Referat oppstartsmøte Stangenes 85/2 detaljregulering Plannummer 1468 Saksnummer 201308644 Møtedato 31.01.2017 Saksbehandler Gisela Nilsen Sidemannskontrollør Jøran Syversen Byggesaksbehandler Torleiv Lindtveit MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Cathrine og Svein Tjemsland Erik Asbjørnsen Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Gisela Nilsen (planavdeling) Jøran Syversen (planavdeling) Ingeniørvesenet: Cathrine Lervik Parkvesenet: Trond Johanson By- og samfunnsenheten: Marit Eik Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Andre sektorkontakter: Nils Erik Hessen (Kristiansand eiendom) Hallvard Auestad (Barn og unges representant) REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Legge til rette for fortetting av eksisterende hytteområdet med 5 nye hyttetomter. - Løse adkomst og parkering for de 5 nye og de 4 eksisterende hyttetomtene. - Legge til rette for en felles brygge i nord med sportsboder/naust til oppbevaring av utstyr. Det er tenkt lagt ei bro over Stangenestjønnbekken. - Reetablere et båtslipp med båthus/naust - Eks. sti ønskes brukt som adkomst Side 1 av 14
- Parkering er tenkt løst på forslagstillers egen eiendom Forslagstiller ønsker å tilrettelegge for vann og avløp til nye og eksisterende hytter Side 2 av 14
Fra nordvest. Reguleringsskisse Side 3 av 14
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Forslagstillers forslag til planavgrensning. Gnr./bnr. 85/2 markert med farge. Planavgrensningen tar med eiendom 85/2 samt de eksisterende hyttetomtene 85/13, 26, 21 og 16. Planområdet er på ca. 91 daa. Planområdet grenser mot Stangenesveien i øst og nord og mot sjøområder i vest. I sør grenser planområdet mot skog. Her er det tatt med areal for å kunne etablere en adkomststi til hyttetomtene. I området øst for Stangenesveien er det tatt med nødvendig parkeringsareal for hyttetomtene. Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Vedtatt politikk er at det ikke skal bygges nye hytteområder i Kristiansand. Kommuneplanen åpner ikke for bygging av ny fritidsbebyggelse i kommunen. Det åpnes kun for innpassing/fortetting av fritidsbebyggelse i områder der arealene allerede er sterkt privatisert. Det åpnes ikke for bygging av nye private boliger, fritidsboliger, boder/lagre og brygger i 100-metersbeltet ut over det som fremgår Side 4 av 14
av eksisterende reguleringsplaner samt arealer som tidligere er avsatt til slikt formål i kommunedelplanene for Vågsbygd, Lund, Odderøya, Kystsoneplanen og Flekkerøyplanen. Innenfor områder der det i plankartet er avsatt areal for utbyggingsformål i 100- metersbeltet langs sjøen, skal det fastsettes byggegrense i reguleringsplaner. All bebyggelse skal styres av byggegrenser, også boder/naust og brygger, se i vedlegg for detaljer. Arealformålene i kommuneplanen viderefører formålene i Kystsoneplanen hvor dagens hytteområde var regulert til fritidsbebyggelse (se i vedlegg). Forholdet til 100-metersbeltet må avklares i reguleringsarbeidet. Det gjøres oppmerksom på at reguleringsarbeidet er forbundet med risiko i forhold til føringene i kommuneplanen og bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet. Hovedgrep Planavdelingen mener at området allerede er sterkt privatisert med vanskelig tilgang for allmennheten. Planavdelingen tror ikke at graden av privatiseringen vil forandre seg vesentlig hvis den foreslåtte fortettingen av hytteområdet realiseres. Det er viktig at reguleringsplanen tar en endelig avklaring av maks. antall hytter i dette området. Det åpnes ikke for en ytterlig fortetting ved en senere anledning. Det er positivt hvis reguleringsplanen kan løse adkomst, parkering og evt. vann/avløp for de nye og for eksisterende hytter. Det er viktig at ikke hele strandsonen er privatisert, men at det sikres adkomst til