NOTAT Til: Fra: Dato: Etterstad Nord Borettslag v. styrets leder Advokat Terje Sjøvold Vedr. Utbygging av borettslagets loftsarealer I. Innledning Det vises til tidligere kontakt, herunder våre diskusjoner under møter med styret, OBOS Prosjekt og arkitekt. Det vises videre til tidligere notat herfra av 23. mai 2012 som berører en del av de sentrale juridiske problemstillinger i saken. Notatet vedlegges dette notat. Det legges til grunn at det ikke er noen avgjørende juridiske begrensninger forbundet med å realisere borettslagets prosjekt under forutsetning av at man får nødvendig 2/3-flertall på generalforsamlingen for ombyggingen samt eventuelle vedtektsendringer og at bygningsmyndighetene godkjenner de planlagte løsninger. Det legges til grunn at loftsutbyggingen vil bli realisert ved at loftsareal overdras på rot og at det er den ervervende andelseier som har både ansvaret for å bygge ut arealet så vel som risikoen for at utbyggingen lar seg gjennomføre. Som anført i notatet av 23. mai 2012 og på møtet i august anbefales det at det inngås en egen avtale om dette som regulerer ansvarsforholdene, rettigheter og forpliktelser mellom andelseieren og borettslaget. I det følgende redegjøres det for innholdet av en slik avtale. II. Innholdet av en avtale om utbygging Det vises til mitt tidligere notat vedrørende nødvendigheten av en god avtale. Det er erfaringsmessig visse fallgruver man kan falle i når det gjelder egenregiutbygginger oppsummeringsvis er dette: Risikoen for at det bygges noe annet enn det borettslaget har samtykket til (at det bygges på et større eller annet areal enn det man har gitt tillatelse til). At det bygges i strid med offentlige pålegg eller uten nødvendige offentlige tillatelser (for eksempel brannkravene eller tekniske forskrifter). At det gjøres byggefeil som medfører skader på bygningsmassen. At arbeidene er til urimelig belastning for andre andelseiere på grunn av støy, forsøpling, forhindret adkomst etc. Nedenfor følger utkast til avtaletekst basert på erfaringsmateriale fra andre tilsvarende saker. Det kan sikkert tenkes andre måter å regulere dette på og Side 1 av 7.
formuleringene kan alltid diskuteres nærmere. Slik jeg ser det bør dette imidlertid være en avtaletekst som ivaretar borettslagets interesser på en god måte og som samtidig er relativt balansert i forhold til den utbyggende andelseier. Jeg er selvsagt åpen for innspill og endringsforslag. III. Utkast til avtaletekst AVTALE Mellom Etterstad Nord borettslag (heretter kalt Borettslaget), på den ene siden og NN (heretter kalt Andelseier eller Utbygger), leilighet nr., på den andre siden er det dags dato inngått følgende avtale: 1 Bakgrunn Denne avtale skal regulere situasjonen der Borettslaget overdrar deler av fellesarealet i form av loftsareal for innlemmelse i beboers eksisterende bruksenhet. Borettslaget har i sine vedtekter fastsatt hjemmel for utbygging i regi av den enkelte beboer. Denne avtale supplerer og vedtektene. Borettslaget eier et loftsareal i..(adresse).. som ligger rett over Andelseiers leilighet. Arealet består av. m2 råloft. Nåværende leilighet nr. fremgår av skissen (skravert areal) som følger som vedlegg 1 til denne kontrakt. Loftsarealet fremgår av skissen (skravert areal) som følger som vedlegg 2 til denne kontrakt. 2 Overdragelse Borettslaget overdrar eksklusiv bruksrett til loftsarealet beskrevet i pkt. 1 i denne avtale til kjøper. Loftsarealet skal bli en del av leilighet nr.. og inngå som del av det areal som disponeres av andelseier. For øvrig gjelder de alminnelige regler for indre og ytre vedlikehold av det utbygde areal som for den øvrige bygningsmassen i henhold til Borettslagets vedtekter og borettslagsloven så langt ikke annet følger av denne avtale. 3 Vilkår Ved utbygging av loftsareal og innlemming i leilighet nr. forplikter Andelseier seg til følgende som betingelser for utbyggingen: I. Borettslaget har utarbeidet en egen veileder for utbygging av loftsarealene. Utbygger forplikter seg til å la arbeidene prosjektere og utføre i henhold til denne. Eventuelle uklarheter eller ønsker om avvik fra byggeveilederen skal skriftlig avklares med styret på forhånd. Side 2 av 7.
