LOHØGDA-NYTT Organ for styret i Lohøgda borettslag Rundskriv nr 3/2013 GENERALFORSAMLINGEN 2013 Borettslagets generalforsamling ble avholdt mandag 3. juni i Haugerud kirke. Foruten de obligatoriske årsmøtesakene skulle generalforsamlingen ta stilling til ikke mindre enn 11 forslag. Frammøtet var bedre enn på lenge. Det møtte 131 andelseiere, hvorav 20 med fullmakt, slik at det kunne avgis 151 stemmer. Det er fortsatt langt igjen til rekorden og det hadde jo vært hyggelig om noen flere kunne avse et par timer årlig for å delta på borettslagets generalforsamling. Styreleder Laila el-aqil, møteleder Jan Erik Nielsen og lagets forvaltningskonsulent Erik Braathen Styreleder Laila el-aqil åpnet møtet, ønsket velkommen og ga en orientering om situasjonen i borettslaget. Ansvarlig: Styreleder Laila Bibow-Jensen El-Aqil 15. juni 2013 Selv om årsmeldingen inneholdt en fyldig rapport om aktiviteten i 2012 ønsket styreleder å gi noen utfyllende kommentarer. Nedenfor er gjengitt hovedpunktene i talen. Mange ny andelseiere I løpet av det siste året har 61 leiligheter skiftet eier og de nye som var til stede ble ønsket spesielt velkommen. Et år med mye arbeid og mange henvendelser Nok et travelt år er tilbakelagt. Styrets arbeid er i stor grad knyttet til gjennomføringen av den vedtatte vedlikeholdsplanen. Antall styresaker holder seg på et meget høyt nivå og året har ellers vært preget av stor møteaktivitet både på dagtid og kveldstid Laila el-aqil la fram noen tall for bedre å tydeliggjøre mengden henvendelser. Styreleder har i perioden behandlet og besvart nærmere 4.000 e-poster og ca. 40 brev i tillegg til et betydelig antall telefonhenvendelser. Alle henvendelser besvares fortløpende. Det betyr at man som styreleder alltid er på jobb, selv i ferier. Høye priser på leilighetene Leilighetene selges raskt og prisene når stadig nye høyder. Vi bor i et meget attraktivt område. Uteområdene er flotte med god plass mellom blokkene. Slik romslig bruk av tomtegrunn vil aldri skje STYRETS KONTORTID POST TIL STYRET - BESTILLING AV SKILT TIL POSTKASSE OG RINGEKLOKKE Hjemmeside: www.lohogda.no Styret har kontortid 1. og 3. tirsdag i hver måned kl 17.30-19.00 (unntatt juli og august) Post til styret bes lagt i styrets postkasse ved inngangen på gavlen i Kristins vei 39. Borettslagets e-postadresse er: lohogdab@online.no Vaktmesternes e-postadresse er: lohogdav@online.no Bestilling av skilt til postkasser og ringeklokker kan skje hos vaktmester i Erlends vei 62.
