Kontraktsrett I, eksamen våren 2010 A-besvarelse

Kontraktsrett I, eksamen våren 2010 A-besvarelse Alle understrekninger i teksten er tilført under gjennomgangen 1) Spørsmålet er om det er inngått bindende avtale mellom Petra Ås og Forny AS om salg av Petras enebolig på grunnlag av e-postene som ble utvekslet 17. og 19. februar. Bra og presist om jussen Avtalelovens system forutsetter at avtale er inngått når et tilbud aksepteres, og aksepten har kommet frem til tilbyderen. Tilbudets løftevirkning fremgår indirekte av avtl. 7, der tidspunktet løftet kom til mottakerens kundskap er det avgjørende. Aksepten må videre være i tråd med tilbudet jf. en indirekte fortolkning av avtl. 6, og denne får påbudsvirkning når den er kommet frem til tilbyderen jf. avtl. 2. Første spørsmål blir om e-posten fra Forny AS fra 17. februar er å anse som et bindende tilbud. Fin problemstilling Fin oppstilling av vurderingstemaet. Merk hvordan vurderigstemaet knyttes opp mot problemstillingen, og flettes inn i den videre drøftelsen. Ettersom avtaleloven ikke regulerer dette spørsmålet, vil vurderingstemaet være hvorvidt løftemottakeren hadde rimelig grunn til å tro at løftegiveren mente å binde seg. Dette vurderingstemaet er gjennom langvarig rettspraksis blitt ansett som et alminnelig avtalerettslig prinsipp. 1

Spørsmålet blir dermed om Petra Ås hadde rimelig grunn til å tro at e-posten fra Forny AS var å anse som et bindende tilbud. godt vært enda tydeligere på koblingen til rettspraksis. Følger opp vurderingstemaet, og hele tider med et mer spisset faktum. Går rett inn i kjernen av problemstillingen. Ja. Ikke nødvendig å pugge referanser til Retstidende. Her kommer en god utledning av den sentrale rettssetningen i dommen. Får sagt det som trengs å sies Bra. Både her og i forrige avsnitt knytte fremstillingen hele tiden opp mot spørsmålet om binding. Hentet momenter fra dommene og trekker dem inn i drøftelsen. Men kunne 2

Vurderingen vil ta utgangspunkt i hvordan mottakeren rimelig kan ha oppfattet e-posten. Selv om Petra her anfører at det ikke foreligger et tilbud, vil utgangspunktet være hvordan en normal, oppegående person ville forstått e-posten. forhandlingsutspill, der meningen er å drøfte prisen nærmere. Dette taler for at Petra ikke hadde rimelig grunn til å tro at Forny AS mente å binde seg. I Harkestaddommen gjaldt saken om et brev fra bror til søster kunne anses som et bindende tilbud. Høyesterett uttalte her at brevet måtte ha en tilstrekkelig konsis og klar form for at bindning skulle foreligge. I brevet ble ord som ønsker og hensikten vår er å.. brukt, og Høyesterett mente at brevet av den grunn fremsto som en ideskisse til videre forhandlinger, og dermed ikke som et bindende tilbud. Hele tiden nedover her flettes momentene fra rettspraksis inn i faktum, og drøftelsene knyttes hele tiden opp mot vurderingstemaet. God fremstilling. Er ryddig, lett å lese, og har en rød tråd som gir god flyt. I Hotelldommen uttalte Høyesterett at vesentlige punker ved avtalen måtte være klarlagt, dersom bindende avtale skulle anses inngått. I saken var både realytelsen og prisen avklart, og dette talte for binding. Klarhetskrevet ble også i denne saken trukket frem, og uttalelsene var tilstrekkelig konsise til at binding forelå. Forny AS skriver at de kan være interessert i å betale 1,8 millioner fore eiendommen. Isolert vil denne uttrykksformen kunne oppfattes som et 3

