REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN 0203 R0307 LEIKVIN GOLFPARK del av gnr 39 bnr 1, m.fl Reguleringsplanen er datert 03.05.2004, siste revisjon datert 15.11.2006 Reguleringsbestemmelsene er datert 03.05.04, siste revisjon 15.02.2007 1. gangs behandling i planutvalget: 14.06.04 Offentlig høring: 05.07.04 23.08.04 Begrenset høring: 31.01.06 06.02.06 2. gangs behandling i planutvalget: 12.03.07 Kommunestyrevedtak: 26.03.07 1 GENERELT 1.1 Formålet med reguleringsplanen er å anlegge en 18-hulls golfbane på arealene innenfor planområdet. Samtidig skal hensynet til kulturmiljø- og verneverdier både i bygningsmasse på gårdstunene på Løken, og i kulturlandskap, samt hensynet til jordressurser, naturverdier og friluftsliv ivaretas. 1.2 Reguleringsbestemmelsene gjelder for området som er vist med reguleringsgrense på plankart i M=1:5000 og på utsnitt av plankartet i M 1:1000, begge datert 03.05.2004 med siste revisjon 15.11.2006. 1.3 Innenfor planområdet skal arealbruken være i samsvar med angivelse på plankartet og disse reguleringsbestemmelsene. 1.4 Planens formål I planen er det regulert områder for følgende formål: 25, 1 ledd nr. 1 Byggeområde Områder for boliger med tilhørende anlegg 25, 1. ledd nr. 2 Landbruksområde Landbruk 25, 1 ledd nr. 3 Offentlig trafikkområde Kjørevei / veikryss 25 nr. 6 Spesialområder Golfbane Naturvern / kulturvern Område for anlegg i vassdrag-demning A1 Vann 25, 1 ledd nr. 7 Fellesområde Parkering for golfanlegg 25, 2 ledd Kombinert formål Spesialområde bevaring / landbruk Landbruk / golf Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 1 av 7
2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Jordlovens 9 og 12 gjelder innenfor planområdets avgrensning. 2.2 Grunnundersøkelser skal utføres før det gis rammetillatelse og/eller byggetillatelse innenfor planområdet. 2.3 Det skal skiltes for å ivareta allmenn ferdsel i området og av hensyn til sikkerheten. 2.4 Ved etablering av ny vegetasjon langs jordekanter, som buffer mellom golfbane og bebyggelse og på golfbanearealet skal det brukes stedegne arter. Dette gjelder ikke vegetasjon i hageanlegg. 2.5 Ved søknad om rammetillatelse skal det medfølge følgende dokumentasjon: 2.5.1 Situasjonsplan som skal vise: - Organisering og utforming av golfanleggene (baneplan). - Terrengbehandling med høydeangivelser, kotering og fylling /skjæring. - Gjerder og forstøtningsmurer. - Bredden på kantvegetasjonen langs eksisterende vannspeil, og bredden på kantvegetasjonen langs gjenåpnede vannspeil skal vises på situasjonsplankartet. - Oppbygging av greener, bunkere og utslagssteder m.m. - Drensplan og plan for eventuelt vanningsanlegg/pumpehus m.m - Plan for ivaretakelse av vannbalansen i planområdet - Tegninger som viser hvordan ulike tekniske anlegg er tenkt plassert. - Hvilke arealer matjorden fjernes fra, og hvor det legges på masser. - Informasjon om / definisjon av massene som legges på. - Områder for fjerning av eksisterende vegetasjon og områder for planting av ny vegetasjon - Sikkerhetstiltak, avstandskrav - Viktige veier, stier og driftsveier. - Turveier/turstier - Byggeplan for parkeringsplass for golfanlegget - Eventuelle nye bygninger, endringer i bygningsmassen og bruk av bygninger i golfanlegget. - Fremdrift og plan for anleggsarbeidet. Se 10 for hva som skal fremgå av anleggsplanen. - Anlegg i vassdrag - demning A1 2.5.2 Miljøplan For hele det regulerte arealet skal det utarbeides miljøplan. Dette skal blant annet være en registrering, planlegging og dokumentasjon av tiltak som gjelder miljømessige forhold. Godkjent gjødselplan, sprøytejournal, vanningsplan og skjøtselsplan er blant elementene som skal presenteres periodisk for landbrukskontoret i kommunen. Skjøtselsplanen skal også redegjøre for hvilken skjøtsel som skal være tillatt i kantsonene til alle vannspeil innenfor område med formål spesialområde golfbane/ spesialområde naturvern. 