II. Der annen beboer disponerer areal som blir omfattet av utbyggingen skal utbygger forelegge skriftlig samtykke fra denne beboer før avtale om overdragelse kan undertegnes. Samtykket skal inneholde målsatte skisser som viser hvilket areal som er berørt III. Utbygger forplikter seg til å kompensere annen beboer økonomisk, jfr. pkt. 4 nedenfor, eller ved at det i samarbeid med styret stilles erstatningsareal til disposisjon. Enighet om kompensasjonsspørsmålet skal være oppnådd før avtale om overdragelse undertegnes. IV. Utbygger forplikter seg til å innhente tillatelse fra bygningsmyndighetene før utbyggingen starter. Utbygger har selv ansvaret for å sette seg inn i de offentlige krav som gjelder og bærer selv ansvaret for at byggetillatelse og andre tillatelser blir gitt. V. Utbygger vil oppfylle alle offentlige krav i forbindelse med utbyggingen. VI. Utbygger vil dekke alle kostnader ved utbyggingen, herunder kostnader som borettslaget påføres p.g.a. byggearbeidene. Dette inkluderer for eksempel gebyrer, eventuell omlegging av fellesantenner, kjøp og installasjon av nye tørkeskap og eventuell omlegging av rør og elektriske anlegg. VII. Utbygger vil påse at arbeidet er fagmessig utført, og i samsvar med gjeldende tekniske forskrifter og allment aksepterte fagstandarder i byggebransjen herunder blant annet byggebransjens våtromsnorm, samt at det blir brukt autoriserte håndverkere der dette er påkrevd i henhold til offentlige regler. VIII. Utbygger vil bære det fulle og hele ansvaret for feil og mangler som måtte oppstå ved utbygging av loftsareal/kjellerareal, både under byggeperioden og etter at utbyggingen er ferdigstilt og i en periode på fem år etter at arbeidene ble ferdigstilt. IX. Ved grov uaktsomhet gjelder ikke tidsbegrensningen på fem år men derimot foreldelseslovens alminnelige regler. Som grov uaktsomhet skal regnes alle brudd på vilkårene i denne avtale pkt. III, IV, VI (for så vidt gjelder overholdelsen av tekniske forskrifter og autoriserte håndverkere) og IX. X. Utbygger vil påse at entreprenør/håndverkere har nødvendig ansvarsforsikring og forsikring som dekker kontraktsarbeidene, eventuelt må utbygger selv tegne de nødvendige forsikringer i byggeperioden. Når byggeselskapet mottar melding om ferdigstillelse overtar byggeselskapet ansvaret for å tegne forsikring. XI. Utbygger vil påse at utbyggingsarbeidet ikke er til unødig eller urimelig sjenanse for andre beboere, særlig med tanke på støyende arbeider, støv, forsøpling mv. XII. Utbygger vil påta seg alle plikter og ansvar som byggeselskapet p.g.a. arbeidet måtte komme i, både i forhold til offentlige myndigheter og tredjemenn. XIII. Utbygger vil påse at byggeselskapets fellesområder ikke blir benyttet som lagringsplass for byggematerialer, avfall og lignende uten etter styrets samtykke. XIV. Utbygger vil etterleve slike pålegg som styret måtte gi under byggeperioden og som er saklig begrunnet i byggeselskapets og fellesskapets behov. XV. Når arbeidene er ferdigstilt skal utbygger varsle styret om dette slik at styret om ønskelig kan synfare arbeidene. Styret kan velge å la seg bistå av en byggekyndig ved slik kontroll av utførelsen. Utbygger betaler kostnadene til Side 3 av 7.
slik fagkyndig bistand. Slik befaring fra styrets side medfører ikke at borettslaget overtar noe av utbyggers ansvar etter de ovenstående punkter. 4 Kjøpesum og forfall Andelseier betaler som vederlag for å overta bruksretten til arealet et beløp fastsatt pr. kvadratmeter. Dette beløpet kalles for enkelhets skyld Kjøpesummen. Kjøpesummen fastsettes til kr... for totalt...m2. Kjøpesummen forfaller til betaling ved inngåelse av denne kontrakt. Ingen arbeider kan igangsettes før Kjøpesummen er betalt. Direkte kostnader som Borettslaget påføres som følge av utbyggingen, jf. ovenfor under pkt. 3 kommer i tillegg til kjøpesummen. Dersom det på dette tidspunkt, grunnet manglende oppmåling og tegninger, ikke er mulig å fastslå nøyaktig areal, skal Andelseier betale et beløp fastsatt av styret så nært som mulig opp til det endelige beløp. Når overdratt loftsareal er endelig fastsatt foretas et etteroppgjør. Ved forsinket betaling løper forsinkelsesrente i samsvar med lov om renter ved forsinket betaling. 5 Felleskostnadstillegg Ved innlemming av loftsareal i leilighet nr.., vil denne leilighet få et påslag i felleskostnadene på kroner.., noe som pr (dato) ville gi en total felleskostnad på kr.. per måned. Nye felleskostnader vil først begynne å løpe fra det tidspunkt arealet er tatt i bruk som bolig og senest fra det tidspunkt brukstillatelse foreligger. Felleskostnadstillegget vil bli justert i samsvar med utviklingen av de ordinære felleskostnader. 6 Senere overdragelse Ved overdragelse/salg står overdragende andelseier ansvarlig etter denne avtale inntil ny andelseier har påtatt seg ansvaret. Side 4 av 7.