igjen i Oslo. Nylig ble en 3-roms leilighet i borettslaget solgt for 2,9 mill og prisen på en 1-roms passerte for første gang 2 mill. Mye er gjort og mye står for tur I perioden har vi pusset opp alle vaskeriene, byttet maskiner og skiftet ut samtlige kjellervinduer. Styrekontoret har fått en ansiktsløfting og fremstår som et lyst og trivelig arbeidsrom. Alle gamle sikringsskap i borettslaget er byttet ut. De som trengte en oppgradering har fått det. Hovedtavlene og jordfeilvarslere er oppgradert etter gjeldene forskrifter. Vi fikk en uforutsett utgift og oppgave da det viste seg at gesimsplatene på soveromsidene og gavlene løsnet. Dette ble det tatt tak i med en gang av hensyn til sikkerheten. Alle plater er nå festet forsvarlig. Nye brannslukkere og røykvarslere er levert alle beboere. Det er utplassert radonmålere i underetasjene. Målerne er nå samlet inn og sendt leverandøren for avlesning. Resultatet blir klart i løpet av sensommeren. Drenering av blokkene i Kristins vei er avsluttet for sommeren, men vi går i gang igjen til høsten. For tiden arbeider styret med å øke kapasiteten på avfallssystemet til borettslaget. Dette er en stor og viktig oppgave. Her må vi tenke langsiktig. Eksempel på avfallsbrønn I den forbindelse vil det bli innkalt til en ekstraordinær generalforsamling til høsten for å ta stilling til hvilken type avfallssystemer vi skal velge: Søppelhus på plenene eller nedgravde avfallsbrønner. Eksempel søppelhus på plen I løpet av høsten vil alle dører i fellesarealer bli byttet ut og alle gjennomføringer etter kabler og rør bli tettet forskriftsmessig med brannhemmende masse. Vi har således gjort mye for å ivareta brannsikkerheten i borettslaget. Alt dette har tatt tid. Vi måtte derfor utsette oppgradering av uteområder til neste år. Nye dekodere vil bli levert på døra senere i år. En montør vil bistå hver enkelt beboer. Vedlikeholdsetterslep koster å ta igjen Det høres kanskje mye ut på en gang, men borettslaget hadde et betydelig vedlike-holdsetterslep Det tar tid å ta igjen, men vi fortsetter arbeidet og gir oss ikke før det er gjort. Det å holde borettslaget i hevd, som det heter, er den viktigste oppgaven et styre har. Det er tilfredsstillende for oss i styret og beboerne når prosjekter blir ferdige og vi ser resultatene. Takk for samarbeidet Tilslutt vil jeg takke styremedlemmene, som har utført sine arbeidsoppgaver på en god og ansvarsfull måte.
Jeg vil også takke vår sekretær Øyvind Larsen, som har bidratt mye med sin kompetanse. Sammen med styret skriver han borettslagsavisen og sørger for vi får med oss alt som vi skal. Vi må også gi ros til velferdsutvalget ved Eili og Solveig, som aldri blir lei av å ta oss med på turer. De bobler av ideer og finner alltid på nye pek og antrekk! Revisor hadde heller ikke i år noen merknader til borettslagets årsregnskap. Det var gjort opp med et årsresultat på minus kr 1.289.312. Årets underskudd ble dekket ved overføring fra opptjent egenkapital. Årets endring i de disponible midler var minus kr 1.793.692. Lagets disponible midler pr 31.12.2012 utgjorde kr 358.802. I år har vi ansatt ny vaktmester etter Ørjan Reiser- Bjørnå. Vi ønsker velkommen til Jarle Sjømoen. Sammen med Lars Gulbrandsen og Terje Christensen utgjør de et solid lag som tar godt vare på borettslaget vårt. Blomster ble overrakt til vaktmesterne med stor takk for innsatsen! ------00000----- Deretter fortsatte generalforsamlingen, som ble ledet på en utmerket måte av advokat Jan Erik Nielsen fra advokatfirmaet Haavind. Styrehonoraret ble mot 23 stemmer fastsatt til kr 416.000. Mindretallet stemte for å beholde det uforandret på kr 400.000. Andre honorarer: Til fast møtende varamedlem ble bevilget kr 19.000. Valgkomiteen og velferdsutvalget fikk hhv. kr 12.000 og kr 20.000 til intern fordeling. Mange forslag Ved fristens utløp 3. april, var det kommet inn ikke mindre enn 11 forslag. Fire forslag fra styret og 7 fra andelseiere. Den fullstendige forslagsteksten, med styrets kommentarer, stod i årsmøteheftet og i Lohøgda-Nytt 2/13. Ja til sykkelparkering i tørkebåser Årsmelding og regnskap for 2012 Styrets årsmelding og årsregnskapet for 2012 ble gjennomgått og enstemmig godkjent. Kjetil Husom foreslo at borettslaget skulle kjøpe inn solide sykkelstativer, som sykler kan låses fast til uten fare for at de blir stjålet.