sjøen for allmennheten. Reguleringsplanen vil kunne tilføre kvaliteter til området hvis den tilrettelegger for stier som er allmenn tilgjengelige. Formål Reguleringsplanen skal avklare hva som er byggeareal (kun areal for hyttene) og hva som er grønnstruktur. Området vil være ferdig utbygd når planen er vedtatt, og dette skal sikres med arealformålene. Det er viktig å sikre areal til stier og til grøntområder i planen, både i mellom hyttene og langs strandsonen. Arealene i mellom hyttene og langs strandsonen skal få formål felles grønnstruktur. Adkomststien reguleres med et eget formål. Planen må ta stilling til arealformål LNF-område og LNF-område for spredt boligbygging i kommuneplanen: LNF for spredt boligbygging som ligger innenfor planavgrensningen reguleres til LNF-område. LNF-område reguleres til LNF-område. Utforming og plassering Planavdelingen mener at antall hytter er ok, men at det bør jobbes med plassering av hyttene. Tomt H1 er smal, veldig kupert og eksponert. Med hensyn til landskapsestetikk kan det være bedre å ikke bebygge denne tomta. Dersom det skal plasseres noe her, så må hytta ligge godt i terrenget og ikke for eksponert. Hytte H4 tar utsikten fra hytte H5. Kan H4 forskyves noe mot nord eller nordøst? Side 5 av 14
Tomt for hytte H2 er for smal. Hytte H2 bør legges i det flate området i bakkant. Når denne tomta ikke bebygges, kan den brukes til å sikre adkomst til sjøen, f.eks. med å tilrettelegge for felles brygge og badeplass. Dette kan tilføre kvaliteter til området. Det er ikke ønskelig at hele strandsonen er regulert til private tomter. Det skal avsettes areal for allmenn adgang til strandlinja. Det er viktig at hyttene ligger godt i terrenget. Dette må sikres med angitte kotehøyder. Fasiliteter som fellesbrygge og badeplass skal være felles. Det bør vurderes hvorvidt båtslipp/naust kan være felles (med felles adkomst). Bryggene må tegnes inn i planen. Tilgang til bryggene må løses med felles sti. Forslagstiller ønsker å legge til rette for felles brygge med sportsboder langs med skrenten nord i planområdet. Det er ingen boder i dette området fra før, og kommunen mener at det ikke skal legges opp til bebyggelse i dette eksponerte intakte landskapet (se foto). En felles brygge som i praksis er en privat småbåthavn er uaktuell. Det bør være en mindre brygge med f.eks. 2 båtplasser til henting av folk og bagasje. Er det behov for rassikring ved skrenten? Skrenten nord i planområdet Byggegrenser Både nye og eksisterende hyttetomter skal reguleres med entydige byggegrenser, som bl.a. avklarer forholdet til 100-metersbeltet. All bebyggelse i 100-metersbeltet må avklares med byggegrense, også brygger og naust. Byggegrenser for eksisterende tomter skal romme hyttene slik de er per i dag. Byggegrensen for nye tomter skal ligge min. 4 meter fra eiendomsgrensen for å ivareta avstandskrav. Side 6 av 14
Byggegrenser skal snevres inn ift. det som er vist per i dag, slik at de blir et bedre styringsinstrument for bebyggelsens plassering. Byggegrenser må justeres slik at bratte områder (f.eks. ved tomt H5) ikke er innenfor byggegrensen. Ved plassering av byggegrensene skal det tas hensyn til utsikt og innsyn. Det skal avholdes små lommer mellom tomtene for å sikre tilgang til sjøen. Utnyttelse Adkomst Parkering Grønnstruktur Det skal angis en maks. utnyttelse for både eksisterende (det reguleres dagens utnyttelse) og nye tomter. Forslagstiller ønsker små hytter. Dette må sikres med maks. utnyttelsesgrad, hvor maks BRA ikke er over 70 m 2 hvis intensjonen om mindre hytter skal ivaretas. Stiadkomsten må legges godt i terrenget. Adkomsten til hyttene er vanskelig. Tenkt løsning må beskrives i plandokumentene. Forslagstiller ønsker et felles bryggeanlegg ved skrenten i nord samt 3 private brygger langs strandsonen