LOHØGDA-NYTT Organ for styret i Lohøgda borettslag Rundskriv nr 5/2012 SIKRINGSSKAPENE AVTALE ER PÅ PLASS Styret måtte gå et par runder før vi kunne ta stilling til pristilbudene på rehabilitering av våre sikringsskap. Til gjengjeld har vi fått meget bra utstyr til gunstig pris. Det er tydelig at alle ledd i kjeden har strukket seg for å komme opp med en meget konkurransedyktig pris. Ansvarlig: Styreleder Laila Bibow-Jensen El-Aqil 8. desember 2012 Ved månedsskiftet vil kontrakten bli undertegnet av partene. I de nærmeste dager vil kontrakten bli underskrevet. Leverandøren antyder oppstartstidspunktet til å bli allerede 7. januar, med forventet ferdigstillelse 31. mai 2013. Beboere som ønsker flere kurser eller har andre elektroønsker kan ta kontakt med leverandøren når han kommer til dere. De som bestiller tilleggsarbeider vil bli fakturert av leverandør. Ikke bestill noe ennå. Så minner vi om at refusjon til de som allerede har oppgradert sitt skap først vil skje etter at godkjenning foreligger og arbeidet er utført. Ikke send inn kvitteringer på utført arbeid til styret nå. Elektro-Sivert vil vurdere og godkjenne tidligere arbeider ved besiktigelsen. SORTERING AV SØPPEL Oppdraget gikk til Elektro-Sivert AS, som vi ser på som en solid leverandør. Det er det samme selskapet som vi benyttet ved utskifting av oppgangsbelysningen. Sluttsummen ligger på noe under 5 mill., men i beløpet er også medregnet nærmere 1 mill. til rehabilitering av hovedtavlene, som heller ikke tilfredsstiller dagens krav. Atter en påminnelse om sortering av søppel. Matavfall skal ikke i papiravfall og poser må knytes godt igjen og med dobbelknute. Hageavfall skal ikke i legges i søpla, men settes i egne poser ved siden søppelhuset. Vaktmester vil ta med seg dette. Slikt avfall fyller opp altfor mye. Vi har dårlig nok kapasitet som det er. STYRETS KONTORTID POST TIL STYRET - BESTILLING AV SKILT TIL POSTKASSE OG RINGEKLOKKE Hjemmeside: www.lohogda.no Styret har kontortid 1. og 3. tirsdag i hver måned kl 17.30-19.00 (unntatt juli og august) Post til styret bes lagt i styrets postkasse ved inngangen på gavlen i Kristins vei 39. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no Bestilling av skilt til postkasser og ringeklokker og nøkler til fellesarealer, kan skje hos vaktmester i Erlends vei 62.
VI ER I GANG MED DRENERING OG FUKTSIKRING Oppdraget med drenering og fuktsikring av grunnmuren i 7 blokker gikk til firmaet Frank Johansen AS. Forskjellen mellom det høyeste og laveste tilbud var hele 37 %. INNKJØRINGSPROBLEMER TIL GARASJENE Garasjeeiere klager over problemer med å komme seg ut på veien. I Sigrid Undsets vei er parkering tillatt på begge sider. Borettslaget har skravert flere felt der det ikke skal parkeres. Her er arbeidet i gang i Kristins vei Arbeidet er nå i gang. Vi startet i Kristins vei 20-24. Det ble raskt avdekket at mellom nr 22 og 24 var det ikke drenering fra tidligere. Grunnmuren er støpt etter fjellet. Noen tar ikke hensyn til dette og parkerer der allikevel. Resultat er at de sperrer sine naboer inne. Størst problemer synes det å være ved feltet utenfor garasje 92-93. Det blir problematisk å drenere slik grunnforholdene er på stedet. Det lar seg ikke gjøre å sprenge eller pigge fjellet for å få vannet vekk. Entreprenøren vil imidlertid komme med et forslag til løsning. Trappene er ikke festet til grunnmuren og må derfor løftes vekk der det er mulig. Vi ber alle som parkerer her være oppmerksom på dette. Ta hensyn.
