Saksprotokoll Utvalg: Bygningsrådet Møtedato: 05.04.2016 Sak: 65/16 Tittel: Saksprotokoll: Ingeborg Aas' veg 4, detaljregulering, offentlig ettersyn Resultat: Behandlet Arkivsak: 14/56592 Vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Ingeborg Aas veg 4 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Reguleringsplanforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Meinich arkitekter, datert 8.5.2015, sist endret 29.2.2016, i bestemmelser sist endret 7.3.2016 og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret 7.3.2016. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-11. Samtidig vedtas det at stedsanalysen datert 9.3.2016 skal legges til grunn for videre planlegging av lokalsenteret på Risvollan for å sikre helhetlig planlegging i tråd med kommuneplanens arealdel 39.2. Behandling: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bygningsrådet 05.04.2016
Saksframlegg Detaljregulering av Ingeborg Aas' veg 4, offentlig ettersyn Arkivsaksnr.: 14/56592 Forslag til vedtak: Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Ingeborg Aas veg 4 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Reguleringsplanforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Meinich arkitekter, datert 8.5.2015, sist endret 29.2.2016, i bestemmelser sist endret 7.3.2016 og beskrevet i planbeskrivelsen, sist endret 7.3.2016. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-11. Samtidig vedtas det at stedsanalysen datert 9.3.2016 skal legges til grunn for videre planlegging av lokalsenteret på Risvollan for å sikre helhetlig planlegging i tråd med kommuneplanens arealdel 39.2. SAKSFRAMSTILLING Reguleringsplanforslaget er utfyllende beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Innledning Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Meinich Arkitekter AS som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Ingeborg Aas veg 4 c/o ICA Eiendom AS. Kommunen mottok komplett planforslag 22.12.2015. Saksfremlegg - arkivsak 14/56592 1
Planen vil tilrettelegge for en ny utvikling av ICA s eiendom på Risvollan senter. Eksisterende forretning ønskes utvidet, i tillegg til at man utvider arealene for tjenesteyting og vil bygge ut 32 nye boliger. Utviklingen vil føre til at man utvider forretningsarealet ut på eksisterende parkeringsplass. I eksisterende etasje over ønskes det å tilrettelegge for tjenesteyting. Over den nye forretningsutvidelsen ønskes det etablert to nye boliglameller og en ny boliglamell over eksisterende lokaler. Parkering vil bli lagt delvis i underjordisk parkeringsanlegg under bygget, og noe parkering på bakken foran forretningen. Reguleringsplanen omfatter en del av lokalsenterområdet på Risvollan. I dag består området av den karakteristiske høyblokka i 14 etasjer, med noe næringsbebyggelse i de nedre etasjene av sokkelen. I forkant av bebyggelsen er det en stor utflytende parkeringsplass. Selve senterområdet ligger en etasje lavere enn det omkringliggende terrenget, og det er opparbeidet et gang- og sykkelnett som går adskilt fra bilene på det øvre nivået. Hele området har felles innkjøring fra Blaklivegen. Områdene rundt senterområdet er preget av en sammenhengende grønnstruktur og lavblokkbebyggelse (noen eneboliger i øst) fra 1970-tallet. Planforslaget legger til rette for 32 leiligheter i tre boliglameller i to, tre og fire etasjer over etasjene til forretning og tjenesteyting. Dagens dagligvareforretning utvides med BRA 1 402 m 2 (totalt 2 435 m 2 ) og en utvidelse av arealet til tjenesteyting fra 1093 m 2 til 1403 m 2. Dette gir en utnyttelse på 54 % BYA (i dag 24 % BYA) og 6,8 boliger pr dekar. Kravet i KPA om 6 boliger per dekar er dermed oppfylt. Uteoppholdsareal for boligene vil være på tak, samt på balkonger og terrasser. Det er satt av areal til gangveger og torg for å sikre et funksjonelt lokalsenterområde. Vesentlige virkninger Trafikksituasjonen inne på senterområdet er i dag noe uoversiktlig, med mye parkering og uavklarte gangsoner. En ytterligere utbygging av 32 boliger og utvidelse av næringsdelen vil gi økt trafikk inn i senterområdet, men vil ikke belaste omkringliggende boligområder med trafikk. Det er tatt høyde for at det kan bli aktuelt med tilkomst til barnehagetomten i nord via Ingeborg Aas veg. Trafikksituasjonen krysset mellom Blaklivegen og Ingeborg Aas veg vil med planlagt nyskapt trafikk (inkludert