i vest. Kommunen ønsker at brygga langs skrenten i nord blir minst mulig (ca. 2 båtplasser), og at bryggene langs strandsonen vest i området samles mest mulig i fellesanlegg. Parkeringen er tenkt løst på østsiden av Stangenesveien. Det skal beskrives hvordan adkomsten til hyttene fra parkeringen er tenkt. Parkeringsplassen skal ligge innenfor plangrensen. Det er ønskelig at brygger til nye hytter samles i felles anlegg for å redusere inngrep i intakt strandsone (svaberg og strandeng). Ved tomt H4 kan det være et egnet sted for en felles brygge eller evt. tomt H2 (dersom hytte H2 flyttes). Det er viktig med en felles brygge til bading og fisking, også med hensyn til barn og unges interesser. Parkvesenet er negativt til sportsboder langs skrenten. Hvis det skal etableres ei brygge i nord, så skal den være minst mulig. Stien må vises sammenhengende og skal være allmenn tilgjengelig. Den kan ikke gå over private tomter. Er det noe mulighet å lage en sti til toppen av Ronåsen som er allmenn tilgjengelig og kan tilføre kvaliteter/turmuligheter til området? Kommunen ønsker å begrense byggeaktivitet i strandsonen. Strandsonen reguleres til grønnstruktur. Stangenestjønnbekken er sjøørret-førende. Det skal lages en naturmangfoldutredning for planområdet som tar for seg også dette området. Kommunaltekniske anlegg Vann og avløp - Forslagstiller ønsker å koble seg på privat VA-anlegg som går i Stølekilen eller på kommunalt anlegg i Stangenes - Ingeniørvesenet ønsker at planen redegjør for hvordan VAløsningen er tenkt. Side 7 av 14
Renovasjon - Det er flere punkter for hytterenovasjon som kan brukes, blant annet sommerrenovasjon ved Stangenesveien, renovasjonspunkter ved Kongshavn, Stangenes hytteområde og ved Skudeviga. Veivesenet må kontaktes pga. utvidet bruk av avkjørsel til Stangenesveien. Overvannshåndtering/ blågrønne løsninger Overvann skal håndteres lokalt, jf. kommunens overvannsveileder. Bebyggelse og utearealer skal utformes med blågrønne løsninger som sikrer fordrøyning av overflatevann. Kunnskapsgrunnlag - Føringer i kommuneplanen: se vedlegg - Kulturminnevernregistreringen: ingen registreringer på eiendommen - Grønnstrukturutredningen: Grøntområdet første prioritet (kollen), utbygd område (mot vest), lokalmiljø med bevaringsverdi (mot sør) - Barns bruk av arealer (Registreringer i sharepoint): Vannski og bading fra båt i Stølekilen - Naturmangfold (GisLine): lokalt viktig området i vassdrag nord i planområdet (Stangenestjønnbekken) - Flom-/rasfare (skrednett.no, atlas.nve.no og kommuneplanen): området ligger under marin grense, det kan være kvikkleire - Bygge/delesaker som har betydning for planarbeidet: Forslagstiller har sendt inn søknad om dispensasjon for oppføring av en enebolig i LNF-område for spredt boligbygging. Søknaden behandles uavhengig av reguleringsarbeidet. Kart Eiendomsforhold Nyeste grunnkart for området må brukes. Kartgrunnlaget ble oppdatert januar 2017. Det er usikre eiendomsgrenser i planområdet (se kart, usikre eiendomsgrenser markert med blått). Av hensyn til planens gjennomføring anbefales det at uklare eiendomsforhold avklares Side 8 av 14
tidlig i planprosessen. Utbygger bør rekvirere oppmålingsforretning. Det bør vurderes å justere grense mot tomt 85/21. Usikre eiendomsgrenser markert med blått. Veinavn Eksisterende veinavn dekker planområdet. Illustrasjoner - Snitt som viser høyder, tilpasning til terrenget og forholdet til eksisterende bebyggelse - Sol-skygge-analyse - Perspektiver sett fra sjøen - Illustrasjonsplan med høydekoter som viser innhold og kvaliteter utomhus Særskilte utredninger Konsekvensutredning og planprogram Prosess - Naturmangfoldsutredning - Behov for grunnundersøkelser (pga. kvikkleire) må diskuteres videre. Planens foreslåtte arealformål er i samsvar med kommuneplanen. - Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Saksbehandler ønsker å være delaktig i skissefasen og å opprettholde en tett dialog med forslagsstiller før komplett planforslag sendes inn. Forslagstiller oppfordres til å ha en god og tidlig dialog med nærmeste naboer og berørte hytteeiere. Det er ofte en fordel om planideen kommuniseres til naboer før eller under varsel av oppstart. Side 9 av 14
