Regelverk for kjellervinduer i ØTB a) Generelt Samtlige utskiftinger av vinduer skal søkes og godkjennes av sameiets styre. Vinduene i 1. etasje er retningsgivende for plassering av kjellervinduene, som skal sentreres i forhold til disse. Sprossene skal være faste (ikke avtagbare). Sprossebredden skal være 2,5-3 cm. Vindusrutene skal være tilnærmet 22 cm brede, 28 cm høye. Det kan velges enten sidehengslete, utadslående 1-rams, 2-rams eller 3-rams vinduer (her kalt Type 1), eller vippevinduer (her kalt Type 2), der bredere vertikale sprosser skal gi det samme uttrykk som postene i 2- og 3-rams vinduer av Type 1. Type 1-vinduer skal ha en post på 6 cm. Rammene på hver side av posten skal utgjøre 4,5 cm. Visuelt blir det til sammen ca 15 cm. Type 2-vinduene skal ha en bred midtsprosse for å gi tilnærmet det samme visuelle uttrykk som Type 1-vinduene. Komiteen har fått bekreftet at Nordan kan oppfylle dette kravet. Firmaet kan levere vippevinduer der midtsprossen måler 12,4 cm utvendig. Nye kjellervinduer skal være hvitmalte. Åpningen i grunnmuren for vinduer skal være rettskjært. Eventuelle lyskasser skal være av grå stein, grå betong eller grå pusset Leca. Dybden (fra veggen og ut) skal være tilstrekkelig for kunne åpne vinduet til en funksjonell rømningsvei. Vedr. vinduenes vertikale plassering (høydeveis): nye kjellervinduer i hovedhuset skal plasseres helt oppunder vannbrettet, som de opprinnelige kjellervinduene. Kjellervinduer i tilbygg og utbygde verandaer skal plasseres med maksimalt en Leca-blokks høyde eller tilsvarende under vannbrettet. Ved utskifting av allerede «nyinnsatte» vinduer (med dette menes ikke-originale kjellervinduer) der størrelse, plassering og/eller type avviker fra retningslinjene, skal i utgangspunktet de vedtatte retningslinjene følges. Dette er de tre vindusstørrelsene komiteen foreslår brukt i ØTB. Disse tegningene er laget av Uldal Vinduer og Dører AS, og viser vinduer av Type 1 (utadslående, sidehengslet). I dette dokumentet bruker vi heller begrepet 1-fags, 2-fags og 3-fags enn 1-rams, 2-rams og 3-rams. b) Særlige retningslinjer for kjellervinduer i hustype A (Løvåsveien 1 og 3, P. A. Munchs vei 4 og 6) Hage- og inngangsfasade Vinduene i tilbygg skal bestå av 2-fags vindu hvor hvert fag har en glassruteinndeling med to ruter i høyden og to i bredden og en markert post eller vertikal midtsprosse avhengig av vindustype (vindusstørrelse «4 x 2»). Vinduene skal være sentrert under vindu i 1. etg. Bredden på vinduene skal totalt være ca 130 cm og høyden ca 80 cm. Målene som er oppgitt er ytre mål på utvendig karm. 1
Hustype A, inngangsside opprinnelig (øverst) og bygget ut (nederst). Gammel inngangsfasade på denne hustypen har opprinnelig både 2- og 3-fags vindu. Ved utbygging og utskifting av vindu på seksjonseieres eget initiativ der det er 2-fags vindu følges ytre mål som definert over (vindusstørrelse «4 x 2»). Der det er et 3-fags vindu skal nytt 3-fags vindu settes inn (vindusstørrelse «6x2»). Hustype A, hageside opprinnelig (øverst) og bygget ut (nederst). Gammel hagefasade på denne hustypen hadde opprinnelig bare 2-fags vinduer. Ved utbygging og utskifting av vinduer på seksjonseieres eget initiativ skal det i hustype A settes inn 3-fags vindu på de to midterste vinduene på hagefasaden (vindusstørrelse «6 x 2»). Bredden på nytt 3-fags vindu skal være ca. 190 cm og høyden ca 80 cm. Glassruteinndelingen i hvert fag skal være to ruter i bredden og to ruter i høyden altså vindusstørrelse «6 x 2». På 3-fags vindu skal det være to markerte poster eller vertikale midtsprosser avhengig av vindustype. De andre skal beholdes som 2-fags vinduer (vindusstørrelse «4 x 2»). Målene er som nevnt over. Gavlfasade (endevegg) Hustype A, gavlside opprinnelig (til venstre) og bygget ut (til høyre). Vinduene på denne fasaden i tilbygg på hustype A skal det være to vinduer sentrert under vinduene i 1. etg. Her er det ingen post eller vertikal midtsprosse. Vinduene skal være 1-fags, med tre ruter i 2