framskrivning til 2024) fremdeles være langt unna kapasitetsgrensen for krysset. Planforslaget regulerer tydelige skiller mellom gående og kjørende gjennom nye fortausareal og offentlig torg. Det videreføres noe parkering på bakken, mens resten er planlagt løst i parkeringskjeller under bebyggelsen. Varelevering til næringsbebyggelsen vil skje via Ingeborgs Aas veg og via parkeringsplassen. Sporingsanalysene viser at det er plass til dette forutsatt at bilene parkerer på de oppmerkede plassene. Risvollan senterområde har utfordrende sol- og skyggeforhold som en følge av det eksisterende høyhuset som gir en markant slagskygge. Det har derfor vært utfordrende å få til en bebyggelse som oppfyller kravene til uteoppholdsareal. Slik bebyggelsen nå er utformet vil ikke denne bidra til å øke ulempene for omkringliggende bebyggelse når det gjelder sol- og skygge. Boligbebyggelse på øvre nivår vil gi noe skygge mot nord, mot eksisterende gang- og sykkelveg, men er ikke til ulempe for andre. Det er i dag lite grøntareal i selve senterområdet, og bebyggelse vil ikke øke det grønne arealet på bakkeplan. Det vil bli opparbeidet tilstrekkelig med uteareal på tak, som vil ha direkte forbindelse med terrengnivået i bakkant av bebyggelsen. Tidligere vedtak og planpremisser Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan for eiendommene Risvold, Blaklieggen, Utleiren, deler av Hoeggen, m.fl. vedtatt 18.11.1970. I kommuneplanens arealdel er området vist Saksfremlegg - arkivsak 14/56592 2
som eksisterende boligbebyggelse, og ligger i bestemmelsesområde lokalsenter. Det vil si at området innenfor området skal planlegges helhetlig, ha høy arealutnyttelse, tydelige senterfunksjoner og offentlig torg eller park. Lokalsentre skal samlokalisere boliger, varehandel og andre servicefunksjoner. Planforslaget er i tråd med overordnet reguleringsplan. Tidligere vedtak i saken Rådmannen fremmet i februar 2011 mulighetsstudie for Risvollan senterområde for formannskapet til orientering. Rådmannen ble bedt om å videreføre samarbeidet med Risvollan Borettslag og REN Risvollan AS om planlegging og utbygging av området til blant annet ny kommunal barnehage og et nytt helse- og velferdssenter. ICA valgte da å ikke delta i reguleringen. Reguleringsplanen for Ingeborg Aas veg 1, ble førstegangsbehandlet og lagt ut på høring 1.4.2014. Saken ble ikke fremmet til sluttbehandling da formannskapet 8.9.2015 i sak 190/15, vedtok at realiseringen av nytt helse- og velferdssenter skal skje på Blaklitomta. I saken ble det redegjort for at det skal gjennomføres en egen vurdering på om barnehagen skal ligge på foreslått plassering ved Risvollan senterområde, eller om denne vil flyttes til en annen lokalitet. Samarbeidet mellom rådmannen, Risvollan borettslag og REN Risvollan AS om en felles reguleringsplan ble derfor avsluttet. Reguleringsplanen for ICA Eiendom sin tomt er revidert etter vedtaket, slik at den kan realiseres uavhengig av hva som skjer på de omkringliggende tomtene. Stedsanalyse Risvollan er i kommuneplanens arealdel markert som bestemmelsesområde lokalsenter. I 39.1 står det følgende: Lokalsentre skal utvikles innenfor områder markert som bestemmelsesområde lokalsenter og planlegges helhetlig. På Risvollan er det tre ulike grunneiere innenfor avgrensingen av lokalsenteret. På bakgrunn av den tidligere prosessen og dialog med eierne, vil det bli fremmet en plan for hver eiendom. Utfordringen blir derfor hvordan man skal ivareta kravet om helhetlig planlegging og kravene til innholdet i lokalsenteret (KPA 39.2). Rådmannen har derfor besluttet å utarbeide en stedsanalyse for senterområdet, for å legge føringer for viktige funksjoner på tvers av de tre planene. Stedsanalysen ligger som vedlegg til saken, og det er tatt inn i vedtaksteksten at denne skal legges til grunn for utviklingen av lokalsenteret på Risvollan. Premissene i stedsanalysen vil dermed bli førende for alle planforslag, og dermed være verktøyet som sikrer en helhetlig planlegging i tråd med intensjonen i KPA. Risiko - og sårbarhetsanalyse og konsekvensutredning Konklusjoner fra risiko - og sårbarhetsanalyse er innarbeidet i planbeskrivelsen og ivaretatt ved utforming av forslag til plan og bestemmelser. Vurdering Planforslagets utforming og kvalitet Planforslaget legger til rette for en omforming av ICA Eiendoms tomt på Risvollan. Risvollan senterområde