VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr. 43 Bnr. 67 418 NORD-ODAL Boligeiendomen DAHL, Vestsida 165 2133 GARDVIK MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Eiet bolig Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: 168,0 m² 89,0 m² Kr 515 000 LÅNEVERDI: Kr 440 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Dato befaring: Rapportdato: 28.10.2014 02.11.2014
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2007 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger for det aktuelle takstobjektet: Vedrørende besiktigelse av tildekkede flater når eiendommen er bebodd og møbler opplyses følgende: Møbler og innventar er ikke flyttet av takstingeniøren under befaring. Dette kan medføre at skader som er tildekket/skjult ikke fremkommer i takstrapporten. Takstingeniøren kan ikke bære ansvaret for slike forhold. Normal slitasje og elde er en tilstand i seg selv men beskrives ikke. 2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 515 000 Anbefalt låneverdi: Kr 440 000 2 av 9
Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: En eiendom med god beliggehet i landlige omgivelser. Markedsverdien er satt ut fra teknisk verdi, markedsverdien av hva som er solgt av eiendommer som ligger i markedet i dette strøket. BELIGGENHET Eiendommen ligger ca 240 m fra FV 264 mellom Knapper og Mo på Vestsida og ca 2,5 km vest for Gardvik og ca 7km N/Ø fra Sand sentrum i Nord Odal kommune TOMTEN. Etablert 18.12.1946 A= 2898,8 m² Areal hentet fra eiendomsbase(opplysninger EDR) Der areal ikke kan beregnes ut fra registrert geometri i matrikkelen, angis Oppgitt areal dersom slike data er registrert. Oppgitt areal kan være hentet fra ulike forretningsdokumenter som for eksempel skyddeling. Oppgitt areal oppdateres ikke når det for eksempel skjer delinger fra en matrikkel. Tomten er trapesformet og rektangulær som grenser til skogområde, dyrket mark, annen eiendom, svakt hellende og opparbeidet med gress/plenarealer og beplantning og større trær. Parkeringsplass mellom bebyggelsen med kjørevei inn til tomten.flaggstang og eldre gjerde. Hagen har begynnede igjengroing.flettverksgjerde. YTRE MILJØ. Lysforhold: Tomten har gode lysforhold og ansees som meget barnevennlig. Støy: Det er liten tøy på denne eiendommen med sin beliggehet. Forurensning Det er ikke undersøkt for forurensende bruksforekomster på denne eiendommen BEBYGGELSEN Bebyggelsen består av et bolighus, uthus/garasje og annet lite uthus. De to sistenevnte bygg er i en slik forfatning at disse ikke beskrives nærmere. Boligen: Byggeår: ca før 1955, Grfl: 86 m² inklusive gang og bad. Bygget er satt opp i 1½ etasje med et tilbygg/utvidelse av gang og innkledd hveranda. Det er kjeller under opprinnelig hovedplan. Saltak og "flatt" Tak på tilbygget gang/bod. Uthus/garasje: Rivningsobjekt Ingen verdi. Lite Uthus: Rivningsobjekt. Ingen verdi STANDARD Bolighuset har stor bruksslitasje og det er påregnelig full rehabilitering av denne bygningen ag ansees derfor som et fullstendig restaureringsobjekt. Det er synlig vanskade/råte i tilbygg. 3 av 9
Badet er gått ut på dato for lenge siden. Det er ekte hussopp på trapp ned til kjeller. Denne blir nå fjernet. Synlig fukt på gulv/vegger i kjeller med større saltutslag. Teglpipe på loft må undersøkes nærmere. Grunnmurspapp har middlertidig innfestinger og ikke komplettert. Eternitt bølgeplater. Eternitt kan ha asbest og må rives etter spesielle regler. Prosedyren foreligger her: TILLATELSE FRA ARBEIDSTILSYNET Alle virksomheter som skal utføre riving, reparasjon eller vedlikehold av asbestholdig materiale skal ha tillatelse fra Arbeidstilsynet. Søknaden skal inneholde opplysninger om: *hvordan arbeidet vil bli organisert. *hvilke metoder som skal benyttes. *vernetiltak som vil bli iverksatt. *opplæring av arbeidstakerne. *helseundersøkelse av arbeidstakerne. *virksomhetens erfaring med slikt arbeid. Uttalelse fra verneombud, arbeidsmiljøutvalget og bedriftshelsetjeneste ved virksomheten skal legges ved søknaden. MELDING TIL ARBEIDSTILSYNET Arbeidstilsynet skal ha melding på forhånd om arbeid med asbest eller asbestholdig materiale. Ved riving, reparasjon og vedlikehold, skal meldingen sendes i god tid og senest en uke før arbeidet starter. Meldingen skal inneholde: *arbeidsstedets beliggenhet. *typer og mengder asbest og asbestholdig materiale som brukes eller håndteres. *aktiviteter og metoder som inngår i arbeidet. *antall berørte arbeidstakere, og hvilken opplæring arbeidstakerne har fått. *startdato for arbeidet og varighet. *tiltak som er iverksatt for å begrense eksponering. ANDRE FORHOLD Det er noe bussforbindelser og ca 10 min i bilavstand til tettstedet Mo med barnehage,barne/ungdomsskole, bank og dagligvareforretninger. Eiendommen har utsyn til Storsjøen med gode bade/fritidsmuligheter. Det er ca 3,8 km til Garvik sentrum som har barneskole Ungdomsskole, bank og forretninger og ca 8 km fra Sand sentrum. 4 av 9