På en annen side oppgir Forny AS at de ønsker tilbakemelding så fort som mulig. Oppfordringen minner om en akseptfrist, til tross for at denne er uspesifisert. Det at Forny AS i tillegg opplyser om når de ønsker å overta eiendommen, taler for at vesentlige punkter er avklart. Dette trekker i retning av at Petra har rimelig grunn til å tro at Forny AS mente å binde seg. for at Petra hadde rimelig grunn til å tro at de mente å binde seg. I forkant av e-posten hadde også Forny AS vært på befaring hos Petra og antydet at de synes prisantydningen var for høy. Når de i ettertid skriver i e-posten at de er interessert i å betale 1,8 millioner, som er under prisantydning, fremstår dette som en naturlig og gjennomtenkt uttalelse. Dette, sett i lys av at Forny AS er en profesjonell part som driver med oppkjøp og salg av eiendom, gir Petra en berettiget forventning om at e-posten er et bindende tilbud. Etter en konkret helhetsvurdering må det legges avgjørende vekt på at pris, realytelse og overtakelsestidspunkt fremkommer i e-posten. Dette er vesentlige punkter ved kjøp av fast eiendom. Også det at Forny AS i forkant har gitt Petra en berettiget forventning om at de vil komme med et tilbud, og at Forny AS er en profesjonell part, taler 4

Bra å komme med slike oppsummeringer underveis. Utgangspunktet er at Petra hadde rimelig grunn til å tro at e-posten fra Forny AS var et bindende tilbud. E-posten var et bindende tilbud. Det må videre vurderes om e-posten fra Petra 19. feb er å anse som en bindende aksept. Tolker regelen før drøftelsen som mange har en tendens til å hoppe over og får sagt det som trengs på en fin måte. Det fremgår indirekte av 6 at en aksept må stemme overens med det gitte tilbud. Rettspraksis og teori har tolket dette relativt strengt, slik at nye eller avvikende vilkår ikke gir aksepten påbudsvirkning. Spørsmålet blir dermed om e-posten fra Petra er i overensstemmelse med tilbudet fra Forny AS. Deretter henter inn det sentrale faktum, og skjærer til en ny problemstilling. I e-posten bekrefter Petra salgssummen i overensstemmelse med det tilbud Forny AS ga. Videre foreslår hun et møte for signering av kontrakt. Om dette forslaget er et avvikende vilkår må vurderes i lys av den konkrete situasjonen. God bruk av faktum i drøftelsen her. Ikke bare en passiv gjengivelse, men trekkes aktivt inn i drøftelsen. Merk ordvalgene og måten setningen bygges opp på. Det vil være en naturlig følge av e- postutvekslingen at partene møtes for å underskrive kontrakten. Dette taler for at forslaget ikke kan anses som et avvik fra Forny AS sitt tilbud. Både hensyn til forutberegnelighet og effektivitet i det økonomiske liv taler for at et slikt forslag, som vil være naturlig for de fleste avtaleinngåelser, ikke kan anses som et 5

fravikende vilkår. Dette må tillegges avgjørende vekt. Petras e-post er også tilstrekkelig konsis ved at hun bekrefter salgssummen og ber om bekreftelse innen en frist. Dette taler ytterligere for at e-posten er å anse som en aksept. Utgangspunktet er dermed at e-posten fra Petra var i overensstemmelse med tilbudet fra Forny AS. E-posten fra Petra er dermed å anse som en aksept. Fint. Det hender faktisk at noen studenter glemmer å konkludere. Konklusjonen blir at det er inngått avtale mellom Petra Ås og Forny AS om salg av Petras enebolig på grunnlag av e-postene som ble utvekslet 17. og 19. februar. Her var hensikten med oppgaven å fortusette at tilbud og aksept ikke var sammenfallende, og dermed vurdere om den avvikende aksepten kunne være et tilbud. Mange ulike tilnærmingsmåter på grunn av en ikke helt klar oppgavetekst, ga en romslig sensur av dette spørsmålet. 2) Spørsmålet er om e-posten av 19. februar har noen bindende virkning for Petra Ås, forutsatt at bindende avtale ikke er inngått. I Norden gjelder løfteprinsippet som et alminnelig avtalerettslig prinsipp. Løfteprinsippet binder avgiveren av et tilbud innenfor akseptfristens rammer. Vurderingen må derfor ta utgangspunkt i hvorvidt e-posten fra Petra kan anses som et selvstendig tilbud. 6