7 Mislighold Ved mislighold av denne avtale kan Borettslaget kreve arbeidene midlertidig stanset, og/eller utføre nødvendig tiltak som skulle vært utført av Andelseier eller som utbyggingen ellers gir foranledning til. Ved vesentlig mislighold kan Borettslaget heve avtalen og kreve bygningsmessige konstruksjoner eller installasjoner fjernet og arealene tilbakestilt til opprinnelig stand, om nødvendig kan Borettslaget besørge arbeidene utført for Andelseiers regning. Med tanke på hva som skal anses som mislighold eller vesentlig mislighold og hvilke sanksjoner som ellers kan gjøres gjeldene gjelder alminnelige kontraktsrettslige regler og prinsipper. 8 Forkjøpsrett (Dersom man vedtektsfester dette) Andelseier vedtar med dette at det i forbindelse med et eventuelt framtidig salg av den utbygde leilighet gjelder forkjøpsrett for Etterstad Nord borettslag i henhold til vedtektenes 2-4. Denne avtale, med 2 vedlegg, er utstedt i to eksemplarer, ett til hver av partene. Oslo, ddmmårår Etterstad Nord borettslag.. (selger).. (kjøper) IV. Noen kommentarer til avtaleteksten Ad 1 og 2: Det man rent teknisk gjør er å overdra bruksrett til loftsarealet, ikke eiendomsretten. I likhet med den faste eiendom for øvrig er arealet stadig borettslagets eiendom. Side 5 av 7.
Siden det ikke er noe krav om at andelsleiligheter skal være målsatt er det ikke behov for noen form for reseksjonering eller lignende i forhold til offentlige myndigheter, men det bør utarbeides målsatte tegninger som viser hvilket areal som overdras. Tegningene bør inngå som vedlegg til kontrakten. Dette er for at det skal være klarhet rundt hvilket areal som faktisk er overdratt og som kan bygges ut og som grunnlag for å beregne nye felleskostnader. Når arealet er utbygd vil det inngå i den øvrige bygningsmassen og omfattes av de alminnelige regler for vedlikehold m.m. NB: Dersom det er snakk om å oppføre helt spesielle konstruksjoner som det er naturlig at andelseier har et særskilt ansvar for (takterrasser, glassoverbygg eller andre spesielle saker) bør dette innarbeides i avtalen og eventuelt også i vedtektene. Ad 3: Her følger de detaljerte vilkår for utbyggingen, jeg antar det meste taler for seg men jeg har noen merknader til pkt. VII. Et særskilt spørsmål er nemlig forholdet til byggefeil. Andelseier er den som i utgangspunktet vil ha herredømme over utbyggingen og styre entreprenører håndverkere etc. Borettslaget vil ha begrenset mulighet til å overvåke denne prosessen på en tilfredsstillende måte. Dette kan medføre at byggverket oppføres med skjulte byggefeil. For å hindre at borettslaget må ta ansvaret for dette i henhold til de alminnelige vedlikeholdsreglene foreslås dette lagt på utbyggende andelseier, men har lagt inn at dette gjelder i fem år som er vanlig reklamasjonstid. Det kan selvsagt diskuteres om det skal gjelde noen femårsfrist over hodet, men regelmessig vil det ettersom tiden går bli vanskelig å skille mellom hva som er byggefeil og hva som er forsømt vedlikehold og da er det alt i alt kanskje det beste for begge parter å operere med en frist. De grovere tilfeller av forsømmelser vil bli fanget opp av pkt. VIII, her vil den alminnelige foreldelsesfristen gjelde og den er på inntil 13 år. Ad 4: For at borettslaget skal ha noe igjen for bryderiet bør det betales en kompensasjon for overtagelsen av bruksretten til arealet. Dette vil antagelig øke motivasjonen for å gå med på ordningen fra de i borettslaget som ikke kan få bygge ut selv. Markedspris kan fastsettes av takstmann, om man vil legge seg lavt eller høyt fra borettslagets side blir for øvrig en smakssak. Ad 5: Etter borettslagsloven 5-19 (1) skal fordelingen av felleskostnader endres dersom verdiforholdene endrer seg i et visst omfang. Det antas at grensen går ved en endring på 15 20 % av verdien på boligen og at dette som hovedregel vil gjelde i våre utbyggingstilfeller. Den i praksis vanligste og enkleste måten å løse dette på er å legge et påslag på de leilighetene som har utbygging, men for øvrig la felleskostnadsnøkkelen for borettslaget stå uendret. Side 6 av 7.
Jeg vet at forvaltningen ikke alltid er like begeistret for å operere med slike påslag, da det gjør jobben deres tyngre, så dere kan eventuelt ta en diskusjon med forvaltningen hvordan dette skal løses. I mellomtiden har jeg lagt til grunn at vi bruker denne framgangsmåten hos dere. Ad 8: Bare et forslag! En av måtene å bygge motivasjon for utbyggingsprosjektet hos de som ikke kan få bygge ut egen bolig er å poengtere at dette likevel vil være til deres fordel dersom de i framtiden får behov for en større leilighet og samtidig ønsker å bli boende i borettslaget. Denne muligheten vil selvsagt være der uansett, men kan eventuelt forsterkes med en forkjøpsrettsbestemmelse. En eventuell slik bestemmelse om forkjøpsrett må vedtektsfestes. Med vennlig hilsen Terje Sjøvold Side 7 av 7.