3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Jan Dalen Tlf.: 93253335 Besiktigelse, tilstede Dato: 28.10.2014 - Takstmann Tlf.: 62 97 37 86 / 91 11 03 77 Jan Dalen Tlf.: 93253335 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: EDR Dato 02.11.2014 Innhentet av taksting. Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse EDR Fra Infoland Ant. sider 4 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 43 Bnr. 67 Hjemmelshaver: DALEN AGNAR Tomt: Eiet tomt. Areal 2 898,8 m² Areal hentet fra eiendomsbase Konsesjonsplikt: Ja - Egenerklæring om konsesjonsfrihet for bebygd eiendom med nedsatt konsjonsgrense.fastsatt i medhold av forskrift av 8.des. 2003 gitt i medhold av konsesjonsloven av 28.nov. 2003 nr.98 8. Adkomst: Privat fra FV 264 Vann: Privat: Morterud vannverk Avløp: Privat enkelt anlegg m/1 kum Regulering: LNF område Kommuneplan: Ja Offentl. avg. pr. år: Kr 10 000 Stipulert Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 5 000 Kommentar: Stipulert 5 av 9
4. Bygninger på eiendommen Eiet bolig Bygningsdata Byggeår: 1954. Opplysninger eier Anvendelse: Brukt frem til i dag av nåværende eier som fritidsbolig. Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Eiet bolig Utvendig Bygget er fundamentert på normal god byggegrunn. Kjellerplanet er bygget i plasstøpt sparesteinsmur, med betonggulv og stubbloftshimmling i tak.betong punktfundamenter for tilbygget yttergangm/bodrom. Bygget er satt opp i bindingsverk med utvendig malt vestlandspanel. Original ytterdør. Saltak tekket med eternitt bølgeplater, takrenner og nedløp.pipe med beslag helt opp over tak. Tilbygg med takpapp og drensrenne.tilbygget har tilgang fra dør i soverom andre etasje. Isoèrvinduer fra 1987 og fagvinduer m/varevinduer og andre eldre vinduer. Originale ytterdører. Støpt trapp til hveranda. Tilbygget innkledd gang ved trapperom med vinduer. Innvendig KJELLER. Overflater: Betonggulv. (noe fukt) Malt/umalt sparesteinsmur Bjelkelagshimmling med stubbloft og rappet tak. VV bereder 150L. Synlige duktile avløpsrør og kobber vannrør. Vedovn som ikke er i bruk. Sotluke. HOVEDPLAN. Overflater: Gulv: Linoleumsfliser i trappegang med luke til kjeller, belegg. Vegger:Tapeter, panel. Tak: Malt panel, takess. Originale innerdører. Evalet kjøkkeninnredning med stål oppvaskbenk og glatte malte dører, takhøye overskap med glatte malte dører. Overlys oppvaskbenk. Teglpipe, med fliser i kjøkkenkrok Vedovn på kjøkken og kombikamine ved/parafin i stue. Bad: Badekar, vaskeservant m/to kraner og toilett. Det er belegg på gulv, baderomasplater på vegger og takessplater. Svingtrapp til andre etasje. Rettløpstrapp i yttergang og rettløpstrapp til kjeller. Sistnevnte blir fjernet i disse dager. ANDRE ETASJE. Overflater: Gulv: Belegg, tregulv i kott. Vegger:Panel kott, tapet og malte overflater. 6 av 9
Tak:Takessplater av porøs huntonitt. Originale dører. Sikringskap med porselensikringer. Vedovn. Kommentar Standard: Lav standard pr dd. og er tilnærmet original. Vedlikehold: Restaureringsobjekt. Arealer Etasje Kjeller 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal BTA m² 54 89 48 191 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 43 43 3 Kjellerrom 79 62 17 Inngang, bod, gang, bod, bad/wc/vaskerom, kjøkken, todelt stue, trappegang, glassveranda 46 27 19 Trappegang, 2 soverom, sidekott 168 89 79 Totalt Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Romfordeling Etasje Kjeller 1. etasje 2. etasje Primærrom Inngang, gang, bad/wc/vaskerom, kjøkken, todelt stue, trappegang Trappegang, 2 soverom Sekundærrom 3 kjellerrom Bod, bod, glassveranda Sidekott 7 av 9
5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Vei Sum kostnader Kr: 10 000 5 000 2 500 20 325 3 000 40 825 Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig 2 710 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 2 204 000 506 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 230 000 6. Underskrift 02.11.2014... Takst og Anleggsingeniør 8 av 9
Edre uthus Lite uthus Rivningsobjekt Rivningsobjekt 9 av 9