bredden og to ruter i høyden (vindusstørrelse «3 x 2»). Bredden på vinduene skal være ca 90 cm og høyden ca 80 cm. Målene som er oppgitt er ytre mål på utvendig karm. For mål på sprosser, poster/vertikale midtsprosser og vindusruter for alle disse kjellervinduene, se under «Generelt». c) Særlige retningslinjer for kjellervinduer i hustype B/C Hage- og inngangsfasade Vinduene i tilbygg skal bestå av 2-fags vindu hvor hvert fag har en glassruteinndeling med to ruter i høyden og to i bredden og en markert post eller vertikal midtsprosse avhengig av vindustype (vindusstørrelse «4 x 2»). Vinduene skal være sentrert under vindu i 1. etg. Bredden på vinduene skal totalt være ca 130 cm og høyden ca 80 cm. Målene som er oppgitt er ytre mål på utvendig karm. Hustype B og C, hageside opprinnelig (øverst) og bygget ut (nederst). Gammel hagefasade på disse hustypene hadde opprinnelig bare 2 -fags vinduer. Ved utbygging og utskifting av vinduer på seksjonseieres eget initiativ skal det ytterst på hustypene B/C settes inn 2-fags vinduer som beskrevet over (vindusstørrelse «4 x 2»). Men på de to midterste vinduene på hagefasaden skal det settes inn 3-fags vindu. 3- fags vindu være ca. 190 cm og høyden ca 80 cm. Glassruteinndelingen i hvert fag skal være to ruter i bredden og to ruter i høyden (vindusstørrelse «6 x 2») På 3-fags vindu skal det være to markerte poster eller vertikale midtsprosser avhengig av vindustype. Hustype B og C, inngangsside opprinnelig (øverst) og bygget ut (nederst). 3
Gammel inngangsfasade har utelukkende 2-fags vinduer. Ved utbygging og utskifting av vinduer på seksjonseieres eget initiativ skal det settes inn nye 2-fags vinduer som beskrevet over (vindusstørrelse «4 x 2»). Gavlfasade (endevegg): Hustype B/C, gavlside opprinnelig (til venstre) og bygget ut (til høyre). Vinduene på denne fasaden i tilbygg på hustype B/C skal være 2-fags vinduer som beskrevet over, sentrert under vinduene i 1. etg. (vindusstørrelse «4 x 2»). For mål på sprosser, poster/vertikale midtsprosser og vindusruter for alle disse kjellervinduene, se under «Generelt». d) Vinduer i verandaer med kjeller Disse skal følge samme prinsipp i forhold til rutefordeling, rutestørrelse, vindusstørrelse og plassering som de øvrige vinduene på kjellernivå. Det skal kun være et vindu i verandaer med kjeller. Det skal være 4x2 ruter i alle hustypene, og være plassert i fronten (mot hagesiden). Hvis det skal være nedgang til kjelleren ved verandaen, skal kjellerdøra harmonere med bygningen. OBS! Tegningene i dette dokumentet er illustrasjoner til teksten, og ikke ment som nøyaktige byggetegninger. Vedtatt sameiermøte 16. april 2007 Bakgrunnsinformasjon Det følgende er ØTB-komiteen av 2004 sin bakgrunnsinformasjon til retningslinjene foran behandlingen på ekstraordinært sameiermøte 29. november 2006. Der ti år siden den første kjelleren i ØTB ble tatt i bruk som boligareal. Pr. i dag er 11 av 24 kjellere helt eller delvis bygget ut. Det er blitt satt inn en rekke forskjellige vindustyper i disse kjellerne. For en oppmerksom iakttaker er resultatet estetisk uheldig. Komiteen mener at det er viktig å få kjellervinduene standardisert, for å unngå at en enda større grad av ulikhet utvikler seg. Vi mener det er viktig å verne om det forholdsvis ensartete uttrykket i ØTBs bygningsmasse, og at også kjellervinduene derfor må få sin «grammatikk». Klarere retningslinjer vil dessuten gjøre utbygging av kjellere enklere å gjennomføre for ØTBs styre og for utbyggerne og deres arkitekter. 4
