Fylkesmannen 1 Nord-Trøndelag Noerhte-Treendelagen «MOTTAKERNAVN» «AD RESSE» «POSTNR» «POSTSTED» fylhkenal M CH-Tr-. TT 13 FE B Zgi7 Var dato: Vår ref.: 10.02.2017 2016/7900 Arkivkode:423.1 Deres dato: Deres ref.: «REFDATO» «REF» Klage på vedtak om byggetillatelse for oppføring av enebolig Gamle Kongeveg i Stjørdal kommune kommunens vedtak stadfestes Sammendrag: Stjørdal kommune fattet 18.10.2016 vedtak om byggetillatelse for enebolig på eiendom 1071430 i Stjørdal kommune. Vedtaket ble påklaget av nabo Solgunn Bogen fordi hun mener tiltaket er til ulempe for henne. Fylkesmannen har kommet til at lovens vilkår for oppføring av det omsøkte tiltaket er oppfylt. Kommunens vedtak om byggetillatelse stadfestes. Fylkesmannen viser til Stjørdal kommunes oversendelse hit av 12.12.2016 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven 1-9(5) og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn Tiltakshaver 0.K Bygg AS søkte den 29.022016 om oppføring av bolig med utleiedel. Kommunen innvilget søknaden i vedtak av 13.07.2016, sak 424/16. Vedtaket ble påklaget av nabo Solgunn Bogen den 02.08.2016. Kommunen tok klagen fra naboen til følge fordi tiltaket var betinget av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2, som gjelder maksimalt antall boenheter pr. daa. Som følge av opphevelsen endret tiltakshaver den 04.10.2016 tegningene til den opprinnelige søknaden. Tidligere Inntegnet leilighet ble fjernet og arealet omdisponert til soverom/tv-stue, slik at bygningen nå kun inneholder en boenhet. Øvrige arealer, mål, fasade og plassering er uendret. Kommunen behandlet den endrede søknaden og ga i vedtak av 18.10.2016 ny byggetillatelse. Siden tiltaket var nabovarslet i forbindelse med den opprinnelige søknaden, og endringen av søknaden kun gjaldt reduksjon i antall boenheter vurderte kommunen det slik at det ikke var nødvendig med ny nabovarsel. Tiltakshaver 0.K Bygg AS sendte derfor ikke ut nytt nabovarsel ved endringen av søknaden. Den 08.11.2016 påklagde nabo Solgunn Bogen vedtaket av 18.10.2016. Det er i klagen i det vesentligste anført følgende: Tiltaket er ikke nabovarslet Det er uklarl for klager hvilke retningslinjer som foreligger for omradet Hun star ved sine merknader fremsatt tidligere Solforholdene ma vurderes på nytt - Bygget må flyttes to meter lengre øst Postadresse Besøksadresse: l Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 39! 74168000 Stian Sjøquist 7734 Steinkjer Org.nr.: 74 16 80 26 fmntpost@fylkesmannen.no ymov.fylkesmannen.no/nt l 914 772 108 l fmntssj@fylkesmannen.no
Side 2 av 6 - Bygget må alternativt reduseres betraktelig i høyde Det er ingen rettighet at alle skal få oppføre bygg i maks høyde i henhold til kommuneplan, reguleringsplaner og plan- og bygningslov - Mål oppgitt på situasjonsplan er ikke korrekte Ønsker i tillegg a påhage vedtak om dispensasjon fra kvartalvis områderegulering forbindelse med utskilling av tomt. Ber om at vedtak 627/16 som gir godkjenning til tiltak på eiendom 107/430 omgjøres og at det stilles krav til utbygger om a optimalisere plassering av enebolig slik at det gagner alle parter etter beste måte. Fylkesmannen viser til klagen i sin helhet Tiltakshaver O. K. Bygg AS ved Oddvar Krogstad har i brev av 10.11.2016 kommentert anførslene i klagen fra Solgunn Bogen. 0,K. Bygg AS har i det vesentligste anført følgende: Stjørdal kommune mente at det var unødvendig å nabovarsle da det var varslet flere ganger tidligere med samme formal. Klager er tatt hensyn til fordi nybygget kan utnyttes høgre, det kan søkes større BRA, del er valgt innkjøring på nordsiden. - Nybygget plasseres i henhold til krav om min 4 meter fra nabogrenser. Alle har samme reguleringsplan for angitt område (BF2). Omsøkte bygg er optimalt plassert ut fra de muligheter en har Klagen ble 12.12.2016 oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fvl.) 34. Etter bestemmelsens annet ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det har blitt til på lovlig mate. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger pa riktig faktum, og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen I dette ligger prøving av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34(2) siste pkt., fastsetter samtidig at statlig organ som klageinstans for kommunale vedtak, skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Vilkar for klage Vedtak om tillatelse til oppføring av enebolig pa eiendommen 107/430 ble fattet 18 10.2016, Den 08.11.2016 ble vedtaket påklaget av nabo Solgunn Bogen, eier av eiendommen 107/258. Fylkesmannen legger til grunn at klager som nabo har rettslig klageinteresse, og at klagen er fremsatt innenfor klagefristen, jf. forvaltningsloven 28 og 29. Fylkesmannen finner dermed at vilkårene for a behandle klagen er til stede, jf. fvl. 34(1). Nabovarslinq I forhold til anførselen om manglende nabovarsel, jf plan- og bygningsloven 21-3 bemerker Fylkesmannen følgende: Hovedregelen er at nabovarsel skal sendes ut før søknad sendes inn, jf. plb. 21-3 første ledd. Det følger av byggesaksforskriften 5-2 at varsel skal inneholde opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser.