Ja. Hjemmel? Kunne tatt utgangspunkt i avtl. 6, med de premissene faktum legger opp til. Spørsmålet blir om Forny AS hadde rimelig grunn til å tro at e-posten fra Petra var et bindende tilbud. Klarhetskravet som ble formulert av Høyesterett i bla. Harkestad- og Hotelldommen vil være relevant også her. Hvorvidt uttalelsene er tilstrekkelig konsise og hvorvidt vesentlige punkter er klarlagt er vurderingsmomenter av betydning. Det blir en del gjentagelser her fra forrige spørsmål, siden spørsmålet om binding blir det samme. I likhet med brevet som ble sendt fra bror til søster i Harkedstaddommen, bruker Petra ordet ønsker om salget av huset. I Harkestaddommen var dette et av momentene som tilsa at avgiver ikke hadde ment å binde seg, men kun ønsket å drøfte spørsmålet. Isolert sett taler dette for at Forny AS ikke hadde rimelig grunn til å tro at Petra mente å binde seg. Tomtekjøpsdommen er ikke gjort rede for her eller tidligere. Uten en forklaring av rettssetningen, blir bidraget til besvarelsen minimalt. På en annen side må uttalelsene sees i sammenheng med de øvrige forhold. Både pris og realytelse er på det rene. Dette tilsier at tilstrekkelige og vesentlige punkter er klarlagt og at avtale er inngått jf. bla. Tomtekjøpsdommen og Hotelldommen. I tillegg uttaler Petra i e-posten at hun ønsker å møtes for signering av kontrakt. Dette trekker sterkt i retning av at Forny AS har rimelig grunn til å tro at hun ønsket å binde seg. Utgangspunktet er med det at e-posten fra Petra 19. feb kan anses som et bindende tilbud. 7

Bra å være så tydelig på problemstillingene hele tiden. Det gjør det lett å følge drøftelsene, og kand. viser god metode og forståelse. Det må videre vurderes om tilbudet likevel ikke er bindende for Petra, fordi hun tilbakekaller dette den 22. februar. Det fremgår av 7 at en slik tilbakekallelse må ha kommet frem til løftemottakeren før eller samtidig med at løftet kom mottakeren til kundskap. Bra å tolke vilkåret før drøftelsen. Selv om tolkingsresultatet er godt kjent og ikke overraskende, viser dette forståelse for jussen og er god metode. Igjen, god faktumbruk i drøftelsene. En naturlig språklig forståelse av ordlyden tilsier at tilbakekallelsen må ha kommet frem innen mottakeren har opptatt tilbudet i sin bevissthet. Det fremgår ikke av faktum hvorvidt Forny AS og Hans Tastad har lest e-posten fra Petra som hun sendte 19.februar, når hun tilbakekaller tilbudet 22. februar. At Tastad ikke har svart den 22. februar er uten betydning for hvorvidt Petra er bundet, ettersom akseptfristen er satt til 23. februar. Dette fremgår av løfteprinsippet, som tilsier at Petra er bundet av sitt tilbud så lenge akseptfristen løper. Det forutsettes at e-posten sendt 19. feb. er kommet Tastad og Forny AS til kundskap før Petra gjorde sin tilbakekallelse den 22. feb. jf. 7. Utgangspunktet er dermed at tilbakekallelsen ikke er virksom, og at Petra er bundet av sitt tilbud. 8