Konklusjon Samarbeidsgruppa fremhevet at det ikke skal bygges nye hytteområder i Kristiansand iht. vedtatt politikk. En varsom fortetting i allerede privatiserte områder kan tillates. Planen må ta stilling til byggegrenser i 100-metersbeltet. Planen skal sikre grøntareal og stier samt en ubebygd strandsone og allmenn tilgang til vannkanten. Bebyggelse (boder) langs skrenten i nord er uaktuell. Dersom det skal tillates en brygge til henting av bagasje og folk, så skal den være minst mulig. Reguleringsarbeid er forbundet med risiko, i dette tilfelle spesielt i forhold til føringene i kommuneplanen og bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. Gisela Nilsen, 09.02.2017, revidert 20.02.2017 Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 10 av 14
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Kommuneplanens arealdel Formål: Fritidsbebyggelse nåværende Kombinerte formål sjø og vassdrag LNFR-formål LNFR-areal, Spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse Naturområde vann nåværende Bestemmelser: Retningslinjer: Arealdel Kap. 2.18 Fritidsbebyggelse Arealformål fritidsbolig omfatter ordinære, private fritidsboliger. Hyttepolitikken fastsatt i kommuneplanen 2005-2016 er videreført. Av hensyn til den langsiktige byveksten og vern av strandområdene, åpnes det ikke for bygging av ny eller utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse ut over det som fremgår av eksisterende reguleringsplaner. Det åpnes kun for innpassing/fortetting av fritidsbebyggelse i områder der arealene allerede er sterkt privatisert. Arealdel kap. 2.7.2 Strandsonen Det åpnes ikke for bygging av nye private boliger, fritidsboliger, boder/lagre og brygger i 100-metersbeltet ut over det som fremgår av eksisterende reguleringsplaner samt arealer som tidligere er avsatt til slikt formål i kommunedelplanene for Vågsbygd, Lund, Odderøya, Kystsoneplanen og Flekkerøyplanen. Innenfor områder der det i plankartet er avsatt areal for utbyggingsformål i 100- Side 11 av 14
metersbeltet langs sjøen, skal det fastsettes byggegrense i reguleringsplaner. Byggegrensen skal fastsettes ut fra følgende prinsipp: - Det skal skilles mellom ulike tiltak slik at strandpromenade, kaier og brygger kan legges ned mot sjøen, mens annen bebyggelse plasseres lenger bak. - Landskapshensyn skal legges til grunn. Sjøboder skal være bygning for lagring av fiske- og fangstredskaper og betegnes bod/lager. Boder og lager ved sjøen, naust og båthus skal ikke innredes for og brukes til beboelse. Bygningene er å betrakte som uthus tilhørende bolig eller fritidsbolig innen rimelig nærhet. Temakart viser lokalt viktig naturtype i vassdrag (Stangenestjønnbekken): Side 12 av 14
Kystsoneplan (opphevd kommunedelplan) Utsnitt fra Kystsoneplanen. Denne kommunedelplanen er opphevd, men arealformålene er videreført i gjeldende kommuneplan. Nasjonale føringer Aktuelle lover Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag (T-1078, 1994). Retningslinje for planlegging av riks- og fylkesveger (T-1057, 1994). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1442, 2012). Plan- og bygningsloven Naturmangfoldloven ( 8-12) Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Side 13 av 14
Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Cathrine og Svein Tjemsland Stangenesveien 139 4639 Kristiansand Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 14 av 14