Reguleringsføresegner for Vika - Nåden, Finnøy 1 Føremål Utarbeidet av: Asplan Viak AS Rev.dato: 10.05.2017 (Finnøy kommune) Føremålet med planen er å leggje til rette for ei god og heilhetlig fortetting av eit område for samansatt og blanda arealbruk. 2 Fellesføresegner 2.1 Krav om bebyggelses-/detaljplan Det skal utarbeidast bebyggelsesplan-/detaljplan for følgjande område før det kan iverksettast tiltak: a. Bustad 3 med tilgrensande område i sjø b. Bustad 4 med tilgrensande område i sjø 2.2 Krav om situasjonsplan Det skal utarbeidast samla situasjonsplan for følgjande område før det kan iverksettast tiltak: a. Reiselivsanlegg inkludert tilgrensande område i sjø, PS(sjø)1A b. Privat småbåtanlegg land og PS(sjø) 1B c. Område for Forretning/Kontor/Industri d. Område for Akvakultur/Småbåthamn ved overgang til Småbåthamn 2.3 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan skal vere bindande for utarbeiding av situasjonsplan for reiselivsanlegg og førande for arbeid med bebyggelsesplan for Bustad 3 og Bustad 4. 2.4 Byggjesøknad Ved søknad om løyve etter føresegner i plan- og bygningslova skal det fylgje med situasjonsplan som syner bruk av heile byggetomta, plassering av bebyggelsen, parkering materialval, fargeval, takvinkel, møne- og gesimshøyde, terrenghåndtering, evt. murar og skråningar, tilkomst o.a.. Ved forslag til endringar i bygningsfasadar og eksteriør og ved nybygg skal søknad om løyve etter plan- og bygningslova illustrerast med samanhengande oppriss av bygningen. Ved handsaming av byggesøknader i området, skal ein leggje opp til gode tilpassingar til omgivnadane. 2.5 Parkering Det skal leggast til rette for 1,5 parkeringsplassar i tilknytning til kvar bustad og fritidsbustad. Parkering kan skje på eigen eigedom. På område regulert til Kontor/ Industri/ Forretning, Herberg og bevertning skal det leggast til rette for 1,5 parkeringsplass pr. 100 kvm BRA. I 1
område regulert til privat småbåtanlegg (land) og akvakultur/ småbåthavn skal det leggjast til rette for 1 parkeringsplass pr. 3 båtplassar. 2.6 Byggjegrense Der byggjegrense ikkje er angitt gjelder føremålsgrense som byggjegrense. 2.7 Utnytting Utnytting er angitt i BRA. Nødvendig parkeringsareal inkl. garasjar reknast ikkje med i BRA. 2.8 Kvalitet Nybygg og tilbygg skal sikre eit kvalitativt estetisk uttrykk. 2.9 Universell utforming Der forholda ligg til rette for det skal det leggast til rette for at prinsippa for universell utforming blir fulgt. 2.10 Terrenginngrep Terrenginngrep i samband med anlegg skal skje mest mogleg skånsomt. Eksisterande vegetasjon skal i størst mogleg grad takast vare på. 2.11 Tiltak i sjø Alle tiltak som fell inn under hamne og farvannslovas føresegner, skal godkjennast av Kystverket vest. 2.12 Støy Områdene og virksomhet i alle områdene skal skjermes mot støy etter gjeldende statlige retningslinjer (Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T-1442). 2.13 Omsyn til anna lovverk 9 og 12 i jordlova skal gjelde for heile planområdet. 3 Byggeområder 3.1 Bustader Område Bustad 1, 5 og 6 kan ha et tillatt bruksareal BRA på inntil 200 m2 for kvar tomt, forutsatt god terrengtilpassing. Område Bustad 6 kan og bebyggast med tomannsbustader: ved bygging av tomannsbustader vil kvar bustadeining ha ein BRA = 150 kvm. Det skal for bustadeiningar innanfor Bustad 6 til ei kvar tid finnast ledig båt- og bod- eller naustplass innanfor Brygge-/naust 8 b). Område Bustad 3 og Bustad 4 kan bebygges med ein BRA inntil 1200 kvm. Det er krav om bebyggelsesplan som tilrettelegg for grøn korridor langs sjø og leikeareal. Bebyggelsen kan 2