Forslaget om tillatelse til dyrehold ble til slutt vedtatt med 68 mot 63 stemmer. Det er viktig å få med at det kun er tillatt å holde én hund eller én katt per husstand. Det er ikke tillatt med oppdrett. Vi skal komme nærmere tilbake til retningslinjene for dyrehold i Lohøgda senere. Videre foreslo han at en tørkeplass utenfor hver blokk skulle tas ned, og at borettslaget bruker området til sykkelstativene. Alternativt at borettslaget kjøper inn sykkelstativer, som settes på annet egnet sted. Styret støttet forslaget som uten debatt ble vedtatt mot en stemme. Det vil bli bli etablert sykkelparkering i båser der behovet anses å være størst. Styret forbeholdt seg retten til å fjerne sykkelvrak. Dyrehold tillatt på visse betingelser Wibeke Djume foreslo at dyrehold skulle tillates i borettslaget etter visse retningslinjer. Retningslinjene skulle tas inn i husordensreglene, og dyreeier forutsettes å forvalte dyreholdet i henhold til husordensreglene. Avvik fra retningslinjene om dyrehold anses som mislighold av borettslagets husordensregler. Dersom styret anså at forvaltning og oppfølging av dyrehold i borettslaget ville ta uforholdsmessig mye tid fra styrets øvrige ansvarsområde og oppgaver ble det foreslått opprettet en dyreholdskomité, for å følge opp disse sakene på vegne av styret. Dyreholdskomiteen skulle forberede og legge frem tvistesaker for styret der det blir snakk om konsekvenser for dyreeier. Gamle entrédører skiftes ut Styrets forslag om å skifte ut de gamle entredørene ble vedtatt med stort flertall. Disse dørene tilfredsstiller ikke dagens krav til brannsikkerhet og støydemping. Andelseiere som allerede har foretatt utskifting av døren (dvs til godkjent type utførelse og farge) vil få tilbakebetalt den summen som ny dør vil koste. Forslaget om utskifting av de gamle entredørene ble vedtatt med 87 mot 45 stemmer. Endringer husordensreglene Slutt på skrotlagring i fellesarealer Etter ønske fra beboerne skulle det fremkomme av husordensreglene hva som er tillatt å oppbevare i fellesarealene. Nåværende tekst lyder slik: MØBLER OG LIGN. I FELLESAREALENE Det er ikke tillatt å oppbevare/lagre møbler og andre gjenstander i borettslagets felles
arealer. Dette blant annet av hensyn til brannfare. Hensatte møbler og lignende vil bli fjernet av borettslaget uten forutgående varsel. Dersom borettslaget er kjent med hvem som er eier av det hensatte, vil kostnadene forbundet med fjerningen bli belastet den enkelte. Styret foreslo følgende tillegg til overstående tekst: Kontormedarbeideren vil kunne besvare de fleste av disse henvendelsene, samt være en kontakt på dagtid, som beboere kan henvende seg til. Det ble vist til en rekke andre borettslag som hadde gjort det samme, bla. vår nærmeste nabo, Tveita borettslag. De har lenge hatt 1,5 kontorstilling. «I borettslagets fellesarealer (kjeller / bomberom) er det kun tillatt å oppbevare sportsutstyr og barnevogner. Alt annet vil bli kastet uten forutgående varsel». Forslaget ble uten debatt vedtatt mot 10 stemmer. Etter en kort debatt ble forslaget vedtatt med 92 mot 24 stemmer. Dette blir det forhåpentligvis slutt på Kontormedarbeider på deltid Styret foreslo at det ble ansatt en kontormedarbeider på deltid. Bakgrunnen for forslaget var det sterkt økende antall henvendelser fra beboere på telefon og spesielt e-post. Antall e-poster har de senere årene økt fra ca 800, til 1.350, 2.000 og i nå nærmer antallet seg ca 4.000 pr år. Forslag om endring av vedtektene Styrets forslag gikk på en endring av borettslagets vedtekter 3-2(2). Saksframlegget var utarbeidet av og godkjent av OBOS og sendt alle tilknyttede lag. Grunnen til at forslaget ble fremmet skyldes en endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag.
Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefellen / samboeren ønsker å overta eller bli boende i fellesboligen. Dette er mulig ved denne endringen. Forslaget ble enstemmig vedtatt. -----00000---- De øvrige forslagene oppnådde ingen eller kun noen få stemmer og ble således ikke vedtatt. Det gjaldt: Bakvakt for vaktmestere Oddlaug Andersen foreslo at vaktmesterne skulle ha bakvakt om vinteren. Styret hadde undersøkt saken og kunne opplyse at borettslaget ikke hadde adgang til å pålegge bakvakt innenfor nåværende arbeidsavtale. Forslaget oppnådde ingen stemmer. Felles oppussing av bad Liu Ming Guos forslag om felles oppussing av bad i regi av borettslaget falt mot 20 stemmer. Fremlegging av forskrifter Jarl Frode Bech foreslo at styret skulle fremlegge aktuelle forskrifter når det henvises til aktuelle arbeider i borettslaget. Styret gikk mot forslaget og begrunnet det med at mange forskrifter er på flere hundre sider, med til dels vanskelig tilgjengelig stoff. De som måtte være interessert kan finne dette på internett. Ved vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider i borettslaget forutsettes at leverandørene forholder seg til gjeldende lover og forskrifter. Større bestillinger av vedlikeholdsarbeider skjer via anbud, som kvalitetssikres av OBOS Prosjekt. Forslaget fra Bech falt mot 7 stemmer. IN-avtale - Individuell nedbetaling av fellesgjeld Jarl Frode Bech foreslo at andelseiere som ønsker det, skulle gis anledning til å foreta egne innbetalinger på sin andel av fellesgjelden. Innbetalingen skulle gå til ekstraordinær nedbetaling av borettslagets låneopptak. Styret gikk mot forslaget og begrunnet det bla med at borettslagets lån i Husbanken snart er nedbetalt og således ikke aktuelt å involvere i en eventuell IN-ordning. Borettslagets lån i Terra er et delutbetalingslån, som vil bli tatt ut over flere år. Lånet må være konvertert til et pantelån før det eventuelt er mulig å nedbetale fellesgjeld. Forslaget fra Bech oppnådde 11 stemmer. Betalingsvaskeri Forslaget fra Lilian Hauglund om å innføre betalingsvaskeri oppnådde 6 stemmer. -----00000---- Valg Siste post på programmet var som alltid valg av tillitsvalgte. Det gikk raskt unna i det alle de foreslåtte ble valgt ved akklamasjon. Som styremedlemmer for 2 år ble valgt Synøve Furulund og Solveig Nilsen. Styreleder Laila el-aqil og styremedlemmene Erik Martinsen og Gjert S. Løfgren ble valgt for 2 år i fjor og sto derfor ikke på valg denne gangen. Som varamedlemmer for et år ble valgt Roy Hansen, Holger Rasmussen, Berit Paulsen og Victor Midtgård. Til valgkomite valgte generalforsamlingen Eili Dahl Changezi, Arne Wiborg og Roy Hansen. Som delegert til OBOS generalforsamling ble valgt Laila el-aqil og Solveig Nilsen, med Erik Martinsen og Gjert S. Løfgren som vara. Til velferdsutvalg ble valgt Solveig Nilsen og Eili Dahl Changezi. Generalforsamlingen ble avsluttet kl 21.15