DET ER DIN SIKKERHET DET GJELDER HENT NY BRANNSLUKKER OG BRANNVARSLER Tross gjentatte henstillinger om å hente ny brannslukker og ny optisk brannvarsler på vaktmesterkontoret har mange beboere latt være. Status pr. i dag er at kun 440 av lagets 777 andelseiere har hentet. Det er meget skuffende Det er faktisk din sikkerhet vi snakker om. Det har vært anledning til å få hentet nytt utstyr både på dagtid og kveldstid. Vaktmesterne har stilt opp og påtatt seg kveldsvakter. Allikevel har vi ikke kommet lenger. Nå prøver vi igjen med lapper i postkassa til de som ikke har hentet. Ved neste oppdatering håper vi å ha kommet et langt steg nærmere målet. BYGGESLURV OG DÅRLIG KONTROLL GESIMSPLATER - TAKBESLAG I forrige nummer av avisen kunne vi fortelle om gesimsplater og takbeslag som hadde løsnet flere steder i borettslaget. Disse kan løsne helt og falle ned. Vaktmesterne har festet mange plater, men innfestingen er meget svak. Det hvite beslaget på toppen er kun limt på oversiden. OPAS har nå kartlagt omfanget av gesimsplater som løsner og årsaken til dette. Bjerklind Bygg hadde jobben med å montere gesimsplatene på soveromsiden. Her er det benyttet for liten dimensjon på spikerslagene bak platene. (Bredde 5 cm i stedet for 7 cm). Selve spikerslaget er dessuten festet dårlig i bakenforliggende konstruksjon. På balkongsiden var det S-Bygg som foretok monteringen. Dette arbeidet ser langt bedre ut. Foto: Ørjan Reiser-Bjørnå Standard garantitid for slike arbeider er 5 år. For å utbedre skadene må det benyttes lift. Gesimsplatene må skrues av, spikerslag skiftes og innfesting forbedres. Vi håper vi kan begrense dette til soveromsiden. Takbeslaget, som bare er limt på toppen, må festes rundt hele. MATLUKT - AVTREKKSVIFTER Borettslaget har et avtrekkssystem som er basert på naturlig oppdrift. Avtrekksvifter må derfor ikke tilkobles avtrekket. Det vil forstyrre avtrekket i andre leiligheter og føre til at naboer får din matlukt inn i leiligheten. Benytt i stedet vifte med kullfilter og rengjør dette ofte. VELFERDSUTVALGETS JULETUR Den 1. desember dro velferdsutvalget og påmeldte beboere på juletur til Sverige. Det var buss fra styrekontoret kl 8.30 med frokost på Grensestua Morokulien. Så fulgte shopping i Charlottenberg før man avsluttet med julemiddag på Sanngrunn. Vi kommer tilbake med referat og bilder i neste Lohøgda-Nytt.
TRIMMING OG BESKJÆRING AV VÅRE NATUROMRÅDER Styret har akseptert et tilbud fra «Din Hage» om oppgradering, trimming og beskjæring av alle våre naturområder. Det er noe man må gjøre regelmessig. I tillegg ble det bestilt fjerning av enkelte stubber og felling av dårlige trær. Trefelling vil alltid være en kilde til konflikt. Noen beboere vil fjerne omtrent alt av vegetasjon - i hvert fall det som stenger for deres egen utsikt fra balkongen. Andre inntar det motsatte standpunkt og vil la tilnærmet alt stå. Et borettslagsstyre må søke en rimelig løsning et sted mellom disse ytterpunktene. Populær hos alle kan man ikke regne med å bli. Vi mener dette har blitt håndtert på en brukbar måte av ulike styrer gjennom årene. I over 20 år har vi hatt et nært samarbeid med vår gartner Jan Tore Engebretsen i «Din Hage». Hans råd tillegges vekt. All den tid borettslaget har mottatt pris for sine flotte grøntområder har vi vel ikke vært helt på jordet. bjørk ved p-plassen. Lakken på biler blir ødelagt på grunn av kvae, løv og bøss og ikke minst fugleskitt. Det er også fjernet et stort bjørketre som stengte for solen på balkongene i en del av Erlends vei. I den forbindelse mottok styret en henstilling underskrevet av de fleste berørte beboere. Det