2.5.3 Tilbakeføringsplan Det skal utarbeides en tilbakeføringsplan. Denne skal vise til avtalen som sikrer det praktiske og økonomiske ved tilbakeføring, kopi av avtalen legges ved. Planen skal videre vise hvilke arealer matjorden er fjernet fra, hvor matjorden er lagret, på hvilke arealer det er tilført masse, definisjon av massene, og inneholde krav om at ved tilbakeføring skal massene som er tilført fjernes igjen før matjorden legges tilbake. Tilbakeføringsplanen skal også vise hvilke arealer som kan dyrkes Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 2 av 7
opp umiddelbart og hvilke arealer som må bearbeides før de kan dyrkes opp, samt informasjon om hvilken bearbeiding som er nødvendig før disse arealene kan dyrkes opp. 2.6 Vanningsplan skal sendes til høring hos NVE før miljøplanen kan godkjennes av kommunen og det kan gis rammetillatelse og/eller byggetillatelse innenfor planområdet. 2.7 Situasjonsplan, miljøplan og tilbakeføringsplan skal godkjennes av kommunen før det kan gis rammetillatelse og/eller byggetillatelse innenfor planområdet. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Bebyggelsen skal ligge som vist på plankartet. 3.2 I byggeområdene B1, B2, B3 og B4 skal grad av utnytting ikke overskride 25 % BYA. Maksimal mønehøyde er 8 meter og maksimal gesimshøyde er 9 meter. 3.3 I byggeområdene B1, B2 og B3 og B4 skal ikke bebyggelse oppføres nærmere enn 12 meter fra midtlinje vei. 4 LANDBRUKSOMRÅDER 4.1 Landbruksbebyggelsen skal ligge som vist på plankartet. 4.2 Eiendommen gnr 40 bnr 3 skal ha rett til adkomst på eksisterende vei over gnr / bnr 40/1 og 39/2. 4.3 På arealer som er i landbruksdrift kan driften opprettholdes på følgende vilkår: Uten tillatelse av vedkommende kulturvernmyndighet (Akershus Fylkeskommune) må det ikke foretas pløying eller annet jordarbeid dypere enn tidligere. 5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Kjørevei 5.1.1 Områdene omfatter offentlige trafikkarealer; den kommunale veien Løkenveien. 5.2 Veikryss 5.2.1 Området omfatter krysset mellom Løkenveien / Fv 227, med gang-/sykkelvei/fortau. 5.2.2 Veikrysset skal strammes opp og gis mer oversiktlig kjøremønster. Dette skal utformes i en egen detaljplan i målestokk 1:1000 som skal være innsendt kommunen og godkjent av Statens Vegvesen og kommunen før det kan gis rammetillatelse og/eller byggetillatelse innenfor planområdet. 5.2.3 Innenfor frisiktsonen er det ikke tillatt med vegetasjon eller innretninger som vil rage høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers plenum. 6 SPESIALOMRÅDE 6.1 Golfbane 6.1.1 Området opparbeides som golfbane i henhold til reguleringsplanen, situasjonsplanen, Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 3 av 7
og i prinsippet i henhold til illustrasjonsplan datert 03.05.04, sist revidert 15.11.06. Dersom kommunen avdekker avvik fra illustrasjonsplanen i forbindelse med behandling av rammetillatelse/byggetillatelse, skal det vurderes krav om nye konsekvensutreninger og/eller krav om bebyggelsesplan før rammetillatelse/byggetillatelse eventuelt kan gis innenfor planområdet 6.1.2 Alle sikkerhetssoner skal ligge innenfor område med formål spesialområde for golfbane. Dette skal være illustrert og redegjort for i godkjent situasjonsplan, kfr 2.5.1. 6.1.3 Ledningsanlegg skal legges i henhold til situasjonsplanen kfr. 2.5.1. Alle ledningsanlegg skal legges i bakken minst 80 cm under overflaten. Unntaket er der dette kravet utløser behov for sprengning. Her kan ledningsanlegget legges grunnere. 