oppførast med ein mønehøgde på 9 meter, og ein gesimshøgde på 8 meter, og skal følgje illustrasjonsplan for B3 som prinsipp. Bebyggelsesplan skal inkludere tilgrensande område i sjø og avklare tal på/plassering av naust/boder. Område B4 kan bebygges med eit tilbygg eller eit frittståande bygg på inntil BRA = 100 kvm, utan krav om bebyggelsesplan. Eksisterande bustader i bustadsområda kan bebyggast med inntil BRA = 200m2, forutsatt god terrengtilpassing. For alle bustader i planområdet, utanom bustad 3 og bustad 4, gjeld at største tillatte mønehøgde er 7 meter. Største tillatte gesimshøyde er 5,5 meter. Byggehøgde reknast frå gjennomsnittlig planert terreng. Terrasser og balkonger skal gjennomføres slik at overgangen mot terreng får en naturlig form. Det er ikke tillatt med større høyde under terrasse enn 1,5 meter. Bustadene kan ha garasje i en storleik inntil BRA = 45 kvm. Det tillates ein maksimal gesimshøyde på 2,7 meter. Når garasjeport er plassert mot veg skal minste avstand fra vegkant være 5 meter. Garasjer skal tilpassast hovedbygning i form, farge, material etc. Garasjer kan byggast utanfor byggegrense og skal tilpassas i terrenget i best mogleg grad. 3.2 Fritidsbustader Fritidsbustader kan ha eit tillatt bruksareal BRA på inntil 85 kvm for kvar fritidsbustad, forutsatt god terrengtilpassing. Dei fritidsbustadene som er lovleg oppførd i ein storleik over 85 kvm, kan gjennoppførast i tilfelle skade eller brann dersom tidlegare storleik kan dokumenterast ved rammesøknad. Største tillatte gesimshøyde er 4,5 meter. Største tillatte mønehøyde er 6 meter. Byggehøyde reknast fra ferdig planert terreng. Fritidsbustadene kan ha ein garasje i en storleik inntil BRA = 45 kvm. Det tillates ein maksimal gesimshøyde på 2,7 meter. Når garasjeport er plassert mot veg skal minste avstand fra vegkant være 5 meter. Garasjer skal tilpassast hovedbygning i form, farge, material etc. Garasjer kan byggast utanfor byggegrense og skal tilpassast i terrenget i best mogleg grad. 3.3 Reiselivsanlegg Området kan bebyggast med herberg og bevertning. Føremålet kan kombinerast med ei drift for sal og tilbakeleige. Innan området for reiselivsanlegg skal det etablerast nettstasjon med direkte tilkomst frå bakkenivå og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Plassering skal fastsettast i samband med utarbeiding og godkjenning av situasjonsplan for området. Det tillates en BRA på 4000 m2 i området. Største tillatte gesimshøgde er 6 meter. Største tillatte mønehøgde er 9 meter. Byggehøgde reknast frå ferdig planert terreng. Ved rammesøknad for tiltaket skal det utarbeidast ein situasjonsjonsplan der ein i tillegg til krav nemnd i 2.1, skal syne korleis tiltaket kan tilpassast tilstøytande småbåtanlegg PS(sjø) 3
1A på best mogleg måte. Situasjonsplanen skal og legge vekt på korleis uteareala skal opparbeidast med bevaring av vegetasjon, beplantning, leikeareal, bruk av strandsona m.m. Framtidige leilegheiter/ einingar kan seksjonerast ut og seljast som fritidsbustad dersom andelen overnattingseiningar for sal/ tilbakeleie i området ikkje overstiger 50% til ei kvar tid. 3.4 Forretning/Kontor/ Lett Industri Området kan bebygges med forretning,lett industri og kontorformål. Området kan også benyttes til småbåtanlegg land i tilknytning til tilstøytande område mot sjø. Området kan bebyggast med BRA = 2000 kvm. Største tillatte gesimshøyde er 7 meter. Mønehøgde for bebyggelsen kan oppførast inntil 9 meter frå planert terreng. For utvikling av området til Forretning/ Kontor/ Industri skal det utarbeidast ein situasjonsplan som skal godkjennast av kommunen. Det må leggast fram dokumentasjon på at tiltak innanfor dette området ikkje kjem i konflikt med tilgrensande bustadområde, t.d. pga støy. I området kan det i tilknyting til PS(sjø)3 også oppførast 2 båtgarasjer i ein storleik på inntil BRA = 50 kvm. Maksimalt tillatt mønehøgde er 6 meter frå gjennomsnittleg planert terreng. 