inngikk tidligere i et større planforslag der kommunen var part, og skulle etablere flere offentlige funksjoner som helse- og velferdssenter. Det opprinnelige planforslaget fra ICA bygget videre på hovedstrukturen i dette planforslaget. Da reguleringsplanen for senterområdet ikke vil bli realisert, har ICA måttet gjøre en del endringer i sitt planforslag. Det ble avholdt et møte 13.10.2015 der man ble enige om hvilke endringer som måtte til før planen kunne behandles. Det er fremdeles uklart om barnehagen skal ligge på tomten nord for senterområdet, men ICA s planforslag tar høyde for en mulig etablering av barnehagen. Saksfremlegg - arkivsak 14/56592 3
I dag preges senterområdet av en stor parkeringsplass og uklare forhold mellom gående og kjørende. Planforslaget vil medføre at noe av parkeringen blir lagt i parkeringskjeller, samt at man får dedikerte areal til fotgjengerne langs bebyggelsen og ved inngangene i sør og i vest. Det reguleres areal til offentlige torg foran inngangspartiene og opparbeidelse av disse arealene er sikret i rekkefølgekravene til planen. Dette vil forhåpentligvis skape et klart skille mellom gående og kjørende i selve senterområdet. Det har vært jobbet mye med utforming av boligbebyggelsen grunnet utfordrende sol- og skyggeforhold og at alt uterom må løses på tak. Den eksisterende høyblokka har en lang og stor slagskygge som tidvis vil dekke uterommet. Slik bebyggelsen nå er løst er kravene til sol på uteoppholdsarealene ivaretatt. I KPA åpnes det for at uterom kan løses på tak med visse forutsetninger. Planforslaget legger nå til rette for en god kontakt mellom uterommene på tak og terrengnivået nord for bebyggelsen. Her vil det være en åpning på 10 meter som vil ha direkte kontakt ned mot gangstien på baksiden av bebyggelsen. Det er også utarbeidet en illustrasjonsplan som viser hvordan uteområdene skal utformes, som er gjort bindende gjennom reguleringsbestemmelsene. Avveiing av konsekvenser Planforslaget legger til rette for en utbygging som vil gi en vesentlig oppgradering av planområdet. Sammen med eventuelle naboplaner vil Risvollan senter omformes fra et noe slitt og utflytende handels- og servicesenter med bensinstasjon, til å bli et lokalsenter hvor lov- og forskriftskrav vedr. energiforbruk, universell utforming og uteoppholdsareal legges til grunn for nye tiltak. Det vil for eksisterende boligområde i øst bli en høyere tetthet nært boligområdet, men ulemper er redusert til et minimum ved byggegrenser og høydebegrensning, samt store deler av parkeringsplassene legges i eget parkeringsanlegg under bakken. Tiltak i planområdet vil medføre noe mer trafikk i krysset Ingeborg Aas veg / Blaklivegen. Krysset har imidlertid god kapasitet, også etter framskriving til 2024. Ulempen ved ikke å ha uteareal helt nede på terreng oppveies ved at utearealet er på øvre nivå over trafikkarealer og større flater blir opparbeidet som grøntareal. Samtidig vil de nedre utearealene ha direkte kontakt med terrengnivå i nord gjennom en passasje på 10 meter. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det reguleres offentlig fortau og torg i planen. Opparbeidelse av disse arealene er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene til planen. Disse offentlige arealene vil kunne gi et økt driftsansvar på kommunen. Medvirkningsprosess Det har vært meldt oppstart av planforslaget 5.5.2015 og det kom inn tre merknader fra offentlige instanser. Disse er ivaretatt i planforslaget. I etterkant er det sendt ut et nytt varsel til eiendommene 85/271 og 85/251 da plangrensen måtte utvides for å regulere tilkomst fra Blaklivegen. Det kom inn en merknad fra Risvollan borettslag der man var bekymret for virkninger på de nedre etasjene i høyblokka. Den planlagte bebyggelsen ligger direkte nord for høyblokka og 30 meter unna, og vil derfor ikke ha innvirkning på lys- og skyggeforhold for de eksisterende leilighetene. Høyblokka har heller ingen vinduer eller verandaer på denne siden. Saksfremlegg - arkivsak 14/56592 4
Konklusjon Rådmannen anbefaler planforslaget. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, 13.3.2016 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Elise Nordskag saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: Vedlegg 4: Planbeskrivelse Reguleringskart Reguleringsbestemmelser med vedlegg Stedsanalyse Saksfremlegg - arkivsak 14/56592 5