Kjellervinduene i tilbygg er forholdsvis greit avklart, først gjennom utbyggingsgrammatikken av 1988 (ark. Horn), som seinere ble avløst av grammatikken av 2000 (ark. Haslestad). De som har satt opp tilbygg har i stor grad fulgt grammatikken av 2000. Det har riktignok manglet retningslinjer på detaljnivå. Hovedproblemet er nye vinduer i hovedhusets kjeller. Til sameiermøtet i 1995 framla styret en del skisser til kjellervinduer (v/ark. Haslestad) i forbindelse med den første kjellerutbyggingen i sameiet (i hovedhusets kjeller, Løvåsveien 3, seksjon 35). Disse skissene ble vedtatt, men de er etter vår mening unøyaktige, uklare og har enkelte feil. Utbyggingsgrammatikken av 2000 (ark. Haslestad) bidro ytterligere til forvirringen ved å ikke tegne hovedhusets kjellervinduer korrekt (ofte feil vindusstørrelser og feil formater på rutene og i et tilfelle er et vindu helt feilplassert). Intensjonen med denne grammatikken var for øvrig heller ikke å fastlegge nye kjellervinduer i hovedhusets kjellere. ØTBs styrer, og utbyggerne og deres arkitekter, har tolket disse uklare retningslinjene forskjellig, og resultatet er blitt en stor grad av ulikhet. Komiteen har derfor måttet gå grundig til verks for å lage et gjennomarbeidet forslag. Vi har kartlagt de kjellervindu-variantene som eksisterer i dag, og vurdert dem opp mot de opprinnelige kjellervinduene og det som er nedfelt i de dokumentene som er nevnt ovenfor. Vi har valgt løsninger som er i tråd med det spesielle uttrykket i ØTBs bygningsmasse, og har søkt å ta hensyn til gjeldende krav til sikkerhet og kvalitet, samt moderne byggtekniske behov og ønsker, og har på denne bakgrunn kommet fram til forslaget under. Vindustekniske definisjoner Denne illustrasjonen forklarer noen av begrepene i dette dokumentet. Vi bruker også begrepet «fag», som er det felt som er avgrenset av rammene i et vindu. Det betyr altså en ramme, men kan også bety et felt som kun utseendemessig er en ramme f.eks. når det settes inn vippevinduer med en bred midtsprosse som skal gi visuelt inntrykk av å være et 2-rams vindu. (forklaring av begrepet «-rams»: vinduet til venstre er s.k. «4-rams».) Vinduer måles alltid i ytterkant karm, bredde x høyde. Bygningstekniske krav til vinduer i kjellere Rømningsvei Alle soverom og annethvert oppholdsrom skal ha rømningsvei. Vinduer som skal være rømningsvei må ha en fri åpning der høyde + bredde er minst 1,5 m. Men verken høyden eller bredden kan være mindre enn 0,5 m. Det må være maksimum 1 m opp til vinduet. Hvis vinduet er mer enn 1 m over golvet, må man ha et solid og stabilt møbel permanent under vinduet. Trapperom kan også være rømningsvei. Krav til lys Alle oppholdsrom skal ha tilfredsstillende tilgang på lys. Tommelfingerregelen som oppgis i Veiledning til Teknisk forskrift fra Statens bygningstekniske etat, er at glassarealet i alle oppholdsrom skal være 10% av golvarealet. 5
Litt bakgrunnsinformasjon Forskjellige vindustyper De to typene kjellervinduer som vi foreslår brukt i ØTB. Til venstre sidehengslet, utadslående 2- rams vindu (alternativ 1). Til høyre innadslående vippevindu (alternativ 2) i dets to åpningsstillinger. I vårt forslag ønsker vi at den vertikale midtsprossen for alternativ 2 skal være bredere enn på dette bildet, for å harmonere med alternativ 1. Komiteen foreslår at det godtas to typer kjellervinduer: 1) Sidehengslet, utadslående 1-rams, 2-rams eller 3-rams vindu. 2) innadslående vippevindu, der postene erstattes av brede vertikale sprosser/rammer, for å gi det samme visuelle uttrykk som alternativ 1). Alternativ 2) tar hensyn til dem som anser slike vinduer som sikrere mot uønsket besøk av tyver og dyr. Om vindusrute-formater i ØTB Rutestørrelsen i de opprinnelige kjellervinduene er forskjellige i hustype A og hustype B/C. I hustype A er de kvadratiske og små, i hustype B/C rektangulære og større. Se ill.: til venstre hustype A, til høyre hustype B/C. Mange har ikke vært oppmerksomme på dette, noe som har bidratt til at vi har fått mange ulike vindustyper. Komiteen foreslår å innføre rektangulære vindusruter også i hustype A. Dermed blir det likhet mellom kjellervinduene og vinduene i 1. og 2. etasje også i denne hustypen. Det vil også bli like rutestørrelser i nesten hele ØTB (bortsett fra vinduene i loftenes arker i hustype A/B og loftsvinduet i gavloppbygningene i hustype C). Fordi vinduene med