Side 3 av 6 Fylkesmannen legger til grunn at klager ble nabovarslet i forkant av den opprinnelige søknaden fremsatt den 29.02.2016. Spørsmålet Fylkesmannen må ta stilling til er dermed om ny nabovarsel kunne unnlates da søknaden senere ble endret den 04.10.2016 eller om endringen utløste et krav om ny nabovarsling etter plan- og bygningsloven 21-3. Formelet med nabovarsling er a opplyse den som blir berørt om det planlagte tiltaket, slik at vedkommende har anledning til a ivareta sine interesser ved å kunne komme med merknader til saken før tiltaket påbegynnes. Avgjørende for om nytt nabovarsel skulle vært sendt ut er vurderingen av den konkrete endringen av søknaden som ble gjort den 04.10.2016. Den opprinnelige søknaden datert 29 02.2016 gjaldt oppføring av en enebolig med en tilhørende hybel. Kommuneplanen ga imidlertid kun fillatelse til oppføring av enebolig uten hybel. Kommunen omgjorde derfor sitt eget innvilgelsesvedtak på grunn av manglende dispensasjonsvurdering. Byggetegningene ble i den forbindelse endrel slik at hybelen ble gjort om til disponibelt rom for eneboligen. Maten det ble gjort pa var a tegne inn dør mellom det som var hybelseksjon og resten av boligen, og ved a omdefinere arealet til TV-stue/soverom. Søknaden ble ikke endret på andre måter slik at tiltaket ellers frernstod slik som ved den opprinnelige søknaden. Det følger av plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd at varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Fylkesmannens vurdering er at endringen i søknaden ikke var av en slik art at ny nabovarsel ville gitt klager mulighet til å tilføre saken opplysninger av betydning for behandlingen av søknaden. Vi viser i den forbindelse til at hun allerede hadde kommet med merknader i forbindelse med det første nabovarselet og gjennom den klagen som ble fremsatt på innvilgelsesvedtaket, og at den endringen som ble gjort i realiteten var til gunst for henne og en konsekvens av kommunens vedtak. Fylkesmannen mener derfor at det ikke var nødvendig med nytt nabovarsel ved endringen av søknaden den 04.10.2016. Situasionskartet Klager har påpekt at det var feil ved situasjonskartet som fulgte søknaden. Fylkesmannen forstar denne anførselen som at klager mener at kommunen har lagt uriktige faktiske opplysninger til grunn ved behandlingen av søknaden. Eiendommen ble nøyaktig oppmålt den 13.06.2016. Situasjonskartel ble endret slik at det viser korrekte avstander til naboeiendommene. I følge korrekt situasjonskart er avstand fra omsøkt bygg til eiendomsgrense i sør 4 m. Avstand fra byggets nordøstre hjørne mot eiendom 107/138 er 3,4 meter. Det foreligger erklæring fra hjemmelshaver til denne eiendommen hvor det tillates en avstand på inntil 2,2 meter. Situasjonskartet som ble lagt til grunn ved avgjørelse av søknaden var rettet i henhold til korrekt oppmåling. At situasjonskartet som fulgte søknaden opprinnelig var feil har dermed ikke hatt betydning for avgjørelsen av saken Fylkesmannen legger dermed delle til grunn ved behandlingen av klagen.