Ja. Re integra er også en akseptabel tilnærming til problemstillingen. Det kan vurderes om Petra har tilbakekalt reintegra jf. en analogisk tolkning av 39. Det kreves i tillegg kort tid fra avgivelse til tilbakekall, ifølge rettspraksis. Slik tilbakekallelse forutsetter at det foreligger særlige grunde og at løftemottaker ikke har indrettet sig jf. 39. Fin tolking. Kan gjøres kort i slike perifere problemstillinger. Det som er perifert bør gis mindre plass enn de sentrale problemstillingene. Og omtvistede spørsmål skal alltid gis bredere behandling enn de opplagte. Ordlyden tilsier at særlige grunde er forbeholdt unntakstilfellene, og må forstås strengt. At Petra har mottatt et bedre tilbud, er en situasjon som vanskelig kan sies å oppfylle kravet til særlige grunde. Hensynet til effektivitet og forutberegnelighet taler for denne forståelsen. Det foreligger dermed ikke særlige grunde, og ettersom vilkårene er kumulative vil en tilbakekallelse re-integra ikke gjøre seg gjeldende. Petra har dermed avgitt et bindende tilbud som ikke kan tilbakekalles. Hun må derfor stå inne for det tilbudet hun har gitt om at Forny AS kan kjøpe huset hennes for 1,8 mill. Konklusjonen blir at e-posten av 19. feb. har bindende virkning for Petra Ås. 3) Spørsmålet er om avtalen kan revideres etter avtl, 36. 9

Det fremgår av 36 at en avtale helt eller delvis kan settes til side dersom det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. Bra å trekke inn faktum på denne måten. Spørsmålet blir om avtalen mellom Petra og Forny AS er urimelig, sett i lys av den verdiøkning som eiendommen har fått jf. 36. Fint dette. Får frem en del egne meninger, og ikke bare en slavisk gjentagelse av det som står i lærebøkene. Slikt trekker opp. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for urimelighetskriteriet er høy og forbeholdt unntakstilfellene. Ordlyden tilsier at det her er snakk om en generalklausul, og at urimelighetsstandarden derfor må forstås dynamisk. Dette er utgangspunktet for at det må foretas en konkret skjønnsmessig helhetsvurdering. Her er den mer standardiserte smørbrødlisten som går igjen i de fleste besvarelsene, men allikevel med et mer individuelt preg. Forarbeidene fremhever også at terskelen er høy og at den må forstås som positiv urimelighet; at rimeligere løsninger kan tenkes er derfor ikke tilstrekkelig. Rettspraksis har også understreket at 36 er forbeholdt unntakstilfellene. Dette fremkommer klart i Søskendommen og Oslo Bank-dommen. Tall opp til ti skrives med bokstaver. 10

I Søskendommen hevdet 3 søsken at en kausjonsavtale måtte anses som urimelig fordi banken ikke tilstrekkelig hadde opplyst om at de overtok hele morens gjeld, og ikke bare deler av gjelden, slik de trodde. Høyesterett ga dem ikke medhold, og mente de selv måtte stå ansvarlig for egne bristende forutsetninger. Dette er et alminnelig akseptert kontraktsrettslig Ja. Her kommer det samme utgangspunktet som i c-besvarelsen, men mer bortgjemt og får ikke den plassen det burde hatt. Greit. En god metode ville være å si hvor stor ubalansen var i dommene, sammenligne med vår sak, og argumentere deretter. Fikk ikke så mye ut av denne dommen. Det som skrives, må kunne brukes på en eller annen måte i den påfølgende drøftelsen. Bruken av dommer må være kritisk, hele tiden med tanke på hva som er interessant med den, og hvordan dommen kan brukes i den senere drøftelsen. Denne dommen er mer interessant, og burde vært fremhevet mer. Fint å trekke inn hensynene bak regelen. De sentrale er at så lenge risikoen er rimelig fordelt, skal det mer til for å revidere en skjev utvikling av avtaleforholdet. 11