er ikke noe urimelig ønske å ha sol på balkongen. Etter at trærne ble fjernet har vi mottatt usedvanlig mange hyggelige tilbakemeldinger. De takker vi selvsagt for. GARASJER OG P-PLASSER Vi har kø for å få både parkeringsplass og garasje. Dette må vi gjøre noe med. Før årsskiftet vil det bli sendt brev til de som har 2 p-plasser med beskjed om at de vil miste den ene plassen fra 1.januar. De som har både p-plass og garasje må frasi seg den ene. De som har p-plass, men ikke bil, vil også miste plassen fra samme tidspunkt. Blomsterkasser Ved innkjøringene til Kristins vei og Erlends vei er det satt opp to store blomsterkasser. Resultatet vil vi ikke se før til våren, men bra skal det bli. Fjerning av stubber og undervekst Vår gartner har fjernet en del stubber og undervekst i form av busker og løvtrær. Dette er en årlig foreteelse, ellers vil det fort gro igjen. Trefelling Gartneren har varslet oss om tre furutrær som må felles i løpet av 2-3 år. Ett på grunn av lynnedslag og to på grunn av sykdom. Styret har gitt beskjed om at disse kan tas når han anser det nødvendig. I Erlends vei er det fjernet et furutre etter en rekke klager. Det samme gjaldt en stor Parkeringsplassene på bildet er tilfeldig valgt. Videre oppfordrer vi garasjeeiere, som ikke lenger har bil, om å frigi sin garasje. Det er ikke meningen at garasjer skal benyttes kun som lagerplass. Vi har lange ventelister. KJØPE SELGE BYTTE MISTET - FUNNET BARNEPASS - LITT AV HVERT Prøv en gratis annonse i Lohøgda-Nytt
DET ER DIN SIKKERHET DET GJELDER STORT OG KOSTBART PROSJEKT BRANNSIKRING I KJELLERE Ved en brannteknisk inspeksjon av våre kjellerarealer i oktober ble det avdekket betydelige mangler. Inspeksjonen ble foretatt av Brannconsulting AS. Fokus var på kjellerdører, men de har også tatt med entredører, samt en vurdering av brannskiller i kjeller. Forebyggendeforskriften (FOBTOT) angir at bygninger oppført før 1985 skal oppgraderes til dagens sikkerhetsnivå så langt det lar seg gjøre innenfor praktiske og økonomisk forsvarlige rammer. De gamle dørene til leilighetene, dørene i kjellerne, samt de mellom trapperom og rømningsvei er ikke brann-klassifiserte og har ikke tilstrekkelig brannmotstand. rom, tekniske rom, og tilfluktsrom, samt dører i korridor mellom hvert trapperom/rømningsvei. De anbefaler at ståldører mellom hvert bygg også skiftes ut da det er ulik slitasje på dørene. Dører i brannvegg (der areal i kjeller overstiger 1200 m2 skal byggene skilles med brannvegg) må ha brannklasse EI120CS). Nye brann-klassifiserte dører må monteres i henhold til forskrift, som må dokumenteres. Andre forhold Utette gjennomføringer av kabler i branncellebegrensende vegger må branntettes med godkjent tettesystem. Det er behov for utskifting av gamle dører for å begrense faren for rask spredning av røyk- og branngasser til trapperom og rømningsvei. Firmaets anbefalinger Dører Gamle dører til leilighetene må byttes til brannklassifiserte dører EI30S (B30). Dører til kjellerlokalene må byttes til brann-klassifiserte dører EI60CS (B60S med selvlukkende funksjon). Dette er dører til bodarealer, vaske Det ble også registrert ventilasjonskanaler og ventiler i branncellebegrensende vegger, i kjeller, som ikke er brannsikret. Ventilasjonskanaler i korridor kan brannisoleres. Ventiler/hull branntettes og eventuelt at det monteres brannklassifiserte ventiler. Vegger i treverk og dører til mat- og aggregatrom har ikke tilstrekkelig med gipskledning. Det er nødvendig med to lag gips på begge sider av treveggen, og dører byttes til brannklassifiserte dører EI60CS (B60S med selvlukkende funksjon).