rektangulære ruter er høyere enn vinduer med kvadratiske ruter ville vært, vil hustype A få vinduer i kjelleren som både gir mer lys, og som vil være mulige å bruke som rømningsvei. Et nytt, bredere vindu Komiteen foreslår at det på alle de tre hustypene innføres et bredere vindu på 6x2 ruter under de to midterste vinduene i 1. etasje på hagesiden. Disse to 1. etasjevinduene har 6 ruter i bredden. Opprinnelig er kjellervinduene her på 4x2 ruter. Det større vinduet vil gi mer lys, samtidig som det er i harmoni med vinduet over. (NB: et så bredt vindu som 6x2 er ikke å anbefale som vippevindu det kan bli for tungt å bære for sidehengslingen, noe ØTB har erfaring for når det gjelder våre 6x4 ruters vinduer.) Faste sprosser Komiteen foreslår at det stilles krav om faste sprosser i alle kjellervinduer. Disse er av estetiske årsaker å foretrekke. De vil dessuten aldri bli «glemt» montert, slik man dessverre kan se enkelte steder i ØTB i dag. Vinduer i verandaer med utbygd kjeller Alle hustypene kan innrede kjeller under nye verandaer, selv om det foreløpig kun er gjort i hustype B/C. Kjellervinduet i utbygde verandaer skal være 4 x 2 ruter. 6
Høydeveis plassering av kjellervinduene Opprinnelige kjellervinduer er plassert kloss opptil vannbrettet. I tilbyggene som hittil er blitt oppført er kjellervinduene konsekvent blitt plassert noe lavere, som følge av at grunnmuren har en Leca-blokk (eller tilsvarende) over vinduene. Dette har en praktisk forklaring knyttet til tykkelsen på takene mellom kjeller og 1. etasje i tilbyggene. Vi mener derfor at vi må akseptere denne forskjellen mellom nye kjellervinduer i hovedhus (ill. til venstre) og i tilbygg og utbygde verandaer (ill. til høyre). Vindusleverandører - Komiteen har registrert spesielt to vindusleverandører som har vinduer som oppfyller krav til ønsket uttrykk og som sameiere har rapportert god erfaring med. Disse er Uldal og Nordan. Det kan i framtida bli aktuelt at sameiet også overtar utvendig vedlikehold av utbyggene og nye vinduer i gammelt bygg. Det er derfor av interesse for sameiet å sikre en viss kvalitet på de vinduene som velges. Diverse informasjon Det er utseendemessig av stor betydning at vindusruter, sprosser og midtsprosser blir tilnærmet like. Utbyggere må vektlegge målene for sprossebredder, vindusruteformater osv. ved bestilling av kjellervinduer. Ved kun å angi det korrekte ytre karmmål kan man få en ubehagelig overraskelse. Hvis kjellervinduene er 2-rams (evt. 3-rams) utadslående sidehengslet, må de ha minst én post som kan løses ut, slik at det er en tilstrekkelig stor åpning til rømning. Ved innsetting av nye vinduer i eksisterende hus, vil det være nødvendig å lage en større åpning i grunnmuren (ved betongsaging). Om prosessen fram til vedtaket ØTBs utbyggingskomite av 2004 la på ekstraordinært sameiermøte 29. november 2006 fram følgende forslag, som ble enstemmig vedtatt: 1. Komiteens forslag «Regelverk for kjellervinduer i ØTB» vedtas. 2. Der det er konflikt mellom nytt regelverk og eksisterende grammatikk av 2000 skal det nye regelverket følges. For kjellervinduer gjelder dette særlig følgende punkter: a) Rektangulær ruteinndeling skal gjelde i kjellervinduene på alle tre hustyper. b) Tre-fags vindu (6 x 2 ruter) skal brukes til de to midterste kjellervinduene på hagefasaden i alle de tre hustypene. c) På tilbygg på gavlsida hustype A skal kjellervinduene ha 3x2 ruter. d) Mål for glassruteinndeling, ytre vindusmål, mål for sprosser, poster/vertikale midtsprosser skal være som definert i nytt regelverk. e) I hustype B/C skal det være tre kjellervinduer på enden av tilbygg. (Mona Dahl, Pål Djuve og Torbjørn Eng) Til sameiermøtet 16. april 2007 la komiteen fram noen mindre endringer til det vedtatte regelverket. Disse ble enstemmig vedtatt, og er satt inn i dokumentet under. I tillegg vedtok sameiermøtet en presisering om at alle som ønsker å sette inn nye vinduer, skal søke styret. Dette er plassert under punkt a). 7