totalt 32 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet per 31. desember 2009 hadde en likviditetsgrad på 2,18 (Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Ytterligere verdifall i eiendomsverdiene i Sverige vil imidlertid kunne aktualisere ekstraordinære innbetalinger på lån for at selskapet skal holde seg innen låneavtalenes covenants, noe som vil belaste selskapets arbeidskapital. Det samme vil være tilfelle dersom selskapet vedtar å gjennomføre større investeringer enn det som ligger til grunn for budsjettet. NLI Eiendomsinvest AS Årsrapport 2009 21

Miksmaster Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilrettelegger: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Aksjonærinformasjon: NLI Eiendomsinvest AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggers nettsted: www.orklafinans.no