Som alle sikkert forstår blir dette kostbart, men det gås ikke på akkord med brannsikkerheten. Dette er også tiltak, som burde vært gjort for lenge siden. Det er slike gamle entredører, med brevluke, som ikke tilfredsstiller dagens brannkrav. KJØRING OM NATTA Det er ca 384 dører i kjellerområdene som må skiftes og utstyres med lås tilpasset borettslagets system. Det samme gjelder ståldørene mellom hvert bygg. Styret har bedt OPAS innhente en opsjonspris på skifte av entredører - et tilbud til beboere som ikke allerede har skiftet dør. De vil også utarbeide tilbudsdokumenter, innhenter pristilbud, kontrollere disse og legge resultatet fram for styret til avgjørelse. Tilbudsdokumenter er planlagt sendt ut i mars 2013, med tilbudsfrist april/mai. Oppstart er beregnet til 20. august 2013. Styret ber om at det ikke kjøres på stikkveiene inn til blokkene i tidsrommet kl 23.00-08.00. Det skulle egentlig være helt unødvendig å fortelle at du vekker dine naboer dersom det kjøres på stikkveiene om natta. Forbudet gjelder også taxi. Utrykkingskjøretøyer er selvsagt unntatt fra bestemmelsen. DU KAN OGSÅ BENYTTE E-POST Vi gjør oppmerksom på at henvendelser til styret også kan skje ved å benytte e-post. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no
VANNSKADER Vannskademeldingene fortsetter å strømme inn, selv om berederproblemene nesten er borte. tørkebåser i dag kan være aktuelle plasser for de nye avfallsbeholderne. Vippedyr og gamle sandkasser blir fjernet. - I Kristins vei er det oppdaget at vann renner langs soilrør i våtrom. Det er uvisst hvor lekkasjepunktet er. Vaktmester har hatt rørlegger på befaring uten å finne årsaken. Trolig er det lekkasje på soilrøret et sted. Forsikringsselskapet er i gang. - I Kristins vei varslet beboer om tett avløp. Proppen var ikke i beboers sluk, men 6 meter nede i avløpsrøret. Saken er nå i orden. Forsikringssak. - Vann kom ned i to leiligheter i samme oppgang. Aktiv Rørinspeksjon spylte og foretok kamerakontroll av avløpsrør, uten å finne feil. Det gjorde derimot forsikringsselskapets folk. Årsaken var dårlig gjennomstrømningsevne og lekkasje fra rørskjøt. Skaden er utbedret og dekket av forsikringen - Vann trengte ned i underliggende leilighet, med skader i taket. Årsaken var utett badegulv. Dette dekkes ikke av borettslagets forsikring. Eier av baderommet i leiligheten over er bedt om å utbedre skaden. Det må legges nytt membran og nytt belegg/fliser. Arbeidet må utføres av håndverker med våtromsertifikat. - Brudd på varmtvannsbereder. Følgeskader i underliggende leilighet. Årsaken var sviktende sikkerhetsventil. Forsikringssak, utbedring er igangsatt. OPPGRADERING AV VÅRE UTEOMRÅDER Styret har gått befaringer og utarbeidet forslag om plassering av fire nye lekeplasser. I forslaget ligger også fjerning av diverse tørkebåser, som enkelte steder vil bli erstattet av sittegrupper. Flere steder der vi har Dette skal det bli mer av OBOS Prosjekt er bedt om å utarbeide forslag til utbygging av disse fire lekeplassene og 9 sittegrupper, samt til plassering av nye avfallsbeholdere. De vil søke Husbanken om tilskudd (75 %) til å dekke kostnadene til forprosjekteringen og senere komme tilbake til styret med et kostnadsoverslag. LOHØGDAS NYE HJEMMESIDE Borettslagets nye hjemmeside ligger ute på nettet. Siden inneholder en mengde stoff. Du kan gå inn på: www.lohogda.no
