3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/02343-10 Silvia Jørgensen 15.09.2016 Rammetillatelse - Gnr 6 Bnr 774 - Risilveien 85 - Oppføring av ny Bjørlien skole Det vises til søknad mottatt 15.06.2016. Tiltakets adresse: Risilveien 71 Gnr./bnr./fnr./snr.: 6/774/0/0 Ansvarlig søker: Link Arkitektur AS, Storgata 35, 1607 FREDRIKSTAD Tiltakshaver: Vestby kommune, Eiendomsavdelingen, Pb. 144, 1541 VESTBY Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra 29-4, første ledd til å oppføre et byggverk med 11, 4 meter i gesimshøyde. Søknad om tillatelse til oppføring av barneskole godkjennes med plassering som vist på kart, datert 02.05.2016, mottatt her 15.06.2016, og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer vedlegg E01, E02, E03, E04, E05, E06, datert 03.05.2016, mottatt her 15.06.2016. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Dokumentasjon i henhold til kapittel 5 i byggesaksforskriften (SAK) skal foreligge. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 7
GODKJENT BYGNING FOR MATRIKKELFØRING Utnyttelsesgrad: 14,8 % Bygningstype: 613 Næringsgr.: P BYA: 2 447 m² BRA total: 6 379 m² BRA 1.etg H01: 2396.6 m2 BRA 2.etg H02: 2036.5 m2 BRA 3.etg H03: 1946.1 m2 Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Pipe antall: 0 GJENNOMFØRINGSPLAN OG ANSVARLIGE FORETAK Det er levert gjennomføringsplan datert 27.05.2016 og erklært ansvar for de nødvendige fagområdene og ansvarsområdene av omsøkt tiltak. Ansvarlig foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med gjeldende lov, forskrift og gitt tillatelse, og at arbeidene blir kontrollert i samsvar med foretakets system og kontrollplan i tiltaket. Gjennomføring av det aktuelle ansvarsområdet skal stanses dersom ansvarlig foretak melder opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt og nytt ansvarlig foretak ikke har erklært ansvar. Ved endringer i ansvarsforhold skal ny gjennomføringsplan samt melding om opphør av ansvarsrett før ansvarsområdet er ferdigstilt, og ny erklæring om ansvar oversendes kommunen. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i byggesaksforskriften er oppfylt. IGANGSETTING AV TILTAKET Før tiltaket settes i gang må det være søkt om og gitt igangsettingstillatelse. Søknaden fremsettes med dokumentasjon i henhold til Saksbehandlingsforskriften. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt 15.06 2016 og komplettert av ansvarlig søker 09.09.2016. Det søkes om oppføring av en 3- parallell barneskole på Pepperstad, med BYA = 2 447 m², BRA = 6 379 m², gesimshøyde = 11, 4 meter. Skolen skal huse undervisningsrom fra første til syvende klasse med tilhørende spesialrom og Vår ref.: 16/02343-10 Side 2 av 7
arbeidsplasser for lærere og administrativ personell. Det er i tillegg skolebibliotek, fellesareal og musikkrom. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Risil skole- og idrettsanlegg, avsatt til offentlig undervisning. I området kan oppføres offentlige skoler med tilhørende anlegg. Tillatt bebygd areal %-BYA = 20 %. Det skal legges vekt på å bevare naturlig vegetasjon og viktige lekeområder ved plassering av bygningene. Reguleringsplanen gir ikke bestemmelser som ivaretar høyde. Plan- og bygningsloven 29-4 blir av den grunn retningsgivende for byggets høyde. Dispensasjon Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 29-4. Gesimshøyde til planlagt byggverk er 11, 4 meter. Plan- og bygningsloven tillater inntil 8 meter gesimshøyde og 9 meter mønehøyde. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Det innebærer at det utløses krav om reguleringsplan. Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden med at høydeoverskridelse ikke vil føre til mer trafikk enn dagens situasjon. Det tilføyes at ved å organisere programmet over 3 plan, hindres ytterligere inngrep på tomten og en større overbygging av eiendommen. Bygningens høyde vil ikke påføre ulemper for naboeiendommene. Nærmeste bolighus ligger 43,5 meter fra byggets fasade. Byggetomta Byggetomta er tilknyttet offentlig vei, offentlig vann- og avløpsanlegg. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf plan- og bygningsloven 29-2. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Uttalelser Det er søkt om samtykke fra Arbeidstilsynet. Arbeidstilsynet har gitt samtykke til planene, men stiller vilkår om at valgte ventilasjonsløsning skal oppfylle krav til tilstrekkelig inneklima og ventilasjon, jf. Arbeidsmiljøloven 4-4 første ledd og arbeidsplassforskriftens 2-14 og ettersendes Arbeidstilsynet før lokalene tas i bruk. Det er søkt Miljørettet helsevern i Mossedistriktet om 1. gangs plangodkjenning for Bjørlien skole etter Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler. Planen ble godkjent. Vår ref.: 16/02343-10 Side 3 av 7
Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det ande vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Dersom ikke annet fremgår av plan, kan byggverket ikke oppføres med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter. Det følger imidlertid av forarbeidene at kommunen også kan "ha for øye formålet med bygningen og kan under hensyn til dette fastsette bygningens plassering, grunnflate, høyde samt krav til utforming og utførelse. Hensynet bak bestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4, «Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense», er å sikre en god tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse, utsyn og lysforhold på egen tomt og eksisterende bebyggelse på samme tomt, hensyn til naboeiendommen slik at de beholder tilsvarende kvaliteter som sol, lys, utsikt og brannsikkerhet. Høydeoverskridelse på omsøkt byggverk vil ikke påvirke forholdene som 29-4, første ledd er ment å ivareta. Hensynet bak bestemmelsen blir av den grunn ikke vesentlig tilsidesatt. Ansvarlig søker har oppgitt relevante argumenter for at dispensasjonen skal gis. Det vil frigjøres uteoppholdsareal, som har vesentlig betydning for området. Det foretrekkes at funksjonene fordeles vertikalt i stedet for at tomteutnyttelse utvides til 20 %, slik planen tillater. Byggverket blir mer funksjonelt, rasjonelt og energieffektivt. Et område som reguleres til offentlig undervisning har de forutsetninger som skal være tilstede for bygging av skole. Selv om reguleringsplanen ikke fastsetter høyde og tiltaket må behandles etter 29-4, første ledd, vurderes det at tiltaket ikke er avvikende i forhold til hva som er hensikten med reguleringsplanen. Som er å legge til rette til etablering av offentlig undervisning. Et byggverk i 3 etasjer, med 11,4 meter gesimshøyde anses til å være innenfor planens formål. Vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes i henhold til de vilkår nevnt ovenfor. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Vår ref.: 16/02343-10 Side 4 av 7
BELIGGENHET OG HØYDEPLASSERING Godkjent plassering og høyde på kote 116,5 er bindende. Øvrige betingelser: 1. Byggegebyr skal betales. Regning ettersendes. 2. Vannmåler av type Elster må installeres. Denne kan hentes på Vestby kommunes lager, sammen med vannmålerskjema. Kommunalteknisk avdeling skal ha melding når vannmåler er montert. 3. Det skal være montert skilt på yttervegg som viser beliggenhet av utvendig stoppekran for vann. 4. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. 5. Godkjent husnummerskilt skal være montert. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 208 400,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Kap. 3-8 Dispensasjon: kr 5 500,- Kap. 3-4 Nybygg 0-200 m²: kr 18 400,- Tillegg for arealer 201-3000 m² pr. påbegynte arealintervall a 100 m²: kr 4 700,- (4 700 x 28 = 131 600,-) Tillegg for arealer > 3000 m² pr. påbegynt arealintervall a 300 m² : kr 4 700,- (4 700 x 11,26 = 52 900,- En utvidelse av bruksarealet ved nybygg, tilbygg og påbygg i boliger tilknyttet offentlige VA-ledninger utløser tilknytningsavgift til kommunen. Avgiften skal betales senest to måneder etter at igangsettingstillatelse er gitt, i henhold til kommunens vedtatte forskrift om kommunale vann- og avløpsgebyrer. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Silvia Jørgensen Avdelingsarkitekt Dokumentet er elektronisk godkjent. Vår ref.: 16/02343-10 Side 5 av 7
Kopi: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Marit Berg Henriksen, Postboks 144, 1541 VESTBY Vestby kommune, Eiendomsavdelingen, Pb. 144, 1541 VESTBY Mottakere: Link Arkitektur AS, Storgata 35, 1607 FREDRIKSTAD Vår ref.: 16/02343-10 Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/02343-10 Side 7 av 7