Side 4 av 6 Planstatus oq øvriq rettsliq grunnlaq Når det gjelder klagers anførsler vedrørende planstatus for området, så bemerker Fylkesmannen følgende: Den omsøkle eiendommen omfattes av reguleringsplan «1963-planen for Stjørdal sentrum», med plan-id 1-1963, vedtatt 28.12.1961. Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune 2013-2022, vedtatt 20.03.2014. I følge kommuneplanen er eiendommen beliggende i et område avsatt til boligfortetting, angin som BF2 i arealkartet. I kommuneplanens arealdel punkt 1 2 heter det: «For områder innen kommunen som er omfattet av tidligere vedtatt reguleringsplan/bebyggelsesplan, skal imidlertid disse fortsatt gjelde så sant de ikke overstyres av komrnuneplanbestemmelser. I følge kommuneplanen overstyres reguleringsbestemmelsene i «1963-planen» av bestemmelsene i kommuneplanens avsnitt 1.10, 2.4.3 og 2.10. For omsøkte tiltak er avsnitt 1.10 og 2.10 aktuelle i forbindelse med denne klagesaken. Avsnitt 1.10 gjelder krav til bebyggelse og uterom, mens avsnitt 2.10.2 gjelder krav til boligtype, utnyttingsgrad, utforming, lakform og høyde. Kommuneplanens arealdel gjør unntak fra lovens vilkår om maksimal gesimshøyde på 8 jf. plan- og bygningsloven 29-4, ved at planen i avsnitt 2.10.2 bestemmer at maks gesimshøyde i fortettingsområde BF2 skal være 7 meter. Videre bestemmes det at utnyttingsgraden for eiendommene i BF2 skal være BRA 45-60% og BYA 30-50%. Tillatte takform er saltak hvor takvinkel ikke skal overstige 30 grader. Det tillates også flatt tak og pulttak. Det bestemmes videre at når det gjelder ny bebyggelse skal den i skala, form og fasader og materialbruk harrnonere med den omkringliggende bebyggelse. Det omsøkte tiltaket Med utgangspunkt i klagers anførsler finner Fylkesmannen grunn til først å vise til plan- og bygningsloven 21-4 som bestemmer at når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i stnd med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Det sentrale for Fylkesmannen i denne saken vil derfor være a vurdere om de forhold klager påpeker er innenfor de vilkår loven stiller, herunder gjeldende plan for det aktuelle området. Klagers anførsler knyttet til det konkrete tiltaket synes i hovedsak å være at hun mener at tiltaket som omsøkt vil være til ulempe for henne fordi hun vil få redusert utsikt, økt innsyn og clårligere solforhold. I den sammenheng viser hun til at byggel ved å flyttes to meter vil kunne redusere ulempene, og om det ikke gjøres ma det i hvert fall reduseres betraktelig i høyden. Hun mener i den forbindelse at det ikke er en rettighet at alle skal fa oppføre bygg i maks høyde i henhold til kommuneplan, reguleringsplaner, plan- og bygningslov. Hun mener det bør vurderes fra sak til sak og hvilke konsekvenser det gir. Fylkesmannen legger til grunn at klager mener kommunen burde kreve en annen plassering eller utforming av bygget, jf. plan- og bygningsloven 29-4. Fylkesmannen har merket seg at det omsøkte bygget skal bygges med pulttak og maks gesimshøyde på 6,6 meter over planert terreng. Det er således innenfor kommuneplanens bestemmelse om maks høyde.