6.1.4 Vegetasjon på udyrkede arealer skal i størst mulig grad søkes bevart, i henhold til situasjonsplanen 2.5.1 6.1.5 Ny beplantning kan i beskjeden grad finne sted i små grupper eller belter langs bekker, grøfter eller i lune partier. Ny beplantning skal skje i henhold til godkjent situasjonsplan kfr. 2.5.1. Ved ny beplantning skal det benyttes stedegen vegetasjon. 6.1.6 Utsikt og skjerming mot innsyn, samt sikkerhetshensyn, skal ivaretas overfor boligeiendommer innenfor planområdet og naboeiendommer til planområdet, ved hjelp av beplantning, avstandskrav m.m. Ny beplantning skal skje i henhold til godkjent situasjonsplan kfr. 2.5.1. 6.1.7 Gamle store trær som utgjør gode lokaliteter for insekter og hulerugere, eller med annen særskilt naturverdi skal bevares. 6.1.8 Hovedtrekkene i kulturlandskapet skal bevares og videreføres. Det er et overordnet prinsipp med minst mulig terrenginngrep. De inngrep som gjøres skal ikke overstige +/- 1 meter og utføres på en måte som sikrer et helhetlig naturlig bilde av terrenget og kulturlandskapet. Terrenginngrep skal være i henhold til godkjent situasjonsplan kfr. 2.5.1. 6.1.9 Utenom golfsesongen skal området kunne benyttes til friluftsområde for allmennheten. Unntatt er områder som er spesielt utsatt for slitasje, som greener og teer. Disse områdene kan avgrenses med midlertidig gjerde e.l. Dersom spesielle klimatiske forhold tilsier det kan alle spilleflatene stenges for allmenn ferdsel. Nett eller lignende brukt i driftsesongen skal tas ned etter hver sesong, slik at de ikke hindrer allmenn ferdsel. 6.1.10 Dersom golfdriften opphører skal hele området tilbakeføres til landbruksformål / LNFformål og underlegges hele jordloven. Hoveddelen av banen; arealene som er minst opparbeidet, skal tilbakeføres senest innen 1 år, maksimalt innen 2 år. De mest opparbeidete arealene skal tilbakeføres senest innen 5 år. I en krisesituasjon, og hvis matvaresituasjonen tilsier det, skal reguleringsformålet tilbakeføres til landbruksformål/lnf-formål dersom beredskapsmyndighetene krever det. 6.1.11 Matjord må ikke tildekkes ved etablering av greener, bunkere, veger mm, men skiftes ut med mindre verdifulle masser. Matjord som flyttes, skal ikke fjernes fra området, men legges ved siden av inngrepene. Ved tilbakeføring skal de tilførte massene fjernes igjen før matjorda legges tilbake. 6.1.12 Opparbeidelse av turstier, og eventuelt klopper over bekker, for å sikre og kanalisere fremkommeligheten til golfspillere og turgåere, skal gjøres i henhold til godkjent situasjonsplan, kfr 2.5.1, og i henhold til illustrasjonsplan datert 03.05.04, sist revidert 15.11.06. Dersom opparbeidelse av turveier gjør det nødvendig å fjerne eksisterende vegetasjon, skal dette være i henhold til godkjent situasjonsplan. Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 4 av 7
6.1.13 Kantvegetasjon og terreng skal bevares langs eksisterende vannspeil. Det skal etableres vegetasjon i kantsonene til eksisterende vannspeil hvor den i dag er fraværende eller mangelfull. Det skal ikke gjøres inngrep i kantvegetasjon eller terrenginngrep nærmere eksisterende vannspeil enn 20 meter. 6.1.14 Ved åpning av tidligere bekkedrag skal det etableres vegetasjon i kantsonene som skal hindre erosjon og avrenning. Dette skal skje i samsvar med godkjent situasjonsplan. Bredden på kantvegetasjonen skal være i henhold til godkjent situasjonsplan, og kan være smalere enn 20 meter. 