Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Haneknemoen Utarbeidet av Interconsult 18.03.2003 U-sak 15/03 av 20.03.2003 U-sak 26/03 av 08.05.2003 U-sak 49/04 av 16.09.2004 K-sak 77/04 av 07.10.2004 U-sak 54/04 av 28.10.2004 Referanse: 00/02100-040 Arkivkode: PLAN 56 Sakstittel: Reguleringsplan for Haneknemoen
Planbeskrivelse Innledning Interconsult har på vegne av Lunner Almenning fremmet forslag til reguleringsplan for Haneknemoen, merket som felt B 43 i soneplan for Harestua. Forhold til overordnet plan Utdrag fra kommuneplanens arealdel 2000-2011: En utfordring for Harestua er en bedre sammenbinding av boligområdene og tilrettelegging for bedre servicetilbud lokalt. Harestua har hatt en stor, men jevn vekst i befolkningstallet siden de første utbyggingene rett etter krigen. Med sin nærhet til Oslomarkedet må denne utviklingen forventes å fortsette. Stedsutviklingsprosjektet på Harestua skisserer to alternative utviklingsstrategier, én som er dempet og én ambisiøs. Nye boligområder blir konsentrert i den nordre delen av stedet og Vestbygda. Dette er først og fremst gjort for å styrke øst-vest-aksen i nord, for å legge til rette for servicevirksomhet langs denne aksen, på grunn av områdenes nærhet til barne- og ungdomsskolen og på grunn av eksisterende infrastruktur. I kommuneplanens arealdel er det angitt en utnyttelse for ca. 90 enheter i felt B 43. Planforslaget er dermed stort sett i tråd med overordnet plan. Prosess og medvirkning Planarbeidet ble varslet 28.11.00 i Oppland Arbeiderblad og Hadeland. Offentlige myndigheter ble varslet i brev av 23.11.00. Området har ingen naboer utover Lunner Almennings egne eiendommer. I forbindelse med varsling av planoppstart har det kommet inn 2 merknader. Vurderingene av merknaden er gjort i dokument 001438/03 (sak til UTV). Interconsult mener at planen imøtekommer de merknadene som er kommet inn. Det har vært løpende kontakt med kommunen i forbindelse med planprosessen. Avgrensing av planen Planområdet grenser i vest til fylkesveg 16 og i øst til eksisterende boligfelt Furumo IV-felt 5. Forslag til reguleringsplan er i tråd med felt markert som B 43 i kommuneplanens arealdel med noen mindre avvik. Topografi, geologi Planområdet er til dels kupert, men med en sørvestlig hovedretning. Det er sprang med flater og noen bakker/skrenter. De fleste steder er det god utsikt utover Harestua og åsene i syd og vest. Geologien er ikke undersøkt i detalj, men det er en del fjell i dagen. Massene er i følge Interconsult stabile og ligger over den marine grense. Interconsult har gjennomført oppmåling av markdata ettersom kommunens kartgrunnlag ikke er tilstrekkelig for en detaljplanlegging. Planstatus Planområdet er ikke tidligere regulert. Reguleringsplanen er stort sett i samsvar med overordnet plan.
Planinnhold Området er i dag ubebygd. I den sørlige delen av planområdet går det en høgspentlinje. I øst grenser planen til reguleringsplan for Furumo IV felt 5 som er ferdig utbygd. Det er lagt opp til et grøntdrag mellom den eksisterende bebyggelsen og ny bebyggelse. Fornminner Den Gamle Bergenske Kongeveg krysser planområdet i den vestre delen. Utover dette er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner. Det er planlagt å benytte den eksisterende Kongevegen som et kombinert formål mellom bevaring og skiløype. Boligområder Planen legger til rette for 93 eneboliger og 3 tomter for tett småhusbebyggelse. Gjennomsnittlig tomtestørrelse for eneboligene er på 870 m 2. Tomtestørrelse i feltet varierer fra 0,6 til 1,2 daa. Maksimal tillatt bebygd areal for eneboligtomter er satt %-BYA = 20%. I områder avsatt til småhusbebyggelse er grad av utnytting satt til %-BYA = maks 30%. Friluftsområder Planområdet grenser inntil landbruks-, natur- og friluftsområder med gode mulighet for friluftsliv. Planområdet nødvendiggjør omlegging av sti/skiløype. Det er avsatt plass til slik at omlegging kan gjennomføres. Veger Alle veger er regulert som offentlig trafikkområde. Det forutsettes at det etableres fortausløsning langs hovedadkomstveg for å bidra til økt trafikksikkert gjennom feltet. Byggegrense fra veg er satt til 8 meter. Tekniske anlegg Det forutsettes at ny bebyggelse tilknyttes offentlig vann og avløp. Grunneier vurderer gjennomføring av hovedanlegg gjennom området til områder nord for feltet. Kommunen og utbygger legger derfor opp til samarbeid om den tekniske planleggingen. Arealdisponering Byggeområder Offentlige trafikkområder Friluftsområder Felles lekeareal Felles grøntareal Felles gangareal Kombinert område bevaring/skiløype Sum 87,2 daa 27,3 daa 65,1 daa 3,9 daa 7,8 daa 0,4 daa 1,3 daa 193,0 daa