4 Side 5 av 6 I de tilfellene der avstanden ikke bestemmes av byggegrense i plan gjelder avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd. Etter denne bestemmelsen fremgår det at et byggverk som hovedregel skal ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter Situasjonskartet viser at avstanden til klagers eiendomsgrense er 4 meter. Plasseringen av filtaket er således innenfor det som er tillatt etter plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd. Når det gjelder byggverkets avstand til nabogrense i nordøstre hjørne av eiendommen er avstanden 3,4 meter. Det foreligger denne sammenheng samtykke fra hjemmelshaver til den aktuelle eiendommen om en tillatt minsteavstand på 2,2 meter. Kommunen kan i slike tilfeller godkjenne plasseringen nærmere enn fire meter, jf. 29-4 tredje ledd. Fylkesmannens vurdering er at det omsøkte tiltaket er i samsvar med høyde- og avstandsbestemmelser som er gjeldende i denne saken. Selv om tiltaket objektivt sett er innenfor disse materielle vilkårene, så er problemstillingen videre om tiltaket som sådan er til slik ulempe for klager at kommunen skulle krevd alternativ plassering på eiendommen. Fylkesrnannen bemerker i denne sammenheng at det klare utgangspunkt er at tiltakshaverens ønskede plassering og ønsket høyde på byggverket skal godkjennes, jf. pbl. 29-4 første ledd. I NOU 2005:12 s.338, uttales det at omsøkte plassering skal godkjennes så framt ikke tungtveiende hensyn taler mot. Godkjenning etter første punktum er begrenset til bygningens plassering på tomta, og gir ikke hjemmel til å avgjøre om en søknad i det hele tatt skal tillates, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 231. Tungtveiende hensyn kan i følge Høyesterett være hensyn til naboers interesser og til øvrige formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta, jf. Rt.1995 s.1939. Formålet bak plan- og bygningsloven 29-4 er bl.a. brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom bebyggelse, samt hensyn til terreng og omg ivelsestil pasn ing I rundskriv H-8115 til bestemmelsen er det fra Kommunal- og modernisenngsdepartementet side presisert at kommunen skal anvende bestemmelsen slik at en oppnår en arealdisponering, som på en god måte ivaretar både utbyggers interesser og ønsker, offentlige interesser samt hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Det aktuelle området er i henhold til kommuneplanens arealdel avsaft til boligfortetling. I et slikt omrade ma det være paregnelig at det vil bli bygd nye boliger og at det til en viss grad vil redusere utsikt og solforhold. Dette blir tydelig presiserl av departementet i nevnte rundskriv, hvor det uttales: «I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være paregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Fylkesmannen er av den oppfatning at det aktuelle tiltaket, hva gjelder høyde, størrelse eller utforming, ikke skiller seg ut noe spesielt i forhold til øvrig bebyggelse i området, men at tomtens utforming i seg selv reduserer muligheten for plassering, og at dette nødvendigvis har betydning for innsyn, solforhold og utsikt for klager. Kommunen har gjort en vurdering av alternativ plassering på eiendommen, men kommet til at dette vil gi andre ulemper, blant annet vanskeliggjøre parkering på østsiden av bygget. Fylkesmannen er enig med kommunen i at en forskyving av bygget på to meter ikke vil gi slike fordeler i solforhold for klagers eiendom at det kan begrunne krav om alternativ
Side 6 av 6 plassering. Med utgangspunkt i situasjonskartet og tiltakets plassering samt avstand til naboeiendommen fremstår hensynet til lys, luft, utsikt, brannsikkerhet med mer tilstrekkelig waretatt. Fylkesmannen finner at det omsøkte tiltaket er i samsvar med gjeldende kommuneplan, herunder også bestemmelsene om utforming av tiltaket og plan- og bygningsloven 29-4. Fylkesmannens bemerkninger vedrørende anførsler som gielder vedtak i sak 192/15 Fylkesmannen bemerker at det er gitt dispensasjon fra kravet til områderegulering_ Dette ble gjort i vedtak av 10.12.2014 i sak 192/15. Dette vedtaket ble ikke påklaget. Klagefristen er for lengst utimpt, jf. forvaltningsloven 29, og det følger uansett av forvaltningsloven 31 tredje ledd at en klage ikke kan tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Det er i Fylkesmannens vedtak derfor lagt til grunn at det er gitt dispensasjon fra kravet til områderegulering uten å gå noe nærmere inn på gyldigheten av vedtaket. Fylkesmannen tar derfor ikke hensyn til dine anførsler som gjelder dispensasjonsvedtaket. Når det er gitt dispensasjon så legges dette til grunn som faktum ved behandling av byggesaken i gjeldende sak. På bakgrunn av ovenstående og sakens opplysninger fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Stjørdal kommunes vedtak av 18.10.16 om byggetillatelse stadfestes. Klagen er ikke tatt til følge. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold Assisterende kommunaldireklør Kommunalavdelingen Stian Sjøguist Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har dedor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: 0.K Bygg AS Storvikavegen 21 7502 STJØRDAL Oddvar Krogstad Storvikavegen 21 7502 STJØRDAL Solgunn Bogen Gamle Kongeveg 20 7503 STJØRDAL Kopi til: Stjørdal kommune Postboks 133 / 134 7501 Stjørdal