3.5 Annet kombinert formål Akvakultur/ småbåthavn Området kan nyttast til område for akvakultur eller småbåthamn. Drift av båe føremåla kan ikkje kombinerast. For utvikling av området til Småbåthamn skal det utarbeidast ein situasjonsplan som skal godkjennast av kommunen. Situasjonsplanen skal vise utnytting av området mhp. antal båtplasser, parkering, servicebygg m.m. Tilstøytande område regulert til forretning/ kontor/ industri kan inngå i utvikling av småbåthamna. I området regulert til småbåthamn kan det oppførast ein bebyggelse på inntil BRA = 400 kvm. Største tillatte gesimshøyde er 6 meter. Mønehøgde for bebyggelsen kan oppførast inntil 8 meter over planert terreng. Det skal opparbeidast minst 1 gjesteplass per 10 båtplassar. 4 Offentlige trafikkområder 4.1 Kjøreveg Kjørevegen kan opparbeidast etter tekniske planar godkjent av ansvarlig myndigheit. 4.2 Gang- og sykkelveg Gang- og sykkelveg kan opparbeidast etter tekniske planar godkjent av ansvarlig myndigheit. Det tillatast kjøring frå eigedommane 27/ 43 og 49. 4
4.3 Gangveg Gangvegen kan opparbeidast med trapper etter tekniske planar godkjent av ansvarlig myndigheit. 5 Spesialområder 5.1 Brygge/ naust Generelt I områda er det tillete med oppføring av naust og brygger. Naust kan oppførast i ein storleik på inntil BYA = 30 kvm. Maksimalt tillat mønehøgde er 4 meter frå gjennomsnittleg planert terreng. Dersom brygge er oppført i tre er maks lengde 7m, maks storleik 15m2. Dersom brygge skal oppførast i stein er maks lengde 7m, maks storleik 25m2. Bryggene skal tilpassast bebyggelsen i størrelse og form. Der angitt på plankartet er det lagt til rette for forlenging eller etablering av molo og flytebrygger utover denne storleiken. Båtgarasjer kan førast opp i tilknytning til næring i ein storleik på inntil BRA = 50 kvm. Maksimalt tillatt mønehøgde er 6 meter frå gjennomsnittleg planert terreng. Møneretning skal vera i byggas lengderetning, mot sjøen/bryggekant. Nausta/båtgarasjene skal tilpassast omgjevnadane både med omsyn til utnytting og form. Bebyggelsen skal vera typisk for staden og i tradisjonell stil for Ryfylke. Tre skal vere hovudmateriale i bygga. Før byggeløyve til nye naust/båtgarasjar vert gitt skal det ligga føre godkjende avtalar for tilkomst/parkering. I dei ulike områda kan det totalt oppførast fylgjande: (tal på eksisterande bebyggelse i parantes). Område Brygge Naust/boder Båtgarasje B/n 1 2 (1) 2 (1) B/n 2 1 (1) 5 (1) B/n 3 1 (1) 1 (1) B/n 4 1 (1) 1 (1) B/n 5 1 2 B/n 6 1 (1) 1 (1) B/n 7 1 (1) 1 (1) B/n 8 a) 2 (1) 1 B/n 8 b) 7* 5
B/n 9 2 (2) 3 (2) B/n 10 3 (2) 2 (1) B/n 11 1 (1) 1 (1) B/n 12 3 (2) 2 (2) B/n 13 2 (1) 1 B/n 14 2 (1) 1 (1) Totalt: 22 (15) 29 (12) 3 (2) (eksisterande) * for utleige Andre spesielle høve for brygge/ naust områda Nye Brygger/naust innanfor B/n 2 og 3 skal først etablerast i etterkant av godkjent bebyggelsesplan for Bustad 3 og Bustad 4. Det tillatast etablering av 2 parkeringsplassar på område brygge/ naust 5. I område brygge/ naust 4 skal eksisterande naust og båtgarasje tas vare på. Mindre endringar og tilpassningar av eksisterande bygg skal søkjast godkjent hos kommunen. Brygge/ naust 8 b) skalnyttast til utleie. Brukstillating til naust og båtgarasjer skal sjås i samband med parkeringstilhøve. Det skal dokumenterast eventuelt behov for parkering i tilknytning til rammetillating. 5.2 Privat småbåtanlegg (land) For utvikling av området til småbåtanlegg skal det utarbeidast ein felles situasjonsplan for privat småbåtanlegg(land) og PS(sjø)1B som skal godkjennast av kommunen. Situasjonsplanen skal vise utnytting av området mhp. antal båtplasser, parkering, servicebygg m.m. Avfallshandtering skal vurderast i samband med utarbeiding av situasjonsplan. Eksisterande naust i området skal takast vare på. Fysiske endringar og eller bruksendring av bygget skal godkjennast av Finnøy kommune I området regulert til småbåtanlegg kan det oppførast bebyggelse på inntil BRA = 200 kvm. Største tillate gesimshøyde er 4,5 meter. Mønehøgde for bebyggelsen kan oppførast inntil 6 meter over planert terreng. Det skal opparbeidast minst 1 gjesteplass per 10 båtplassar. 5.3 Privat småbåtanlegg (sjø) PS (sjø) 1 A kan utvikles til småbåthamn og skal sjåast i sammanheng med utviklinga av Herberge og bevertning. Det kan etablerast opptil 40 båtplassar innanfor området. 6