6.1.15 Skjøtsel av vegetasjonen i kantsonene til alle vannspeil innenfor område med formål spesialområde golfbane skal skje i henhold til skjøtselsplan godkjent av kommunen, kfr. 2.5.2 6.2 Naturvern / kulturvern 6.2.1 Området er avsatt til spesialområde naturvern / kulturvern, og skal være en buffersone mot vassdraget og Nordre Øyeren Naturreservat. 6.2.2 Området skal beholde sin nåværende karakter, som verdifullt natur- og kulturområde 6.2.3 Området opprettholder best sin nåværende karakter ved at beite opprettholdes. Dersom beite innenfor området opphører, kan området skjøttes i henhold til skjøtselsplan godkjent av kommunen. Skjøtsel skal kun utføres med sikte på opprettholdelse av områdets nåværende karakter. 6.2.4 Det skal ikke gjøres terrenginngrep som skjæring, fylling eller annen bearbeiding innenfor området. 6.2.5 Det vil tillates at det settes opp et gjerde i formålsgrensen mellom spesialområde naturvern/ kulturvern og spesialområde golfbane, for å hindre husdyrene fra å gå inn på banen. 6.2.6 Området skal ikke på noen måte berøres av anleggsarbeidet. 6.2.7 Eiendommen gnr 47, bnr 2 Søndre Bjanes, er et statlig sikret friluftsområde hvor alle planer og tiltak for endret bruk må forelegges Fylkesmannen i Oslo og Akershus/Direktoratet for naturforvaltning for godkjenning. 6.3 Naturvern 6.3.1 Kantvegetasjon og terreng skal bevares langs eksisterende vannspeil. Det skal etableres vegetasjon i kantsonene til eksisterende vannspeil hvor den i dag er fraværende eller mangelfull. Det skal ikke gjøres inngrep i kantvegetasjon eller terrenginngrep nærmere eksisterende vannspeil enn 20 meter. 6.3.2 Skjøtsel av vegetasjonen i kantsonene til alle vannspeil innenfor område med formål spesialområde naturvern skal skje i henhold til skjøtselsplan godkjent av kommunen, kfr. 2.5.2 6.3.3 Ny beplantning kan i beskjeden grad finne sted i små grupper eller belter langs bekker, grøfter eller i lune partier. Ny beplantning skal skje i henhold til godkjent situasjonsplan kfr. 2.5.1. Ved ny beplantning skal det benyttes stedegen vegetasjon. Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 5 av 7
6.3.3 Opparbeidelse av turstier, og eventuelt klopper over bekker, for å sikre og kanalisere fremkommeligheten til golfspillere og turgåere, skal gjøres i henhold til godkjent situasjonsplan, kfr 2.5.1, og i henhold til illustrasjonsplan datert 03.05.04, sist revidert 15.11.06. Dersom opparbeidelse av turveier gjør det nødvendig å fjerne eksisterende vegetasjon, skal dette være i henhold til godkjent situasjonsplan. 6.4 Område for anlegg i vassdrag / demning A1 6.4.1 Demning A1 skal benyttes som vannreservoar til banevanning. I tørre perioder kan Øyeren fungere som vannkilde til vannreservoaret. Installasjon av vannpumpe skal behandles i rammesøknaden. 7 FELLESOMRÅDE 7.1 Parkering for golfanlegg 7.1.1 Området er avsatt til parkering for golfanlegget, og skal opparbeides i henhold til reguleringsplanen og byggeplan godkjent av kommunen. 7.1.2 Det skal legges vekt på å beplante hensiktsmessig slik at parkeringsplassen blir minst mulig eksponert for omgivelsene. 8 KOMBINERTE FORMÅL 8.1 Spesialområde bevaring / landbruksområde 8.1.1 Områdene omfatter areal avsatt til spesialområde bevaring i kombinasjon med landbruk. 8.1.2 Formålet med regulering til spesialområde bevaring / landbruk er å bevare automatisk fredete kulturminner. 8.1.3 På arealer som er i landbruksdrift kan driften opprettholdes på følgende vilkår: Uten tillatelse av vedkommende kulturvernmyndighet (Akershus Fylkeskommune) må det ikke foretas pløying eller annet jordarbeid dypere enn tidligere. 