NOTISER - Borettslagets nye hjemmeside er nå oppe. www.lohogda.no - Vår Intern-TV er lagt ned. - Medarbeidersamtalene med vaktmesterne ble gjennomført i oktober. De gir uttrykk for at de trives på jobben og er fornøyd med arbeidsplassen. Det er lite fravær og alle er punktlige på jobb. - Vaktmesterleder Lars skal nå gjennomgå lederkurs. Ørjan har overtatt ansvaret for borettslagets hjemmeside etter arbeidstid. - Vaktmesterne slutter kl 13.00 på 2 av 3 fredager. Det vil alltid være en på vakt. - Det er oppdaget jordfeil i Erlends vei 9. Feilen er i kjøkkenet i en av leilighetene. Andelseier er pålagt å utbedre feilen omgående. - Refusjon ved skifte av sluk begrenses til max kr 10.000. - Merkingen av vannstoppekranene til leilighetene (i kjellerne) er foretatt. VASKERIER OG KJELLERVINDUER Det er foretatt sluttbefaring med leverandør. Den gikk veldig bra. Noen få mangler ble notert. De vil bli rettet med det første. Unntaket var utvendig beslag over vinduer i husrekkene ned mot Sigrid Unsets vei, her var det mange beslag, som har bulker. Vi avtalte at det påmonteres nye beslag (for entreprenørens regning) over de gamle slik at det visuelt blir et bedre resultat. På en måte kan man si at arbeidet er ferdig, men styret ønsker å få på plass noen ting til. Dette vil ikke være til hinder for beboernes bruk. * Det gjenstår å fjerne noen flekker på gulvet etter sentrifugene. * Klima og Bygg AS skal kle inn 13 eternittkanaler i vaskerommene. De fungerer som avtrekkskanaler og vil i sin helhet bli kledd med rustfrie plater. Det samme skal gjøres med 18 takvannsrør i tørkerommene. De skal kles inn 1 meter opp fra gulvet. * Merker etter gamle kabler skal sparkles og males. * En del dørvridere til tørkerommene ettertrekkes. Årsaken er den høye temperaturen i tørkerommene. Dørene krymper noe i den sterke varmen. HYGGELIGE TILBAKEMELDINGER Rehabiliteringen av vaskeriene er noe som beboerne virkelig har vist å sette pris på. Lokalene er blitt lyse og fine. Maskinene er gode og meget stillegående. Fra brukerne er det altså bare godord å høre. Vi har sågar fått e-post fra beboere, som tidligere ikke ville benytte vaskeriet grunnet utrivelige lokaler og gamle maskiner. De forteller nå at de har endret oppfatning. * Låssystemer AS skal levere dørlukkere til dørene inn til tørkerommene. Det vil bli dørlukkere m/åpningsbrems og holdefunksjon i arm. * Det vil bli kjøpt inn skamler til tørkerommene, slik at også kortvokste når opp til snorene. * Malermester Mikalsen skal montere beskyttelsesplater, rundt ventilasjonsrørene. Det er asbest i disse. Det dreier seg om 27 friskluftkanaler og 27 avløpsrør.
VELKOMMEN SOM NY NABO I perioden september - november godkjente styret 16 nye andelseiere i tillegg til 2 overføringer mellom slektninger. Vi ønsker alle dere som er nye velkommen til borettslaget og håper og tror dere vil finne dere til rette og trives hos oss. Nyinnflyttede får ett eksemplar av lagets jubileumsbok og siste årsmelding. I borettslagets husorden finnes råd og veiledning om forholdene i vårt borettslag. Ta en kikk på husordensreglene før du setter i gang med reparasjonsarbeider. Der finner du regler om når naboene setter pris på at det ikke bankes og bores. Det er viktig å merke seg at støyende arbeider ikke finner sted fra kl 18.00 dager før helligdager og fram til første arbeidsdag kl 07.00. Støyende arbeider skal kun skje på hverdager og i tiden 07.00 til 20.00. NAVNESKILT ER GRATIS Alle kostnader til navneskilt på postkasser og ringetablå dekkes av borettslaget. Skilt kan bestilles hos vaktmester, som også vil stå for monteringen. Ikke monter ringetablåskilt selv. Det oppstår ofte skader under forsøkene på å få navneskiltet på plass. Her trengs et spesialverktøy, som kun vaktmesterne