Tilstandsrapport for bolig

Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Birkenlundveien 16 A 4842 ARENDAL Gnr. 508 Bnr. 358 Snr. 1 0906 Arendal kommune Benevnelse BRA Tomannsbolig 98 m 2 Byggeår 1959 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 397 182 11.01.2017 Erik Sørensen AS Takstingeniør: Erik Sørensen Lindtveit 35, 4821 RYKENE Tlf.: 90 63 51 60 E-post: post@eriksorensen.no

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å frem stille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, m en utgjør et dokum ent som er m ent å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om / også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO 's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er om satt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen m åte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom m ed uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og norm al bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av sm å stikk m ed en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8 AS

Egne premisser - Samtlige rom var møblert eller inneholdt div. utstyr ved befaringen. - Arealmåling av boligen er iht. Takstbransjens Retningslinjer ved arealmåling av boliger -2015. - Opplysninger vedrørende tomteforhold er innhentet i fra Norges Eiendommer. - Eiendommen er ikke sjekket for eventuelle offentlige krav og pålegg. - Kommunens byggesaksarkiv er ikke kontrollert. - Ved et eventuelt salg av eiendommen er det viktig å gi kjøper informasjon om at eldre bygninger er bygget etter datidens krav og prinsipper som ikke nødvendigvis stemmer overens med dagens krav til konstruksjoner og utførelse. - Det gjøres oppmerksom på at alle bygningselementer har tilmålt levetid. Ved vurdering av de ulike elementenes tilstand er alder, sammen med blant annet tilstand og utførelse, faktorer som avgjør hvilken tilstandsgrad som benyttes. Det er viktig å se tilstandsgrad i sammenheng med alder og de levetider som er oppgitt. Eiendomsopplysninger Adresse Birkenlundveien 16 A Postnr./sted 4842 ARENDAL Kommune 0906 Arendal G nr 508 Bnr 358 Fnr Snr 1 Hjemmelshaver Kenneth Bringsverd Rekvirent Kenneth Bringsverd Befaringsdato 11.01.2017 Tilstede / opplysninger gitt av Eier. Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Tomannsbolig 1959 Dokumentkontroll Egenerklæring. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Del av tomannsbolig med en frittliggende garasje, beliggende på en solrik og sentral tomt. Her er over tid foretatt noe vedlikehold/oppgradering både utvendig og innvendig. Det som først står for tur videre utvendig er taktekking med tilhørende beslag og renner pga. elde og slitasje, samt at lekkasje lekker litt side øst. På garasjen må det monteres takfotbeslag side nord. Innvendig bør kjeller luftes bedre og så må en være obs på kommentarer til badet. Viser forøvrig til rapportens enkelte punkter. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Side3av8 AS

Tomannsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SU M P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje 58 50 44 6 Vindfang, gang, kontor, 2 soverom, bad. U tvendig bod. 2. etasje 54 48 48 0 Stue, kjøkken. Sum 112 98 92 6 Sum alle bygninger 112 98 92 6 Kommentarer til arealberegningen Arealet er kun for selve boligen. Utvendig bod er tatt med i arealmålene. Kontor er tatt med i P- arealet. Kjeller er ikke tatt med i arealmålene pga. manglende takhøyde. Tomt / område / miljø Tomteareal Type tomt Eiet Sted og dato Rykene, Erik Sørensen Side4av8 AS

Bygg A: Tomannsbolig Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunn og fundamenter består av fjell og fyllmasse. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur består av betong, har vanlig elde mht. alder. Deler av grunnmur står ann rett på fjell. Tilstandsrapport Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Ingen fuktsikring utført i ettertid utvendig på murens tilbakefylte sider ved feks. montering av grunnmursplate, mur er kun tjæret. Drenering trenger utbedringer for å kunne oppnå tørr kjeller, men dette lar seg vanskelig utbedre pga. deler av mur står ann rett på fjell. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger er i tre med liggende kledning, er av nyere dato unntagen toppen av vegg vest. Kledning av eldre dato er ikke lektet ut. Ingen lusinger/museband montert. Kledning har nå behov for et strøk maling og på vegg syd er enkelte bord i tillegg mangelfult festet. Normal levetid for trepanel: 20-60 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduene er av type isolerglass i fra 2012 og 3 stk. vinduer av type koblet i fra byggeår, har vanlig elde og slitasje mht. alder. Vinduer av eldre dato trenger noe vedlikehold mht. maling. Ytterdør 1. etasje side syd trenger noe justering. Dør til utvendig bod og kjellerdør er moden for utskifting. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Side5av8 AS

Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Taket er av type saltak, har litt seg. Konstruksjonen består av plassbygde sperrer med dim. 2x6" som er sakset. Konstruksjonen er kun besiktiget i fra lukeåpning pga. manglende gangbane, liten høyde. Isolasjon lagt ut. God utlufting av øverloft. Er som forventet ut i fra alder. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket er tekket med betongtakstein i fra boligens opprinnelse, har høy grad av elde og slitasje. Undertak består av bord. Stein har noe ujevn flate side øst ende nord, ca midt på flaten. Knekte stein må sjekkes nærmere ved demontering, pga. her er en liten lekkasje som er synlig på loftet. Tekking på utvendig bod side syd som kun er med betong lekker. TG: 3 Normal levetid for betongtakstein er 30 til 50 år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner er i sink, har høy grad av elde og et nedløp mangler ved hjørne syd-øst. Pipebeslag og luftehatt er mangelfullt tilpasset mot stein. Beslag mangler i bunnen av ytterdører i 1. etasje. Normal levetid for renner og nedløp i sink er 25 til 45 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Terrasse side øst har kun enkel bærebjelker og støtter, dårlig valgt løsning på feste i vegg for senere vedlikehold av kledning. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Pipe er i tegl, må impregneres årlig over tak. Oppvarming er strøm og ved. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere er i tre. Side6av8 AS

Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Noe fukt i grunnen til kjeller ved vegg vest. Krypkjeller lar seg kun delvis besiktige pga. skillevegger i betong ved side vest av rommet. Påforet murvegger i 1. etasje er å regne for risikokonstruksjon når utvendig terreng går opp på muren. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Gulvet er med fliser, har litt ujevn flate og ingen tett oppkant ved dør. Flere fliser har lite lim og her er i tillegg noe overhøyde på midten av rommet. Veggene er med fliser. Membran montert i følge eier da rommet ble oppgradert i 2012. Flisearbeid er mht. utførlese ikke utført av fagkyndige. EL. vifte montert i yttervegg. Vanlig standard på baderomsinnredning som består av vask, klosett, kar og avløp til vaskemaskin. Fukt målt i gulv og bunnen av vegger ved dusjen, er vanlig. Hvis membran er tett og forskriftsmessig montert, skal fukt kun stå mellom fliser og membran uten konsekvenser. Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år. Gulv i våtrom med keramiske flis direkte på membran har levetid fra 10 til 30 år. Normal levetid for motor og vifte er 10 til 20 år. Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Gulvet er med laminatparkett. Veggene er med plater og noe mur og har fliser mellom over- og underskap. Vanlig standard på kjøkkeninnredning som er i fra 2012, har normal slitasje. Det er ikke registrert fukt ved måling. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Ingen inspeksjon utført mht. lyd og brannskille mellom boenhetene, pga. dette vil kreve inngrep i konstruksjonen. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trapp til 2. etasje er med rett løp. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Rør er i plast, kobber og soil. VVS bereder à 2006 modell, 200 liter, montert i kjeller. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Side7av8 AS

Elektrisk anlegg Sikringskap montert i vindfang på vegg øst. Hovedsikring 50 ampere, 5 kurser. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Terrenget er forholdsvis flatt rundt boligen, mangler fall ut i fra mur. Hagemur trenger ved hjørne syd-vest utbedringer. Garasje: Punktene under beskriver tilstanden til diverse bygg, her gjelder de samme arbeidsinstruksene under punkter som for boligen. Grunnflate 25m 2, byggeår 2012. Grunnmur: Mur er i Leca og gulv er i betong. Yttervegger: Yttervegger er i tre med liggende kledning impregnert virke. Takkonstruksjon: Taket er av type saltak. Konstruksjonen består av prefabrikerte takstoler. Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein og undertak består av sinkplater. Ved nedbør og kraftig vind lekker tekking inn fra takfot side nord pga. manglende takfrontbeslag. Side8av8 AS