PRØV Å FINNE UT TING SELV FØR DU HIVER DEG OVER PC-EN ELLER TELEFONEN Borettslagets styreleder i er full jobb. Borettslagsarbeidet må derfor skje på kveldstid og i helgene. I løpet av et år mottar hun ikke mindre enn nærmere 4.000 e-poster, mange brev og et stort antall telefoner. Svært mange henvendelser kunne vært unngått dersom beboerne hadde fulgt med i Lohøgda-Nytt og lest årsmeldingen. I årsmøteheftet er også tatt med borettslagets husordensregler og vedtekter. Dette er en henstilling til alle om å prøve å finne ut av ting selv, før man hiver seg over PC-en eller telefonen. HELE 33 JORDFEILVARSLERE FUNGERTE IKKE Under prosjektets gang har det blitt avdekket at mange jordfeilvarslere, som tilhører stigeledninger i hovedtavlene, ikke fungerte. Det er avdekket feil på 33 stk. Dette måtte styret få utbedret omgående da gjeldende forskrifter krever at stigeledninger skal jordfeilovervåkes. Det kostet 174.000 inkl mva. Arbeidet er nå gjort. NY KURVHUSKE PÅ PLASS Styret har besluttet å kjøpe ny kurvhuske til uteplassen foran Kristins vei 7. Den er montert og i full bruk. VELKOMMEN SOM NY NABO I perioden april/juni godkjente styret 7 nye andelseiere i tillegg til 1 overføring mellom slektninger. Vi ønsker alle dere som er nye velkommen til borettslaget og håper og tror dere vil finne dere til rette og trives hos oss. Nyinnflyttede får ett eksemplar av lagets jubileumsbok og siste årsmelding. I borettslagets husorden finnes råd og veiledning om forholdene i vårt borettslag. Ta en kikk på husordensreglene før du setter i gang med reparasjonsarbeider. Der finner du noen regler om når naboene setter pris på at det ikke bankes og bores. Det er viktig å merke seg at støyende arbeider ikke finner sted fra kl 18.00 dager før helligdager og fram til første arbeidsdag kl 07.00. Hverdager til kl 20.00. Husordensreglene finner du bak i årsmeldingen. Bestilling av nødvendige nye nøkler gjøres til vaktmesterkontoret. Vaktmester fyller ut betalingsgiro. Ved kvittering på innbetalt giro blir nøkler deretter utlevert. NAVNESKILT ER GRATIS Alle kostnader til navneskilt på postkasser og ringetablå dekkes av borettslaget. Skilt kan bestilles hos vaktmester, som også vil stå for monteringen. VANNSKADER Det er meldt om utett badegulv og skade i tak på leiligheten under i Erlends vei. Vårt forsikringsselskap er bedt om å utbedre skadene i begge leiligheter. Vi har også mottatt melding om en annen skade i Erlends vei. Her drypper det vann ned i kjeller. Årsaken er den samme, nemlig utett badegulv. Andelseier er pålagt utbedring. Forsikringsselskapet dekker følgeskadene i kjelleren.
KONTROLL AV AVLØPSRØR Aktiv Rørinspeksjon AS har foretatt videofilming av en del avløpsrør i borettslaget og utarbeidet en rapport. Alt materialet er oversendt VVS-avdelingen i OBOS Prosjekt for vurdering. STYRET ØNSKER ALLE PÅ LOHØGDA LOHØGDAS HJEMMESIDE Borettslagets hjemmeside ligger ute på nettet. Siden inneholder en mengde stoff. Det er styremedlemmene Solveig Nilsen og Synøve Furulund som nå har ansvaret for å holde den ajour. Gå inn på: www.lohogda.no MØTEPLAN - KONTORTID Styrets møteplan for resten av året kommer i neste nr av avisen. Styret har kontordag 1. og 3. tirsdag i hver måned, kl 17.30-19.00. Unntatt i juli og august. Innkommet post behandles hele tiden fortløpende. Styret 2013-2014 Leder: Laila el-aqil, Kristins vei 27. Nestleder: Erik Martinsen, Kristins vei 25. Styremedlemmer: Synøve Furulund, Erlends vei 4. Solveig Nilsen, Kristins vei 7. Gjert Løfgren Erlends vei 48. Varamedlemmer: Roy Hansen, Kristins vei 38. Holger Rasmussen, Erlends vei 46. Berit Paulsen, Erlends vei 48. Victor Midtgård, Kristins vei 39. EN RIKTIG GOD SOMMER