REGULERINGSBESTEMMELSER 1 Generelt 1.1 Disse bestemmelsene gjelder for planområdet Haneknemoen, slik som vist med reguleringsgrense på plankart, egengodkjent av kommunestyret den.. i K-sak. 1.2 Det er ikke kjent automatisk fredede kulturminner i planområdet. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet slike kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter, jfr. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at disse kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. 1.3 Det skal etableres velforening som skal omfatte alle eiere av grunn innen planområdet. Velforeningen skal stå for drift og forvaltning av alle fellesområder. 2 Byggeområder 2.1 For alle byggeområder gjelder at det sammen med søknad om rammetillatelse/igangsettingstillatelse eller melding om tiltak skal foreligge situasjonsplan for den aktuelle eiendom som viser: Tomtegrenser Byggegrenser Eksisterende og nye bygningers plassering, høyder og møneretning Framtidig garasje Bebyggelse på naboeiendom(mer) Adkomst, parkering- og biloppstillingsplasser Terrengprofil som viser bygninger og utenomhusanlegg Beplantning 2.2 Ved behandling av søknad om rammetillarelse/igangsettingstillatelse skal bygningsmyndighetene ha for øye at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme gruppe eller område får en harmonisk utforming. 2.3 Høyeste tillatte utnyttelse er angitt på plankartet. %-BYA angir hvor stor andel i % av tomtearealet som kan bebygges. Definisjon av %-BYA er gitt i Tekniske forskrifter 3-4. Den tillatte utnyttingen skal ikke overstiges. 2.4 På følgende tomter skal boliger bebygges med underetasje: B1 tomt 1,2,5 og 8 B2 tomt 3 og 4 B3 tomt 1 og 3 B4 tomt 1,2,3,4 og 5 B6 tomt 4,5, og 6 B7 tomt 1,2,3,4,6,7,8,9 og10 B8 tomt 1 og 4 B9 tomt 3
B10 tomt 5 B11 tomt 1,2,3 og 4 B12 tomt 1,2 og 4 B13 tomt 3,4,5,6,7 og 8 B14 tomt 1,2,3,4,5 og 6 B15 tomt 1 og 2 B16 tomt 1 2.5 Boligområdene B1-B16 kan benyttes til eneboliger, inkludert hybel. På eneboligtomter med størrelse over 900m 2 kan det søkes om oppsetting av tomannsboliger. Det er tillatt å bygge felles garasjeanlegg for to nabotomter. 2.6 Innenfor område B17-B19 kan det bygges tomannsboliger og rekkehus. Innen tomtene skal det avsettes tilstrekkelig lekeområder. Det skal fremmes bebyggelsesplan for B17-B19. 2.7 Bygninger skal ha saltak uten valm. Hovedmøneretningen skal følge koteretningen. Takvinkel skal være mellom 27-42 grader. Maksimal mønehøyde på boliger er 7,5 meter. Andre bygninger på tomta (inklusive garasje) skal ha mønehøyde på maksimalt 5 meter. Mønehøyde skal måles fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Boligbyggene skal ha en tydelig lengderetning. Møneretning skal følge byggets lengderetning. 2.8 Terrengnivået kan ikke endres mer enn 1,5 meter målt fra opprinnelig terrengnivå. 2.9 Garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense innenfor rammene av byggeforskriftene. Dette gjelder ikke tomtegrenser mot veg. Mot veg skal garasjer med innkjøring vinkelrett på veg ikke plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 6 meter, forøvrig gjelder plankartets byggegrenser. Maksimal størrelse på garasje er BYA=50m 2. 2.10 Regulert adkomst til byggeområdene er vist på plankartet. 2.11 Det skal avsettes plass til minimum én biloppstillingsplass i tillegg til garasje, minimum to plasser til sammen, for hver boenhet inne på tomten. Hybel regnes her som egen boenhet. 3 Offentlige trafikkområder 3.1 Vegskjæringer og fyllinger skal beplantes eller behandles på annen tiltalende måte. 4 Fareområder 4.1 I fareområdet kan det plasseres transformator for el-forsyning. Bygninger skal ikke hindre fri sikt langs veger, og materalvalget skal være tiltalelende og stå i forhold til bebyggelse på stedet. 5 Spesialområder
5.1 De regulerte frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon, gjenstander, byggverk m.m. som rager mer enn 0,5 meter over tilstøtende vegs nivå. 5.2 Innenfor friluftsområdene skal friluftslivet vektlegges. Skogen kan avvirkes, men flatehogst er ikke tillatt. Plukkhogst, tynning, skjøtsel og lignende av skogen kan tillates. Stier skal etter hogst ryddes slik at ferdsel ikke vanskeliggjøres. 6 Fellesområder 6.1 Det blir nødvendig å etablere velforening for å forvalte fellesormådene. Dette gjelder felles gangareal og felles lekeplasser. 6.2 Fe1 Fe7 er felles for alle tomter innenfor B1-B19. Ansvar for drift og vedlikehold for fellesarealene påhviler eierne av disse boligtomtene. 7 Kombinerte formål 7.1 Kongevegen er avsatt til kombinert formål spesialområde bevaring og spesialområde skiløype. Det må ikke foretas tiltak som vil medføre endringer av vegens dekke, bredde, linjeføring eller vertikal kurvatur. Dette gjelder ikke der kulvert må etableres for planfri kryssing med hovedadkomstveg. 8 Rekkefølgebestemmelser 8.1 Felles lekeplass, interne veger og fortau skal ferdigstilles før innflytting kan skje i den enkelte bolig. Det samme gjelder ferdigstilling av gang- og sykkelveg langs Hadelandsvegen (fv 16) fra innkjøring Skolevegen til innkjøring Hanaknemoen. Planfri kryssing mellom hovedadkomstveg og Kongevegen skal etableres samtidig med etablering av adkomstvegen. Omlegging av eksisterende skiløype skal senest utføres når skiløypa blir berørt av utbyggingen i planområdet