utgangspunkt; enhver har selv ansvar for egne forutsetninger ved avtaleinngåelse. I Oslo Bank-dommen fikk en bank ikke medhold i å tilsidesette en pensjonsavtale med en tidligere banksjef. Selv om banken hadde fått betalingsproblemer, var problemene påregnelige og avtalen innenfor det som var vanlig praksis i bransjen. Dommen illustrerer utgangspunket om at avtaler skal holdes slik de er inngått, og at terskelen for lemping er høy. ansett som urimelige pga inflasjon og prisstigning, og fordi dette førte til ekstrem ubalanse. I vår sak er det snakk om et eiendomskjøp, og eiendommen vil naturlig nok få endret verdi i I vår sak er det den betydelige verdiøkningen av eiendommen som anføres som urimelighetsgrunn av Petra. I Rolwi-dommen la Høyesterett til grunn at prisstigning og verdiøkning ikke var tilstrekkelig for å anse en avtale som urimelig. Hensynet til forutberegnelighet og effektivitet i det økonomiske liv tilsier at partene selv må bære risikoen for verdiøkninger når avtaler inngås. Dette trekker i retning av det ikke er urimelig å gjøre avtalen gjeldende jf. 36. På en annen side kan det ved ekstrem ubalanse lempes på dette utgangspunktet. Dette var tilfellet i Røstad- og Skjelsvikdommene. Her ble leieavtalene 12

Fin overgang til læren om bristende forutsetninger. Viser god forståelse for jussen. Kan være tydeligere på hva forutsetningen er. Stabil balanse i avtaleforholdet? Dette gjør det mulig å skille mellom typeforutsetninger og individuelle forutsetninger, som igjen påvirker kravet til synbarhet. Kan si noe kort om hva som ligger i vesentlighetsvurderingen. løpet av årenes løp. Det kan i urimelighetsvurderingen tas hensyn til etterfølgende forhold jf. 36, 2.ledd. I denne sammenhengen vil forutsetningslæren være sentral. Dette fremgår av også av forarbeidene til 36. Forutsetningslærens utgangspunkt er at enhver har ansvar for egne forutsetninger og bærer risikoen for disse. Risikomomentet, samt forutsetningens vesentlighet og synbarhet kan være sentrale vurderingsmomenter også for urimelighetskriteriet i 36. Det er på det rene at forutsetningen ikke var synbar for verken Forny AS eller Petra på tidspunktet da avtalen ble inngått. Dette tilsier at avtalen vanskelig kan anses som urimelig. På en annen side ville kjennskap til verdistigningen mest sannsynlig vært av vesentlig betydning for Petra. Hun ville nok ikke inngått avtalen dersom hun hadde kjent til Sofus sine planer. Dette taler for at avtalen er urimelig. Uklart om det er kravet om rimelighet/relevanse i læren om br.f., eller en ren 36-vurdering, som nå innledes. Vurderingstemaet er likt, men hjemmelen ulik, og her er det ikke klart hva som faktisk drøftes. I urimelighetsvurderingen skal alle forhold tas hensyn til jf. ordlyden for øvrig i 36, 2.ledd. At Petra er den uprofesjonelle part taler for at hun har dårligere forutsetninger for å vurdere lønnsomheten av avtalen. At partenes stilling kan tas hensyn til fremgår av 36, 2.ledd, og er også lagt til grunn i bla. Tromsø Sparebankdommen og Sinnsvekkede kausjonistdommen. I sistnevnte dom ble en 13

kausjonsavtale ansett som urimelig på grunnlag av medkontrahentens svake stilling. Fint. Disse argumentene passer fint inn under 36, men ikke så godt i br.f. Merk også hvordan argumentene knyttes opp mot spm om urimelighet her og andre steder. Petra er alenemor og dårlig stilt økonomisk. Hun er klart den ressurssvake part, og formålet til 36 er nettopp å beskytte den ressurssvake part fra misbruk av avtalefriheten. Dette trekker i retning av at avtalen er urimelig. Dette er et klassisk argument under br.f. Avslutningen tyder på at det har vært drøftet hele tiden, men da passer argumentene i forrige avsnitt ikke så bra. Språk: smør på flesk Fin oppsummering og avveining av de ulike argumentene På en annen side kjente heller ikke Forny AS til Sofus sine planer på avtaletidspunktet. At verdien av eiendommen økte betraktelig, var en risiko Petra naturlig tok når hun inngikk avtalen. Det at Petra, til tross for sin stilling som den svake part, er nærmest til å bære risikoen for sin bristende forutsetning taler for at avtalen ikke er urimelig. Etter en total helhetsvurdering må det legges avgjørende vekt på at Sofus sine planer og den påfølgende verdiøkningen, ikke var synbar for noen av partene. Det er derfor naturlig at Petra selv må bære risikoen for sin egen bristende forutsetning. Forutberegnelighetshensynet tilsier også at et slikt krav ikke kan gjøre seg gjeldene 2 år etter avtaleinngåelsen. Etter en samlet vurdering er det dermed klart at avtalen mellom Petra og Forny AS ikke er urimelig jf. 36. Konklusjonen blir at avtalen ikke kan revideres etter 36. 14