For utvikling av området til Småbåthamn skal det utarbeidast ein situasjonsplan som skal godkjennast av kommunen. Situasjonsplanen skal vise utnytting av området mhp. antal båtplasser, parkering, servicebygg m.m. PS (sjø) 1 B skal sjåast i sammanheng med utviklinga av Privat småbåtanlegg (land). Ved opparbeiding av området kan det tas ut massar for å oppnå nok dybde. Anlegga skal sikrast og forankrast forsvarleg. Det kan opparbeidast inntil 36 båtplassar innanfor området. Det er krav om godkjent løysing for parkering før løyve til opparbeiding av småbåthamn. I PS (sjø) 2, PS (sjø) 3 og PS (sjø) 4 er det tillatt med tiltak i samsvar med føresegner for tilgrensande Brygge-/naustområde 5.4 Friluftsområde Eksisterande vegetasjon og terreng skal i størst mogleg grad bevarast. Det kan etablerast turstiar eller mindre tiltak som sikrar allmen tilgjengeligheit i områda. Tiltaka skal godkjennast av kommunen. 5.5 Friluftsområde (sjø) Badeplass må sikrast før etablering av nye båthamner i området. 5.5 Kulturelt bevaringsområde Det vert ikkje tillatt å utføre tiltak utover det som er naudsynt for å sikre kulturminnet. Slike tiltak skal godkjennast av ansvarlig myndighet. Automatisk freda kulturminne (Omsynsone H730_1) bandlagt etter kulturminnelova. I området finst ein automatisk freda steinalderbuplass. Det er ikkje tillate å setta i gong tiltak som er eigna til å skade, øydelegga, grava ut, flytta, forandra, dekka til, skjula eller på annan måte utilbørlig skjemma det automatisk freda kulturminnet eller framkalla fare for at dette kan skje. Før tiltak innanfor byggeområde B6 kan settast i gong, skal steinalderlokaliteten id 126900 (H730-1) gjerdast inne for å sikra at lokaliteten ikkje blir skada i samband med anleggsarbeidet. 5.6 Frisikt Det skal vere frisikt 0,5 meter over vegplan. 5.7 Anna Spesialområde Intern grønstruktur Landskapsform og grøntstruktur skal takast vare på. Ingen tiltak kan etablerast, inkludert plen eller plattingar. 6 Fellesområde 6.1 Felles avkjørsel 7
FA1 er felles for bustad 1 og 2, herberg/ bevertning, privat småbåtanlegg (land). FA2 er felles for bustad 1 og 2. FA3 er felles for herberg/ bevertning, privat småbåtanlegg (land). FA 4 er felles for herberg/ bevertning. FA5 er felles for bustad 3 og 5 FA6 er felles for Bustad 4, Forretning/ Kontor/ industri, Akvakultur / småbåthamn. 8
FA 7 er felles for Bustad 6 og Fritidsbustad 2. FA8 er felles for Bustad 7 og 8, Fritidsbustad 3 og 4. 6.2 Felles parkeringsplass FP1 til FP5 er felles for herberg/ bevertning. FP 6 er felles for brygge/ naust 8. 6.3 Felles avfallsanlegg Området er felles for bustad 6. 7 Rekkefylgjekrav Før oppføring av nye bustader skal gang og sykkelvegforbinding til Judaberg vere etablert. Før tiltak innanfor byggeområde B6 kan settast i gong, skal steinalderlokaliteten id 126900 (H730-1) gjerdast inne for å sikra at lokaliteten ikkje blir skada i samband med anleggsarbeidet. Før oppføring av bustader i område B6 skal gang- og sykkelveg til området vere etablert. Utbetring av veg/rette kurve ved Fritidsbustad 1 må vere på plass før etablering av tilkomst til Bustad 6. Det må dokumenterast sikker byggegrunn i førekant av utbygginga. Før det blir etablert småbåthavn i område regulert til Annet kombinert formål Akvakultur/ småbåthavn, skal område for akvakultur vere avvikla. Veg, vatn og kloakk må vere opparbeid fram til bustad før innflytting. I samband med utbygginga må det etablerast vassforsyning med dokumentert god kvalitet i tråd med krav i drikkevassforskrifta. Det må og dokumentaerast at drikkevassforsyninga har tilstrekkelig kapasitet. Tilkomst må vere godkjent før kommunen kan godkjenne felles situasjonsplan for Privat småbåtanlegg (land) og PS(sjø)1. 9