har. PLENENE ØDELEGGES Borettslaget bruker store summer på å holde plener og utearealer i orden til glede for oss alle. Det er derfor trist å se at enkelte gjør hva de kan for å ødelegge. Denne plenen er helt ødelagt av bilkjøring. Slikt skjer flere steder i borettslaget. Biler skal stå på gangveiene og kun ved av- og pålessing. Parkering er ikke tillatt. Husordensreglene finner du bak i årsmeldingen. Bestilling av nødvendige nye nøkler gjøres til vaktmesterkontoret. Vaktmester fyller ut betalingsgiro. Ved kvittering på betalt giro blir nøkler utlevert. MYE SØPPEL Vaktmesterne melder om uvanlig mye søppel om dagen, spesielt mye er det i Kristins vei 6-24. Det er også mye annet enn husholdningssøppel. Vaktmesterne må kjøre søppel til andre steder i borettslaget. Det er klær, glass og lignende. Jobben tar mye tid pluss at det er en grisejobb. Borettslaget har en betydelig underkapasitet på søppelsiden. Vi skal bringe balanse i dette når nye søppelskap kommer på plass neste år. Det er lov å bruke hodet, hvis det er noe der inne
TRENINGSAPPARAT SELGES Lite brukt ellipsemaskin selges for kr 700,-. KONTORET ER PUSSET OPP Et slitent styrekontor er malt opp og møblene skiftet ut. Det samme gjelder toalettet og belysningen. Det elektriske er totalfornyet. Alt måtte gjøres om, for her var det mye som ikke var i hen-hold til forskriftene. Kontakt Inger Lise Solbakken. Erlends vei 12. Tlf 98627628. I-lisol@online.no MØTEPLAN - KONTORTID Styrets siste møte før nyttår avholdes den 12. desember. Styremøter første halvår 2013 avholdes: 17.01, 14.02, 14.03, 18.04, 15.05 og 13.06. alle dager fra kl 17.00. Tidspunktet for generalforsamlingen vil bli fastsatt senere. Styret har kontordag 1. og 3. tirsdag i hver måned, kl 17.30-19.00. Unntatt juli og august. Innkommet post behandles hele tiden fortløpende. Styret 2012-2013 Leder: Laila el-aqil, Kristins vei 27. Nestleder: Erik Martinsen, Kristins vei 25. Styremedlemmer: Synøve Furulund, Erlends vei 4. Solveig Nilsen, Kristins vei 7. Gjert Løfgren, Erlends vei 48. Varamedlemmer: Roy Hansen, Kristins vei 38. Holger Rasmussen, Erlends vei 46. Berit Paulsen, Erlends vei 48. Tor-Vidar Rauø, Kristins vei 3. REHABILITERINGSPLANEN FØLGES MANGE STORE PROSJEKTER Aktiviteten i laget er for tiden meget stor. En rekke prosjekter er avsluttet og andre står vi midt oppe i. Atter andre dras i gang neste år. Styret følger opp generalforsamlingens vedtak om rehabilitering. Det ble avdekket at borettslaget hadde et betydelig vedlikeholdsetterslep og det er det vi arbeider aktivt med å endre på. Underveis har det også kommet for en dag at det stod dårlig til med brannsikkerheten. Generalforsamlingen vedtok å oppgradere sikringsskapene. Styret foretar nå en full utskifting av brannslukkere og brannvarslere, samt et stort antall helt nødvendige brannsikkerhetstiltak i kjelleren. Se egen artikkel annet sted i avisen. Et betydelig svakhetspunkt er imidlertid entredører, som ikke er skiftet. Dette er en sak styret vil komme tilbake til. Dette reduserer brannsikkerheten for alle i oppgangen så lenge de står der.
Oslo sett fra Lohøgda en kald vintermorgen Det er Solveig Nlsen som har vært ute med kameraet VAKTMESTERKONTORET Vaktmesterkontoret ligger i Erlends vei 62, inngang fra gavlsiden. Beskjeder til vaktmesterne kan legges i postkassen samme sted. Vaktmesterne kan treffes på telefon 22 27 21 24 mellom kl 12-13. Da er kontoret også åpent for beboerne. Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no ooooo00000ooooo STYRET ØNSKER ALLE I LOHØGDA GOD JUL OG GODT NYTT ÅR