VERDITAKST Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr. 80 Bnr. 18 m.fl. 1502 MOLDE Ødegård Bedehus, Ødegård 6453 KLEIVE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 300 000 Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: Menighetshus 162,0 m² 162,0 m² Dato befaring: 16.11.2016 Rapportdato: 22.12.2016 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Rolf Bjerkeseth
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P- ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. 2. Konklusjon og markedsvurdering Markedsverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 300 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Ved vurderingen av eiendommens markedsverdi er momenter som alternative, mulige bruksendringer, nærhet til "nysykehuset", fin natur og minimal trafikkstøy vektlagt. Forøvrig er sammenligningsgrunnlaget for omsatte eiendommer av tilsvarende type fraværende for de tre siste årene. Eiendommen befinner seg på Ødegård omlag 13 km øst for Hjelset og grenser til Steinløysvegen som er kommunal Oppdr. nr: 160114 Befaringsdato: 16.11.2016 Side: 2 av 6
veg. Utsikten fra stedet er åpen i ca. 180 gr. sektor med fjell og skog-/myrlandskap, og den sydvendte beliggenheten gjør at stedet er solrikt i store deler av året. Det meste av tomten er stort sett horisontal og har lett adkomst fra den kommunale bygdevegen. Bygninga med 70-talls standard er vedlikeholdsmessig forsømt og har følgelig et vesentlig påkostningsbehov i forhold til dagens krav/standard til forsamlingslokale. For eventuell bruksendring til boligformål er det lite sannsynlig at ombygging vil være lønnsomt når alle krav til Tek 10 eller Tek 17 sakl oppfylles. Eiendommen i landlige omgivelser og fin natur har likevel et ikke ubetydelig potensiale pga nærheten til det nye sykehuset som skal bygges på Hjelset, og den romslige tomten forutsettes å kunne bebygges med flere boenheter; uten å måtte ta i bruk dyrket jordbruksgrunn. 3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Nordmøre og Romsdal Indremisjon v/arild Ove Halås Tlf.: 990 87 899 / 901 21 092 Besiktigelse, tilstede Dato: 16.11.2016 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Arild Ove Halås Arild Ove Halås Eiendomsverdi.no Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 80 Bnr. 18 Etablert 04.09.1962 (935,7 m2) Gnr. 80 Bnr. 21 Etablert tilleggsareal 28.11.1973 (1 595,2 m2) Hjemmelshaver: Nordmøre og Romsdal Indremisjon Tomt: Eiet tomt. Areal 2 531 m² Konsesjonsplikt: Adkomst: Kommuneplan: Nei Off. LNF-område Oppdr. nr: 160114 Befaringsdato: 16.11.2016 Side: 3 av 6
4. Bygninger på eiendommen Menighetshus Bygningsdata Byggeår: 1973. Opplyst ved besiktigelsen Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Menighetshus Utvendig Bygninga har ringmurer av armert betong og støpt gulvplate på komprimerte løsmasser. Ytterveggene består av 98 mm isolert bindingsverk med lakkerte aluminiumsplater som ytterkledning. Vinduenes utvendige deler er malt, disse er dels i koblet utførelse med innkittede glass, og dels med isolérglass. Den to-fløyede hovedinngangsdøren er i teak og har enkle glass. En alternativ inngangsdør (og rømningsvei) i nordveggen er i panelt utførelse uten glass. Ved hovedinnganmgen er det en pusset betongtrapp Taket over hovedfløyen er oppbygd av takstoler og ventilert kryploft, mens utbygget mot nord har isolert sperretak med pultform. Alle takdeler er isolerte med mineralull i hht. byggeårets bestemmelser. Taktekkingen består av lakkerte aluminiumsplater s.k. "A-tak", mens takrennene er av galvanisert stålrør. Byggeåret tilsier at utvendige rørledninger for tappevann og avløp kan være av plast, men disse kan også være av hhv. galv. stål og betong. Tomten er "grovopparbeidet" med gressområder i tillegg til en romslig parkeringsplass belagt med oljegrus. Innvendig Alle rom har "grovstøpt" gulv på grunnen (på komprimerte fyllmasser), isolasjon (antatt Isopor), dampsperre, armert påstøp og vinylbelegg. (Antatt oppbygging.) Veggkledningene består dels av malte sponplater og dels "tynnpanel". I storsalens himling er det dels akustiske system-himlings med 60x60-plater og dels malte plate-/lektepanel; i øvrige rom er det er malte sponplater med 60x120-format. Mellom salene er det en foldevegg, mens det ellers er finérte innerdører. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter, oppvaskbenk med 150 cm stålbeslag (vaskeekum og utslagsvask) og to-ratts blandebatteri. Sanitærutstyret består av 4 stk wc og vaskeservanter samt en pissoar-renne. Huset har kun elektrisk oppvarming med panelovner, og el-anlegget med tilhørende belysning er tilpasset bruken av huset. Innvendig røropplegg er av kobber og støpejern for hhv. tappevann og avløp. Kommentar Standard: Vedlikehold: Bygninga har typisk "tidlig 70-talls standard" for forsamlingshus. I all vesentlig grad er alle bygningsdeler fra byggeåret, og i senere tid har forefallende vedlikeholdstiltak vært forsømt. Oppdr. nr: 160114 Befaringsdato: 16.11.2016 Side: 4 av 6
Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 172 162 162 Vindfang, gang, "storsalen", "lillesalen", kjøkken, forgang til wc-damer, wc-damer (2 stk), forgang til wc-herrer, wc-herrer og pissoar/urinal. Sum bygning 172 162 162 Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Vindfang, gang, "storsalen", "lillesalen", kjøkken, forgang til wc-damer, wc-damer (2 stk), forgang til wc-herrer, wc-herrer, pissoar/urinal 5. Beregninger Årlige kostnader Kostnader: Ingen Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Menighetshus 1 900 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 1 510 000 Teknisk verdi bygninger: 390 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 250 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 640 000 Oppdr. nr: 160114 Befaringsdato: 16.11.2016 Side: 5 av 6
6. Underskrift 22.12.2016..................................... Ingeniør Rolf Bjerkeseth Takstmann MNTF Oppdr. nr: 160114 Befaringsdato: 16.11.2016 Side: 6 av 6