8.2 Landbruk / golf 8.2.1 Området og bebyggelsen skal brukes til følgende formål: Administrasjon og service knyttet opp til golf og landbruk. Klubblokaler knyttet til drift av golfanlegget Bygninger knyttet til landbruksdrift og / eller drift av golfanlegget Boliger knyttet til landbruksdrift og / eller drift av golfanlegget Bygninger for næring knyttet til landbruk og / eller golf. 8.2.2 Bebyggelsen skal ligge som vist på plankartet. 8.2.3 Det tillates oppført bebyggelse. Grad av utnytting skal ikke overskride 25 % BYA. Maksimal mønehøyde er 8 meter og maksimal gesimshøyde er 9 meter. 8.2.4 Anleggets preg med gårdstun skal bevares. Bygninger og anlegg må ikke benyttes til formål som etter kommunens eller kulturminnemyndighetenes skjønn er uforenlig med områdets og bygningenes kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdi. 8.2.5 Såfremt områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter ikke forringes, kan kommunen tillate oppføring av tilbygg eller supplerende bebyggelse tilpasset det eksisterende bygningsmiljøet i dimensjonering, formgiving, materialbruk og farge. Før søknad om tillatelse for slike tiltak kan behandles, må det foreligge en samlet situasjonsplan som viser bygninger og uteanlegg. Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 6 av 7
8.2.6 Ved vesentlige endringer på eksisterende bebyggelse eller ved ny bebyggelse kan det kreves bebyggelsesplan. 8.2.7 Eksisterende terreng, hage, enger og øvrig vegetasjon av betydning for kulturmiljøet skal søkes bevart. 8.2.8 Det tillates ikke reklame på bygningsmassen. 8.2.9 Dersom golfdriften opphører, skal området avsatt til kombinert formål: landbruk / golf tilbakeføres til Landbruksområde / LNF-område. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Følgende må være etablert før brukstillatelse og/eller ferdigattest kan gis innenfor planområde: Parkeringsplass Sanitære anlegg Turveier/turstier Utbedring av krysset Løkenvegen / fv 277 9.2 Før iverksetting av tiltak i henhold til reguleringsplanen skal det foretas arkeologiske granskninger av sju områder med berørte automatiske fredete kulturminner; del av id90230-øst for Vatlandsveien, id90231, id90233, id90234, id90236, id90238 og id90629 innenfor planområdet. Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskningen kan fastsettes. 10 ANLEGGSFASEN 10.1 Anleggsarbeidet skal gjøres i tørre perioder, fortrinnsvis i perioden mai september, for å redusere avrenning og erosjon. 10.2 Planering skal opphøre under regnvær. 10.3 Utgraving, transport, utlegging og tildekking av masser må foregå fortløpende. 10.4 Massene komprimeres og dekkes umiddelbart med grus, sand eller vekstjord. 10.5 Ut fra terrengforholdene planlegges fordrøyningsbasseng som kan samle opp leirblandet overflatevann. 10.6 Matjorda skal ivaretas best mulig. Før det kan gis rammetillatelse og/eller byggetillatelse innenfor planområdet, skal det foreligge en godkjent anleggsplan, del av situasjonsplan (kfr. 2.5.1), som viser fremdrift og plan for arbeidet, anleggsveier og riggområder. Anleggsplanen må videre inneholde en redegjørelse for på hvilken måte man i anleggsperioden skal unngå uønskede tilstander, og for hvilke tiltak man vil sette inn for å begrense skadeomfanget dersom man likevel i anleggsperioden får en slik uønsket tilstand med fare for eksempel for avrenning og erosjon. 10.7 Jordbruksfaglig ekspertise skal ha myndighet til å gripe inn og stoppe anleggsarbeidene dersom det forekommer avvik fra godkjent plan eller arbeidene av annen grunn medfører ukontrollert avrenning av overflatevann med tilhørende erosjon, eller andre negative faktorer. 10.8 Vegetasjon, særskilte trær eller andre naturelementer som skal bevares, skal merkes spesielt med bånd eller liknende før anleggsarbeidet starter opp. Reguleringsbestemmelser for LEIKVIN GOLF Side 7 av 7