Rolleforventningene trekkes veldig langt her4) Spørsmålet er om Lars Holm har krav på å kjøpe flybillettene til kr. 1.999,-. Akseptabel innfallsvinkel. Også her har sensuren vært tolerant for flere akseptable rettslige grunnlag. Bør først behandle kort spm om felles forståelse, før god-tro-standarden tas opp. Den kom brått på. Også tolkingsalternativer bør klarlegges. Her er vi over i uklarhetsregelen, som bør vente til etter de individuelle forholdene er klarlagt. Vurderingen beror på ulovfestede prinsipper for avtaletolking. Rettspraksis har i en rekke avgjørelser lagt til grunn at vurderingstemaet er hvorvidt medkontrahenten forsto eller burde forstått at det forelå en feil ved avtaleinngåelsen jf. bla. Kortslutningsdommen og Gjeldforsikringsdommen. I Gjeldforsikringsdommen gjaldt spørsmålet om ordet invalid gjaldt medisinsk eller ervervsmessig invaliditet. Høyesterett uttalte her at forsikringsselskapet var nærmest til å bære risikoen for den uklarhet som var oppstått. Dette illustrerer at profesjonelle parter har et ekstra ansvar ifht. uklarheter ovenfor forbrukere. Får ikke så mye ut av denne dommen. I Kortslutningsdommen fikk imidlertid den private part ikke medhold. Høyesterett mente her at parten burde kjent til vilkår vedheftet avtalen. Fin problemstilling. Bruker både faktum og juss. Spørsmålet blir om Lars Holm kjente eller burde kjent til at den lave prisen skyldes en feil i datasystemet, bla. sett i lys av at han er dataingeniør. Som dataingeniør har Lars gode forutsetninger for å vite hvilke feil som kan oppstå i slike systemer. Han burde derfor være ekstra oppmerksom når han benytter seg av tilbud i 15

elektronisk form. Dette taler for at Lars burde forstått at det heftet en feil ved tilbudet. Fint På en annen side opptrer Lars om en vanlig forbruker, og selv om prisen var gunstig, var det ingenting annet som talte for at det forelå en feil. Det at TASS i tillegg stadig markedsførte gode tilbud, tilsier at man ikke kan forvente at Lars fattet mistanke til bestillingen, selv om han er dataingeniør. Heller at god-tro-standarden ikke løser problemet, og at spørsmålet må løses ved en objektiv tolkning, med særlig vekt på uklarhetsregelen. Det er dermed klart at Lars verken kjente eller burde kjent til at den lave prisen skyldtes en feil i datasystemet. Lars var altså i aktsom god tro, og spørsmålet om han får kjøpt flybillettene til den avtale pris kan løses med grunnlag i uklarhetsregelen. Fint å tolke dette, og ikke gå rett inn i drøftelsen. Uklarhetsregelen er et ulovfestet prinsipp som tilsier at den part som er nærmest til å bære risikoen for uklarheten må gjøre dette jf. bla. Oslo Energi-dommen og Gjeldsforsikringsdommen. Savner noe mer om de øvrige tolkingsfaktorene. I Gjeldforsirkringsdommen ble, som nevnt, partenes ressursstyrke langt til grunn som et vurderingsmoment. Når Lars er i aktsom god tro vil det være naturlig å anta at TASS selv må bære risikoen for at det oppstår svikt i datasystemet. 16

Også det at Lars er forbruker, og TASS den profesjonelle part, taler for at TASS er nærmest til å bære risikoen for situasjonen som har oppstått. Konklusjonen blir derfor at Lars Holm har krav på å kjøpe flybillettene til kr. 1999,-. 17